物权变动ppt课件
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民法教学课件物权的变动(PPT学习课件 ) 司法考试学习资料
答案:
①丙取得房产所有权;
②乙追究甲的损害赔偿责任。
【提示】本案的以下事实值得注意(直接法条依据见《物权法》第106条、《
民法通则意见》第89条):
(1)房屋的真实权利状态为甲、乙共有,公示的权利状态为甲一人所有,不符
(2)第三人丙信赖了公示的权利状态(甲一人所有),为善意且无过失。
(3)甲、丙之间转让不动产所有权的行为已经进行了登记。
2、不动产登记的效力
（1）物权公示效力
（2）物权变动的根据效力（未经登记不生效 力）
（3）权利正确性推定效力（以不动产登记簿 所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利）
（4）善意保护效力（因信赖登记的善意第三人 取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因错误 的登记而被剥夺。）
（二）不动产登记的效力运用
他物权，如订立地上权契约、地役权契约、土地使用权出让
契约、抵押权契约等等。行政方法，指国家行政主管机关通
过划拨或特许为别人、自然人创设他物权，如创设土地使用
权、采矿权、水产资源捕捞权、取水权、狩猎权等等
2、物权的消灭
物权的消灭是指特定主体的物权不复存在，物 权消灭有广义、狭二义。广义的物权消灭包括以下 两种情况：
（2）继受取得。
指基于他人的权利和意志而取得的物权。物权之继受取
得可再分为：
a. 移转之继受取得，指原物权人的物权完整地转移给
新物权人。发生此种继受取得的原因有买卖、互易、赠与、
遗赠、等。
b. 创立之继受取得，指所有权人为他人创设所有权以
外的物权。此种继承取得的方法有民事与行政两种方法。民
事方法系指所有权人通过与他人订立契约的方式为他人创设
(三）不动产登记的种类
三物权变动PPT课件
受业主委托，金殿苑业主委员会出面找开发商 华凉公司论理，然而华凉公司已于２００２年 注销。而当业主委员会找到华凉公司注销时的 债权、债务承接人上海包运房地产有限责任公 司时，业主们的要求当即遭到拒绝。
鉴此，业主委员会将包运房地产公司告上法庭。
经查明，华凉公司因在金殿苑１号楼擅自加层， 曾被上海市虹口区规划局处以罚款，后规划局 又补发了工程规划许可证。
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
更的行为。 债权行为，指以债权债务的发生为内容的法律
行为。
3、物权行为概念创立的意义
一为标的物虽未灭失，但物权已终局的消灭， 其他人也未取得。
如抛弃某物，即使再为他人取得所有权，则 为新的所有权，而非原来的所有权本身并未消灭。
通常所指物权消灭为绝对消灭。
（三）物权变更（了解）
物权变更，是指物权在不失同一性的情况下， 其客体与内容的变更。
法院经审理后认为，民法理论将合法取得财产 所有权的方式分为原始取得和继受取得。
本案系争的三套房屋由包运公司建造，是包运 公司通过自己的生产劳动所创造的劳动产品， 因此金殿苑业主委员会的诉请显然不符合原始 取得的法律特征。
根据本案查明的事实，包运公司尚且未能依照 法律规定取得所有权，又没有将所有权转移的 表示，因此金殿苑业主委员会的诉请亦不符合 继受取得的法律特征。
鉴此，业主委员会将包运房地产公司告上法庭。
经查明，华凉公司因在金殿苑１号楼擅自加层， 曾被上海市虹口区规划局处以罚款，后规划局 又补发了工程规划许可证。
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
更的行为。 债权行为，指以债权债务的发生为内容的法律
行为。
3、物权行为概念创立的意义
一为标的物虽未灭失，但物权已终局的消灭， 其他人也未取得。
如抛弃某物，即使再为他人取得所有权，则 为新的所有权，而非原来的所有权本身并未消灭。
通常所指物权消灭为绝对消灭。
（三）物权变更（了解）
物权变更，是指物权在不失同一性的情况下， 其客体与内容的变更。
法院经审理后认为，民法理论将合法取得财产 所有权的方式分为原始取得和继受取得。
本案系争的三套房屋由包运公司建造，是包运 公司通过自己的生产劳动所创造的劳动产品， 因此金殿苑业主委员会的诉请显然不符合原始 取得的法律特征。
根据本案查明的事实，包运公司尚且未能依照 法律规定取得所有权，又没有将所有权转移的 表示，因此金殿苑业主委员会的诉请亦不符合 继受取得的法律特征。
3物权变动PPT
[问题]1谁对轮胎享有所有权？2该批轮胎的损失由谁承担？
不动产——登记
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。 第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登 记的，不影响合同效力。
法律另有规定的除外
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立
非依法律行为而发生的物权变动的，包括：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政 府的征收决定等 （2）因继承或者受遗赠取得物权的
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭
不动产登记的分类
初始登记与变更登记
正式登记与预告登记（保全） 更正登记、异议登记与涂销登记
依土地使用权登记认定房屋所有权纠纷案
1. 2. 3. 4.
