旭辉集团---城市公司---工程验收管理作业指引(城市公司)
旭辉地产工程检查评估及考核管理制度
工程检查评估及考核管理制度编制吴涵波日期2013.1审核吴雪日期2013.1批准林峰日期2013.1修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2014.6 B0-B1 根据综合检查及交付检查相关标准的修订进行完善；考虑到制度的稳定性，对地区公司年度专业评价不做固化；对年度质量大奖的设置不做固化；奖励处罚原则适当变化。
吴涵波吴晨光陈东彪2016.1 B1-B2 根据集团导向，强化风险控制和提升品牌形象，对风险控制、安全文明等考核维度进行适度调整。
沈强吴晨光陈东彪1.目的及时对项目进行监控、评估，对工程管理体系起到“规范、监督、支持、引导”的作用，达到自我诊断、持续改进的目的。
2.适用范围适用于集团所属项目工程管理质量的评估工作。
3.术语及定义3.1.工程综合大检查：对集团所属在建项目全数检查评估，并进行排名、考核奖惩；3.2.专项检查：对特定项目的专项管理质量进行检查；3.3.交付检查：各项目交付前一个月的交房标准评估检查；3.4.项目工程经理：是指项目上的实际工程负责人。
3.5.工程条线第一负责人：设工程分管领导的，考核工程分管副总或工程总监；未设工程分管领导的，考核工程专业负责人。
4.职责4.1.集团工程管理部4.1.1.负责组织集团各项工程检查并出具检查评估报告；4.1.2.监控各检查项目的整改措施实施；4.1.3.制定对事业部/城市公司工程条线绩效考核指标并负责考核。
4.2.事业部工程专业4.2.1.负责制定事业部层面的工程检查制度；4.2.2.负责组织事业部层面的工程检查。
4.3.事业部项目部工程专业/城市公司项目工程专业4.3.1.配合集团工程管理部组织的工程管理检查评估；4.3.2.负责本项目评估问题的整改计划制定及实施。
5.工程检查实施5.1.集团工程管理部组织工程综合检查、交付前一个月检查、专项检查，并出具检查报告，监控整改措施实施：5.1.1.工程综合大检查：对集团所有在建项目进行综合检查评估；每季度一次，一年四次，聘请第三方进行；5.1.2.项目交付前一个月检查：各项目交付前一个月的交房标准评估检查；5.1.3.专项检查：对特定项目的专项管理质量进行检查，旨在对项目重要专项管理质量及制度落地情况进行监督检查、指导纠偏。
旭辉合同管理作业指引
合同管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的使合同的签订、履行规范化，并最大限度的避免风险。
2.适用范围适用于公司对外采购产品或服务类合同的管理主，要包括设计咨询类合同、施工类合同、材料设备类合同、项目配套类合同等。
3.定义3.1.索赔：当供方存在不履行合同的行为或履行合同没有达到合同要求时，向其提出要求支付违约金或赔偿损失的行为。
4.职责：4.1.事业部总经理/集团总裁4.1.1.根据《授权管理手册》中的审批权限需要由其决定合作单位或由其批准实施方案的项目的相应合同的审批。
4.2.成本部4.2.1负责设计咨询、项目配套等合同的审核；4.2.2组织工程及材料设备采购合同的起草、谈判及定稿；4.2.3本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.2.4组织本部门起草合同的交底及相关合同执行情况的监督、检查，并填写《合同执行情况记录表》；4.2.5项目所有合同的汇总、统计。
4.3.设计部4.3.1.勘察设计类合同的起草、谈判及定稿；4.3.2.本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.3.3.本部门起草合同的执行情况的跟踪记录，并填写《合同执行情况记录表》。
4.4.配套部4.4.1.报批报建类及配套类合同的起草、谈判及定稿；4.4.2.本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.4.3.本部门起草合同的执行情况的跟踪记录，并填写《合同执行情况记录表》。
4.5.项目部4.5.1负责审核工程及材料设备合同；4.5.2负责填写《合同执行情况记录表》。
4.6.工程部4.6.1.参与工程及材料设备采购合同的起草、谈判及定稿；（主要负责技术部分的编写）4.6.2审核工程及材料设备合同。
4.7.行政人事部4.7.1 负责事业部所有合同的收集、归档、整理工作；4.8.行政人事部法务人员4.8.1负责公司合同中所涉及法律条款的审核，合同条文准确性、严谨性的审核；4.8.2负责协助执行部门向违约合同单位进行索赔。
旭辉设计管理制度
1.目的为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。
2.适用范围本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。
3.术语及定义3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；3.2. 产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。
