我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况
房产抵押的市场竞争与发展趋势
标题：房产抵押市场的竞争与发展趋势一、市场概述房产抵押业务在当前的金融市场中占据了重要的地位。
随着房地产市场的繁荣，房产抵押业务也随之蓬勃发展。
这个市场的主要参与者包括银行、金融机构、小额贷款公司等。
它们通过提供房产抵押贷款服务，满足个人和企业对于资金的需求。
然而，市场竞争也日趋激烈，这既带来了挑战，也带来了机遇。
二、竞争分析1.竞争者分析：房产抵押市场竞争激烈，各大金融机构都在寻求竞争优势。
银行、小额贷款公司、互联网金融平台等都在这个市场中占据一席之地。
他们通过提供不同的产品和服务，满足不同客户的需求。
例如，一些机构提供短期、低息的房产抵押贷款，以吸引短期资金需求者；一些机构则提供长期、高息的房产抵押贷款，以满足长期资金需求者。
2.产品差异化：为了在竞争中脱颖而出，各竞争者都在寻求产品差异化。
例如，一些机构提供在线申请、审批的便捷服务，以吸引年轻一代的客户；一些机构则通过提供个性化的贷款方案，满足不同客户群体的需求。
三、发展趋势1.技术创新：随着科技的进步，房产抵押市场的发展将更加依赖于技术创新。
例如，区块链技术可以提高房产抵押交易的透明度和安全性；大数据和人工智能技术可以提高贷款审批的效率和准确性，降低风险。
此外，移动金融的发展也将为房产抵押市场带来新的机遇，如手机银行、移动支付等都将成为房产抵押业务的重要渠道。
2.绿色金融：随着环保意识的提高，绿色金融也将成为房产抵押市场的一个重要趋势。
金融机构将更加注重评估和降低环境风险，这将对房产抵押市场产生深远影响。
对于房地产企业来说，他们需要更加注重环保和可持续发展，这将为房产抵押市场带来新的机遇。
3.客户需求变化：随着消费者观念的转变，他们对金融服务的需求也在发生变化。
他们不仅要求服务便捷、高效，还要求服务个性化、定制化。
因此，房产抵押市场的发展将更加注重满足客户的需求，提供个性化的贷款方案和优质的服务体验。
四、结论总的来说，房产抵押市场在竞争激烈的同时也充满了机遇。
个人住房贷款证券化的现状问题及对策
个人住房贷款证券化的现状问题及对策1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是一种将个人住房贷款打包成证券进行交易的金融工具，具有重要的意义和作用。
个人住房贷款证券化可以有效地提高金融机构的融资效率，帮助其更好地管理资金。
通过证券化，金融机构可以将资产转化为流动性更高的证券，便于转让和融资，从而为个人住房贷款提供更多的融资渠道。
个人住房贷款证券化还可以帮助降低金融机构的风险敞口，提高其资产负债表的质量和稳定性。
通过将个人住房贷款分散到不同的投资者手中，可以有效地降低金融机构的风险集中度，提高其抗风险能力。
个人住房贷款证券化对于金融体系的稳定和发展具有重要的意义，可以促进金融市场的健康发展，提高金融机构的竞争力。
1.2 个人住房贷款证券化的现状问题个人住房贷款证券化市场发展不平衡。
目前，我国地方政府发行的住房抵押贷款证券主导市场，而个人住房贷款证券化市场相对落后。
这导致了市场供需不平衡，也增加了市场的不确定性和风险。
个人住房贷款证券化的信用评级存在争议。
由于缺乏相关标准和统一的评价体系，个人住房贷款证券的信用评级不够准确和客观，导致投资者难以准确评估风险。
个人住房贷款证券化的法律法规体系不够健全。
现有法规对于个人住房贷款证券化的监管不够严格，导致市场存在漏洞和法律风险。
个人住房贷款证券化市场流动性不足也是一个突出问题。
市场流动性不足会使市场参与者难以获得充分的市场信息，增加投资风险。
个人住房贷款证券化市场存在诸多问题，需要加强监管、完善法律法规以及提高市场透明度等措施来解决。
这些问题的存在不仅影响了市场的健康发展，也增加了投资者的风险。
需要采取有效措施来改善个人住房贷款证券化市场的现状。
2. 正文2.1 现阶段个人住房贷款证券化存在的问题个人住房贷款证券化市场规模不大，发展相对滞后。
与国外相比，我国个人住房贷款证券化市场仍处于起步阶段，市场规模较小，发展缓慢。
这导致市场流动性不足，交易不活跃，难以形成规模效应。
我国的住房抵押贷款及其证券化
京 彦 君
（ 川 大 学经 济 学 院金 融 工程 ６ ０ ６ ） 四 １ ０ ４
我 国个 人 住 房 抵 押 贷 款 发 展 现 状 近 年 来 ， 人 住 房 抵 押 贷 款 已成 为 我 国 商 业 银 行 具 有 强 劲 发 个 展 势 头 的 “ 售 业 务 ” 被 视 为 拓 展 信 贷 营 销 业 务 、 化 信 贷 资 产 结 零 ， 优 构 的 主 要 手段 。资料 显 示 ２０－ ２０ 年 间个 人 住 房 抵 押 贷 款 余 额 ００－ ０５ 占全 国消 费 信 贷 余 额 比重 均 在 ７ 以 上 ， ０ ４年 、 ０ ５年 则 到 达 ４ ２０ ２０ ８ 左 右 。２ ０ 年 个 人 住 房 抵 押 贷 款 余 额 为 １４ ０ 元 ， ２０ ０ ０５ ８０ 亿 是 ００ 年 的 ５ ５ ，９８ 的 ４ ． 倍 ， ２ ０ 年 个 人 住 房 抵 押 贷 款 余 额 ． 倍 １９ 年 ４ ３１ ９ 与 ０４ 相 比 ， 长 １．７ ， 人 住 房ห้องสมุดไป่ตู้抵 押 贷 款 无 论 是 在 增 长 速 度 上 还 是 增 ６Ｏ 个 在 总 量上 每年 均发 展 迅 速 。 