5.
6. 7.
8.
甲、乙为亲兄弟，乙大学毕业留城工作，甲在农村务农，与 其母共同居住在甲母所有的4间房屋中。 1992 年 6 月，甲将 4 间房屋以 8000 元价格卖给本村丙。甲称： 该房为其母所有，但乙已多次表示房屋给甲，任其处置。 丙信甲说为真，同意买下该房，并当即支付价金8000元。 双方约定：因甲母健在，尚需该房，待其去世后交付房屋。 1999年6月甲母去世，甲与丙去房产部门办理了房屋过户手续 1999 年 12 月，乙从城里回来，认为甲的卖价太低，遂以共有 房屋，甲无权处分为由，主张房屋买卖无效。 法院查明：讼争房屋为甲乙父母遗产，但该房过户登记于丙 之前的土地使用权证的登记人为甲，而房产登记部门登记草 案中记载的房屋所有人为乙。现乙否认曾放弃继承权，亦无 其他证人。 [问题]丙能否取得房屋所有权？
第二讲物权的变动ppt课件
11
2.形式主义的物权变动模式
形式主义的物权变动模式，是指物权变 动除了当事人的意思表示以外，还必须 具备一定的形式 。
12
1）物权形式主义的物权变动模式
（1）区分债权行为与物权行为（或称负担行为与处分行为）。以 德国民法、台湾民法为代表。
（2）债权行为（如，买卖合同），仅产生使双方当事人享有债权 和负担债务的效力，即只是产生债法上的权利义务关系，但却 不直接发生物权的变动； 物权行为，使物权发生变动，必须有独立于买卖合同以外 的，旨在使物权发生变动的物权行为。
21
（三）物权变动采登记对抗主义的情形
1.不动产物权变动中的登记对抗主义
① 土地承包经营权的互换、转让（《物权法》第 129条）
② 地役权自地役权合同生效时设立（《物权法》 第158条）
22
2.动产物权变动中的登记对抗主义
船舶、航空器、机动车等物权的变动（a.24） 以生产设备、原材料、半成品、产品抵押，抵押权
9
（一）物权变动模式类型
物 权变动模式
意 思主义 变 动模式
形 式主义 变 动模式
物权形式主义
10
债权形式主义
1.意思主义的物权变动模式
1）意思主义的物权变动模式 又称债权意思主义的物权变动模式，是指仅凭借当
事人的意思发生物权变动的效力而无须借助其他形 式的模式。
2）解说 买卖合同成立有效，所有权即行移转，公示（动产 的交付和不动产的登记）充其量是对抗第三人的要 件。如，法民、日民
43
预告登记
➢ 预告登记的含义：对将来发生不动产物权变动的请 求权进行登记
➢ 预告登记的本质：使被登记的请求权具有物权的效 力。
➢ 预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
2.形式主义的物权变动模式
形式主义的物权变动模式，是指物权变 动除了当事人的意思表示以外，还必须 具备一定的形式 。
12
1）物权形式主义的物权变动模式
（1）区分债权行为与物权行为（或称负担行为与处分行为）。以 德国民法、台湾民法为代表。
（2）债权行为（如，买卖合同），仅产生使双方当事人享有债权 和负担债务的效力，即只是产生债法上的权利义务关系，但却 不直接发生物权的变动； 物权行为，使物权发生变动，必须有独立于买卖合同以外 的，旨在使物权发生变动的物权行为。
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（三）物权变动采登记对抗主义的情形
1.不动产物权变动中的登记对抗主义
① 土地承包经营权的互换、转让（《物权法》第 129条）
② 地役权自地役权合同生效时设立（《物权法》 第158条）
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2.动产物权变动中的登记对抗主义
船舶、航空器、机动车等物权的变动（a.24） 以生产设备、原材料、半成品、产品抵押，抵押权
9
（一）物权变动模式类型
物 权变动模式
意 思主义 变 动模式
形 式主义 变 动模式
物权形式主义
10
债权形式主义
1.意思主义的物权变动模式
1）意思主义的物权变动模式 又称债权意思主义的物权变动模式，是指仅凭借当
事人的意思发生物权变动的效力而无须借助其他形 式的模式。
2）解说 买卖合同成立有效，所有权即行移转，公示（动产 的交付和不动产的登记）充其量是对抗第三人的要 件。如，法民、日民
43
预告登记
➢ 预告登记的含义：对将来发生不动产物权变动的请 求权进行登记
➢ 预告登记的本质：使被登记的请求权具有物权的效 力。
➢ 预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
物权变动ppt课件
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
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由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
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15
（四）物权变动的原因（了解）
1、法律行为。
2、法律行为以外的事实，如混同、先占等。
3、法律的规定，如征收、没收、留置权、优 先权等。
.
