区域楼盘调研分析

17层高层，主力户型90和130三室，均价3500元/平，储藏室3000元/平，一次性96折，按揭99折。活动：前20名情侣购房，送24K黄金戒指。
项目名称
明日星城
项目区位
黄河5路渤海22路
开发商
滨州市弘大房地产开发有限公司
规模
占地面积：147992㎡
建筑类型
多层、高层
用地性质
综合用地
使用年限
50年
多层：80-130㎡ 高层：90-140㎡（96两室、120和140三室）
卖点
景观、秦黄河公园
客户群
周边客户群
销售状况
目前项目多层差不多售完，在售高层现有房源30套左右，多为低层房源。估量9月下旬推出5栋高层，目前认筹，认筹金为1000元，可抵房款2000元，一次性付款9.9折，明年年底统一交房。商业一二层联体销售，面积以120平为主，均价约10000元/平，低层单独销售约1.2万元/平，租金约3.5万元/年。沿街商业差不多卖完，现在商户入驻极少。
华龙﹒阳光尚座
项目共计3栋高层，5月份由于土地咨询题封盘，11月重新销售。1—2层位商铺（银座），一梯四户，主力户型为123平与135平三室，均价3600元/平，一次性94折，按揭95折。车库4500元/平，车位6万一个，储藏室2300元/平（面积6—8平）。
优势：距离中海较近，周边景观好；
主力户型符合市场需求；
劣势：价格高，小区绿化、配套较少。
印象江南
印象江南住宅部分剩余一栋（5+1）约30套房源，且为209大户型。现以商铺销售为主，双层面积200平左右，均价3200元/平。
龙脉·福临阁
龙脉·福临阁共计2栋高层，目前剩余约20套房源，多为顶层房源，交房日期延迟至8月底。商铺价格未定，开盘日期未定，双层面积以200为主。
区域楼盘调研分析
领域尚城
领域尚城位于贯穿东、西城主干道黄河五路,渤海十九路交叉口西南侧，项目总占地面积约为200亩。规划总建筑面积约22万平米。项目地理位置优越性专门明显，三面环路，一面环近湖海湾。
（17层高层，主力户型：99、120、140三室，8层4040元/平，1层3600元/平，一次性98折，按揭99折，10层以下差不多卖完，地下一层储藏室为选，首付40%。）
客户群
二次置业，改善住房条件者
销售状况
目前销售情形一样，5月14日开盘2栋销售20套左右。9月26日推出两栋17层高层，以170㎡-210㎡三室、四室房源为主，销售均价4800元/㎡，当日成交15套左右，由于价格较高，房源面积大，销售状况较差。
优势：项目位置较好，周边配套齐全；
明星代言，市场知名度较高；
项目名称
领域尚城
项目区位
黄河4路渤海19路
开发商
滨州金河房地产开发有限公司
规模
占地200亩，总建面24万平
建筑类型
多层、高层、商业
容积率
1.74
绿化率
35.1%
建筑密度
21.6%
销售价格
10层以上4500元/平，以下约4000元/平；
车位、储藏室
车位7.5万/个，储藏室8万/个，配比差不多达1:1
主力面积、户型
总户数
约1700户
销售价格
3600元/㎡
主力户型、面积
90-130㎡（92两室、133三室）
客户群
魏桥及周边厂区
项目咨询题
项目存在的要紧咨询题是房屋产权咨询题。由于此项目为综合用地项目，土地使用年限仅为50年。目前房源的土地使用年限较短，且价格相对而言较高；小区内绿化率较低，客户对其建筑质量不中意，项目前期房源墙体已显现裂缝。
项目名称
渤海花园
项目区位
黄河2路渤海11路
开发商
滨州辉腾置业有限公司
规模
占地80亩，总建面10万平米
建筑类型
多层、高层、商业
户数
352户
销售价格
均价4200元/平
车位、储藏室
地上车位免费，地下车位价格在3200元/㎡左右，储藏室1200元/㎡
主力面积、户型
90-130㎡（92两室，,131三室）
卖点
项目区位
黄河8路渤海12路
Leabharlann Baidu开发商
滨州宇悦置业有限公司
规模
总建筑面积约18万平米
建筑类型
高层、小高层
绿化率
40%
