2015年深圳市宗地地价测算规则
深圳市地价测算规则
深圳市地价测算规则
深圳市地价测算指的是对区内全部耕地及建设用地测算出其价格，基准地价是指认定
为指导性价格，也叫“特定地价”，用来作为评估地价和交易地价的依据。
交易地价是指
市场实际成交的价格，用来结算买卖土地的费用。
1、依照前期综合土地勘测及规划编制与耕地及建设用地交易价格的影响因素，梳理
地价影响因素的分类体系；
2、在充分调查的基础上，归纳出影响土地价格的主要参数，建立价格分类体系；
3、测算该地区典型地块的专项价格，制定基准地价；
4、鉴于基准地价与实际成交地价，要根据区域综合发展情况及具体地块利用情况等，适当放宽基准地价的限订范围；
5、根据土地收益附加税法律规定，建立以基准地价作为基础的公式测算土地收益附
加税体系。
1、深圳市耕地及建设用地定价有关法律法规；
2、深圳市耕地定价标准；
5、地价测算材料提交要求；
6、深圳市地价测算体系编制及审定程序；
7、其他法律、法规及政策性文件。
以鼓励投资者积极发展管理土地资源、调节土地市场价格稳定，保护社会公平正义，
落实土地供应保障政策，科学测算土地市场价格，为建设用地测定择优价格恭提供信息参考，使投资者对对象的价值有一个正确的认识，以此更好的调节土地市场价格，维护投资
者的合法权益，以及维护公众利益。
2015《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》
II
SZJG 22—2015
引
言
2006年6月25日发布实施的《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG/T 22-2006），规范和统一了深 圳市房屋建筑面积的测绘计算。随着建筑设计的不断创新，原规范已不能涵盖许多新的建筑形式，且 其中一些规定不够严谨的问题也凸显出来。为使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规 范我市房屋建筑面积测绘工作，本次对《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG/T 22-2006）进行修订。 此次修订严格遵循相关国家标准，广泛收集近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多 年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，充分考虑了我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权 管理等方面的基本要求和特殊需要，并与已发布实施的相关规范充分衔接。
· ICS 07.040
A 78
SZJG
SZJG 22—2015
代替SZJG/T 22-2006
深 圳 经 济 特 区 技 术 规 范
房屋建筑面积测绘技术规范
Specifications for estate surveying and mapping
2015-11-10 发布
2015-12-01 实施 发布
I
SZJG 22—2015
前
言
本规范代替《房屋建筑面积测绘技术规范》SZJG/T 22-2006。 本次修订的主要内容是： ——第二章中更新、增补了部分规范性引用文件； ——第三章修改了地下室、半地下室等部分术语的定义，增加了地上核减建筑面积等相关术语和 定义； ——第四章将原第五章中的房产测绘精度要求的内容修改调整至第四章； ——第五章中增加了房屋属性数据采集内容； ——第六章中根据GB/T 50353-2013及近年来的实践，修改了阳台、室外楼梯、凸窗等建筑空间的 建筑面积的计算方法，并将原第八章中的基底面积计算修改调整合并至第七章； ——附录B中增加了房屋建筑面积分栋分类汇总表等内容。 本规范由深圳市规划和国土资源委员会提出并归口。 本规范起草单位：深圳市地籍测绘大队。 本规范主要起草人：时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、章淑君、夏辉、黄庆彬、费奎、罗和平、 樊钟声、邹志平、文伟强、熊远社、周运林、龚代琼、杜绪奎、陶刚、刘勇。
深圳市密度分区及地块容积率测算规定(征求意见稿)20151022
深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。
随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。
1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。
城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。
表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。
1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。
1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。
1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。
FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。
1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。
1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。
表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。
2015深圳市城市更新办法实施细则
2015深圳市城市更新办法实施细则7第1篇:深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
房地产估价规范2015年8月
房地产估价规范2015年8月房地产估价规范2015.81 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押评估价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估原则外，还应遵循谨慎原则，2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估应根据估价目的和价值类型从市场价值评估的原则中选择适用原则，并可增加其他适用原则2.0.4 遵行不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：1. 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2. 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
3. 遵循价值时点原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
4. 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
5. 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。
6.遵循谨慎原则，评估价值应在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高因素下的价值或价格。
2.0.5 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
并符合下列规定：1.当估价对象权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度或从意向取得者的角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。
20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)