16
二、物权行为（了解） 1、涵义 物权行为，为法律行为的一种，是指物权变动
的意思表示，与登记或交付相结合的法律行为。
2、负担行为与处分行为的区分。 负担行为，是指使一方负担给付义务的行为。
在法院一审期间，金殿苑业主委员会因不服虹 口区规划局的这一行政行为，另行提起行政诉 讼。虽然虹口区规划局补发许可证的行政行为 被法院判决撤销，但是，金殿苑业主委员会要 求确认加层产权归业主所有的诉讼请求，却未 能得到一审法院的支持。
金殿苑业主委员会不服，便向市二中院提起上 诉。
.
9
上海市二中院开庭审理了此案。
在庭审中，包运公司辩称，系争房屋是由华凉 公司出资建造和销售的，而金殿苑业主委员会 并未出资，产权应属于包运公司所有。
华凉公司在不改变整幢大楼框架结构和外观的 前提下，在楼房内部的第二层增加一层楼板， 在向有关部门补办了手续后，将２Ｅ层房屋作 为使用权房销售，并不违反法律规定。
即使此举违法，也应由行政部门处罚，但２Ｅ 层房屋产权不应属于金殿苑业主委员会所有。 金殿苑业主所购买的房屋完全符合产证上的要 求，并不构成任何侵权。
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由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
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（四）物权变动的原因（了解）
1、法律行为。
2、法律行为以外的事实，如混同、先占等。
3、法律的规定，如征收、没收、留置权、优 先权等。
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二、物权行为（了解） 1、涵义 物权行为，为法律行为的一种，是指物权变动
的意思表示，与登记或交付相结合的法律行为。
2、负担行为与处分行为的区分。 负担行为，是指使一方负担给付义务的行为。
在法院一审期间，金殿苑业主委员会因不服虹 口区规划局的这一行政行为，另行提起行政诉 讼。虽然虹口区规划局补发许可证的行政行为 被法院判决撤销，但是，金殿苑业主委员会要 求确认加层产权归业主所有的诉讼请求，却未 能得到一审法院的支持。
金殿苑业主委员会不服，便向市二中院提起上 诉。
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上海市二中院开庭审理了此案。
在庭审中，包运公司辩称，系争房屋是由华凉 公司出资建造和销售的，而金殿苑业主委员会 并未出资，产权应属于包运公司所有。
华凉公司在不改变整幢大楼框架结构和外观的 前提下，在楼房内部的第二层增加一层楼板， 在向有关部门补办了手续后，将２Ｅ层房屋作 为使用权房销售，并不违反法律规定。
即使此举违法，也应由行政部门处罚，但２Ｅ 层房屋产权不应属于金殿苑业主委员会所有。 金殿苑业主所购买的房屋完全符合产证上的要 求，并不构成任何侵权。
第三章--物权变动PPT课件
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5
(三)物权的变更
广义的物权的变更包括物权的主体、客体与 内容等要素中的一项或数项的变更；通常所称的 物权变更仅就狭义而言，是指物权客体与内容的 变更，而不包括物权主体的变更。
物权客体的变更又称物权的量的变更，是指物 权标的物在量上有所增减。物权内容的变更称为 质的变更，是指物权发生内容上的扩张或缩减、 期限上延长或缩短等变化。
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15
第二节 不动产登记
一、不动产登记的概念、性质及意义 1、概念：不动产登记是指登记机关根据当事人的
申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转 移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。 2、性质：在我国为行政行为 3、意义： 确定产权、 课税、 物权设立和变动的公示
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16
二、登记机构及其职责
江阴法院在审理过程中，被告顾强提出，虽然 自己签订协议买卖房屋是事实，但是家中其他成 员都不知情，所以签订协议应视为无效，他要求 收回该房屋。
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3
第一节 物权变动的概念与原因
一、物权变动的概念 物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。 物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；
就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关 系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系 的变化。
物权变动的结果作为两个法律事实，其成 立和生效依据不同法律根据的原则。 如：买卖合同的成立生效与其标的物所有 权转移的生效。
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（二）区分原则的基本含义
1、物权变动区分的是物权变动的原因行为（债权 行为）和结果行为（物的处分行为）；
2、物权变动的基础关系即原因行为，应当按照该 行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的 变动是否成就为判断标准；