例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；3.3. 产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。
3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；3.5. 指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。
4.职责与权限4.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业4.1.1. 负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.1.2. 负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；4.1.3. 负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；4.1.4. 负责组织项目设计后评估。
4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业4.2.1. 负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。
4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；4.3.2.负责进行设计方案的成本测算，会同进行设计方案的限额设计核查。
旭辉城一期竣工预验收自评报告
旭辉城一期竣工预验收自评报告一、工程概况旭辉城一期位于重庆市巴南区政府对面，由重庆旭中房地产开发有限公司开发、广东省华城建筑设计有限公司设计、重庆永鑫工程项目管理有限公司监理、重庆华硕建设有限公司承建、重庆市市政设计研究院勘察。
旭辉城一期工程1#~20#楼、21#~23#商业、D1#车库，建筑面积138676.44㎡，1#~4#楼为24层高层剪力墙结构住宅楼，5#~20#楼为3层联排别墅异形柱框架结构，21#~22#为两层框架结构商业、23#为一层框架结构商业。
本工程结构安全等级为二级，耐火等级为一级，基础设计等级甲级。
主体结构的合理使用年限为50年，抗震设防等级为Ⅳ级，抗震裂度为六度。
二、工程完成情况1、地基与基础工程通过验收：其中1-4#、5-8#、14#、19-20#楼基础分部于2014年8月13日通过验收；9#~13#、15#~18#楼、21#~23#商业基础分部于2015年1月22日通过验收。
2、主体结构工程通过验收：1#~4#楼主体结构分部于2015年3月30日通过验收；5#~13#楼、21#~23#商业、D1#车库主体结构分部于2015年7月29日通过验收；14#~20#楼主体结构分部2015年2月2日通过验收。
3、于2015年8月19日通过档案专项验收。
4、于2015年10月15日通过防雷专项验收。
5、于2015年10月20日通过节能专项验收。
6、于2015年11月9日通过分户专项验收。
7、于2015年11月12日通过消防专项验收。
工程于2014年1月1日开工，至2015年11月已完成了工程设计文件和合同约定的全部内容，工程技术档案资料和施工管理资料基本齐全，经相关单位验收评定为合格。
三、项目管理班子构成及主要管理人员变更情况项目管理人员均持证上岗。
四、按图施工情况、主要设计变更及执行情况本工程所有变更部分均已落实。
有进行图纸自、会审、记录完整。
地质勘察报告与工程实际施工情况吻合。
旭辉集团组织管理手册
旭辉集团组织管理手册第一章、手册说明本手册用以说明旭辉集团股份有限公司（注：以下简称“旭辉集团”）的组织关系、部门职责等，是公司组织管理的基本文件。
正文表述中，除非特别注明，“公司”代表“旭辉集团股份有限公司”（含旭辉集团总部及下属各公司），“集团”代表“旭辉集团总部”，“下属公司”代表“旭辉集团下属各事业部和城市公司”。
一．手册的基本内容旭辉集团组织管理手册共包括三个部分的内容：（一）手册说明。
（二）业务汇报关系及通用职能：本部分主要阐述旭辉集团公司及各事业部、城市公司的业务汇报关系及各部门的通用职能。
（三）组织架构及职责：本部分主要阐述旭辉集团公司及各事业部、城市公司各自的组织架构及部门职能。
二．手册发布本手册经旭辉集团董事长批准后发布实施。
三．手册的调整和修订1.本手册是旭辉集团组织管理的基本文件,是公司组织结构建设必须遵循的依据，也是公司组织结构发展的重要保障之一。
2.旭辉集团人力资源部应根据公司发展战略规划和组织内外部环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。
组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。
3.当战略、组织结构、部门设置、岗位设置、权责结构或业务流程发生变化时，应及时修订本手册，修订工作由人力资源部负责。