销售价格
均价4800元/平
车位、储藏室
车位8500/㎡储藏室2800/㎡
主力面积、户型
三室两厅和大户型。要紧 172-210㎡
优势
精装：24小时热水、直饮水供给，地下停车场覆盖整个小区，外墙干挂大理石。
销售状况
7月23日开盘，房价较高当日成交5套左右，目前销售状况差。优待：一次性9.8折。
优势：位置优越，周边配套完善；
小区景观、配套设施齐全。
劣势：价格较高；
市场形象、客户口碑较差；
案场治理存在咨询题。
美信﹒世贸中心
项目总建筑面积约25万㎡，打算总投资约10亿元人民币。包括5A级商务写字楼——世贸中心2万平方米、五星级酒店5万平方米、现代商业及金融办公3万平方米、高档住宅15万平方米（5栋高层和2栋小高层）。
劣势：房屋产权年限较短，不足50年；
房屋建筑质量较差，项目前期房源墙体已显现裂缝，小区绿化、景观较少。
价格相对较高；
渤海城邦
项目总占地面积30多万平米，总建筑面积41万多平米，项目位于滨州经济开发区环中海片区，位于中海的北岸，南起黄河十三路，北至黄河十四路，东起渤海十九路，西至渤海二十路，临近滨州景观大道渤海十八路和滨州市主干道黄河十二路。
区位
客户群
周边客户
销售状况
一期开盘3栋多层，一栋高层，差不多售完！二期开盘推出两栋高层一栋多层，因价格较高，大户型销售较差，项目目前以高层销售为主。
德坤华府
德坤•华府项目是由滨州市德坤钲泓房地产开发科技有限公司开发，东邻渤海十二路，南接黄河四路、北连黄河五路。项目总建筑面积275581平方米,其中地上总建筑面积1232037.3平方米。地下总建筑面积43543.8平方米，由13栋高层住宅、1栋面积2.5万平方米综合公寓写字楼和2.8万平方米局部三层商业楼组成，总住宅套数1400余户。
小区配套齐全，品质较高。
劣势：房源面积偏大，价格较高，总价超出滨州当地承担能力，中低端客户缺失较多。
锦绣城二期
项目名称
锦绣城二期
项目区位
黄河10路渤海11路
开发商
滨州宝地房地产开发公司
规模
总建面13万㎡
建筑类型
高层
销售价格
均价3400元/平
车位、储藏室
车位75000/个，储藏室2500/㎡（以30平为主）
主力面积、户型
多层：89两室，134㎡三室，高层：130、160㎡三室
卖点
位置优越，配套齐全
客户群
滨城区客户
销售状况
项目蓄客期较长，客户积存较多。前期认筹金10万元，后期因被查，积存客户不交认筹金。到开盘当天交认筹金客户43个，由于开盘价格较高，专门多客户同意不了，导致客户流失。绿都花园9月3日开盘，当天到访客户200批左右，此次开盘推出4#多层，一梯两户，共96套房源，面积92、120和130平，开盘当天销售35套左右。一层底商，二层均价5260元/平，三层5300元/平，四层约5200元/平，五层约4700元/平。
项目位置较偏，人流少；
销售价格偏高。
田园牧歌
新悦·田园牧歌项目总建筑面积约18万平米，绿地率40%，异国情调浓郁的地中海风格建筑。浪漫梦幻的西班牙园林，充满着令人迷醉的浓情之美。塞万提斯广场、弗拉门戈广场、兰乔圣菲广场、澜花雨岸花园、金岸提香花园等三大广场、两大花园的大手笔景观打造。
项目名称
田园牧歌
项目名称
渤海城邦
项目区位
黄河十三渤海十九路
开发商
滨州市莱钢建设置业有限公司
规模
占地30万平，总建面41万平
建筑类型
多层、洋房
容积率
1.11
绿化率
35.8%
销售价格
花园洋房均价4400元/平
主力面积
100-150㎡
总户数
近2000户
客户群
周边客户群，及部分私营业主
销售状况
项目一期5月21号开盘，认筹期较长，开盘当天推出148套多层房源。当天现场客户约300多人，开盘当天成交70%，开盘成效较好。当天成交客户一次性付款99折，分期无折扣。开盘后销售状况一样。
目前项目在售花园洋房，销售均价4400元/平，估量10月底推出9号楼，20套房源。
优势：项目为西区较大的开发项目，位于中海板块，周边环境好；