人大经济法课件第五章物权法3物权变动
• 四、登记机构的责任
• 《物权法》第21条规定，“当事人 提供虚假材料申请登记，给他人造 成损害的，应当承担赔偿责任。因 登记错误，给他人造成损害的，登 记机构应当承担赔偿责任。登记机 构赔偿后，可以向造成登记错误的 人追偿”。
• 甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付 款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比 乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙， 约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的 儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占 有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属 于下列哪个人？ ()
• 《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实 行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和 登记办法，由法律、行政法规规定。”所谓不动 产的统一登记制度，就是指由一个登记机构统一 负责有关不动产的登记事务，并在登记范围和登 记规则、程序等方面实现统一。
• 二、登记机构的审查义务 所谓审查义务就是指登 记机构在审查有关的登记申请中，承担何种审查职 责。从各国物权法规定来看，关于登记机构的审查 义务，主要有两种模式:一种是形式审查，另一种是 实质审查。
第二节 所有权
• 第一部分 所有权的概念和特征 • 第二部分 所有权的权能 • 第三部分 所有权的种类 • 第四部分 所有权的取得 • 第五部分 所有权的消灭 • 第六部分 所有权的行使
• 第26条：动产物权设立和转让前，第三人 依法占有该动产的，负有交付义务的人可 以通过转让请求第三人返还原物的权利代 替交付。
• （三）占有改定 所谓占有改定也称为继续 占有，是指在动产物权转让时，如果转让人 希望继续占有该动产，当事人双方可以订立 合同，特别约定由转让人继续占有该动产， 而受让人因此取得对标的物的间接占有以代 替标的物的实际交付 。
物权变动ppt课件
孙枚用这两笔钱开了一家时装店，但时装店并不景 气。这时，周海回国定居，住入该房并进行了装修， 不久又拿着买卖协议来找孙枚，要求过户。
20
高峰听说此事后，害怕孙枚到期不能还钱， 便要周海承认高峰对该房有抵押权，周海不 同意。借款期满后，孙枚无力还款。
高峰要拍卖房屋实现抵押权，而周海要求确 认自己对系争房屋的所有权并要求孙枚办理 过户登记手续，同时主张高峰的抵押权无效。
22
赵某准备将一幢自有的房屋出卖，邻居王某提 出购买，但因价格原因没有达成协议。赵某的 同事李某经与赵某协商，达房屋买卖协议，约 定房价20000元，分两次付清，协议达成后3日 内付10000元，同时赵某交付房屋。
余款10000元交房后3个月内付清。第三天，李 某如约交付房款10000元并占有房屋。王某得 知此事后，因急需房屋做生意，就提出以 25000元的价格购买该房，赵某同意将房屋卖 给王某，另订了协议，并办理了房屋登记过户 手续。
21
三、公示与公信原则 （一）公示原则 公示原则，是指物权变动时，必须以一定的公
示方法表现其变动，才能发生一定法律效果的 原则。
公示方法对外显示物权变动及其变动后的物权 现状。公示方法主要有，占有（静态）、交付 （动态）、登记。
公示方法有使物权变动发生法律上一定效果的 机能。这种机能从法律上的效果来看，就是公 示力。
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
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由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
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高峰听说此事后，害怕孙枚到期不能还钱， 便要周海承认高峰对该房有抵押权，周海不 同意。借款期满后，孙枚无力还款。
高峰要拍卖房屋实现抵押权，而周海要求确 认自己对系争房屋的所有权并要求孙枚办理 过户登记手续，同时主张高峰的抵押权无效。
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赵某准备将一幢自有的房屋出卖，邻居王某提 出购买，但因价格原因没有达成协议。赵某的 同事李某经与赵某协商，达房屋买卖协议，约 定房价20000元，分两次付清，协议达成后3日 内付10000元，同时赵某交付房屋。
余款10000元交房后3个月内付清。第三天，李 某如约交付房款10000元并占有房屋。王某得 知此事后，因急需房屋做生意，就提出以 25000元的价格购买该房，赵某同意将房屋卖 给王某，另订了协议，并办理了房屋登记过户 手续。
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三、公示与公信原则 （一）公示原则 公示原则，是指物权变动时，必须以一定的公
示方法表现其变动，才能发生一定法律效果的 原则。
公示方法对外显示物权变动及其变动后的物权 现状。公示方法主要有，占有（静态）、交付 （动态）、登记。