四．手册的管理组织管理手册的发布和更新由人力资源部负责，解释权归人力资源部。
第二章、旭辉集团业务关系汇报图与部门通用职能一、集团总部与事业部职能部门业务汇报关系图二、集团总部与城市公司职能部门业务汇报关系图三、部门通用职能1.部门建设1)根据公司战略，制定本部门发展规划，并拟定相应计划，组织实施。
2)根据部门发展规划进行部门组织建设。
3)负责收集、分析、整理行业内标杆企业本专业的信息资料。
2.制度建设1)部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善。
2)负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。
旭辉设计管理制度
1.目的为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。
2.适用范围本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。
3.术语及定义3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；3.2.产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。
例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；3.3.产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。
3.4.版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；3.5.指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。
4.职责与权限4.1.事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业4.1.1.负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.1.2.负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；4.1.3.负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；4.1.4.负责组织项目设计后评估。
4.2.事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业4.2.1.负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。
4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业4CIFI GROUP设计管理制度编号：JT-SJ-ZD-01版号及分级：B0二级 生效日期：页码：第3页共9页4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制； 4.3.2. 负责进行设计方案的成本测算，会同进行设计方案的限额设计核查。
旭辉集团运营管理条线组织设置与岗位职能
运营专员
二、 职位说明书
1. 基本资料
11）） PMO 负责人
职位名称 所属部门 直接上级 直接下级
PMO 负责人（总经理兼）
无 运营副总
2. 职位目标
职位编号 岗位定员 职务序列 管理幅度
CIFI-SY-YY-001 1
直辖 1 岗；
2.1 在集团总裁领导下，负责公司重大运营事务决策； 2.2 组织下属公司项目开展项目运营管理工作。 3. 岗位职责
2） 协助总经理监控项目各项运营指标和运营风险，及时采取应当措施。
4 知识及成 1） 负责制订项目各项关键成果计划，并根据权限审核和审批项目各项阶段
果管理
性成果。
2)
组织建立公司内部各项知识保存体系，形成内部知识共享机制，组织部
门评审和上报知识成果。
5 业务流程 1） 协助总经理组织落实执行集团各项授权、流程和作业指引文件。
事业部运营条线岗位职能
一、部门结构图 ............................................................................................................................... 2 二、职位说明书 ............................................................................................................................... 2
5.4 有助于提升工作业绩的培训： a） 房地产项目运营管理； b） 项目计划管理； c） 企业管理知识培训； d） 房产项目流程管理、知识管理培训； e） 房地产行业专业知识培训。
旭辉集团---工程管理策划书编制作业指引_城市公司)
工程管理策划书编制 作业指引
