房地产开发贷款审查审批要点资料讲解

人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少 于2人；
（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其 他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度；
（8）未发生过重大工程质量事故。
今后国家会更加注重“治本”，改革收入分配体制、土 地供应制度，改善民营资本投资环境，增加保障性住房供应 等。短期内宏观调控政策会保持相对的稳定，不会出台更严 厉措施或放松现有政策。
二、房地产开发贷款的基本性要求
中国人民银行[2003]121号文件的要求：
1、不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款； 2、不得对异地的房地产项目进行贷款； 3、商业银行不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的 贷款； 4、房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发 项目总投资的30%;（目前保障性住房和普通商品住房项目（指容 积率1.0 以上的住房项目）不低于 20％，其他房地产项目不低于 30％） 5、不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款； 6、房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严 禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。
• 一级资质的条件包括： （1）注册资本不低于5000万元； （2）从事房地产开发5年以上； （3）近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地
产开发投资额； （4）连续5年建筑工程质量合格率达100%； （5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开发
各资质等级承担的房地产开发范围：
（1）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受 限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；
（2）二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万 平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、 自辖市人民政府建设行政主管部门确定。
房地产开发资质等级实行分级审批：
三级资质的条件包括： （1）注册资本不低于800万元； （2）从事房地产开发2年以上； （3）近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地
产开发投资额； （4）连续2年建筑工程质量合格率达100%； （5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10
投资额； （6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，
其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4 人；
（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》制度； （9）未发生过重大工程质量事故。
投资额； （6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20
人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员 不少于3人；
（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； （8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度； （9）未发生过重大工程质量事故。
• 二级资质的条件包括： （1）注册资本不低于2000万元； （2）从事房地产开发3年以上； （3）近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房
地产开发投资额； （0万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发
提示关注要点：
一、二级资质企业开发经验相对丰富，实力较强；三级资质企 业根据其开发 经验、资金实力、区域分布等因素区别对待；四 级资质企业资金实力弱、开发经验不足；暂定资质企业一般是 新成立企业，根据企业自身及其控股股东的综合实力审慎评判。
开发资质在一定程度上反映了企业的综合实力，但是评价房地 产开发企业的综合实力不能简单以资质作为唯一判断标准，应 综合考虑其规模性、盈利性、成长性、安全性等因素，其中土 地和资金是判断房地产开发企业发展实力的关键。 分析企业土 地储备的规模、取得成本、正开发项目的资金来源是否落实、 待开发 土地的开发进度和资金来源，判断企业整体资金链是否 正常运转。
对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申 请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产 开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书 是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。
按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国房 地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的 数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一 级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：
（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门 初审，报国务院建设行政主管部门审批；
（2）二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治 区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证 书。
此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营 行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。
房地产开发贷款审查审批要点
一、 房地产行业宏观政策环境
今年以来，国务院各部委连续出台多项政策抑制房价过 快上涨，频繁出台的政策对部分城市的房地产市场产生了一 定程度的影响，交易量下降，房价飞速上涨的局面得以控制。
但房地产行业作为国民经济的重要行业，上下游产业链 长，影响面广，从国家宏观调控的政策解析并非阻止行业继 续发展，主要目的是遏制部分城市房价、地价过快上涨，抑 制投机性购房。
三、房地产开发企业的分类
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企 业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属 于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而 商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产 开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房 地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质。