市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知（深规土〔2015〕587号）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2015-11-20各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：一、关于地价测算时点（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。
（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。
涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。
（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。
受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。
二、关于地价测算次序（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一（三）项处置用地的次序进行测算。
国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。
（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。
深圳市地价测算规则
深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。
以划拨方式供应的土地，不计收地价。
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的土地，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
以作价出资方式供应的土地，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。
其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。
其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。
1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由市自然资源主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。
1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为基数计算。
1.5 地价测算时点招拍挂方式供应土地的底价，按编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。
协议方式供应土地的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
作价出资方式供应土地的作价出资金额，按编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。
土地供应后经批准改变用途或容积等土地使用条件的地价，经市自然资源主管部门（含被授权或委托单位）依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
土地整备相关协议另有约定的，从其约定。
深圳市近期建设与土地利用规划2015年度实施计划综述
附表1：2015年度实施计划供应指标分解表（单位：公顷）
附表2：2015年度实施计划分区供应规模与结构表（单位：公顷）
附表3：2015年度实施计划供应结构表（单位：公顷、%）
注：1．表中建设用地供应规模包含城市更新供应量。
2．公共基础设施项目在实施过程中，可按照实际情况对公共设施、交通设施、市政设施三类用地的指标进行合理调配，指标不够时可申请使用预留指标。
附表4：2015年度实施计划建设用地清退指标分解表（单位：公顷）
附表5：2015年度实施计划重点区域供应规模与结构表
（单位：公顷）
附表6：市级及以上重大项目、重大民生工程、重点区域公共基础设施等项目库一览表（A类项目）
备注: “○”标记为市级及以上重大项目；“△”标记为全市12项重大民生工程固定资产投资项目；“☆”标记为14个重点区域内项目。
项目供地面积以正式核发的用地批准文件为准。
附表7：2015年度实施计划用海项目库一览表
附表8：2015年度实施计划各区公共基础设施项目库一览表（B类项目）。
《深圳市地价测算规则(修订征求意见稿)》起草说明
关于《深圳市地价测算规则》（修订征求意见稿）的起草说明按照《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，我市正在加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。
目前，深圳市住房和建设局、深圳市司法局组织起草了《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。
为配合推进我市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，结合地价管理实际工作需要，我局启动了《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）的修订工作，形成了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》。
现就有关修订情况说明如下：一、修订《深圳市地价测算规则》的必要性（一）支持经济社会高质量发展的需要2019年10月以来，我市建立起了以标定地价为核心的市场地价体系，通过《深圳市地价测算规则》（以下简称《规则》）对各类情形的地价测算进行了统一规范，有效地提高了管理效率和政策透明度，降低了决策风险和市场制度成本，稳定了市场主体价格预期。
2023年1月29日我市举行高质量发展大会，对锚定高质量发展这一首要任务“再宣示”，同时举行2023年首批266个重大项目开工活动。
今年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，围绕市委市政府关于推动经济社会高质量发展的工作部署，有必要进一步修改完善《规则》，贯彻国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策，进一步优化营商环境、提振市场信心、激发企业活力。
（二）衔接住房保障体系政策调整的需要《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。
目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
深圳市宗地地价测算规则
市宗地地价测算规则（试行）颁布机关：市规划和国土资源委员会法规来源：市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号围级别：地市级实施状态：有效公布时间：2013-01-08实施时间：废止时间：市规划和国土资源委员会关于印发《市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
市规划和国土资源委员会2013年1月8日市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域围，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。
具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。
宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
（三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。
