房地产经纪实务2版.ppt
第七章 存量房地产交易业务的操作《房地产经纪实务》ppt 课件
(4)存量房价格上的瑕疵。①二手房价格应为周边区域新建 商品房的市价的2／3左右。②二手房售价中计算了违章搭 建部分的价款，但实际上这部分面积并未载人房产权证。 ③二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费 用。
(5)存量房交付时的瑕疵。①买房时认定的有关装修设施发 生变化。②出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。
个人身份证明。 个人收入证明。 住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）。 房产权属证明复印件（主要指房产证）。 房地产买卖合同及首期付款收据。 抵押承诺书（文本由银行提供）。 过户后的房地产证原本。 房屋财产保险单正本。
买卖双方在借款银行开立的存折账号。 上述资料的原件及复印件。 担保手续。 评估报告。 （3）约定贷款的条件 银行、售房者或担保公司和购房者三方之间的约定的条件
245000×0.0082133486=2010/月
为了计算和支付方便，通常将月还款尾数加入首期付款之 中。
（3）计算贷款余额
等额还款的抵押贷款中，计算每月还款额的基础是“贷款 期间，每月还款额的现值之和等于贷款本金”。
4)存量房贷款操作流程 (1)确定按揭服务公司和贷款方案。 (2)查询公积金(如需公积金贷款)。 (3)签订房屋买卖合同。 (4)准备贷款资料，审核贷款资质。 (5)签贷款协议、公证、保险。按揭服务公司将初审后的 贷款资料交开款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排 借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费 用，包括房屋保险费等。 (6)办理房屋过户和抵押手续。 (7)银行第一次放款。 (8)办理房产证和抵押证明。 (9)银行第二次放款。
程序的； (8)需用于落实私房政策的； (9)依法应当由出租人收回的。
7.2.2存量房销售方式及销售程序
第八章 房屋经纪业务管理《房地产经纪实务》ppt 课件
经纪人与承租人签订看房意向书后，带客户看房，与客户 洽谈确定租用后，签订租赁委托书，预付租赁保证金。
8.2.3查勘核实 1)核实出租房屋资料 （1）业主产权证或文件，核实原件后，留下复印件，如
支付租金能力。
(3)“房屋理财”的业主或代理人办理业务流程： 提出申请，填写《房屋银行出租登记表》，并提交房屋所
有权资料； 评估员现场勘查，并对房屋租金进行评估； 签订《存房合同》，填写《物业使用状况表》，并纳入
“房屋理财”管理； 在银行开立活期储蓄账户，用于每月收取租金； 业主或代理人按月收取租金。
租赁合同变更或解除的条件；
违约责任；
双方当事人约定的其他条款；
2)终止合同的条件 有下列情形之一的，房屋出租人有权终止合同，收回房屋。 房屋承租人擅自转租、转让，转借或擅自调换使用房屋的； 房屋承租人擅自改变房屋结构、用途的； 房屋承租人累计拖欠房租费6个月以上的； 房屋承租人利用承租房屋进行违法活动的； 房屋承租人故意损坏承租房屋的； 违反法律规定期的其他情形。
房屋理财因涉及银行业务，租赁手续具有其特殊性。
(1)申请“房屋理财”的基本条件： 申请房屋出租的业主或代理人应具备的条件； 具有独立民事能力，对物业有合法使用权、收益权； 代理业主出租的需提供业主及代理人有效身份证及合法
证明。 (2)承租人应具备的条件： 具有独立民事行为能力，有稳定、合法的收入来源，具备
1)房屋出租委托 房地产经纪人员接受房屋出租居间业务，要与房屋
出租人建起长期的业务关系，对房屋出租人也应当 有所了解，接受委托后，应当进行查勘核实，具备 出租条件后，明确租赁价格和相关条件，然后再签 订委托合同。
第六章 房地产销售《房地产经纪实务》ppt 课件
6.1 销售准备
6.1.1预售许可证 按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预
售管理办法》的有关规定执行。一个项目取得预售许可证 的条件：
预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取
得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办
将有关本企业和产品的信息传递给顾客，促使其购买。 其具体方式主要包括现场推销、电话推销和上门推销等。
2)广告促销 广告指房地产开发商或中间商通过付款的方式，利用一
定的媒体进行信息传播，以刺激顾客产生需求，从而扩 大房地产产品销售的一种促销方式。房地产广告大致可 分为四种类型：
(1)促销广告。 (2)形象广告。 (3)观念广告。 (4)公关广告。
（1）售楼部环境的整体设计，遵循如下原则： 创新——个性化 环境的细化 服务质量的高素质随时随处可见 丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间
