重庆天地案例研究

建面：约147 万平方米（其中商业街57，000 平米）；
设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）；
设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)；
竣工日期：2016 年（其中商业2009 年）；
商业特色：武汉天地将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱
业态 住宅
体量 占比 （万方）
200 56%
高端商业
8
2%
商务商业中 120 34% 心
湿地公园
27
8%
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商业部分重庆天地：占地3.2万方，规划建筑面积约8.4万方
由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商 业主楼及精品酒店五个精致建筑群落 组成。
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规划 时尚商业街
商业主楼
吊脚楼
高村
精品酒店 低村 文化剧场
乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色，同时融合时尚元素和现代化 设施，为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。
岭 南 天 地
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重庆天地
位置：位于重庆市主城区内中心地段渝中区； 用地：128 万平方米（128 公顷）； 建面：约360 万平方米（其中商业街57，000 平米）； 设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）； 设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)； 竣工日期：2018 年（其中商业2011 年）； 商业特色：整体规划参考了摩纳哥、意大利等世界著名山城的优秀布局，
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选址 历史文化名城、交通便利、景观资源丰富、中心地段
地理位置：主城渝中区化龙桥瑞天路，属主城
区几何中心地段，东起嘉华大桥，西至红岩革 命纪念馆，北临嘉陵江，背靠鹅岭。
自然资源：西临平顶山绿化禁建区，南临国家
重点文物保护单位红岩纪念馆，向东远眺虎头 岩及鹅岭公园，并与红岩纪念馆形成景观视线 通廊，北临嘉陵江景。
2. “天地”系列的成功不仅提升了项目所在区域甚至所在城市的价值，而且为中国楼市展现 出一种难以复制的房地产开发模式，即瑞安模式
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选址 瑞安天地模式的特点一：
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史 文化及独特的区域文化，开发地块的选取都在 城市的核心区域或老市区。地块内有遗留城 市较有代表性的历史文化建筑或者优势的 自然资源。
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资本运作 瑞安天地模式的特点八：
瑞安新天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期 大量的资金投入，以及资金的沉淀期都要求较高，导致投资回报周期 被拉长。
瑞安虽为上市公司，但资金仍不足以如此充沛，其资金获取主要有三种形式：销售住宅，引入战略合作伙 伴共同出资，基金银行的支持。
战略合作伙伴中值得一提的是在武汉新天地里引进的欧洲最大的零售地产巨头Redevco（领德高公司），双方 共同出资15 亿（两公司分别占50%的投资额，计7.5 亿元）打造武汉新天地，这种合作即解决了瑞安的资金压 力，同时也为商业的成功运营提供了国际团队专业的保障。 同时合作伙伴中不可少的还有政府的力量，由于上海新天地的成功运营，打造了城市的名片，使得政府无论从 税收、就业亦或是政绩上都得到了提升，成功的案例必将获得更多城市政府的欢迎，有效的解决了开发商在获 取城市核心区域土地议价能力上的弱势，“上海新天地”的品牌效应令瑞安在与政府的成功“拿地”谈判中表 现的淋漓尽致。
用地：50,000 平方米（3 公顷）； 商业建面：约58,000 平方米； 设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）； 设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)； 竣工日期：2003 年6 月； 商业特色：以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休闲及零售设施。项目设计
项目名称 地理位置
上海新天地
西湖天地
上海市中心，毗邻 淮海中路以及黄陂 南路地铁站
杭州市西湖南线风 景区，毗邻西湖十 景之一的“柳浪闻 莺
武汉天地
武汉市汉口中心城 区永清片区，东临 长江
重庆天地
大连天地
岭南天地
渝中区化龙桥，东 起嘉华大桥，西至 红岩革命纪念馆
大连市旅顺南路软 件产业带的核心位 置
位于佛山市禅城区祖 庙东华里中心地段
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整合推广 瑞安天地模式的特点九：
持续性的整体公关 利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的发起、参与、 组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动的有机组成部分。这样
做的好处就是：借助于媒体与参与者的宣传，扩大新天地的影响，树立起热情、健康、活跃、时尚、活力的形 象，增加亲和力和凝聚力，使自身的品牌含金量不断增值；通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划开发项 目的形象与价值的提升。 据不完全统计，自上海新天地投入使用以来，经常性举办或参与过的活动有：广场表演，广场雕塑作品展
的独特环境，全面丰富生活体验。开设了多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店 及时尚店铺等。瑞安房地产在上海新天地还自设了酒店、餐厅、俱乐部会所 和礼品店等，并推出新天地品牌的酒类产品。
上海新天地
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杭州西湖天地
位置：座落于杭州历史底蕴深厚、景点类型丰富的西湖南线风景区，毗邻西湖十 景之一的“柳浪闻莺”，位于素有“长堞接清波看水天一色，高楼连闹市绕烟火 万家”的涌金池畔；
商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚的商业MALL； 商业体量中商业街不超过6 万平米，现代时尚商业MALL 不超过10万平米的体量； 商业街楼层根据地块特点以2 层为主，局部区域达到4 层或更高； 商业街街区尺度，长不超过260 米，宽不超过16米。
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开发时序 瑞安天地模式的特点五：
“商业先行”策略 “商业先行”既是开发时序上率先开发商业，再启动住宅的开发和销售，这种模式最直接的表现就是
区域 精品酒店 商业主楼
吊脚楼 高村落 低村落 文化剧场
体量（万方） 1.68 3.35 0.7 1.57 0.98 0.12
开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格；瑞安的楼盘销售策略是让投资客或购房人从现状上看到 区域的配套成熟，从而从根本上消除了相关的危机感，提升购买欲望。
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招商 瑞安天地模式的特点六：wenku.baidu.com
新天地的招商对象均来自世界各地的知名品牌，上海新天地98 家租户中，85%来自中国内地以外的国家