编号：CIFI-CS-WI-GC-001 版号：A/0 页码：第 4页 共 4 页
b） 重点描述质量管理保证措施。（工程部） 5.1.11 项目成本控制措施
a） 建立成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体系）。（成本部） 5.1.12 现场安全文明管理
a） 配合销售、现场 CI 策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。（工程部） 5.1.13 成品保护措施（工程部） 5.1.14 档案管理，档案资料管理措施。（工程部、行政人事部）
规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为 3 万 m2 左右；专业工种可以按 土建、安装工程划分。技术要求高的防水工程、精装修工程等，宜由成本部根据《工程 及材料设备采购管理流程》进行直接分包或列为指定分包。 b） 在符合当地政策规定、兼顾协调管理难度的情况下，工程招标方案优先考虑多分包、特 别是指定专业分包。 c） 编制施工、监理单位组织的标段划分，并附上在总平面图上标注的总承包标段划分图。 （由成本部负责） d） 编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如何让投标过程 具有竞争性。（成本部负责） e） 编制主要施工、监理单位资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法。（工程 部负责） f） 成本部负责编制招标的进度控制措施。包括如何缩短招标时间。 5.1.7 材料设备供应方案 a） 编制甲供和甲定乙供（产品或价格）的材料设备清单。（设计部负责） b） 编制《材料选型定板单》（设计部负责）、《材料设备进场计划》（工程部负责）和《项目 材料采购计划》（成本部负责）。 c） 编制材料设备采购招标中的成本控制措施（成本部负责），主要招标方式、手段；如何 让投标过程具有竞争性。 d） 编制材料设备供应商采购计划、资格预审措施（工程部负责），材料设备样板的准备方 案（成本部负责）。 5.1.8 计划管理措施 a） 根据总裁办公室下发的项目节点计划，编制项目总体开发计划（行政人事部协助城市公 司高层编制）。包括出图计划（设计部），总承包、主要分包招标计划（成本部）。 5.1.9 编制项目施工进度计划部分。重点描述保证工程进度的协调措施。（工程部负责） 5.1.10 项目质量保证措施 a） 列出工程难点重点、质量通病及对策。
旭辉地产集团-工程管理-XH工程管理的秘诀
旭辉工程管理的秘诀首次全面曝光，让人大开眼界说到工地，有多少人首先想到的是脏乱差。
像这样：而现在，有的工地却与此截然不同。
比如下面这个工地：是不是有种眼前一亮的感觉？更重要的是，这个工地的花园式观感不是临时性的，而是常态化的。
在工程建设的全过程，可以让客户自主组建“品鉴团”前来参观交流，也可以定期或不定期给客户视频直播。
客户在这里看到的、感受到的，不是乌托邦式的“示范区”，而是未来要实际交付给他们的大区。
这个工地位于沈阳，是旭辉集团东北区域的一个项目。
这家素有黑马之称的地产公司，近年来在工程管理上同样不断推陈出新，实现了建造效率和工程质量同步提升。
此次，明源君专程赴上海，对话旭辉集团总工程师、旭辉工程管理部总监崔晓强先生，他分享了旭辉在建造技术、管理手段及组织赋能三方面的创新做法，干货十足。
接下来明源君将精华内容分享给大家。
建造技术创新推行建造2.0体系通过技术实现施工提速和提质为什么旭辉能把工地做得像花园一样干净美观？这得从旭辉建造2.0体系说起。
去年开始，旭辉开始在各地项目推行建造2.0体系，目前已在全国近40个项目不断落地。
该体系借鉴承接了国内外穿插提效体系的成熟做法，并进一步改进、完善和提升，让建造更快，质量更佳，施工过程更绿色环保，就连工地“颜值”也大幅提升。
具体来说，有以下两大实施要点：1、全穿插施工，单工序作业周期延长而总工期缩短①三大先行，创新横向穿插模式地库先行、市政先行、景观先行，三大先行模式，是旭辉对传统穿插提效模式的升级创新。
传统的施工模式，先建施工现场临时道路及园林绿化，到后期再重新铺装施工。
旭辉三大先行模式，则是通过项目施工前期的策划及工作前置，地库、市政管网、园林景观与主体同步施工，在主体楼栋完工之前，地库、市政、园林等区域提前达到交付标准。
地库先行是三个先行的基础，市政先行为景观先行创造先决条件，景观先行则让花园式工地得以实现。
地库先行。
地库坡道先行施工，主体结构与地库结构同步施工，地库结构分段水平流水，沉降后浇带专项处理，确保场地提前回土；施工电梯下地下室，充分利用地下空间，进行材料运输、加工及堆放，施工人员也由地面转入地下，人员施工安全有保障。
旭辉集团工程及材料供方管理作业指引
b)可能供方（Ⅳ级）：指经资质评审合格，具备向本公司提供产品或服务的供方；
c)禁用供方（Ⅴ级）：经试用不合格的供方、履约评审≤55分的供方；
d)市场供方：指经资质评审合格，但未能进入可能供方的供方。
