商业地产全程物业管理,运营和品质的提升

商业地产全程物业管理，运营和品质的提升

一个购物中心的成功与否不仅取决于前期的选址定位、规划设计、招商及开业后的运营管理，其经营价值、资产升值和资本价值更依赖于长期的物业营运、服务和管理！商业地产的物业管理与普通住宅物业管理千差万别！如果用普通住宅物业管理“一年新、二年旧、三年破”的思路和标准来运作商业地产的物业管理将给购物中心的资产经营和价值提升带来极大的损失和破坏！忽视商业地产的物业管理将在激励的竞争中被市场所淘汰，越来越多的开发商开始重视商业地产的物业管理！

第一部分中国商业运营与物业管理发展趋势及战略选择

一、商业地产物业的概念与特征；

二、中国商业物业当前形势及发展趋势解析；

三、物业管理在地产企业中的战略地位；

四、商业地产开发价值链中运营与物业的作用；

五、做好商业物业的关键因素。

第二部分商业地产物业管理的前期介入

一、前期准备及市场调研

1、了解项目地物业管理市场状况与环保、消防政策法规及相关要求；

2、了解项目地物业管理费标准及收缴率；

3、做出项目物业管理费的初步测算

4、前期综合工作：

二、规划设计阶段的介入

1、前期业态及品牌落位介入方案的优化与决策

2、介入交通组织及行车动线与停车场规划设计

3、施工图会审介入方案的修改优化与决策

4、从商场日常经营需要出发提出合理建议：设备用房、办公用房、物业用房、垃圾清运等

三、施工阶段的介入

1、检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议

2、配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量

3、参与重大设备的调试和验收

4、制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议

四、销售（招商租赁）阶段的介入

1、招商租赁阶段的介入

(1)、商户进场物业把控要点与二次装修控制

(2)、商户消防验收协调

(3)、物业服务合同陷阱提示与物业费与租赁合同谈判要点

2、销售型商业的物业前期介入

(1)、及时了解销售策划工作的主要内容，在有涉及到物业管理内容上及时从物业管理工作上予以配合，保证销售策划工作的顺利实施；

(2)、对事销售的工作人员进行有关于该项目物业管理的专项培训；

(3)、负责办理入住的相关手续及收缴相关费用；

(4)、从物业管理的角度完善入伙程序

3、开业前的筹备

(1)、制定开业庆典与入伙安全保卫方案和突发事件预案

(2)、组织安全保卫方案和突发事件预案演练

(3)、安防/保洁/车场等物业管理全面展开

(4)、开业前的消防、安全制度培训

(5)、协助开业庆典场地搭建

第三部分商业地产物业工程验收及物业移交

一、工程验收的主要素：

二、工程移交

三、保安介入

四、物业开荒

第四部分商业地产物业管理高品质场地服务举措详细解析及要点把控

场地服务-为商户经营提供安全、整洁、有序、美观的经营环境和秩序

一、常规场地服务：设备运作、清洁、绿化、消防、安全、停车场管理等。

二、特殊场地服务-具有商业特性的场地服务，如：营业时间的统一，公共通道的畅通、清场、

招牌广告、促销海报、背景音乐、中庭的安全、乞丐行为、外围小商贩、装修干扰等。

第五部分零售商业物业运营模式

一、Mall的商业运营中物业管理的作用、承担的责任和义务；

二、物业管理企业在商业运营中有几种工作模式，其中责权利关系、管控模式及边界；

三、以上几种工作模式人员配备和费用测算包含的内容和方法；

四、零售商业物业中物业服务质量关控点有哪些，如何测量；

五、国内、港台、国际商业物业开发运营企业经营模式介绍。

华润·万象城、香港太古、新加坡凯德商用等。

l 包含：企业运行背景和大环境介绍、主要管理团队特色、经营业绩和规模、不同运营模式优缺点分析。第六部分零售商业物业运营操盘方式

一、零售商业运营在运行过程中有哪些代表指标，如何解读；

二、针对零售商业运营与物业项目市场考察有哪些需要关注的内容，如何获得这些内容；

三、零售商业物业前期顾问和开办期应注意哪些问题。