我 国市 场 经济 处 于 发 展 初 期 ， 律 制 度 欠 缺 ， 人 信 用 征 信 体 法 个 系不 健 全 ， 商业 银 行 风 险 管 理 水 平 低 ， 人 住 房 抵 押 贷 款 存 在 很 大 个 风险 ， 际 的贷 款 违 约 率高 ， 定 条 件 下 （ 贷 款 高速 增 长 ）用 于风 实 特 如 ， 险分 析 的不 良贷 款率 指标 滞 后 性 非 常 明显 ， 盖 了 实 际 风 险状 况 。 掩 房地 产 市场 具 有 周期 性 ， 人 住 房 抵 押 贷 款 期 限 长 ， 笔 贷 款 数 额 个 每 小， 一旦 房地 产 市 场 出 现调 整 或 振 荡 ， 款违 约 等 风 险就 会显 现 。 贷 二、 住房 抵 押 贷 款 证 券 化 住房抵押贷款证券化是指金融机构（ 主要 是 商 业银 行 ） 自 己 把 所 持 有 的 流 动 性 较 差 但 具 有 未 来 现 金 收 人 流 的 住 房 抵 押 贷 款 汇 聚 重 组 为 抵 押 贷 款 群 组 。 由证 券 化 机 构 以 现 金 方 式 购 入 ， 过 担 保 经 或 信 用 增 级 后 以 证 券 的 形 式 出 售 给 投 资 者 的融 资 过 程 。这 一 过 程 将 原 先 不 易被 出售 给投 资者 的 缺 乏 流 动性 但 能 够 产 生 可 预 见 性 现 金 流 入 的 资 产 ， 换 成 可 以在 市 场 上 流 动 的证 券 。 转 住 房抵 押 贷款 证 券 化 的 作用 主要 有 以 下 几 点 ： （） 利 于拓 宽 商业 银 行 的 融 资 渠 道 １有 （） ２ 有利 于 降低 商 业 银 行 的 经 营 风 险 （） ３ 有利 于提 高商 业 银 行 的盈 利 能力 （ ） 利 于加 强 商 业 银 行 的 资本 管 理 ４有 （） 利 于完 善 中 央银 行 的宏 观 金融 调控 ５有 （ ） 利 于 推 动 我 国资 本 市 场 的发 展 ６有 三 、 国 发 展 个 人 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的 意 义 我
浅析我国房地产证券化发展现状及建议
是受益债券。没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机 构，就没有真正的金融衍生品。大力发展债券市场，是我国扩充 投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品和必经之路。 有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会 有所下降。但是目前我国房地产债券的发行规模还是很小，房 地产债券基本上还处于初步发展阶段。
【关键词】中小企业；财务内部控制；建设
财政部联合证监会等部门分别于 2008 年和 2010 年相继 企业实行财务内部控制是为了保证财务活动的合法合规、保证
出台了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》， 财务信息的准确可靠、保证企业资产的安全完整、促进业务活
并要求首先在上市公司范围内施行，同时鼓励非上市的大中型 动的顺利开展。财务内部控制活动主要有不相容职务相互分
纵观我国经济发展之迅速，房地产泡沫现象之严重，房地
立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个 产证券化的良好发展已逐渐成为我国经济发展不可忽视的一
人信用制度，对借款人就业和收入变动状况及财产增减情况实 步。相信我国通过逐步的健全各项体制法规、竭力开发并发展
行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规 各种经济技术等，房地产证券化在我国的全面发展指日可待。
很多中小企业在发展道路上问题层出、成长受阻，一个普遍存 在于上市公司、大型企业，中小企业的财务只需要记记账，没必
在而又非常重要的原因就是多数中小企业缺乏完善的财务内 要费尽周折搞内部控制。而随着经济的发展和市场化程度的提
部控制。
高，越来越多的中小企业认同和接受了内部控制，事实也证明
一、中小企业财务内部控制的重要性
高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识， 须大力发展房地产抵押贷款市场，建立和发展房地产金融二级
个人住房贷款证券化的现状问题及对策
个人住房贷款证券化的现状问题及对策个人住房贷款证券化是指将银行或金融机构原先发放的个人住房贷款打包转让给投资者，以融资的形式进行证券化。
这种金融工具的出现，减轻了银行的风险，提高了流动性，促进了住房贷款市场的健康发展。
个人住房贷款证券化也存在许多问题和挑战，值得关注和解决。
个人住房贷款证券化存在的问题之一是信用风险。
由于个人住房贷款是以房产作为抵押的贷款，存在贷款人还款能力不足导致的违约风险。
如果证券化产品中包含了大量违约倾向较高的贷款，将使证券化产品的风险水平大幅提高，影响投资者的信心。
市场风险也是个人住房贷款证券化的一个现实问题。
市场的波动和不确定性可能导致证券化产品的价值大幅下跌，从而影响投资者的收益和资金安全。
还有流动性风险和操作风险等问题存在。
解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要从多个方面着手。
监管部门应该通过规范和强化监管，促进证券化市场的健康发展。
监管部门可以通过制定合理的政策和标准，加强对证券化产品的审查和监管，确保产品的质量和透明度。
加强对金融机构的监管，防范在证券化过程中出现的各类风险。
银行和金融机构要严格把控个人住房贷款的质量和风险。