（2）售楼处位置选择遵循以下原则： 最好迎着主干道（或主要人流）方向； 设在人车都能方便到达，且有一定停车位的位置； 设在能方便到达样板房地位置； 设在与施工场地容易隔离、现场安全性较高的位置； 设在环境和视线较好的位置。
（3）局部模型主要用于楼盘现场及其它模型都不能充分 表现的局部。
（4）环境模型主要用在楼盘的环境面积较大或特色明显 但通过现场又无法展示的情况下采用。
（5）区域模型主要用在楼盘所在区域主要为规划中或建 设中，而实际看到的现状相对零乱时采用。
8)广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等
6.2 房地产促销
高度在68—75cm 之间； 洽谈桌的尺寸长度≤80 cm。
2)看楼通道 看楼通道应注意以下几点： 看楼通道的选择以保证线路尽可能短和安全通畅为原则； 要保证通道充足的采光或照明； 最好要有利于施工组织，尽可能不要形成地盘分割；
(2)房地产经纪操作实务(第一章、第二章)
第一章房地产经纪业务类型及流程房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为核心内容的主要工作。
房地产经纪业务有基本业务和延伸业务之分，基本业务是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作，延伸业务是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。
本书主要介绍房地产经纪的基本业务。
房地产经纪人员要了解房地产经纪业务的主要分类、服务内容、办理流程等，以为客户提供规范的服务。
第一节房地产经纪业务类型及服务内容一、房地产经纪业务分类按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型：1.根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务，其中，又以存量房经纪业务为主。
2.根据房地产经纪活动所促成的房地产交易的类型，可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。
3.根据房地产经纪服务的标的房地产的用途，可以分为住宅经纪业务和商业房地产经纪业务。
4.根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。
在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或提供成交的机会，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，因此，又有买方代理、卖方代理的区分。
二、现阶段我国房地产经主要业务类型按照上述分类，现阶段我国房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。
存量房租赁经纪业务又分为租赁代理和租赁居间。
现阶段我国房地产经纪主要业务类型如图1-1所示。
存量房买卖居间业务存量房经纪业务存量房租赁居间业务存量房租赁经纪业务房地产经纪业务存量房租赁代理业务新建商品房销售代理业务图1-1 现阶段我国房地产经纪主要业务类型存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金①的经纪行为。
房地产开发与经营(第二版)课件
项目定位
集购物、休闲、娱乐为一体的城市综合体。
规划设计
合理布局各类商铺、休闲设施及停车位，提 高整体商业价值。
建设阶段的管理
建设阶段的主要工作
施工图设计 根据项目规划和设计方案，进行施工 图的详细设计。
招标与投标
通过招标方式选择合适的施工单位和 材料设备供应商。
合同签订
与中标单位签订施工合同，明确双方 的权利和义务。
房地产开发与经营(第 二版)课件
• 房地产开发概述 • 土地获取与市场分析 • 项目策划与设计 • 建设阶段的管理 • 市场营销与销售 • 物业管理与服务
目录
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
总结词
了解房地产开发的定义和特点对于理解整个开发过程至关重要。
详细描述
房地产开发是指通过市场手段获取土地资源，进行规划设计、 施工建设、销售推广等过程，最终实现经济效益、社会效益 和环境效益最大化的经济活动。其主要特点包括地域性、综 合性、高风险、高回报等。
THANKS
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分析项目施工过程中可能出现的风 险因素。
风险应对措施
制定相应的风险应对策略和预案， 降低风险对项目的影响。
03
02
风险评估
对识别出的风险进行评估，确定风 险等级和影响程度。
风险监控与报告
对风险进行持续监控，及时报告和 处理风险事件。
04
市场营销与销售
市场营销策略的制定
目标市场定位 明确目标客户群体，分析其需求和购买 行为，以便提供有针对性的产品和服务。
客户关系管理。
03
网络销售渠道
利用电商平台、自建官方网站等 方式，实现线上销售，提高销售