深圳市规划和国土资源委员会关于深圳市2015年享受优惠政策普通住
深圳市规划和国土资源委员会关于深圳市2015年享受优惠政
策普通住房价格标准的通告
【法规类别】价格综合规定
【发布部门】深圳市规划和国土资源委员会
【发布日期】2015.09.25
【实施日期】2015.10.01
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
深圳市规划和国土资源委员会关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）及《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号），根据住宅市场价格变化情况，经市政府同意，现将我市2015年享受优惠政策的普通住房价格标准通告如下：
深圳市2015年享受优惠政策的普通住房价格标准
货币单位：人民币。
深圳市地价测算规则
深圳市地价测算规则一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。
1.2规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。
以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。
以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。
以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。
其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。
临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。
其中，政府或政府有关部门作为临时用地使用主体的，不计收临时用地使用费。
1.3土地的市场价格定义我市土地的市场价格由自然资源行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。
市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分住宅、商业、办公、工业等用途，按照《城镇土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。
其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。
1.4 地价测算单位我市地价测算按宗地为单位，以建筑面积为基数计算。
1.5 地价测算时点招拍挂方式供应用地的底价，以编制供应方案并符合地价测算条件的时点确定。
协议方式供应用地的地价，经自然资源行政主管部门依法受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称“供应合同”）申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
作价出资方式供应用地的作价出资金额，以编制作价出资方案并符合地价测算条件的时点确定。
土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的地价，经自然资源行政主管部门依法受理签订供应合同申请并符合地价测算条件的，按受理申请的时点确定。
土地整备相关协议另有约定的，从其约定。
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
深圳市城市更新地价评估操作规程
深圳市城市更新地价评估操作规程一、背景随着城市化进程的加速，城市更新已经成为了城市发展的重要组成部分。
而城市更新地价评估是城市更新工作中至关重要的一环。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市，城市更新地价评估工作具有重要意义。
为了规范和标准化城市更新地价评估工作，特制定深圳市城市更新地价评估操作规程。
二、目的深圳市城市更新地价评估操作规程的制定旨在规范城市更新地价评估工作，提高其科学性和规范化水平，保障城市更新地价评估工作的公平、公正和准确性。
三、适用范围本规程适用于深圳市范围内的城市更新项目地价评估工作，包括城市更新拆迁补偿、土地使用权出让、产权交易等相关领域。
四、评估主体1. 评估机构本规程规定的城市更新地价评估工作应由具有相应资质的独立评估机构承担，评估机构应当具备独立性、专业性和公正性。
2. 评估人员评估人员应当具备相应的资质和经验，熟悉当地相关法律法规和土地市场情况。
五、评估程序1. 立项评估工作应由相关主管部门提出立项申请，并委托符合条件的评估机构进行评估。
2. 调研评估人员应当对评估地点进行实地调研，并收集相关数据和资料。
3. 分析评估人员应当对调研所得数据进行分析，运用相应方法和模型进行地价评估。
4. 编制报告评估人员应当编制评估报告，报告内容应当包括评估对象、评估方法、评估结果等内容。
5. 审核评估报告应当由具有相应资质的专家进行审核，确保评估过程及结果的科学性和准确性。
6. 公示评估结果应当依法进行公示，接受社会监督。
六、评估要求1. 科学性评估工作应当依据相关法律法规和土地市场情况，运用科学的方法和模型进行评估。
2. 公正性评估工作应当公正、公平，不得受到任何利益干扰。
3. 准确性评估结果应当准确可靠，符合实际情况。
七、其他规定1. 监督检查相关主管部门应当对评估工作进行定期监督检查，确保评估工作的规范进行。
2. 违规处理对于违反规程的评估行为，相关主管部门应当依法进行处理，追究相关责任人的法律责任。
2015-新城镇土地估价规程应用要点
新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。
2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。
《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。
一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。
同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。
而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。
同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。
同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。
深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市政府规章实施后评估办法的通知
深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市政府规章实施后评估办法的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】深府办[2015]23号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2015.07.21【实施日期】2015.07.21【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市政府规章实施后评估办法的通知（深府办〔2015〕23号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市政府规章实施后评估办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府办公厅2015年7月21日深圳市政府规章实施后评估办法第一条为规范深圳市人民政府规章（以下简称规章）的实施后评估工作，进一步提高规章立法质量，根据《广东省政府规章立法后评估规定》（省政府令第127号）和《深圳市人民政府制定规章和拟定法规草案程序规定》（市政府令第218号），结合实际，制定本办法。