在发放贷款的过程中，要严格审查借款人的信用记录和还款能力，避免发放高风险贷款，从源头上减少证券化产品的风险。
对个人住房贷款证券化产品的投资者也有一定要求。
投资者应该对证券化产品有充分的了解和认识，避免盲目投资和过度追求高收益，从而减少投资者可能面对的风险。
金融机构应该加强对证券化产品的风险管理和控制，提高产品的流动性，降低操作风险，以及通过分散化、多元化等方式来降低市场风险。
应鼓励金融科技的发展和应用，通过大数据、人工智能等技术手段，提高个人住房贷款的风险识别和监测能力，加强对风险的预警和应对，并提供更便捷高效的监管工具和服务。
要解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要多方合作，包括政府、监管部门、金融机构和投资者等各方的共同努力。
只有通过合力解决现有问题，个人住房贷款证券化才能更好地发挥作用，促进住房贷款市场的稳健发展，为经济社会的良性发展提供更多支持。
个人住房贷款证券化的现状问题及对策
个人住房贷款证券化的现状问题及对策【摘要】这篇文章探讨了个人住房贷款证券化的现状问题及对策。
在正文部分分析了风险管理不足、缺乏监管与规范、利率风险、投资者疑虑等方面存在的问题。
针对这些问题提出了一些对策建议，包括加强监管力度、增加风险管理措施、提高透明度等。
在结论部分展望了个人住房贷款证券化的前景，指出只有在加强监管与规范的基础上，个人住房贷款证券化才有更好的发展前景。
文章旨在引起人们对这一领域的关注，促进相关问题的解决和发展。
【关键词】关键词：个人住房贷款证券化，问题，风险管理，监管，规范，利率风险，投资者疑虑，对策建议，前景，展望。
1. 引言1.1 个人住房贷款证券化的重要性个人住房贷款证券化是金融市场中一个备受关注的领域，在我国也迅速发展起来。
个人住房贷款证券化能够帮助银行转移风险、扩大融资渠道、提高资产利用效率，对于促进住房市场的发展和金融体系的完善都具有重要的意义。
个人住房贷款证券化可以帮助银行有效地转移信贷风险。
通过将个人住房贷款打包成证券化产品，银行可以将风险分散给更多的投资者，从而降低自身的风险暴露。
这有助于银行解决信贷资产配置不均衡的问题，提高风险管理能力。
个人住房贷款证券化可以扩大金融机构的融资渠道。
证券化后的信贷资产可以在资本市场上进行交易，吸引更多的投资者参与，为金融机构提供多样化的融资渠道，降低融资成本，增加利润空间。
个人住房贷款证券化还可以提高资产利用效率。
通过证券化，金融机构可以将资产转变为流动性更好、回报更高的证券产品，提高资产利用率，优化资产负债表结构，增强经营效益。
1.2 研究背景研究背景部分将着重分析个人住房贷款证券化所面临的现实问题，包括风险管理不足、缺乏监管与规范、利率风险、投资者疑虑等方面的挑战。
通过对这些问题进行深入剖析，可以更好地把握当前市场状况，为提出有效的对策建议奠定基础。
研究背景部分还将对个人住房贷款证券化的重要性进行阐述，探讨其在金融市场中的作用和影响，为后续文章内容的展开奠定理论基础。
中国住房抵押贷款支持证券研究
中国住房抵押贷款支持证券研究摘要：在当前股票市场低迷、债券类投资产品繁荣的背景下，本文总结概括了资产抵押证券的发展现状及特点，分析了其功能及风险，综上对住房贷款抵押支持证券在我国的可行性进行了分析。
关键词：住房抵押贷款证券现金流住房抵押贷款证券（简称“mbs”）是指以资金融通为目的，将缺乏流动性但具有未来稳定现金流入的住房抵押贷款进行组合和信用增级，将这种组合产生的现金流入按照一定的标准进行结构重组，最后依托二级市场将该现金流以债券的形式出售并流通。
一、我国住房抵押贷款证券现状及特点我国的资产证券化起步于20世纪90年代。
1992年，海南推出“地产投资券”是我国资产证券化的首次尝试。
2005年12月15日，中国建设银行推出了我国第一支个人住房抵押贷款支持债券—“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”（简称“建元2005”），在其后2007年又推出了第二支mbs。
从2006年1月份到2012年9月份，“建元2005”证券发行人中心信托共公布了81期，运行平稳，违约率低。
mbs是一种资产信用型的金融产品，mbs区别于传统融资方式，它并非依赖于项目的投资人或发起人的资信来安排融资，而主要依赖于作为标的的居民住宅的价格及其未来的现金流的稳定性。
二、我国住房抵押贷款证券功能分析（一）金融功能首先，丰富金融市场投资品种。
住房抵押贷款作为收益风险相对平稳的一种投资方式，在我国当前老龄化的社会年龄结构下，具有显著的意义。
住房抵押贷款相对于国债利率较高而因其有房产作为抵押，风险较低。
退休人员追求稳定收益而又是风险厌恶投资人，mbs为他们提供了更为多元化的选择。
其次，为我国金融机构提供了规避利率风险的有力工具。
作为住房抵押贷款证券发行人的贷款银行，能够通过住房贷款抵押债权中资产负债重组的制度安排，把mbs发行所带来的利率风险转移给证券化专门机构，进而转化为证券在市场上交易，最后通过金融市场的风险调节功能加以规避。
我国实施住房贷款证券化的问题及对策分析
发 展 战 略
我国实施 住房贷款证券化的问题及对策分析
中央 民族 大学 贺 庆平