项目住宅小区多为多层建筑类型，多层目前是滨州房市受欢迎的建筑类型；
项目产品户型面积适合市场需求，户型结构从两室到四室，能满足客户的多样的居住需求；
劣势：项目周边配套设施少，生活不便；
项目名称
中兴·绿都花园
项目区位
黄河5路新立河东路
开发商
滨州中兴置业有限公司
规模
占地8.8万平，总建面17万平
建筑类型
多层、高层
容积率
2.20
绿化率
35.9%
建筑密度
24.6%
户数
总户数近910户
销售价格
多层均价近5200元/平
车位、储藏室
停车位1156个（地上车位前期免费，后期租赁，地下出售，价格未定）
优待措施：开盘当天成交按揭95折，一次性付款92折。
优势：项目位置好，周边配套齐全；
沿新立河景观带；
多层房源市场同意度较好。
劣势：定价高，面积偏大，导致许多客户流失。
渤海花园
滨州市渤海花园项目是由住宅与商业相结合而成。住宅：8栋多层、3栋高层。 (住户：352户)；商 业：九层商务楼建筑5200㎡(占地3.8亩)；大型商场建筑：除沿街商铺外的面积为：16100㎡(约占地12亩左右)，总面积共约2万多平方米。
项目名称
美信﹒世贸中心
项目区位
黄河8路渤海18路
开发商
滨州美信置业有限公司
规模
总建筑面积25万平
建筑类型
高层、小高层、商业
销售价格
高层均价5500元平
主力面积、户型
110-140平三室
卖点
中海景观
客户群
滨州市政单位、企业老总
销售状况
目前2号楼高层认筹，共计280套房源，均价5500元/平。
认筹优待：交2万抵5万元房款，自认筹之日起到开盘，每天积存优待200元。10月22日认筹当天排号120多户，实际认筹80多户（带数字4没有号），估量11月中下旬开盘解筹，当天成功购房的客户可参与汽车抽奖活动（价值20多万，汽车一部）。
销售状况
项目第五期正在认筹，现认筹不到100户，3万认筹金充当房款。目前销售情形差，每日到访客户较少。估量10月底开盘，推出136套高层房源。一次性付款9.6折，首付40%，分期9.9折。
优势：户型、面积符合市场需求；
前期小区已成规模，居住氛围较好；
周边两所幼儿园，解决了住户子女幼儿教育咨询题；
临近周边厂区，客户群多为厂区职员；
优势：价格较低，小区景观较好；
周边教育资源较好。
劣势：项目二期未取得预售证；
工程进展缓慢。
绿都花园
绿都花园居住小区项目位于滨州市黄河五路以南、新立河东路以东。该项目的小区综合经济技术指标为：总用地面积88026平方米（其中规划用地面积73762平方米）、总建筑面积171735.7平方米（其中地上建筑面积162482.2平方米、地下建筑面积9253.5平方米）、建筑密度24.6%、容积率2.20、绿地率35.9%，停车位1156个。
主力面积、户型
面积区间97-140㎡（97两室、125和140三室）
优势
教育资源丰富
卖点
六中、30亩森林广场
客户群
抵账单客户
销售状况
项目在售8栋高层，4种户型，户型面积在97和140平米。目前项目地块处于打桩时期，估量2019年年底交房，无预售证；项目要紧来访客户为看重六中来访客户群以及有抵账单客户，商铺一二层均价8000元/平。
项目名称
德坤华府
项目区位
黄河5路渤海12路
开发商
滨州德坤钲弘房地产开发科技有限公司
规模
占地158亩，总建面27万平
建筑类型
高层
销售价格
均价4800元/平
车位、储藏室
车位700个，9万元/个；储藏室约15平，2500元/平
主力面积、户型
96-170㎡（96两室，其余三室）
卖点
地段
客户群
滨州学院团购、个体商户
优势：项目位置较好，沿滨州主干道黄河二路，交通便利；
小区内绿化已局部建好，给项目带来较好的形象，有助于项目整体销售；
秦皇河景观带、270°的景观阳台，满足住户的观景需求，增强了项目市场竞争力；
劣势：价格较高；
小区内配套设施较少，卖点要紧以秦皇河公园为主。
明日星城
明日星城坐落在黄河五路渤海二十二路交口，魏桥纺织邻近，濒临新汽车站，浙江大市场和四通商贸城。