第二条规章实施后评估工作，适用本办法。
本办法所称规章实施后评估，是指规章发布实施后，依照本办法的规定，对规章的立法质量、执行情况、实施效果、存在问题等进行调查、评价，提出修改、废止规章或者完善有关制度等意见的活动。
第三条规章实施后评估工作应当坚持客观公正、公开透明、公众参与、注重实效的原则。
第四条规章的实施部门是规章实施后评估的责任单位；综合性的、多个部门实施的或者市政府要求评估的规章，可以由市政府法制机构组织实施后评估。
市政府法制机构负责规章实施后评估的组织、指导和协调工作。
第五条规章实施满3年，有下列情形之一的，应当进行实施后评估：（一）规章拟全面修订或拟上升为地方性法规的；（二）市政府要求进行评估的；（三）市人大、市政协建议进行评估的；（四）市政府法制。
《深圳市地价测算规则》附表【模板】
3．协议出让给市政府确定的投资主体建设只租不售的创新型产业用房，产业监管协议或供应合同中约定的出租对象符合本表序号1情形的，适用产业发展导向修正系数。
4．本表不适用于城市更新项目、留用土地项目、棚户区改造项目。
4
0.18337
39
0.8798
0.9935
0.9927
1.1070
5
0.2238
0.2800
0.2661
0.2816
40
0.8871
1.0000
1.0000
1.1162
6
0.2624
0.3268
0.3113
0.3302
41
0.8941
1.0061
1.0069
1.1250
0.9458
0.9395
1.0410
68
0.9965
1.0866
1.1034
1.2539
34
0.8372
0.9549
0.9496
1.0534
69
0.9983
1.0878
1.1049
1.2561
35
0.8465
0.9636
0.9591
1.0652
70
1.0000
1.0889
1.1064
1.2583
备注：
7
0.2992
0.3710
0.3542
0.3764
42
0.9008
1.0118
1.0135
1.1334
8
0.3341
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市建筑设计规则》的通知（2015）
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市建筑
设计规则》的通知（2015）
文章属性
•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会
•【公布日期】2015.11.25
•【字号】深规土〔2015〕757号
•【施行日期】2015.11.25
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市建筑设计规
则》的通知
各有关单位和个人：
为了适应不断变化的经济社会发展形势，提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计的标准化和规范化，根据相关法律、法规和规章规定，结合我市实际，我委组织对原《深圳市建筑设计规则》（深规土〔2014〕402号）进行了修改，现予印发，请遵照执行。
具体文本请链接：查询。
深圳市规划和国土资源委员会
2015年11月25日。
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2015年深圳市宗地地价测算规则深圳市宗地地价测算规则(试行)颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间:深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号各有关单位:《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则(试行)第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算:宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算:(一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。
具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
(二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。
宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
(三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。
第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算:(一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。
(二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。
(三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。
第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。
第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。
土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。
第九条协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。
原已缴纳地价的剩余期限地价按照原已缴纳地价扣减已实际使用时间对应的地价测算，即剩余期限地价,原已缴纳地价×(1,已实际使用时间对应的土地使用期限修正系数)。
第十条以协议方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准调整功能但不增加经营性建筑面积的，在完善商品性补交地价等手续后，再按照土地使用权剩余期限以基准地价标准补缴调整功能前后的地价差值;经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收。
第十一条以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十二条住宅、商业、办公等经营性用地竣工超建建筑面积经批准确认保留部分，按照以下规则测算:(一)以协议方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以基准地价标准计收地价;竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价计收地价。
(二)以招拍挂方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以招拍挂出让的综合楼面成交地价标准计收地价;竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十三条已供应工业用地，经批准增加建筑面积且用途不变部分，按照以下规则测算:(一)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的工业用地。
增加生产性工业厂房建筑面积且限定自用的，不计收地价。
增加工业配套(含配套办公、单身宿舍、配套食堂等)建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率修正计收地价;增加建筑面积后商业超出1000平方米以上部分，按照土地使用权剩余期限及产权限制以市场评估地价标准计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