近年来， 随着经济的持续快速发展和我国住房制度 改革的不断深入， 各商业银行住房抵押贷款业务发展迅 速。近期央行的有关数据显示， 截至 !" "& 年 ! 月底， 全 国个人住房信贷余额已达 %#& "’ 亿元。 为了降低商业银行的风险资产总量， 提高资本充足 率， 改善资本市场结构， 经国务院批准， 我国的住房抵押 贷款证券化 （ 简称 () * ） 试点工作开始正式启动。 一、 我国实施住房抵押贷款证券化存在的问题 %$ 相关法律的缺失， 成为推进房贷证券化的主要障 碍。住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程， 涉及 原始 债权人、 证券特设机构、 信用评级机 构、 贷款服务、 物流人才和物流教育方面， 仍处于明显的劣势地位。主 要有以 下两方面的原因： 一是整 体教育水平 落后， 河南 是人 口大省， 也是教育资源奇缺 的省份， 大学少 和大学 水平 普遍较低的现状直 接影响了物 流专业人 才的培养 和物 流从业人员的培训 ； 二是由 于改革开 放后， 国家重 点发展东南沿海、 环渤海、 长三角和珠三角地 区， 导致了 河南及其它欠发达省份人才外流严重， 省内物流专业人 才十分短缺。 -$ 物流信息化水平不高， 物流管理水平较低。现代物 流是信息流、 资金流、 货物流和人才流的统一。信息流在 现代物流中具有举足轻重的地位，它的畅通需要强大的 信息网络支持， 要求物流企业具有较高的信息化水平： 需 要企业能够通过信息传输与客户、 制造商、 供应商实现资 源共享； 要对物流的各个环节进行实时跟踪、 有效控制和 全程管理，而信息化水平不高是河南物流企业普遍存在 的现状， 管理水平跟不上发展的需求也是不争的事实。 三、 河南省发展现代物流业面临的机遇 %$ 全球经济一体化为河南现代物流业的发展提供了 一个很好的机遇。 中国加入 ./0 为物流企业提供了一个 开放的、 良好的国际化市场环境。 同时， 引进和吸收国外 先进的物流技术和经验， 也将对河南省现代物流业的整 体发展起到良好的促进作用。
我国推行住宅抵押贷款证券化问题分析
2004年11月学术交流Nov.,2004总第128期第11期Academic Exchange Serial No.128No.11我国推行住宅抵押贷款证券化问题分析张奎燕(浙江财经学院经贸学院,浙江杭州310012)[摘要]目前,在我国推行住宅抵押贷款证券化存在着抵押贷款规模过小、房地产开发融资渠道不宽、商业银行积极性不高、信用制度不健全、法律环境不完善等问题。
我国还不具备大规模推广住宅抵押贷款证券化的条件。
[关键词]住宅抵押贷款;证券化;房地产业[中图分类号]F830.589[文献标识码]A[文章编号]1000-8284(2004)11-0074-04一20世纪80年代以来,世界金融业出现了许多制度创新的亮点,其中之一就是以住宅抵押贷款证券化(MBS)为源头的资产证券化。
它不仅深刻地改变着美国等许多国家金融业的发展历程,引发出一系列的制度创新、市场创新与技术创新,并且在我国也日益受到各方人士的关注,成为一项在我国呼之欲出的金融创新。
住宅抵押贷款证券化(M B S)是指金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制,它包含机构参与、交易行为、工具创新和市场创造等诸多内容,是以市场中介为基础的金融工具的创新。
住宅抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产,把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。
住宅抵押贷款证券化是房地产业发展到一定阶段的必然产物。
发达国家房地产证券化的理论基本趋于成熟,我国的研究虽然探索了近10年,已经出版一些专著,在核心期刊上也有2000多篇相关文章刊出,研究的问题大体分三个方面:一是介绍国外房地产证券化研究的现状及国外住宅抵押贷款证券化模式;二是借鉴方面的研究;三是在我国的可行性研究。
例如:住宅抵押贷款证券化的试点方案正在国内一些地方开始研讨。
其中,以广州与深圳为先。
学术界也掀起了对住宅抵押贷款证券化(MBS)的理论探讨,包括MB S应设立的机构、参与MBS的各类金融机构的角色定位与界定、我国MBS应采取的模式、政府的作用等多方面问题。
浅议住房抵押贷款证券化
、
中 国 目前 的 现 状
随着 购房 者观念 的转 变 ． 房抵押 贷 款证 券化 已 大量社 会 闲置资 金寻求 更 高 的 比较 收益 ， 就 为住房 住 这 为广 大 消费者 所接 受 。在 Ｈ前 的条件下 ， 内的宏观 抵 押 贷款 证券化 提供 一个 难得 的机 会 。 国 环境 有所 改善 ．而且抵押 贷 款业 务有 了进 一步发 展 ， ５抵 押 贷 款 业 已经 得 到 了 长 足 发 展 。 在 许 多 人 现 这 为住 房抵 押贷 款 证 券化 的顺 利实 施 创造 了 良好 的 的消 费 意识 已经改 变 ， “ 明 天的钱 圆今 天 的梦” 的 花 外 部环 境 消 费信贷 已经 被广 大消费 者 所接 受 。不 难 发 现 ， 人 个 １ 房 制度 改革进 一 步 深化 。 房制 度改 革 已步 住 房消 费信贷 已经 飞速发 展 ， 住 住 能为住 房 抵押 款证 券化 入 了住房 商 品化 、货 币化 、市 场化 的阶段 ，给住房 抵 提 供一 个条件 ， 使其顺 利 实施 。 促 押贷款 证券 化带 来 了发展 的契机 。 只有 当彻 底取 消福 ６ 发 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 已 经 具 备 了 一 定 的 资 利 分房 ， 正实 现货 币化 分 房时 ， 能使 土地使 用权 产 支撑和 收益保 障 。个 人 消费 信贷 市场 的兴 旺 ， 真 才 使住 和房屋所 有权 独立化 ， 才能在 此基 础上 实现住 房抵 房抵 押贷款 的发 放数量 迅 速增 加 ， 也 因而具 备足 够 的资 押 贷款证 券化 ， 促进 房 地产业 的发展 产规 模和还 本付 息 的能力 。 ２证 券 市场 的健全 和 完善 。 住房 抵 押贷款证 券化 显而 易见 ． 每个事 物 总是 一分 为二 的 ． 利也有 有
