资产评估作业-计算题

安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%调试费用上涨了15%试评估该机床原地续用的重置全价。

解：现时采购价=5 X（1+20% ）=6 （万元）

现时运输费=0.1 X（1+1）=0.2 （万元）

安装、调试费=0.3 X（1+40%）+0.1 X（1+15%）=0.535 （万元）

被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735 （万元）

2.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持

续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？

解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47 （万元）

稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ （1+10%）5=341.51 （万元）

企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 （万元）

该企业的评估值为：522.98X（1-40%）=313.79 （万元）

3.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期

为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比

级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？

要求:

（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;

（2 ）写出计算过程;

（3 ）写出正确结论。

解: （1）计算公式为：

（2）计算过程：

前五年的租金收益分别为：R仁8 （万元）

R2=8 X（1+2%）=8.16 （万元）

R3=8 X（1+2%）2=8.32 （万元）

R4=8 X（1+2%）3=8.49 （万元）

R5=8 X（1+2%）4=8.66 （万元）

后五年的租金收益均为：R=15 （万元）

折现率为：r=10%

（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75 （万元）

4•有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开

发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

（2）计算楼价：

楼价=2000X 2.5X 9000= 45,000,000（元）

（3）计算建筑费和专业费

建筑费=3000X 2000X 2.5= 15,000,000（元）

专业费=建筑费X 10%= 15,000,00” 10%= 1,500,000（元）

（4）计算销售费用和税费

销售费用=45,000,00X 2.5%= 1,125,000（元）

销售税费=45,000,00X 6.5%= 2,925,000 （元）

（5）计算利润

利润=（地价+建筑费+专业费）X 10%=（地价+16,500,000）X 10%

（注:16,500,00（由15,000,000+1,500,00取得.）

（6）计算利息

利息=地价X [ （1+6%）2- 1]+ （15,000,000+1,500,000 X [ （1+6%）1- 1]

=0.1236X 地价+990, 000

（注地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000- 16,500,000- 1,125,000- 2,925,000- 0.1X 地价

-1,650,000- 0.1236X 地价—9,900,000

地价=21,810,000/ 1.2236= 17,824,452（元）

（8）评估结果单位地价=17,824,452/2000= 8912 （元/平方米）

楼面价格=8912/ 2.5= 3565 （元/平方米）

5•某公司的一条生产线购建于2010年，购建成本800万元，2013年对该生产线进行评估。

有关资料如下：

(1)2010年和2013年该类设备定基价格指数分别为108%和115%;

(2)与同类生产线相比，该生产线的年运营成本超支额为3万元；

(3)被评估的生产线尚可使用12年；

(4 )该公司的所得税税率为25%，评估时国债利率为5%,风险收益率为3%; 要求：根据上述条

件，估测该生产线的价值。

重置成本800 口5% 851.85(万元)，

108%

12

80%

3 12

折现率=5%+3%=8%

功能性贬值1 2 3 4(1-25%)

[1 1] 16.96(万元)，

8% (1 8%)12

评估值=851.85X 80%- 16.96=664.52 (万元)

6•机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用(包括材料)为1万元，调试费用为0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨

了40%、30%、20%。求该设备的重置成本。(保留两位小数)

解：重置成本=9.5+0.4 X( 1+40%) +1 X( 1+30%) +0.6 X( 1+20%) =12.08 (万元)

7•某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：

(1)该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，

双方设计能力分别为600万箱和400万箱；(2)该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%;

(3 )该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算

为30万元。

根据上述资料，计算确定：

2 该制药生产全套技术的重置成本净值；

3 该无形资产转让的最低收费额评估值。

解：1、该制药生产全套技术的重置成本净值

3年通货膨胀率累计为10%,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，

体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。

（2）计算企业整体价值

成新率