(二)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的新型产业用地。
增加建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
(三)以招拍挂方式出让的用地。
增加工业配套(含配套办公、单身宿舍、配套食堂等)建筑面积且与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以综合楼面成交地价标准计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率系数修正计收地价;增加建筑面积后商业超出1000平方米以上部分，按照土地使用权剩余期限及产权限制以市场评估地价标准计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
第十四条已供应工业用地(包括新型产业用地)竣工超建建筑面积经批准确认保留的，按照以下规则测算:(一)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的用地，竣工超建的建筑面积限定自用的，按照土地使用权全年期以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价;土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
(二)以招拍挂方式出让的用地，超建的建筑面积与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以综合楼面成交地价标准计收地价。
(三)超建建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
第十五条市、区财政全额投资且产权归政府的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，新出让及已出让经批准增加的建筑面积，均免收地价;已出让的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，经批准增加的建筑面积不属于市、区财政全额投资的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准计收地价。
第十六条加油站、加气站用地的地价按照以下规则测算:加油站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价的3倍与400万元之和计收地价，土地使用期限为20年。
加气站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价标准计收地价，土地使用期限为20年。
第十七条加油加气站混合用地的地价按照以下规则测算:(一)已明确加油、加气功能各自占地面积的，按占地面积分别计收地价后合计。
未明确加油、加气功能各自占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站地价的均值计收地价。
(二)已供应的加气站用地经批准增加加油功能的，按照土地使用权剩余期限，以加油加气站混合用地地价标准计收地价，扣减已缴纳的加气站地价剩余期限地价值。
(三)已供应的加油站用地经批准增加加气功能的，不再计收地价。
第十八条已出让的加油站、加气站用地或加油加气站混合用地经批准增加充电功能的，不再计收地价。
第十九条新型产业用地、物流用地为混合用地，按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价。
第二十条保障性住房(含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房)用地地价按照以下规则测算:(一)廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地地价。
廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地(含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设)中的住房部分免收地价。
合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设的项目用地，建设单位应与市保障性住房管理部门签订《保障性住房建设监管协议》(监管协议应明确住房类型、产权归属、租售条件及后续监管事宜)后，再向规划国土管理部门申请测算地价。
市、区财政投资建设的项目用地中，配套商业免收地价的，不得进入市场;配套商业按基准地价标准计收的，项目建成后配套商业限整体转让;配套商业按市场评估地价标准计收的，项目建成后配套商业可分割销售。
合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让;配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售;宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
(二)安居型商品房项目用地地价。
市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。
其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让;其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。
宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
第二十一条经批准自行推山、填海造地等开发土地的，以及主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地、容积率小于1.0的住宅用地及基准地价未涵盖的其他用地，由规划国土管理部门委托法定评估机构评估确定地价。
第二十二条我市基准地价标准和相关地价修正系数原则上每两年更新调整一次，经市政府批准后实施。
第二十三条本规则自发布之日起试行。
本规则试行前我市有关政策与本规则不一致的，以本规则为准。
表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表修序适用基准建筑类型正备注号地价类型系数工业(包括工业厂房、仓库、堆1 场)工业项目配套占地面积?7%(配套单身宿舍、配套办公、1.3 配套食堂) 1 宗地地价按照具体建筑类其中工业项目配套占地面积,7% 工业—型适用的地价标准测算油库、气库、港口范围内仓1.5 库市政公用设施项目(包括交通、限整体转让(产权归政府供水、供电、供气、电信、环卫1 的免缴地价) 2 等生产性设施)宗地地价标准按照50%工新型产业用房(产业研发、软件工业，办业，50%办公基准地价标开发、文化创意等) 公准测算(对应土地使用权 3 使用期限为30年) 其高新技术园区内的新型产工业 1 中业用房宗地地价标准按照50%工工业，办业，50%办公基准地价标物流 4 公准测算(对应土地使用权使用期限为30年) 住宅 15 住宅单身宿舍 0.8其中保障性住房—按照规则第二十条测算 6 办公、商务公寓 17 停车库(办理产权部分) 0.7 限整体转让办公公共管理与公共服务设施(包括经营性文化、教育、卫生、体育、限整体转让(产权归政府0.3 8 科研、社会福利、养老等公共设的免缴地价) 施)商业(包括批发零售、住宿餐饮、1 商务金融及其它商服)可分割转让(对应土地使商业 1 9 用权使用期限为40年) 酒店、旅馆其中限整体转让(对应土地使0.8 用权使用期限为40年)肉菜市场，花卉、汽车展销0.7 限整体转让厅及其他会展工业项目配套的小型商业服限与工业项目用地一并整0.7 务设施(1000平方米以内) 体转让宗地地价按照规则第十加油站、加气站—六、十七、十八条测算邮政网点(所) 0.5 限整体转让说明:凡主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于1.0的住宅等特殊类型用地须按程序单宗评估确定。