注：1.对于一、二类供方事业部和城市公司先完成以上三步经筛选将评定合格的供方报集团工程管理部，集团工程管理部联合集团相关部门和事业部或城市公司进行复查；
2.对于一类供方入围投标单位不少于5家，二类供方入围投标单位不少于4家，其余供方入围投标单位不少于3家；
供方预选标准
序号
供方类别
预选标准
1
施工总承包
通过ISO9001认证或已经建立体系并正在实施
有住宅项目施工经验（验收证书）
房建施工总承包壹级及以上（注：也可根据工程具体情况定级别）
在当地市建委合法登记（提供备案登记）
证照齐全（营业执照、税务登记证、资质证书、法人代码）
2
施工监理
已经通过ISO9001认证
其他的供方，工程部直接接收资料并进行登记，注明联系途径后，直接进入资质预审第二步。
对资质预审文件内容进行逐一核实，着重对其合作单位、供应商、及其同行进行核实。
b)资质预审过程第二步：资料审查
通过核实商誉后的供方，工程部要求其按照标准格式提供《资质预审文件》及其附件并审核，资质及产品不符合预选标准的，明确告知对方后结束，无需登记。符合预选标准的，进入资质预审第三步。
4.1.3督促检查下属公司对供方的履约评估工作；
4.1.4督促检查下属公司完成履约评审后的改进、提升工作；
旭辉集团工程管理工程签证管理及典型案例分析
签证必须以工程指令的形式指示施工单位进行施工， 施工完成后及时验收。
一、签证制度及流程简介： 现场签证的原则
时间限制原则 完工确认原则 一月一清原则 原件结算原则 标准表格原则 多级审核原则 完整性原则
5.签证中涉及施工单位之间相互索赔的，成本管理部应将已审核的签证
及时发至被索赔的施工单位。
一、签证制度及流程简介：
工程联系单/工程签证审批权限规定（事业部）
4.1、单张签证审定金额在1万元以内（含1万元）的，经成本部项目成本 主管审核后，由项目部总经理签发；单张工程联系单预计金额在1万元 以内（含1万元）的，经成本部项目成本主管审核后，由项目部总经理 签发； 5.2、单张预计/审定金额在1万元-10万元（含10万元）之间的工程联系
意见及日期，送项目部专业工程师审核。
一、签证制度及流程简介： 签证单审批流程及要求
3、项目部专业工程师根据合同文件、工程指令和工程图纸等 资料，在3工作日内完成审核意见，交给项目成本主管。
4、成本部项目成本主管收到签证单后，应按承包合同分别登
记造册，并在3工作日内计算出签证初步审核费用，报事业部 项目部/城市公司工程部经理按权限审核或审批。
加强旭辉集团下属事业部开发项目的现场签证管理
规范工作流程
有效地控制成本
确保工程质量和工程进度。
制度的适用范围
适用于旭辉集团下属公司所开发项目的现场签证管理工作。
一、签证制度及流程简介： 现场签证的具体内容
施工过程中出现的各种技术措施处理； 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、 地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料
工程验收管理作业指引
工程验收管理作业指引1指引概况2工作程序2.1基础工程验收2.1.1基础工程重点包括桩基、地下室等项。
基础工程完工后，由承包方向监理单位申请初验；2.1.2监理单位初验合格后，监理单位组织由质监单位、设计单位、建设单位、勘察单位、承包商参加的验收小组进行验收；2.1.3基础工程验收不合格则由监理单位发通知给承包方进行整改，整改后进行复验，取得基础核验证明后，方可进行主体工程施工。
2.2过程隐蔽验收2.2.1隐蔽工程，承包商应在自检合格的基础上，提前24小时书面通知监理工程师，同时将隐蔽记录及自检资料交监理工程师审核。
2.2.2监理单位在接到隐蔽验收申请后，及时派专业工程师参加验收，并通知项目公司工程部专业工程师进行隐蔽验收，监理工程师在隐蔽验收记录表上签字。
2.2.3未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。
2.2.4根据项目重要程度及复杂性，公司可以选择项目公司或总部相关部门参与验收，具体可参照权责表。
2.3主体结构验收2.3.1在主体工程封顶后，承包商应向监理单位及项目公司工程部递交结构验收申请。
2.3.2监理单位在接到申请后经过初验，如认为主体工程已达到验收标准，则由监理单位组织由质监单位、设计单位、建设单位、勘察单位、承包商参加的验收小组进行验收；2.3.3主体工程验收不合格则由监理单位出通知给承包商进行整改，监理单位及项目公司工程部进行监督检查，检查合格后进行复验。
经验收合格后方可组织下一工序的施工。
如果质监站发出整改通知，则应按质监通知进行整改。
2.4售楼样板间、售楼处等示范区验收2.4.1售楼样板间、售楼处、售楼公共部分装修园林、绿化、等分包工程，在工程完工后，分包单位应向项目监理部（属于监理范围内的）及项目工程部递交竣工验收申请，项目监理部（属于监理范围内的）在接到申请后经过审核，如认为该项工程已达到验收标准，则应组织施工单位、项目工程部进行内部初验收。
内部初验收合格后，项目工程部组织营销管部、设计管控部、营销品牌中心、设计研发中心、工程运管中心、项目监理部（属于监理范围内的）共同参与进行正式竣工验收，合格的填写《分包工程验收单》，对存在问题的填写《工程整改通知单》。