2023年抵押贷款行业市场规模分析
2023年抵押贷款行业市场规模分析一、行业发展历程抵押贷款行业是金融行业改革后产生的一种新的贷款方式，源于外国国家的经验和实践。
20世纪70年代，抵押贷款开始在欧美国家兴起，最初主要是面向商业房地产的金融业务，但随着市场需求的变化，抵押贷款发展出了各种类型和形式，逐渐延伸到住房、汽车、机器设备等不同领域。
而我国抵押贷款行业则是在1987年开始试点，经过30多年的发展，已构建起了比较完善的行业体系和市场规则。
随着中国金融开放程度的不断提高，抵押贷款的市场规模也在逐年扩大。
二、市场规模据不完全统计，目前中国抵押贷款行业市场规模已经达到数万亿的规模。
其中，房地产抵押贷款是市场的主力军。
根据贷款对象和用途，市场可以分为住房抵押贷款、商业抵押贷款、汽车抵押贷款、机器设备抵押贷款等多个类别。
具体数据如下：住房抵押贷款：截至2020年底，我国住房抵押贷款余额已经达到29.6万亿元，同比增长16.5%。
商业抵押贷款：2020年，我国商业银行新增贷款规模达到40万亿元，其中一半以上与商业抵押有关。
汽车抵押贷款：汽车抵押贷款规模逐年增长。
2019年，汽车行业抵押贷款规模达到了4600亿元。
机器设备抵押贷款：目前中国机器设备抵押贷款市场规模较小，但随着国家“中国制造2025”计划的推进，该领域的贷款需求逐渐增加。
从以上数据可以看出，抵押贷款市场的规模逐年呈现上升趋势，市场份额不断扩大。
尤其是受新冠疫情影响，银行对贷款审批更加严格，而抵押贷款由于具有抵押品，可以降低银行的风险，因此在疫情期间更得到了市场的青睐和广泛应用。
三、市场前景未来，抵押贷款市场将呈现如下几个趋势：1、行业竞争加剧：随着抵押贷款市场规模的增长，市场竞争也会相应加剧。
各银行和金融机构将互相竞争，以获取更多的市场份额，同时，还将面临来自新型互联网金融机构的挑战。
2、政策扶持：近年来，政府部门对抵押贷款行业给予了一定的政策红利，例如，2019年政府出台的《商业银行支持小微企业和“三农”领域的主要措施》明确表示，对符合条件的质押加权重用贷款利率优惠政策。
精品：住房抵押贷款国内外研究现状--可编辑
二、文献综述（一）国外研究综述从国外文献看，早在上世纪70年代，国外学者在这方面已经研究取得了一定成果。
Von Furstenberg（1974）从微观角度观察了影响个人住房抵押贷款违约的因素，关注了抵押行为所涉及的标的物的影响，认为贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型是决定违约风险的主要因素，该因素导致的违约率通常在贷款发放后三到五年间达到最大。
Compbell 和Dieterith（1983）对违约行为进行了宏观层面分析，其结论是违约行为将受预期失业的影响。
Brennan 和Schwartz（1985）将期权理论引入到住房抵押贷款违约风险的研究，之后期权理论成为美国研究住房抵押贷款违约的基本理论框架。
Quertia 和stegman（1992）对抵押贷款违约文献调查后发现，住房权益或相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要因素。
Lawrence等（1995）利用美国国家财务公司资料，选取借款人特征纬度、最初贷款期限、当前贷款特征、经济因素与违约成本等众多变量对信用进行分析，研究表明借款人过去的信用状况、年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭收入的比例和房价都是影响违约风险的重要因素，其中贷款价值比率（LTV比率）与每月还本付息占家庭收入的比例是影响违约的重要因素。
Deng（1997）假定现行利率遵从马尔可夫随机过程，并且借款人是理性的，采用比例危险模型对违约行为进行研究，认为当住房价值小于抵押贷款的市场价值时，借款人将理性违约。
Deng 提出了竞争风险模型, 将个人住房抵押贷款的提前还款风险和违约风险同时进行研究, 结果表明突发事件如失业和离婚是同时影响提前还款和违约的显著因素[ 10] 。
Deng 等（2000）和Calhoun、Deng（2002）分别考察了FRM 和ARM 贷款的违约行为，提出了经验证据表明借款者的违约和再融资决策主要受相对期权价值的影响。
我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义及可行性分析
中图分类号 ：８ ０ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）８ ０ ９ — ２ Ｆ３． ５ Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ８ １— ０ ６ ０
配。 证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、 利率 、 发行时间
给众多的投资者 。
２ ０世纪 ７ ０年代兴起 的资产证券化 （ ｓｅ Ｓｃｒｉ ｔ ｎ Ａ ｓｔ ｅｕｉｚ ｉ ） ｔａ ｏ 被称为是近 ３ ０年来世界金融领域最 重大 、发 展最迅速 的金 融创新和金融工具 。资产证券化所证券化的不是资产本身 ，
而是资产所产 生的可预见 的现金流 。简单说 ， 证券化就 资产
摘