效率。
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
房地产经纪人经纪实务课件
（二）房地产市场营销的基本特征
1、受区域影响很大 2、消耗时间较长 3、具有动态性 4、受消费者心理预期影响较大 5、受政策法规影响较大
三、房地产市场营销的主体及流程（掌握）
（一）房地产市场营销结构 它是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称 （二）存量房和新建商品房市场营销对比（表1-5）
（三）房地产市场营销的一般流程
二、房地产市场营销的基本特征（掌握）
（一）房地产市场的基本特征
房地产商品具有不可移动、产品差异性大、开发周 期长、区域性、投入资金大和风险性高等特性。 房地产市场是一个特殊的商品市场，六大特征： 1、区域性 2、交易复杂性 3、不完全竞争性 4、供给滞后性 5、与金融市场关联度高 6、受政府干预较大
（2）营销客体 10类：有形商品、无形服务、事件、体验、人 物、地点、财产权、组织、信息、观念。 （3）价值与满意 价值=效用/成本 =（功能利益+情感利益）/（货币成本+精力成本+时间成本+体力成本） （4）交换和交易 交换——市场营销学的核心概念 交易——交换的最基本单位 （5）市场 市场三要素：消费主体、消费客体、有效需求 市场=人口+购买力+购买欲望
①解决生产与消费的矛盾，满足生活消费和生产消费的需要 ②实现产品或服务的价值和增值 ③避免社会资源和企业资源的浪费 ④满足消费者需求，提高人构和职能
1、市场营销的成本 2、市场营销的部门结构 （1）部门结构：较为常见的——职能式和事业部 式组织结构 （2）职能——四个方面
四、房地产电子营销与全球视角（熟悉）
（一）房地产电子营销
1、电子商务在房地产营销中的应用：广告宣传、销售渠道、 信息发布、物业管理服务、网络促销、市场调研。
最新整理房地产经纪人《经纪实务》第二章讲义
房地产经纪人《经纪实务》第二章讲义年房地产经纪人《经纪实务》第二章讲义点击查看更多关于房地产经纪人真题及答案>>第二章我国土地基本制度一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。
土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。
形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。
二、土地管理制度1、土地登记制度：国家依照法定程序将土地的权属关系、面积、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属，加强政府对于土地的管理，保护权利人合法权益的制度。
土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。
2、国有土地有偿使用制度(20世纪80年代)。
我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。
国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者授权经营。
特征：坚持城市土地国家所有制;土地有偿使用的形式多样化;双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用;强化有形市场建设和专业化的中介服务。
3、土地用途管制制度(1998年)。
特点：带有明显的强制性;需要多部门协作;各级人民政府是实行的主体。
土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。
农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。
三、传统城镇国有土地使用制度：行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。
弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用;土地大量浪费;增值得不到回收。
改革过程：1、收取场地使用费或土地使用费。
(1979年7月1日)2、开展土地使用权有偿出让和转让试点。
3、制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。
4、修改宪法和土地管理法。
5、制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。
四、国有建设用地使用权的设立1、划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
房地产经纪实务2版课件
• 1.2.2房地产市场营销的内涵 • 狭义上是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费者或用户手中的活