旭辉设计管理制度
1.目的为了保证集团各项目设计工作高效高质，对产品功能体现，项目造价合理控制，政府规划要求满足等予以支撑，特制定本制度。
2.适用范围本制度适用于事业部（含直管城市公司）/城市公司。
3.术语及定义3.1.设计前期工作：指拿地前及拿地后提出产品的设计原则和构思，主要包括土地强排设计和概念方案设计，具体为总平面设计、建筑设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等；3.2. 产品模块：将房地产的设计拆分为影响设计的关键模块，用以在方案中提供更多组合。
例如立面模块、户型模块、示范区模块、核心筒模块、大堂；3.3. 产品配置：产品配置是为了产品模块提供空间尺寸、有关功能、技术要求、材料匹配等多方面的说明，用以准确的定义产品模块。
3.4．版本管理：施工图必须按照各个部门的规则提出并分发确保图纸版本一致，才可进行准确的核价、招标、报建、施工；3.5. 指定专项设计/专项设计：针对方案审批中，当地指定的专项设计为指定专项设计，如人防设计等；其余的适用于招采、施工过程中的二次设计为专项设计，如供电设计、门窗设计、污水处理设计、钢结构设计、灯饰设计等。
4.职责与权限4.1. 事业部（含直管城市公司）/城市公司设计专业4.1.1. 负责协助《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，牵头《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.1.2. 负责进行设计单位选择，并组织设计单位进行各设计方案的设计、评审、完善工作；4.1.3. 负责进行项目施工、营销阶段的设计配合工作；4.1.4. 负责组织项目设计后评估。
4.2. 事业部（含直管城市公司）/城市公司营销专业4.2.1. 负责提供《市场分析报告》、《前期定位及产品策划报告》，牵头《价值树与产品配置标准（一级指标）》编制，协助《价值树与产品配置标准（二级指标）》编制；4.2.2.负责对设计方案进行总货值、价格、业态配比、户型配比的验证测算。
4.3.事业部（含直管城市公司）/城市公司成本专业4.3.1. 负责提供《对标项目成本定性分析表》、协助《价值树与产品配置标准》编制；4.3.2.负责进行设计方案的成本测算，会同进行设计方案的限额设计核查。
旭辉集团招标管理作业指引
集团招标管理作业指引（集团）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的规范旭辉集团工程招标管理，以合理低价选择合适的供方，维护招标单位的权益。
2适用范围本办法适用于旭辉集团各房地产公司的所有工程施工、材料设备（包含甲指乙供）、工程监理等业务。
3术语和定义无。
4职责4.1集团成本管理部4.1.1负责本管理办法的制订、修订、解释、监督和检查。
4.2下属公司招标领导小组4.2.1 招标工作的决策机构，对定标起集体决策的作用。
小组成员至少包括：总经理、工程及成本分管领导、成本部经理、财务部经理、工程部经理、项目部经理（设计部经理）等。
招标领导小组可对招标项目按额度授权分管副总或部门经理确定。
4.3工程部4.3.1 投标单位资质预审，建立及维护合格供方名录；4.3.2组织编制招标文件的技术部分；4.3.3 主持评审技术标，参与技术部分的谈判，原则上不参与商务价格的谈判。
4.4成本部4.4.1 编制项目招标计划、编制招标文件；4.4.2 编制招标文件的经济部分；4.4.3 组织发标、接标、开标；4.4.4 主持评审经济标，主持商务谈判工作；4.4.5 控制招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档、保存；4.4.6 组织安排全过程的招标小组会务；每次招标必须确定一名经办人，与投标方的任何联系均需通过当次招标经办人。
经办人负责跟进招标全过程并完成资料归档。
4.5项目部4.5.1 全过程参与招标工作，如参与供方的考察、技术标的评审，原则上不参与商务价格的谈判等。
4.6设计部4.6.1 在装修类、园林类等工程招标前进行设计交底，介绍设计理念、重点和难点；4.6.2 提供图纸、方案，产品定样，并对投标产品的外观效果进行评价，原则上不参与商务价格的谈判。
3）除此之外，一般情况下，集团成本管理部审核招标文件应在三工作日之内审核完成，否则视为同意；4）下属公司在招标过程中，若采用“集团标准合同文本”且未作任何修改的，可以不必上报集团审批，相关文件留存备查。
旭辉集团---城市公司---工程验收作业指引附表
4.2.1负责组织规划验收；
4.2.2负责组织各项专项验收；
4.2.3负责组织房屋面积竣工实测。
4.2.4负责办理竣工验收备案证明；
4.2.5负责向城建档案馆移交竣工资料。
4.3营销部
4.3.1成立房屋验收小组，进行物业验收检查工作。
4.3.2物业公司
4.3.3参与物业验收检查工作。
5.3.4.5单体工程正式验收