公示方法有使物权变动发生法律上一定效果的 机能。这种机能从法律上的效果来看，就是公 示力。
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
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由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。
专题3 物权变动.ppt
模式的特点： 除了登记之外，还有交付权利证书的 要求，产权一经登记，具有不可推翻 的效力，国家保障。不强制一切土地 所有权、他项权利申请登记。但一经 登记，其后发生的房地产权利变更或 者设定，非经登记，不生效力。
我国不动产登记制度
• 我国《物权法》的规定显然以不动产物权登记生 效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权 的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记， 登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产 生法律效力。
➢登记生效主义
➢托伦斯登记制度
登记对抗要件主义
✓代表国家：法国和日本
✓概念：不动产物权的变动，在当事人之间， 不须进行登记即能发生法律效力，但只有登 记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经 登记的，则不能对抗善意第三人。
此种模式 实际将不 动产物权的 变动分割 为两部分
在当事人之间的不动产物权变动规则 （《法国民法典》第711条）
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以登记的，申请人 在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议 登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请 求损害赔偿。
更正登记
梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物 权编》
更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载 （错误或疏漏）进行补充而进行的登记。更 正登记时彻底地终止现实登记的权利推定效 力，终局性地终止第三依据不动产登记簿的 记载对现实登记的权利的取得。因此，更正 登记时对原登记权利的涂销登记，同时是对 真正权利的初始登记。
专题三 物权变动
民商法 S20111710
佘静
不动产登记的效力分析
公示原则 不动产物权变动的公示方法(登记)
不动产登记，又称不动产物权登记，是指国家法 定机关依法定程序将不动产物权的取得、丧失和 变更等事项记载于专门的登记簿上。
我国不动产登记制度
• 我国《物权法》的规定显然以不动产物权登记生 效主义为不动产物权变动的原则。即不动产物权 的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记， 登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产 生法律效力。
➢登记生效主义
➢托伦斯登记制度
登记对抗要件主义
✓代表国家：法国和日本
✓概念：不动产物权的变动，在当事人之间， 不须进行登记即能发生法律效力，但只有登 记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经 登记的，则不能对抗善意第三人。
此种模式 实际将不 动产物权的 变动分割 为两部分
在当事人之间的不动产物权变动规则 （《法国民法典》第711条）
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以登记的，申请人 在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议 登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请 求损害赔偿。
更正登记
梁慧星：《中国民法典草案建议稿附理由·物 权编》
更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载 （错误或疏漏）进行补充而进行的登记。更 正登记时彻底地终止现实登记的权利推定效 力，终局性地终止第三依据不动产登记簿的 记载对现实登记的权利的取得。因此，更正 登记时对原登记权利的涂销登记，同时是对 真正权利的初始登记。
专题三 物权变动
民商法 S20111710
佘静
不动产登记的效力分析
公示原则 不动产物权变动的公示方法(登记)
不动产登记，又称不动产物权登记，是指国家法 定机关依法定程序将不动产物权的取得、丧失和 变更等事项记载于专门的登记簿上。
专题4物权变动(第6-8讲)
专题4：物权变动（第6－8讲）主要学习内容1．掌握物权变动的方式2．物权行为理论的意义讨论思考题1．依法律行为与非依法律行为发生的物权变动的区别如何？2．不动产物权登记的类型、性质以及效力如何？3．我国不动产物权登记机关的设置问题。
4．交付的类型和效力如何？5．物权变动的公示公信原则问题。
6．物权行为理论问题。
要求课前必读资料：1．孙宪忠编著：《物权法》，社会科学文献出版社2005年版，第101－162页（物权变动、物权行为理论）。
自由阅读资料：1．孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权与事实物权的区分》，载于《法学研究》2001年第5期。
