项目定位策划报告.
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T-威胁
• 区域内的首例高端商品房，成为区域标杆 • 不限购
• 区域房地产市场不成熟 • 交通通达性不良，区域发展受限 • 周边居民消费力有限，对项目支撑力不足
TIPS: 项目SWOT分析进行本体小结，重要阐述优势、劣势、机会、威胁点
- 11 -
报告逻辑框架
PART2 市场分析
1. 政策分析 2. 一级市场 3. 二级市场 4. 市场预判 5. 价值梳理
此处用区域地图标明地块位置和尺寸。
- 10 -
报6.告价值逻梳辑理框架
周边无特色旅游资源且自身体量不大，未来建议打造——
以生态环境为卖点的——度假型低密住区
S-优势
• 环境优美，景色宜人 • 容积率1.0，低密地块
O-机会
W-劣势
• 楼面价相对此区域较高 • 交通单一，受限明显。 • 地块偏远，后续建安成本较高 • 产权40年
-4-
报告逻辑框架
PART1 本体分析
TIPS: 为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。
1. 项目区位 2. 项目交通 3. 周边环境 4. 项目四至 5. 地块指标 6. 价值梳理
-5-
报1.告项目逻区辑位框架
区位特征分析
源自文库
本案位于北京市门XX区斋堂镇 紧邻109国道（京拉路） 地处山区之中
XX区
G109
本案
斋堂镇
距西六环55公里，行车时长约75分钟 距阜石路63公里，行车时长约80分钟 距西四环77公里，行车市场约95分钟
六环
阜石路 莲石路
五环 四环 三环 二环
长安街
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位
置关系。北
稳定房价
限购政策全覆盖
• 限购区域应覆盖城市全部行政区； • 限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手房。
• 对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的
提高二套房贷首付和利率 首付款比例和贷款利率。
抑制投资 投机购房
• 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，
二TI手PS:房文交字易描按述：差当额前2政0%策征环税境说明应、依对法未严来格按政转策让预所判得及的市20场%计走征势。预判
3
报告逻辑框架
CONTENTS
目录
PART1 本体分析
1. 项目区位 2. 项目交通 3. 周边环境 4. 项目四至 5. 地块指标 6. 价值梳理
PART2 市场分析
1. 政策分析 2. 一级市场 3. 二级市场 4. 市场预判
PART3 项目定位
1. 区域客户分析 2. 本案客户分析 3. 客户定位 4. 价值点梳理 5. 项目定位
报告逻辑框架
项目定位策划报告的核心前提：
该报告模板适用于项目定位策划报告。 通过本体梳理、市场分析，确定项目目标客户、精准制定项目定位、合理建议产品等， 指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持 。
报告逻辑框架
项目定位策划报告模块
2014.03
报告逻辑框架
项目定位策划报告的大纲思路：
项目定位报告是以市场依据、文字说明、论证过程的形式，来制定项目定位的。 报告需要说明的内容：项目定位。 通过本体、市场及客群三方面论证并制定项目定位 本体中的优劣势分析（项目区位、交通、环境、配套分析，本案的地块属性的分析） 政策、整体市场及竞争环境的分析（政策对整体住宅市场影响，土地供应量价走势、住 宅市场的量价走势对本案量价走势分析预判） 客群特征的研究（区域客群分析得出本案项目定位、对本案价值点梳理、项目定位）
X88 地块
TIPXS85: 地块现状 文字描述：东、南、西、北位置现状；主要利好、不足说明。 此处用区域地图标明地块位置和项目周边情况
教育用地现状
万科地块现状
X88地块现状
-9-
报5.告地块逻指辑标框架
地块指标数据说明
地块南北均为山地，地块位置处于山坡下方； 北
地块形状开阔，内部土地尚不平整，局部水平落差明显；
地块其中有一块保留用地，地块不完整。
地块
用地性质
地块指标
C2商业金融用地
680m
用地面积 容积率
89961㎡（另代征用地51828㎡） 1.0
总建筑面积
89961㎡
控制高度
12m（局部15m）
220m
起始价
26775万元（约2976元/㎡）
TIPS:
文字描述：地块基础数据：建筑面积、占地面积、用地性质、容积率、绿化率、限高等。
Page 6
报2.告项目逻交辑通框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109
国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇；
G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路；
公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
G109
六环
五环
本案
斋堂东口
京拉路出口
进入六环
阜石路
四环 三环 二环
莲石路
长安街
TIPS:
文字描述：大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路；微交通：地块周围及内部。
此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。
北
G109斋堂东口
斋堂镇东口
892路公交车
-7-
报3.告周边逻环辑境框架
分析周边自然、人文环境及配套情况
生活为标准； 没有成规模的旅游展示和氛围。
斋堂水库
TIPS:
文字描述：自然环境、生活配套环境、特色资源环境等。
此处用区域地图标明本案周边配套。
斋堂法庭
小学
街边商铺
派出所
银行 - 8 -
报4.告项目逻四辑至框架
分析周边四至现状特征
城建地块现状
城建 地块
教育 用地
西侧主干道和高压线
X85
万科
地块
地块
北
中国邮政储蓄 北京农商银 银行斋堂支行
斋堂中学
行斋堂支行
斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府
门头沟区斋堂地 税所办税服务厅
斋堂中心小学
北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所
门头沟区斋堂地税所
斋堂农贸市场
地块
斋堂文化公园
北京市门头沟区 法院斋堂法庭
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民
TIPS: 为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
- 12 -
报1.告政策逻分辑析框架