和地区。
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，超过70%的体量用于引进餐饮和休闲业态，这种招商策略
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规划 瑞安天地模式的特点四：
城市综合体：融合商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思考； 保留地块有价值的建筑和景观植被，对建筑进行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能，如上海新天
地里的石库门、西湖天地里的老建筑、武汉天地里的老牌坊、重庆天地里的吊脚楼、佛山岭南天地里的祖庙；
的指引下，瑞安快速聚集了大量的城市潜在消费客群，提高了项目的知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充 足的有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
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运营 瑞安天地模式的特点六：
瑞安坚持持有商业物业，统一招租，有效实现管理者与经营者分离；
新天地没有将商业的产权分散出售给小业主，而是全部持有，整体运营，这样新天地经营者有足够的空间和 力量来集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色；
重庆天地案例
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上海新天地
位置：位于上海市中心，淮海中路南侧，毗邻高雅、繁华的淮海中路以及黄 陂南路地铁站；
用地：520,000 平方米（3 公顷）； 建面：约1500,000 平方米； 设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）； 设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)； 竣工日期：2001 年6 月； 商业特色：“新天地”寓意新的乐土，一个集“生活﹑工作﹑消闲”于一体
以传统江南建筑为蓝本，将杭州园林及庭院建筑的特色保留，包括修葺原有的湖 畔公园以及把部分历史建筑改造为特色餐饮和零售设施，同时亦采用国际先进的 可持续发展环保理念。
西湖天地
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武汉天地
位置：位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面
向风景如画的江滩公园；
用地：61.2 万平方米（61.2 公顷）；
乐等多功能设施的市中心综合发展项目，保留了武汉风情风貌与历史文
化，同时更融合时尚元素和现代化设施，将会极大优化城区环境，扩大
绿化空间，提供先进舒适的工作及生活环境，使之成为引领时尚的居住、
工作、文化及娱乐休闲区。
武汉天地
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大连天地
位置：位于大连市旅顺南路软件产业带的核心位置； 用地：26.5 平方公里； 建面：约354 万平方米； 设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）； 设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)； 竣工日期：2020 年； 商业特色：「大连天地」的完美规划是为绿色时尚生活家及知识型产业人群
交通情况：嘉陵路、嘉滨路、嘉华大桥、高九
路、9路公交车经过，规划中的轻轨九号线，到 主城各区不到半小时车程。
61.03m公in里车程36.m7公in车里7程.8公里
5.1公里
12min车程
8min车程
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项目指标：总占地1900亩，总建筑面积360万方
高尚住宅区
重庆天地 嘉陵帆影•国际经 贸中心 人工湖及湿地公园
占地面积（万平米）
52
5
61
128
26.5
65
总建筑面积（万平 米）
150
5.8
147
348
354
164
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定位 瑞安天地模式的特点二：
定位一：强调综合性，以上海新天地为例，因为当时
上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文 化等全部汇集在一起的地方；虽然当时上海的衡山路历 史文化酒吧街具有这方面一定的吸引力，但零散的产权 无法实现统一的管理和经营理念的贯彻实施，新天地借 此应运而生；
凸显重庆独特的山城特色，以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休 闲及零售设施。
重庆天地
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小结——
1. 可以说瑞安的每一个项目都位于城市发展的核心地段，集多种稀缺资源于一身，而且除西 湖天地外，“天地”产品都是大体量、长周期的“巨制”，不仅产品业态丰富，而且互相 带动，不断为项目提供增值的动力与空间。
的乐活、乐业、乐享的愿景而生，为他们带来工作学习、生活体验、企业发 展与投资创富的全方位增值体验。
大连天地
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佛山岭南天地
位置：位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段； 用地：65 万平方米（65 公顷）； 建面：约164 万平方米； 设计院：Skidmore, Owings and Merrill, LLP（SOM）； 设计顾问：本杰明 • 伍德 (Wood & Zapata Inc.)； 竣工日期：2020 年； 商业特色：项目将保留佛山风情风貌，充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之
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目标消费群 瑞安天地模式的特点三：
城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的外籍人士以及到达城市的中外游客； 这里是年轻人的“新天地”，“小资”情调是年轻人向往的生活；
他们这群“小资”对最新的流行、艺术、文化等极度敏感，周末的时候喜欢在酒吧里手握鸡尾酒与人聊天， 平日里喜欢带上电脑或报纸，在咖啡馆里享受一杯醇香的咖啡，午后携挚友穿行于中国古建筑与西式文化极 致融合的独特悠闲街区。
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定的保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成；
瑞安新天地在初期招商时，为吸引优质商户，并没有收取高额租金，反而更给予了相当优惠的优惠政策，如 较长的免租期等，成功的引进商户后虽然短期内的租金收益难以保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后 期开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海的顶级豪宅区。
定位二：打造城市的旅游景点，投资方希望上海新天
地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点， 希望来到上海的人，一定要来看看上海的新天地，将上 海新天地建成上海必到之地。
定位三：跨越文化和国界的时尚交流地，投资方要让
上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很 多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如分隔两国近二 十几年没见面的朋友第一想到的聚会地点就是这里。