酒店公寓营运方案

梅沙公馆项目规划营运方案

目录

一、项目概述

二、项目酒店式规划

三、项目合作模式

四、业主投资收益及业主权益

五、前期介入及后期运营团队

六、深圳市**酒店管理有限公司简介

深圳市**酒店管理有限公司

二0一0年九月二十五日

第一部分项目概述

一、开发商简介

梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。

中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。

二、项目概况

梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。

梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。

第二部分项目酒店式规划

梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：

一、公共设施设备配套设计方面

1、有应急供电系统，即须配有发电机房；

2、主体消防系统符合酒店审批标准；

3、公共区域有闭路电视监控系统；

4、公共区域有背景音响播放系统；

5、公共区域有中央空调系统；

6、有中央热水系统；

7、有与星级相适应的智能化管理系统（酒店管理软件、互联网、网站等）；

8、有与房间数量相适应餐饮设施、会议商务设施、康体娱乐设施、停车场等；

9、有行政办公区、员工更衣室、员工餐厅、宿舍等后勤保障功能区。

二、前厅配套设计方面

1、有与酒店规模、星级相适应的总服务台；

2、设有客人贵重物品保险柜；

3、设有行李房

4、设有高档的客用洗手间及残疾人洗手间；

5、设有客用电话间；

6、设有员工工作间/前厅办公室；

7、设有小商店；

8、前厅地面、墙壁、天花、艺术装饰采用高档材料，采用豪华灯具；

三、客房配套设计方面

1、设有行政楼层（一般设在顶层）；

2、设有残疾人客房；

3、设有套房；

4、设有员工工作间（每层）、仓库及消毒间；

5、客房的面积、高度及地面、墙壁、天花、艺术装饰材料与星级符合；

6、配置家具有：床、沙发或扶手椅、茶几、写字台及坐椅、床头柜、行李架、衣柜、全身镜、梳妆镜、西服衣架、裤架、裙架、窗帘遮光帘；

7、配置灯具有：床头灯、台灯、落地灯、走廊灯、夜灯（房间入门口及床头柜位置有灯光总控开关）；

8、配置家电有：电视、电话、小冰箱、保险柜、电热水壶；

9、配置床上用品有：枕芯、枕套、床单、被子；

10、卫生间配置有：面盆、浴缸、淋浴、恭桶、梳妆镜、呼救按钮、110V/220V不间

断电源插座、晾衣绳、浴巾架、、电吹风、电话副机、背景音乐播放装置、访客等待显示器等。

四、餐饮配套设计方面

1、设有中餐厅、西餐厅、大堂吧、外国餐厅、大宴会厅（配设有衣帽间、贵宾休息室），并配套不同的厨房区域；

2、餐厅地面、墙壁、天花装饰采用高档材料；

3、餐厅家具、灯具、餐具选用高档材质；

4、餐厅布局：设有宴会单间或小宴会厅；靠近厨房、传菜线路不与其他公共区域交叉；有酒水台；有传菜备餐间、员工工作间、楼面仓库；

5、厨房布局：设有冷热制作间(分隔)、粗细加工间（分隔）、洗碗间、垃圾房、仓库、面点间等，布局符合食品卫生要求，且厨房与餐厅之间装有隔音、隔热和隔气味的进出分开的弹簧门。

五、商务会议配套设计方面

1、设有至少一个专业的大型会议中心和若干个小会议厅，并配设贵宾休息室；

2、会议室配置同声传译设施、电视电话会议设施、现场视音频转播系统等；

3、会场洗手间位置合理，方便客人使用，厕位充足；

4、设有独立空间的商务中心。

六、康体娱乐配套设计方面

1、设有歌舞厅和KTV包房；

2、设有棋牌室；

3、设有桌球室；

4、设有乒乓球室；

5、设有美容美发室；

6、设有健身房；

7、设有桑拿按摩中心；

8、设有游泳池。

总的来看，酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。

第三部分项目合作模式

根据项目的定位及规划，本章从项目的开发模式以及开发商与酒店管理公司的合作模式两方面提出方案。

一、项目开发模式

※模式一：完全产权式酒店

将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司，由业主委托酒店管理公司进行统一经营管理。

销售思路

——对所有购买业主承诺有固定的投资回报率，完全作为投资性商品进行宣传推广。

利弊分析

——适合区域性需求，投资性住房更具市场潜力。

——引入第三方运营业主的物业，产权和经营权明确，开发商可规避项目的后续纠纷。

——开发商回笼资金快速，销售价格较高。

——物业类型统一，后期物业管理较为方便。

——整体包租风险较大，一般需开发商给予酒店管理公司补贴。

——酒店管理公司后续出租压力大，很难找到愿意并且能够承担此风险的酒店管理公司来运营。

※模式二：酒店式公寓

将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司提供星级酒店物业管理服务，业主可选择委托酒店管理公司代租经营或自住。

销售思路

——对购买且选择委托经营的业主承诺有固定的投资回报率，对购买但选择自住的业主提供星级酒店的管家式物业服务，以投资、自住皆宜的商品进行宣传推广。

利弊分析

——体现投资与度假自住功能，满足不同需要的业主。

——对酒店管理公司风险较小，更容易找到合作单位。

——物业类型多样，后期物业管理较为不方便。

——项目的知名度、影响力及业主收益不如产权式酒店高。