动。广义上是指房地产开发企业或代理商为了实现经营目标，对房地产产品的 规划构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。 • 房地产市场营销有几层含义： • ①房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和服务的需求； • ②房地产市场需求既包括现实需求又包括潜在需求，更多的时候，房地产营销 的制胜就取决于如何有效转化潜在需求为现实需求； • ③房地产市场营销不仅仅是推销，而是围绕着交换展开的房地产产品价值的实 现过程； • ④房地产市场营销是贯穿于房地产开发全过程的价值营销过程，房地产营销的 前期策划阶段就是创造价值的过程，营销推广是实现价值的过程，而售后服务 就是维护客户关系和提升产品价值的过程； • ⑤房地产市场营销手段是以企业内、外部市场营销为整体的营销活动。
• 第1章 • 第2章 • 第3章 • 第4章 • 第5章 • 第6章 • 第7章 • 第8章 • 第9章 • 第10章
目录
概述 房地产市场调查 房地产项目市场定位 房地产项目定价 房地产项目营销推广 房地产销售 存量房地产交易业务的操作 房屋经纪业务管理 房地产营销团队管理 房地产投资顾问
第1章 概述
1)房地产金融经纪。 2)房地产市场经纪。 3)其他经纪服务。 • 从狭义来看，房地产经纪业务活动包括： • 1）居间 • 2）代理 • 3）行纪
• 2)房地产经纪活动的作用 • 拓宽了房地产流通渠道；为房地产市场提供信息、反馈信息；给房地产市场注
入了竞争机制。 • 3)房地产经纪人及其执业管理 • 房地产经纪人是指处于房地产买方和卖方之间的具有自然人的权利能力和行为
第2章 房地产市场调查
学习目标 通过本章的学习，了解房地产市场调查的作用、原则和特点，熟悉房地产 市场调查问卷的设计、房地产市场调查结果的各种分析技巧，掌握房地产 市场调查的内容设计、房地产市场调查结果分析和调查报告的撰写。
《房地产经纪课件PPT》
2
线下营销
组织房地产展览、开放日等线下活动，吸引潜在买家。
3
专业摄影
聘请专业摄影师拍摄房产照片，提高房产的吸引力。
线索生成和管理
通过广告、市场调研等方式获取潜在客户，并建立有效的线索管理系统。
房地产交易的谈判和成交
采用灵活的谈判策略，推动买卖双方达成协议并成功成交房地产。
2 交易协调员
管理和协调买方和卖方之间的房地产交易，确保交易顺利进行。
3 法律顾问
了解房地产法律法规，为客户提供法律咨询和合同撰写。
房地产经纪的法律框架
房地产法规
熟悉房地产交易的法规和条例，确保合规操作。
合同法
掌握合同法的基本原则和要点，确保合同的有效 性。
经纪人责任
了解经纪人的法律责任和职业道德要求。
隐私保护
了解客户隐私保护的法律义务，保护客户的权益。
经纪人、客户和其他相关方之间的关系
客户关系
建立良好的客户关系，提供专业的咨询和服务，赢 得客户的信任。
律师合作
与律师协商合作，确保合同和交易的合法性和有效 性。
抵押贷款经纪人
与抵押贷款经纪人合作，为客户提供全方位的金融 咨询。
合作经纪人
与其他经纪人协作，共同推动房地产交易的顺利进 行。
房地产经纪课件PPT
本课程介绍房地产经纪的基础知识和技能，涵盖了各个方面的内容，旨在帮 助您成功开展房地产经纪事业。
什么是房地产经纪？
房地产经纪是一个充满挑战和机遇的行业，旨在连接卖方和买方，提供房地产相关的专业服务和咨询。
房地产经纪的角色与责任
1 市场专家
掌握本地房地产市场动态，提供准确的市场分析和趋势预测。
房地产市场分析与趋势
房地产经纪理论与实务ppt2
房地产经纪理论与实务
11.1.2.1 企业总量
• 2.县市概况
新编21世纪房地产系列教材
房地产经纪理论与实务
新编21世纪房地产系列教材
11.1.2.1 企业总量
• 3.历年变动
• 不动产经纪企业数从２０１１年开始大幅增加，这段时期台湾地区的房价
不断上升，交易量持续扩大，对不动产经纪服务的需求增大，并在２０１ ４年达到最高点，为 ６８６５ 家 （见图11-4）。随着交易量的下滑，企 业数量也不断下滑。
总的来说，“不动产经纪业管理条例”“公平交易法”“消费者保护法 ”“不动产中介经纪伦理规范”“代销业伦理规范”“全联会章程”建构起 消费者纠纷处理程序的六大防护网，规范了房地产经纪行业与公会行为，也 为消费者争取权益提供了法源依据。
房地产经纪理论与实务
新编21世纪房地产系列教材
11.2 中国台湾地区房地产经纪基 本制度
房地产经纪理论与实务
新编21世纪房地产系列教材
1.买卖移转栋数之变化
在不动产经纪业市场规模方面，近年来，台湾地区住房市场总量总体下 降，不动产经纪业市场规模也在不断缩小 （见图11-1）。房屋买卖移转栋数 到２００６年达到高峰，为４５万栋，随着 “豪宅税”以及 “房地合一税” 的实施，２０１７年移转栋数仅为26.6万栋 （见 表11-1）。
• 3.试讨论不动产说明书的特征、优点，以及可能产生的问题。
• 4.试说明在中国台湾地区从事不动产经纪业，在向主管机关申请不动产经纪
业开业时，应符合哪些要件？
05
评奖制度：金仲奖
06
营业保证金制度
07
服务规范制度
08
禁止行为制度
房地产经纪理论与实务
新编21世纪房地产系列教材
第7章 存量房地产交易业务的操作《房地产经济实务》PPT课件