a）初验合格之后，工程部组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、质监部门、设计部等对单体工程进行复验；在验收过程中发现的问题，责令施工单位整改，直至合格为止。
b）单体验收合格之后，取得单体竣工验收证明。
5.4专项工程验收
5.4.1在单体竣工验收之前，开发配套部组织通邮、电信、燃气、电力等专项验收；
m）产品说明书
n）质量保证书
5.4.6档案馆验收合格之后，工程部申请竣工验收备案，开发配套部办理竣工验收备案证明。
5.5内部验收及物业移交
5.5.1通过竣工验收后，工程部组织营销部、物业公司进行房屋移交工作，具体参见《新建物业移交作业指引》；
6支持性文件
6.1CIFI-WI-GC-004新建物业移交作业指引
7相关记录
7.1《建设工程规划验收合格证》
7.2《专项工程验收证明》
7.3《项目竣工验收备案》
7.4《竣工验收（初验）表》
竣工验收（初验）表
表格编号：记录编号：
工程名称
施工单位
申请日期
申请初验日期
验收参加部门：
验收参与人员：
项目
验收情况
地基与基础工程
主体工程
地面与楼面工程
门窗工程
装饰工程
屋面工程
旭辉集团工程保修管理流程
1.目的为理顺工程保修的管理程序和内容，确保工程保修工作的有效开展，特制定本管理流程。
2.适用范围适用于旭辉地产（以下简称地产）开发的在工程保修期内的项目。
3.术语及定义3.1保修期限3.1.1施工保修单位对地产的保修期：指工程从质监站竣工验收合格签字之日起至施工合同保修期满为止。
3.1.2地产对业主的保修期：指销售合同约定房屋交付日起至国家规定的保修期限为止。
3.1.3地产对业主的保修期与施工保修单位对地产的保修期之间的时间差，期间产生的保修费用由地产承担。
3.2房屋交付日期：指地产与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3集中返修期：项目集中交付后 6 个月，且工程质量问题累计报事完结率达到＞95%（连续维持一周以上），如报事完结率≤95%，则集中返修期自然延长，直至完结率＞95%（连续维持一周以上）。
3.4物业房修工程师：指物业公司各项目物业服务中心房屋保修管理的专职工程师。
10 万平米（集中返修期内）以下毛坯房配 2 个房修专职工程师，精装修房配 3 个房修专职工程师，超过 10 万平米的项目视情况另行增加房修人员。
3.5地产房修工程师：地产项目部指定的工程人员全面负责房屋返修的专业工程师。
3.5.1集中返修期内：由地产项目部派出房修工程师常驻现场，主导处理商品房保修期内房屋质量问题；3.5.2集中返修期外：由地产事业部/城市公司工程职能指定房修工程师，配合项目物业服务中心处理商品房保修期内房屋质量问题。
3.6房修责任人：集中返修期内，地产公司项目负责人为集中返修第一责任人，对集中返修期内的维修主要负责；集中返修期外，地产公司项目负责人仍为保修期内返修第一责任人。
3.7房修现场负责人：集中返修期内，地产公司项目工程负责人为集中返修期现场负责人；集中返修期外，项目物业服务中心工程维保部负责人为保修期返修现场负责人。
3.8地产项目客服主管/专员：指地产客服职能派出配合地产项目部和物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。
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工程验收作业指引
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
1目的
通过控制措施，确保项目工程顺利按计划合法通过竣工验收。
2适用范围
适用于本公司开发的所有项目单体工程、专项工程及物业移交验收等阶段的验收管理和控制。
3术语和定义
无
4职责
4.1工程部
4.1.1负责对各项工程验收过程进行计划、组织、协调、监督管理；
4.2开发配套部
4.2.1负责组织规划验收；
4.2.2负责组织各项专项验收；
4.2.3负责组织房屋面积竣工实测。
4.2.4负责办理竣工验收备案证明；
4.2.5负责向城建档案馆移交竣工资料。
4.3营销部
4.3.1成立房屋验收小组，进行物业验收检查工作。
4.3.2物业公司
4.3.3参与物业验收检查工作。
5工作程序
5.1基础工程验收
5.1.1基础工程完工后，由承包方向监理单位申请初验；
5.1.2监理单位初验合格后，工程部组织由质监单位、设计单位、勘察单位、监理单位、承包商
参加的验收小组进行验收；
5.1.3基础工程验收不合格则由监理单位发通知给承包方进行整改，整改后进行复验，取得基础
核验证明后，方可进行主体工程施工。
5.2过程隐蔽验收
5.2.1隐蔽工程，承包商应在自检合格的基础上，提前24小时书面通知监理工程师，同时将隐
蔽记录及自检资料交监理工程师审核。
5.2.2监理单位在接到隐蔽验收申请后，及时派专业监理工程师参加验收，并通知工程部专业工
程师进行隐蔽验收，监理工程师和工程部专业工程师应在隐蔽验收记录表上签字。
5.2.3未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。
5.3主体结构验收
5.3.1在主体工程封顶后，承包商应向监理单位及工程部递交结构验收申请。