要： １ 近 Ｏ年来 ， 国个人 购房热情 高涨 ， 我 住房贷款 需求也飞速增长 ， 个人住房贷款规模年均增长率近 ３％。 ０
由于期限长、 流动性差 ， 个人住房贷款的 大量 出现 必将增 大商业银行 资产 负债 管理 的风险 ， 住房抵押 贷款 证券化 已
势在必行 。虽然 中国建设银行的“ 建元 ２０ 一 个人住房抵押贷款证券化信托优 先级 资产 支持证券” 开发行 ， ０５ １ 公 没达 到市场预期 的“ 火爆” 态， 随着人们对抵押贷款证券化认识 的加深和客观条件的成熟 ， 状 但 相信在 中国也将 日益显示
亿元⑦ ２０ 年末， 。０６ 全国住房公积金缴存总额已达 １ ７ ７ ２ ８． 亿 ６ ３
元③ 这些资金和基金的共同特征是来源稳定 ， ， 来源与支出的 间隔期长 ， 目前主要集 中于银行存款和购买国债 ， 但 投资渠道 缺乏 ， 资金运用效率很低。据国家统计局统计 ， ２０ 年末 ， 至 ０７ 我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到 １． ３ ７２ ４万亿元④ ５ 。由
从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展
2006.12从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展□徐岚岚（华中师范大学经济学院湖北武汉430070）摘要2005年12月15日,建设银行从上海市、江苏省和福建省三家一级分行中筛选出了一万五千余笔、金额总计约三十亿元的个人住房抵押贷款组成资产池，委托中信信托投资有限责任公司发行二○○五年第一期“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”，开创了国内个人住房抵押贷款证券化产品之先河。
但此次首发的抵押贷款证券与国外成熟的发行模式相比，是不尽完善的。
因此，本文将通过建行首发的个人住房抵押贷款证券化模式谈谈我国抵押贷款证券化融资发展中存在的问题及原因。
关键词住房抵押贷款证券化中图分类号：F832文献标码：A文章编号：1009-0592(2006)12-111-02一、我国个人住房抵押贷款证券化发展概况个人住房抵押贷款证券化(mortgage based securities，缩写MBS)属于房地产抵押贷款证券化（也称抵押债权证券化）的一种。
具体而言，是指金融机构将其持有的若干个人住房抵押贷款依其期限、利率、还款方式进行汇集重组，形成一系列抵押贷款资产组合，转变为资本性证券形态，增强该证券的信用度后，通过证券承销的方式，出售给投资者的过程。
它的意义在于能极大的促进资本市场及房地产市场的发展，并且有效地分散金融风险，保持银行体系运行的稳定性，而且世界各国的实践也证明了这一点。
由于我国房地产市场发展起步较晚，房地产金融市场尚不成熟，有关住房抵押贷款证券化的研究一直停留在理论与试点探索阶段。
但随着近几年住房改革的不断深入和房地产业的迅速发展，个人住房贷款需求不断上升，大量期限长、流动性差的住房贷款资金出现，这种“短存长贷”引发的金融风险已给商业银行资产负债管理留下了隐患。
2003年2月21日，中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》，首次在报告中提出“积极推进住房贷款证券化”(中国人民银行，2003)。
中国住房贷款证券化发展前景论文
浅析中国住房贷款证券化的发展前景中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)10-000-01摘要在2005年3月中央开始了房贷证券化的尝试，将中国建设银行和浦发作为试点单位。
但由于国内经济，政治，法律等各方面因素的影响，中国房贷证券化的发展并没有取得很好的经济效益和社会效益。
加之2008年美国次贷危机的爆发，又进一步抑制了国内房贷证券化的发展。
以上种种原因使得中国房产证券化的发展停滞不前。
笔者认为房贷证券化是房地产发展的必然趋势。
但目前国内的政策，经济，法律方面都存在一定的缺陷。
本文就是旨在分析以上部分缺陷，以期国内房地产的蓬勃发展并带动中国经济发展。
关键词住房贷款证券化特别目的机构spv 资产证券化一、中国房贷证券化发展的原因1．金融信贷机构的要求自中央“十五”计划实施以来，房地产的高速发展使得住房按揭贷款的数量随年增加。
从下图就可以看出。
商品房销售面积比上年增长开发企业资金来源比上年增长10.43亿平方米10.10% 72494亿元25.4%住宅销售面积办公楼销售面积国内贷款比上年增长增长8.0% 增长21.9% 12540亿元10.30%商品房销售额比上年增长利用外资比上年增长5．25万亿元18.30% 796亿元66.00%12月销售面积同比增长个人按揭贷款比上年增长21808万平方米11.50% 9211亿元7.6%随着房地产的发展，个人按揭贷款和国内贷款已经逐渐成为融资的主要途径。
而且住房贷款一般来说都是长期的。
由于商业银行的负债主要是短期，时间上和住房贷款不匹配。
这严重增加了商业银行的流动性风险。
此外，根据《巴塞尔协议》规定，商业银行的核心资产至少占总资产的8%，以保证其流动性。
住房贷款的暴增也威胁一些小型商业银行的经营。
房贷证券化将可以为商业银行规避流动性风险，让其更好的经营。
2．中国资本市场发展的需要房贷证券化在合法的信用保证和一定风险控制下，是一种相对合适的投资工具。
我国住房抵押贷款证券化发展模式