订金。 8. 买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的
(1)已购公房 (2)直管公房 (3)自管公房
(4)使用权房 (5)经济适用房 (6)商品房
7.1.2 存量房地产价格影响因素
2)个别因素
①房屋结构,有砖木、砖混、钢混、框架等结构。房屋的结构直接关系着该 房屋的使用年限及造价,从而影响房屋的价格。 ②房型,目前在存量房市场主要有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅、 三室户、三室一厅等。不同的房型使房屋在使用功能上有差别,影响房屋的 价格。 ③楼层,普通住宅一般以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。 ④房屋朝向,我国处于北半球,房屋的朝向以南为佳,冬暖夏凉。特别是客厅 的朝向要朝南,因为其利用率最高。其次是东南、西南、东、北、西。 ⑤房屋开间、层高,房屋的开间及层高影响房屋的整体感觉,开间大,房内摆 设容易布置,采光好,层高高会让人感觉舒服。 ⑥面积分配,主要是房屋的厅、卧室、厨、卫各功能室的面积分布是否合理, 现在人们对厅、厨、卫的面积要求正在不断提高。 ⑦房间的采光状况,以直接采光为佳,也要考虑小区幢与幢之间的距离是否 开阔。 ⑧房屋的新度,包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况。 ⑨房屋的质量,房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。
2)有下列情形之一的房地产 不能上市交易
①未依法登记取得房地产权证书的。
②共有房地产,未经其他共有人书面同 意的。
③权属有争议,尚在诉讼、仲裁或行政 处理中的。
第1章 概述《房地产经济实务》PPT课件
1.1.3房地产市场的分类
按房地产的用途和等级划分
根据房地产用途,可将其分解为若干子市 场,如居住物业市场、商业物业市场、工业物 业市场、特殊物业市场(码头、机场等)和土地 市场等。
按房地产购买者目的划分
• 房地产市场上的买家购买房地产的目的主 要有自用和投资两类。
• 按照购买者购买目的,可以将房地产市场 分为自用市场和投资市场。
房地产经纪的内容在本书第8章还有介绍，本章只是介绍了它的 意义和与房地产市场营销的关系。价值创造、实现和提升是房地产 市场营销的真正内涵。
1.1.4房地产市场的分级
房地产开发商开发的商品房进入流通领域,必然要有中介机构参与代理销售,这是房地产经 纪人的主要业务之一。三级市场的居间服务是房地产经纪人的又一主要业务。
项目 分级 市场供应方
一级市场 (土地市场)
政府
二级市场 (房地产增量市场)
房地产开发商
三级市场 (房地产存量市场)
业主
市场需求方 房地产开发商、投资者
三
房地产经纪人在三级市场上主要从事房地产转让、房地产 租赁和其他房地产居间业务
本章小结
小结
本章介绍了房地产市场、房地产市场营销和房地产经纪等基本 知识，房地产市场的特征是由房地产本身的不可移动性等特性决定 的，这个特征也决定了房地产市场营销与一般耐用消费品营销的不 同，也正因如此，房地产经纪业务才有发展的空间。
不完全竞争性
5
土地供给的稀缺性、房地 产本身的固定性、房地产交易
额巨大和较强的政府干预性导
致房地产市场的竞争没有一般
市场竞争那么广泛和自由。
6
银行和中介机构的参与性
• 房地产交易额巨大,离不开金融 机构的融资和促成交易
房地产经纪操作实务讲义
房地产经纪操作实务讲义第一章：房地产经纪业务类型及流程1、房地产经纪业务分类房地产所处的市场类型：新建商品房经纪业务、存量房经纪业务。
房地产交易的类型：买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。
标的房地产用途：住宅经纪业务和商业房地产经纪业务；经纪服务的方式：房地产代理业务和房地产居间业务。
2、房地产经纪主要业务类型房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。
3、存量房买卖居间业务流程—委托阶段客户接待的主要内容。
卖方客户接待：接待卖方客户的基本流程如下：（1）主体身份识别。
（2）了解卖房的原因和资金要求。
（3）了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件。
（4）告知委托人必要事项，如房屋交易的一般程序及可能存在的风险，经纪服务内容、收费标准和支付时间，房屋交易税费政策，放款交付程序，须由委托人协助的事宜、提供的资料等。
（5）告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。
买房客户接待：接待买房客户的基本流程如下：（1）核实买方的主体资格。
（2）（2）询问对所购房屋的要求。
（3）询问购房预算。
（4）告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（5）告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间；（6）告知拟购房屋的市场信息，提出建议。