2．常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第135－182（物权多元性与物权权属的确定）。
3．许明月：《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社2002年版。
4．K.茨威格特、H.克茨：“物权契约理论－德意志法系的特征”，孙宪忠译，载于《外国法译评》1995年第4期。
5．王泽鉴：“物权行为无因性理论之检讨”，载于《民法学说与判例研究》（第1册），中国政法大学出版社2003年版。
6．田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版。
7．王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版。
课堂讨论资料：1．就下列报道结合不动产登记机关的设置发表自己的看法。
参见《南方周末》，2003年7月10日第12版。
经过长达6年的诉讼，深圳市规划国土局被判为自己的违法颁发房地产证的行政行为支付870万元的巨额国家赔偿。
信赖产权证却致巨额贷款血本无还1995年5月，百胜珠宝（深圳）有限公司（以下简称“百胜公司”）向深圳有色金属财务公司申请贷款870万元，期限３个月，月利率为9.08‰。
按常规方式，本次贷款以不动产抵押作担保，百胜公司将其拥有的位于深圳上梅林的工业厂房第一、第二层及其使用范围内的土地使用权抵押给财务公司，房地产证书编号为“深房地字第0059524号”。
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得出，物权变动的法律效果是否受基础行为的影响，是 否独立于基础行为，这是物权行为无因性与有因性最关 键的区别：一句话，如果不受影响，则就是物权行为的 无因性；如果受影响，则就是物权行为的有因性。
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3、物权行为无因性的我国立法选择
案例： 甲和乙订立一份房屋买卖合同，合同签订
之后，双方履行了各自的合同义务，乙向 甲交付了全部房款，甲向乙交付了房屋， 并办理了产权过户登记，但事后不久，甲 和乙之间的房屋买卖违反了法律的规定， 最终被法院判决该房屋买卖合同无效。
具体是： 5月1日的电脑买卖合同，为债权行为，确立是债权债务
关系：乙负有付款义务，甲负有交付电脑义务； 5月2日乙交付5000元的行为，为物权行为，发生物权变
动：转移货币所有权给甲； 5月3日甲交付电脑的行为，为物权行为，发生物权变动：
转移电脑所有权给乙。
5
物权行的内涵
物权行为就是发生物权变动效果的法律行 为。
（5）如果不是乙的过错导致房屋毁损灭失，买受人可以免责。
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4、我国的立法--物权变动与原因行为 的区分原则
第14条 不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。
第15条 当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另 有规定或者合同另有约定外，自合同成立 时生效；未办理物权登记的，不影响合同 效力。
债权形式主义，是指物权因法律行为而变 动时，除有债权的合意之外，还必须履行 登记或交付的法定形式，才可生效。
奥地利民法首先采用此种立法例，所以又 称奥地利主义。瑞士、韩国民法典均采用 债权形式主义。
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四、物权变动模式的立法选择
我国的物权变动，采用的是以债权形式主 义模式为主，例外采意思主义为辅的立法 原则。
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2、物权行为的无因性
物权行为的理论认为，乙交付货币和甲交付电脑的两个 物权行为是独立于甲和乙签订的电脑买卖合同的债权行 为，这就是物权行为的独立性，也称物权行为的无因性。
物权行为的无因性是指，物权变动的法律效果不受其基 础行为（包括法律行为、事实行为等）的影响，是独立 于基础行为而存在的；物权行为的有因性是指，物权变 动的法律效果是受基础行为的影响，不能独立于基础行 为而存在。
（2）如果乙已经在房屋上设定担保物权，由于物权优于债权，甲因 为是债权人的身份，而不能请求返还标的物，所以只能向乙请求赔 偿。
（3）如果乙的其他债权人对该房屋强制执行，则甲不能提出异议之 诉。
（4）如果乙陷于破产，甲不能依所有权行使别除权，从破产财产中 取回标的物，而只能和其他债权人一样按照比例受清偿。
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1、相关法律条文
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生 效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自 然资源，所有权可以不登记。”该条文可以看出，登记 的公示程序是不动产物权变动的生效要件。
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在我国的司法实践中，如果当事人之间订立不动 产买卖合同中，因具有欺诈、胁迫或违法等，被 法院确认为无效或被撤销以后，即使不动产已交 付、登记，也应撤销登记。