市场合作 ” 的模式， 虽然市场 力量 比较 上 ， Ｋ Ｈ ＭＣ于 ２ ０ 年 推出 ３ ０２ ０亿美元抵押 保发行可 以在 资本 市场上流通 的证券 的 府一 私人金融机构 充分发展 ， 但政府介 贷款证券发行计划。 此次证券的发行 已基 过程 。 在市场经济发达国家 现已形成大规 突 出，
在健全的市场 本 与国际通行 的证券化 模式接轨 ， Ｋ Ｈ ＭＣ 模的住房抵押贷款证券化市场 ， 对住宅业 入金融市场仍然是必要的。
政府起兜底 作用 ， 通过金融性政 核准的卖方和服务机构数量丰富 ， 资者 投 的发展、 住房 自有率的提高 以及金融风险 体系下 ， 尽力遵循市场机制原则。 的防范与化解产生了重 大而深远 的影响。 策体现，
（ ４ 直 要运作过程如下 ： １ 由住房抵押贷款机 构负责贷款本息的回收 ： ）设计港元及 律体系完备和 稳定的宏观经济环 境下， （） 外 币债券融资方案 ， 由香港 金融管理局为 接借 鉴美 国等 发达国家 的经验后 建立起 构（ 如商业银行 、 住房储蓄机构） 当原始 充
投 矛盾和风 险， 国内开始借鉴和探 讨发达国 最后 由原始发起 人对抵押贷款 组合进 行 式尽管只是雏形和试 验， 资者规 模也有 管理， 收集证券化抵押债券所产生的现金 限 ， 但在一定程度上对 改善银 行的资产结 家相 对成熟 的金 融创新工 具——住 房抵
押贷款证券化。 流，通过 中间的托管行服 务人员交付 给 构起 到了效果 ， 比较 抵押贷款 的 ５ ％的风 ０ Ｐ 再 Ｈ ＭＣ的抵押贷 款证 券风险权重 住房 抵押贷款 证券化 是指将流 动性 Ｓ Ｖ的受托管理者， 由该受托管理者 向 险权重， Ｋ 为 ２ ％， ０ 这有 效地 降低 了银行风 险 ， 提高 较差 ， 能产生预期 资金流 的住房抵押贷 投资者支付利 息。 但 以美 国为代表的较 早发展成 熟房地 了银行的资本杠杆率 。 款 出售给证券 化特设机 构 ＣＰ ） 由 ＳＶ ｓｖ ， Ｐ 政 对抵押贷 款进行汇 总和结构性 重组并 担 产 金融市场 的国家 基本上都遵循 了 “
我国实行住房抵押贷款证券化的环境分析
表 １建 元 ２ ０一 适 用 的法律 法规 ０５ ｌ 颁发部门 法规名称 银监会与人民银行 《 信贷资产证券化试点管理办法》
财政部 建设部 人 民银行
‘ 信贷 资产证券化试点会计处理规定》 ‘ 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》 《 资产支持证券信息披露规则》
规 的 空 白。
我 国 推 行 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 （ ｒｇ ｇ ａ ｋ ｄ Ｓ ｃ ｒ ｉｓ 以下简称 Ｍｏｔａ ｅ Ｂ ｃ ｅ ｅ ｕ ｉｅ ， ｔ ＭＢ ） Ｓ ，具有 重要 的现实意义。并且 ，随 着我 国经济的不断发展和金融改革的继续
深人 ， 将住房抵押贷款证券化作为我国推
行 与 买 卖 ，它 不 但 有 的 资 产 契 约 的变 更 ， 而且其内在的 “ 真实销售 ” “ 、 破产 隔离” 等
要求均需要法律 予以确认和保 障。此外证 券化涉及原始权益人、原始债务人 、特殊 目的机构、服务商等多个主体 ，特别是还 需要Ｓ Ｖ作为交易结构的中心 。 些主体 Ｐ 这 的设立、活动 、退出都要涉及法律上 的规 范。证券化的结构是 由一 系列 的合 同或者 法律行 为来 实现 的，证券化本 身体现为一 个 复杂 的法 律 关系组 合 。在一 定程 度上 讲 ，离开 了法律的规范与保 障 ，抵押贷款 证券化 寸步难行 ，因此要特别关注其所涉 及 到的法律法规 。 （ 有利于开展Ｍ Ｓ 一） Ｂ 的法律环境初步建立 我国为 大陆法系 国家 ，实行 “ 法无规
我国实行住房抵押贷款 证券化的环境分析
周晓静 ‘ 卓 北京建筑工程学院经 管院 １ ０ ４ 张 ０４ ０
起人 ，这样才能使 自己不受 发起人破产与
否的影响 ， 从而保护投资者 的利益 。 同时， Ｓ Ｖ与商业银行之 间是否有 “ Ｐ 真实 出售 ” 也必须得到相 关法律认可 ，只有这样 ，在 发起人破 产时，资产池 中的资产才不会被 列入破产财产被清算 。 然而 Ｓ Ｖ的主体地 Ｐ 位和破产 隔离等法律问题属于现有法律法
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我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况:
随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。
2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。
但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。
“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步.
作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，我国存在着许多市场上的、体制上的、现实的以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展：
1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。
目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。
近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。