4、存量房买卖居间业务流程—洽谈签约阶段洽谈阶段主要包括撮合交易双方、协助签订房屋买卖合同两个步骤。
合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：1）提醒买卖双方签约的注意事项；2）查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；3）为买卖双方详细讲解合同条款。
5、新建商品房销售代理业务中项目审批文件包括“五证”、“两书”。
其中，“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
6、新建商品房销售代理业务中项目销售文件价目表。
房地产经纪实务2
房地产经纪实务第一章房地产经纪概述一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。
房地产经纪活动的基本类型有：房地产居间、房地产代理和房地产行纪。
1、房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
2、房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
3、房地产居间与代理的区别①房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人仅以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。
②房地产代理的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的合作关系，且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生的责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。
4、佣金——是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
二、房地产经纪的特点：1、服务性2、专业性①房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品。
②房地产作为价值量很大的单项商品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。
③房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅要把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。
④房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。
3、地域性三、房地产经纪的作用1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置资源在产业、地区、企业之间的合理配置取决于市场的完善度，而供求双方良好的沟通和健全的市场竞争机制，将能工巧匠驱使企业有效利用资源，使之发挥尽可能大的作用。
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• 1.2.2房地产市场营销的内涵 • 狭义上是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费者或用户手中的活
动。广义上是指房地产开发企业或代理商为了实现经营目标，对房地产产品的 规划构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。 • 房地产市场营销有几层含义： • ①房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和服务的需求； • ②房地产市场需求既包括现实需求又包括潜在需求，更多的时候，房地产营销 的制胜就取决于如何有效转化潜在需求为现实需求； • ③房地产市场营销不仅仅是推销，而是围绕着交换展开的房地产产品价值的实 现过程； • ④房地产市场营销是贯穿于房地产开发全过程的价值营销过程，房地产营销的 前期策划阶段就是创造价值的过程，营销推广是实现价值的过程，而售后服务 就是维护客户关系和提升产品价值的过程； • ⑤房地产市场营销手段是以企业内、外部市场营销为整体的营销活动。
能力或者法人资格，能够独立行使代理职能的代理中间商。 • 房地产经纪人的执业管理，主要包括资质审查和行为规范两方面。 • (1)房地产经纪人的资质，是指正常参与市场中介活动的必备资格和基本素质。
我国的房地产经纪人的资质等级标准和审查内容，应当包括以下方面： • ①具有多方面的专业知识和经营能力。 • ②明确的经营范围和相对固定经营场所。 • ③具有良好的职业形象和职业道德，必须具有热情、诚实、守法、信用等基本
第1章 概述
学习目标 通过本章的学习，了解房地产市场的特征和分类；熟悉房地产经纪业务的范围； 认识房地产市场营销的本质内涵，掌握房地产经纪人与房地产市场营销的关系。