这就表明我国司法实践并未承认物权行为的无因 性。我国属于大陆法系范畴的立法例国家，制定 法是我国的最主要法律渊源，法院的判决也是遵 照制定法为依据，据此可以看出，在我国的物权 法制定过程中，没有承认物权行为的无因性理论。
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三、各国立法物权变动的规范模式
1、意思主义 意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只
需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效， 动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效 要件。物权的变动乃是债权行为的必然后果，并 不存在单独的物权行为。 法国民法典首先采用此立法体例，故又称法国主 义，后来，日本也继承了这一立法体例。
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未承认的原因：
甲在交付房屋之后，因该买卖合同中违反了法律规定，被法院判决 无效。如果根据物权行为无因性理论，即房屋所有权的变动，不受 债权行为的影响，那么乙仍然可以取该房屋的所有权，而甲由原所 有人变成债权人，失去了法律对物权的特殊保护，对甲不利的主要 有以下几种情况：
（1）如果乙已经将房屋转让他人，第三人即使恶意也可取得所有权。 即“一个源于错误的交付也是完全有效的”，这显然是违背正常人 的生活观念，法律应当适应生活，而不能僵化生活。
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2、物权形式主义
物权形式主义，是指物权因法律行为而变 动，在债权行为之外，还须当事人之间另 有物权变动的意思表示，并且履行登记或 交付的法定形式，才能发生物权变动的法 律效果。
由于1900年德国民法典首先采用此立法体 例，故又称德国主义。后来我国的台湾地 区也采用了物权形式主义。
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3、债权形式主义
个法律概念。 当事人为履行买卖合同而履行的交付，并不是一
种单纯的事实行为，而是包含了一项以移转所有 权为目的物权行为。 这句话的主要意思是说，基于买卖合同的物的交 付，同时包含了两个法律行为：一个是债权行为， 一个是物权行为，后者的效力不受前者的影响。
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例如：
甲与乙在5月1日签订一份电脑买卖合同，5月2日乙交付 元，5月3日甲将电脑交付给乙。按照物权行为的理论， 在这个买卖的法律关系中实际上包含了三个法律行为， 其中一个是债权行为，两个是物权行为，各自具有不同 的法律效力。
（2）事实行为和事件，如先占、加工、附合等； （3）法律的直接规定，如留置权、优先权等； （4）公法上的原因，如法院判决、强制执行、
行政征收、没收等。
法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。
3
二、物权行为无因性的内涵
1、物权行为 物权行为概念为德国法学家萨维尼首先提出的一
第十三章 物权变动模式
1
一、物权变动及其原因
1、物权变动 物权的变动指的是物权的设立、变更和终
止。
对物权自身而言，物权变动是指物权的发
生、变更与消灭；
对物权主体而言，物权变动是指物权的取
得、丧失与变更。
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2、物权变动的原因
（1）法律行为，即依当事人的意思使物权变动，
如买卖、赠与等；
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3、物权行为无因性的我国立法选择
案例： 甲和乙订立一份房屋买卖合同，合同签订
之后，双方履行了各自的合同义务，乙向 甲交付了全部房款，甲向乙交付了房屋， 并办理了产权过户登记，但事后不久，甲 和乙之间的房屋买卖违反了法律的规定， 最终被法院判决该房屋买卖合同无效。
具体是： 5月1日的电脑买卖合同，为债权行为，确立是债权债务
关系：乙负有付款义务，甲负有交付电脑义务； 5月2日乙交付5000元的行为，为物权行为，发生物权变
动：转移货币所有权给甲； 5月3日甲交付电脑的行为，为物权行为，发生物权变动：
转移电脑所有权给乙。
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物权行的内涵
物权行为就是发生物权变动效果的法律行 为。
（5）如果不是乙的过错导致房屋毁损灭失，买受人可以免责。
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4、我国的立法--物权变动与原因行为 的区分原则
第14条 不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。
第15条 当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另 有规定或者合同另有约定外，自合同成立 时生效；未办理物权登记的，不影响合同 效力。
债权形式主义，是指物权因法律行为而变 动时，除有债权的合意之外，还必须履行 登记或交付的法定形式，才可生效。
奥地利民法首先采用此种立法例，所以又 称奥地利主义。瑞士、韩国民法典均采用 债权形式主义。
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四、物权变动模式的立法选择
我国的物权变动，采用的是以债权形式主 义模式为主，例外采意思主义为辅的立法 原则。