由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。
这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。
这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。
2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。
通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。
3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。
由于我国的个人住房贷款大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。
但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。
从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。
由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展
4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款
格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系，由此制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
5.中介机构包括SPV、信用评级机构、担保机构等的缺乏和不规范性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
住房抵押贷款证券化具有转移信用风险的特征，所以，必须通过规范和真正符合公平、公正和科学标准的信用评级机构，对这类证券进行调查，评估其风险。
资产证券化必须通过特殊目标公司即SPV作为中介机构，使得证券化资产的风险、收益与发起银行的资信隔离，并提高该项目的信用级别，以实现预期目的。
但我国目前还未有此类公司的建立。
这必然会约束住房抵押贷款证券化的顺利发展。
6.投资者的结构性缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
抵押贷款证券是一种结构非常驻复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。
但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约。
所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。
7.有关法律制度中存在的一些缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
《商业银行法》没有规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。
这就使我国商业银行进行资产证券化进程受到商业银行法律制度的约束。
此外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的住房抵押贷款证券化必然涉及银行与借款人之间借贷合同的债权转让问题、贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前无相关的法律法规规定或相关规定带来了麻烦。
这样也就会大大地约束我国住房抵押贷款证券化的发展。
8.债券市场的规模小、流动性不足以及信息披露失真等现状会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大，并且，目前我国债券市场缺乏流动性，能够在上海和深圳证交所上市的债券以大型中央企业债券为主，大多数债券不能上市公开交易，只能以私募的方式发行，另外，对金融机构提供真实、准确信息的保障和监管力度与先进国家仍然有相当的差距，这种债券市场的现状客观上制约着住房抵押贷款证券化的发展。
9.各种难以防范的风险会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
在住房抵押贷款证券化过程中，各方参与者会遇到借款人提前偿付风险、流动性风险、定价风险、结构性风险等风险，这些风险的客观存在必将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
10、证券化人才的缺乏会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
住房抵押贷款证券化是一项综合性很强的融资业务，证券化的设计、运营及其所涉及的证券设计、销售、担保、评估、财务会计等各个环节，均需要大量高素质的具有先进金融、财务、市场、法律知识和实践经验的专业性人才。
但是，对于资产证券化进程过程来说，我
国现有的这方面人才在数量和质量上都很缺乏，由此当然会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
放眼世界，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。
因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。