• 1.1 房地产市场 • 1.1.1 房地产市场的概念 • 房地产市场，是指房地产商品交换场所和领域，也是房地产商品一切交换或流
通关系的总和。 • 1.1.2 房地产市场的基本特征 • 1)权利的主导性 • 2)交换客体的异质性 • 3)强烈的地域性 • 4)供求关系的特殊性 • 5)不完全竞争性 • 6)银行和中介机构的参与性
产金融市场和房地产中介服务市场。 • 按照供货方式分，有现房市场和期房市场。 • 按照法律原则分，有合法市场和隐性市场。
• 1.1.4房地产市场的分级 • 一级市场(土地市场)是政府向开发商或其他土地使用者出让土地使用权的市场 • 二级市场(房地产增量市场)是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房
21世纪高职高专精品教材·房地产类
房地产经纪实务
熊帅梁 主 编 毛茂松 副主编 东北财经大学出版社
• 第1章 • 第2章 • 第3章 • 第4章 • 第5章 • 第6章 • 第7章 • 第8章 概述 房地产市场调查 房地产项目市场定位 房地产项目定价 房地产项目营销推广 房地产销售 存量房地产交易业务的操作 房屋经纪业务管理 房地产营销团队管理 房地产投资顾问
的道德素质。 • ④具有正当的身份和从业目的。
• (2)房地产经纪人的行为规范是指在其进入市场之后，必须按照政府主管部门制 定的行为规范从事经营活动：
• ①房地产经纪人在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规 定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德；
• ②房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，经所在机构授权订 立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。
• 1.1.3 房地产市场的分类 • 1)按地域范围划分 • 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。 • 2)按房地产的用途和等级划分 • 根据房地产用途不同，可将其分解为若干子市场。还可以进一步按物业的档次
或等级细分 • 3)按房地产交易形式划分 • 依不同房地产交易形式对房地产市场进行划分也就成为必然。 • 4)按房地产购买者目的划分 • 房地产市场上的买家购买房地产的目的主要有自用和投资两类。 • 5)其他划分方式 • 按照房地产市场的交易对象,将房地产市场划分为土地市场、房产市场、房地
屋出售或出租的市场 • 三级市场(房地产存量市场)是业主将自己拥有的房屋进行自用、出租和转让等
活动的市场
• 1.2 房地产经纪与房地产市场营销 • 1.2.1房地产经纪 • 1)房地产中介服务与经纪服务 • 房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提
供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 • 从广义的来看，完整的房地产经纪业务可以包括：
• 1.2.3房地产市场营销活动 • 1)房地产市场营销活动的特征 • 而由于房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设
计阶段就开始介入营销活动。 • 房地产二级市场和三级市场的营销活动具有不同的特征，如表1-2所
表1-2
房地产二级市场和三级市场营销的不同特征
产品 价格 促销
分销
1)房地产金融经纪。 2)房地产市场经纪。 3)其他经纪服务。 • 从狭义来看，房地产经纪业务活动包括： • 1）居间 • 2）代理 • 3）行纪
• 2)房地产经纪活动的作用 • 拓宽了房地产流通渠道；为房地产市场提供信息、反馈信息；给房地产市场注
入了竞争机制。 • 3)房地产经纪人及其执业管理 • 房地产经纪人是指处于房地产买方和卖方之间的具有自然人的权利能力和行为
• ③在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关 的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托 人发出的违法指令。
• ④房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并 以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。
• ⑤房地产经纪人必须利用专业知识和职业经验处理房地产交易中的细节问题， 向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保 守商业秘密，充分保障委托人的权益，等等。
二级市场 增量房地产 开发商主导定价 较多使用广告、包装、价格等 促销手段
较少使用分销渠道
三级市场 存量房地产 交易双方协定定价
较少使用促销手段
多种分销形式，如连锁加盟，中介 合作，客户网络，多重代理等