5.3.2监理单位在接到申请后经过初验，如认为主体工程已达到验收标准，则由工程部组织相关
单位（质监单位、设计单位、勘察单位、监理单位、承包商、设计部等）进行主体结构验收；
5.3.3主体结构验收不合格则由监理单位出通知给承包商进行整改，监理单位及工程部进行监督
检查，检查合格后进行复验。
经验收合格后方可组织下一工序的施工。
如果质监站发出整改通知，则应按质监站要求进行整改。
5.3.4单体竣工验收
5.3.4.1在单体工程完工后，施工单位收集竣工验收资料，提交监理单位、工程部审核，并申请
初步验收；工程竣工资料包括：
a）工程项目开工报告；
b）工程项目竣工报告；
c）设计变更通知单；
d）工程联系单；
e）工程质量事故发生后调查和处理资料；
f）水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录；
g）材料、设备、构件的质量合格证明资料；
h）试验、检验报告；
i）基础工程验收记录（包括验槽记录、各种桩基施工记录及桩基测试报告）；
j）结构工程中间验收记录；
k）隐蔽工程验收记录及施工日记；
l）竣工图；
m）质量检验评定资料；
n）工程竣工验收及资料。
5.3.4.2竣工初步验收
a）工程部对竣工资料审核后，组织设计部、设计单位、监理单位等单位对单体工程进行初验；
b）在验收过程中发现的问题，责令施工单位整改，直至合格为止。
5.3.4.3竣工验收的依据
a）竣工的项目必须符合政府主管部门批准的设计批复、设计文件、施工图纸和说明书、设备技术说明书、招标投标文件和工程合同、图纸会审记录、设计修改签证、技术核定单、现
行的施工技术验收标准及规范，以及施工单位提供的有关质量文件和技术资料等。
工程项
目的规模、工艺流程、工艺管线、设备，土地使用、建筑结构、建筑面积、质量标准等必
须与上述文件合同所规定的内容一致。
b）从国外引进的新技术或进口设备的项目，必须按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
5.3.4.4竣工验收的标准
a）土建工程验收标准，按照设计施工图纸、技术说明书验收规范进行验收，工程质量必须符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，建筑物、构筑物周围2米以内场地平整，障碍物清除，道路及下水道畅通。
b）安装工程验收标准，必须按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定，各道工序保质保量，施工完毕，排水道必须做好冲洗。
c）试水、畅通，给水管完成清洗试压等工作，各项设备、电气、空调、消防、通讯、有线电视、监控、可视对讲、电子门控等工程项目应全部安装结束符合安装技术质量要求。
d）人防、消防、电梯等专业工程，验收前，需满足有关政府主管部门的验收条件和标准。
5.3.4.5单体工程正式验收
a）初验合格之后，工程部组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、质监部门、设计部等对单体工程进行复验；在验收过程中发现的问题，责令施工单位整改，直至合格为止。
b）单体验收合格之后，取得单体竣工验收证明。
5.4专项工程验收
5.4.1在单体竣工验收之前，开发配套部组织通邮、电信、燃气、电力等专项验收；
5.4.2单体验收合格之后，开发配套部组织规划等相关政府部门进行规划验收，工程部配合；5.4.3开发配套部组织相关政府部门对相关专项工程（市政给排水、交警、卫生防疫、消防、人
防、电梯、绿化、环保、配套设施）等进行验收，工程部配合；
5.4.4规划验收完成之后，由开发配套部组织房屋面积竣工实测，实测完成之后，进行商品房初
始登记相关准备工作。
5.4.5开发配套部将单体验收和专项验收的相关证明和资料移交档案馆，开发配套部向档案馆移
交的资料有：
a）工程单体竣工验收报告
b）城建档案移交证明
c）消防验收证明
d）环保验收证明
e）工程款支付证明
f）交警验收证明
g）电力验收证明
h）绿化验收证明
i）人防验收证明
j）配套设施验收证明
k）保修协议
l）分户验收资料
m）产品说明书
n）质量保证书
5.4.6档案馆验收合格之后，工程部申请竣工验收备案，开发配套部办理竣工验收备案证明。
5.5内部验收及物业移交
5.5.1通过竣工验收后，工程部组织营销部、物业公司进行房屋移交工作，具体参见《新建物业
移交作业指引》；
6支持性文件
6.1CIFI-WI-GC-004 新建物业移交作业指引
7相关记录
7.1《建设工程规划验收合格证》
7.2《专项工程验收证明》
7.3《项目竣工验收备案》
7.4《竣工验收（初验）表》
竣工验收（初验）表
表格编号： 记录编号：工程名称施工单位
申请日期申请初验日期
验收参加部门：
验收参与人员：
项目验收情况地基与基础工程
主体工程
地面与楼面工程
门窗工程
装饰工程
屋面工程
建筑采暖卫生与煤气工程
建筑电气安装工程
通风与空调工程
电梯安装工程
质量保证资料
观感质量得分率
单位工程质量评定等级
各部门人员会签
栏
工程部经理审核总经理审批。