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2、物权行为的无因性
物权行为的理论认为，乙交付货币和甲交付电脑的两个 物权行为是独立于甲和乙签订的电脑买卖合同的债权行 为，这就是物权行为的独立性，也称物权行为的无因性。
物权行为的无因性是指，物权变动的法律效果不受其基 础行为（包括法律行为、事实行为等）的影响，是独立 于基础行为而存在的；物权行为的有因性是指，物权变 动的法律效果是受基础行为的影响，不能独立于基础行 为而存在。
（2）如果乙已经在房屋上设定担保物权，由于物权优于债权，甲因 为是债权人的身份，而不能请求返还标的物，所以只能向乙请求赔 偿。
（3）如果乙的其他债权人对该房屋强制执行，则甲不能提出异议之 诉。
（4）如果乙陷于破产，甲不能依所有权行使别除权，从破产财产中 取回标的物，而只能和其他债权人一样按照比例受清偿。
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1、相关法律条文
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生 效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自 然资源，所有权可以不登记。”该条文可以看出，登记 的公示程序是不动产物权变动的生效要件。
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在我国的司法实践中，如果当事人之间订立不动 产买卖合同中，因具有欺诈、胁迫或违法等，被 法院确认为无效或被撤销以后，即使不动产已交 付、登记，也应撤销登记。
这就表明我国司法实践并未承认物权行为的无因 性。我国属于大陆法系范畴的立法例国家，制定 法是我国的最主要法律渊源，法院的判决也是遵 照制定法为依据，据此可以看出，在我国的物权 法制定过程中，没有承认物权行为的无因性理论。
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三、各国立法物权变动的规范模式
1、意思主义 意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只
需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效， 动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效 要件。物权的变动乃是债权行为的必然后果，并 不存在单独的物权行为。 法国民法典首先采用此立法体例，故又称法国主 义，后来，日本也继承了这一立法体例。
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未承认的原因：
甲在交付房屋之后，因该买卖合同中违反了法律规定，被法院判决 无效。如果根据物权行为无因性理论，即房屋所有权的变动，不受 债权行为的影响，那么乙仍然可以取该房屋的所有权，而甲由原所 有人变成债权人，失去了法律对物权的特殊保护，对甲不利的主要 有以下几种情况：
（1）如果乙已经将房屋转让他人，第三人即使恶意也可取得所有权。 即“一个源于错误的交付也是完全有效的”，这显然是违背正常人 的生活观念，法律应当适应生活，而不能僵化生活。
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2、物权形式主义
物权形式主义，是指物权因法律行为而变 动，在债权行为之外，还须当事人之间另 有物权变动的意思表示，并且履行登记或 交付的法定形式，才能发生物权变动的法 律效果。
由于1900年德国民法典首先采用此立法体 例，故又称德国主义。后来我国的台湾地 区也采用了物权形式主义。
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3、债权形式主义
个法律概念。 当事人为履行买卖合同而履行的交付，并不是一
种单纯的事实行为，而是包含了一项以移转所有 权为目的物权行为。 这句话的主要意思是说，基于买卖合同的物的交 付，同时包含了两个法律行为：一个是债权行为， 一个是物权行为，后者的效力不受前者的影响。
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例如：
甲与乙在5月1日签订一份电脑买卖合同，5月2日乙交付 元，5月3日甲将电脑交付给乙。按照物权行为的理论， 在这个买卖的法律关系中实际上包含了三个法律行为， 其中一个是债权行为，两个是物权行为，各自具有不同 的法律效力。
（2）事实行为和事件，如先占、加工、附合等； （3）法律的直接规定，如留置权、优先权等； （4）公法上的原因，如法院判决、强制执行、
行政征收、没收等。
法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。
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二、物权行为无因性的内涵
1、物权行为 物权行为概念为德国法学家萨维尼首先提出的一
第十三章 物权变动模式
1
一、物权变动及其原因
1、物权变动 物权的变动指的是物权的设立、变更和终
止。
对物权自身而言，物权变动是指物权的发
生、变更与消灭；
对物权主体而言，物权变动是指物权的取
得、丧失与变更。
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2、物权变动的原因
（1）法律行为，即依当事人的意思使物权变动，
如买卖、赠与等；