当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
公布房价控制目标
• 制定年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格 控制目标，并于一季度向社会公布。
• 区域内的首例高端商品房，成为区域标杆 • 不限购
• 区域房地产市场不成熟 • 交通通达性不良，区域发展受限 • 周边居民消费力有限，对项目支撑力不足
TIPS: 项目SWOT分析进行本体小结，重要阐述优势、劣势、机会、威胁点
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报告逻辑框架
PART2 市场分析
1. 政策分析 2. 一级市场 3. 二级市场 4. 市场预判 5. 价值梳理
此处用区域地图标明地块位置和尺寸。
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报6.告价值逻梳辑理框架
周边无特色旅游资源且自身体量不大，未来建议打造——
以生态环境为卖点的——度假型低密住区
S-优势
• 环境优美，景色宜人 • 容积率1.0，低密地块
O-机会
W-劣势
• 楼面价相对此区域较高 • 交通单一，受限明显。 • 地块偏远，后续建安成本较高 • 产权40年
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报告逻辑框架
PART1 本体分析
TIPS: 为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。
1. 项目区位 2. 项目交通 3. 周边环境 4. 项目四至 5. 地块指标 6. 价值梳理
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报1.告项目逻区辑位框架
区位特征分析
源自文库
本案位于北京市门XX区斋堂镇 紧邻109国道（京拉路） 地处山区之中
XX区
G109
本案
斋堂镇
距西六环55公里，行车时长约75分钟 距阜石路63公里，行车时长约80分钟 距西四环77公里，行车市场约95分钟
六环
阜石路 莲石路
五环 四环 三环 二环
长安街
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位
置关系。北
稳定房价
限购政策全覆盖
• 限购区域应覆盖城市全部行政区； • 限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手房。
• 对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的
提高二套房贷首付和利率 首付款比例和贷款利率。
抑制投资 投机购房
• 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，
二TI手PS:房文交字易描按述：差当额前2政0%策征环税境说明应、依对法未严来格按政转策让预所判得及的市20场%计走征势。预判
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报告逻辑框架
CONTENTS
目录
PART1 本体分析
1. 项目区位 2. 项目交通 3. 周边环境 4. 项目四至 5. 地块指标 6. 价值梳理
PART2 市场分析
1. 政策分析 2. 一级市场 3. 二级市场 4. 市场预判
PART3 项目定位
1. 区域客户分析 2. 本案客户分析 3. 客户定位 4. 价值点梳理 5. 项目定位
报告逻辑框架
项目定位策划报告的核心前提：
该报告模板适用于项目定位策划报告。 通过本体梳理、市场分析，确定项目目标客户、精准制定项目定位、合理建议产品等， 指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持 。
报告逻辑框架
项目定位策划报告模块
2014.03
报告逻辑框架
项目定位策划报告的大纲思路：
项目定位报告是以市场依据、文字说明、论证过程的形式，来制定项目定位的。 报告需要说明的内容：项目定位。 通过本体、市场及客群三方面论证并制定项目定位 本体中的优劣势分析（项目区位、交通、环境、配套分析，本案的地块属性的分析） 政策、整体市场及竞争环境的分析（政策对整体住宅市场影响，土地供应量价走势、住 宅市场的量价走势对本案量价走势分析预判） 客群特征的研究（区域客群分析得出本案项目定位、对本案价值点梳理、项目定位）
X88 地块
TIPXS85: 地块现状 文字描述：东、南、西、北位置现状；主要利好、不足说明。 此处用区域地图标明地块位置和项目周边情况
教育用地现状
万科地块现状
X88地块现状
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报5.告地块逻指辑标框架
地块指标数据说明
地块南北均为山地，地块位置处于山坡下方； 北
地块形状开阔，内部土地尚不平整，局部水平落差明显；
地块其中有一块保留用地，地块不完整。
地块
用地性质
地块指标
C2商业金融用地
680m
用地面积 容积率
89961㎡（另代征用地51828㎡） 1.0
总建筑面积
89961㎡
控制高度
12m（局部15m）
220m
起始价
26775万元（约2976元/㎡）
TIPS:
文字描述：地块基础数据：建筑面积、占地面积、用地性质、容积率、绿化率、限高等。
Page 6
报2.告项目逻交辑通框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109
国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇；
G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路；
公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
G109
六环
五环
本案
斋堂东口
京拉路出口
进入六环
阜石路
四环 三环 二环
莲石路
长安街
TIPS:
文字描述：大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路；微交通：地块周围及内部。
此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。
北
G109斋堂东口
斋堂镇东口
892路公交车
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报3.告周边逻环辑境框架
分析周边自然、人文环境及配套情况
生活为标准； 没有成规模的旅游展示和氛围。
斋堂水库
TIPS:
文字描述：自然环境、生活配套环境、特色资源环境等。
此处用区域地图标明本案周边配套。
斋堂法庭
小学
街边商铺
派出所
银行 - 8 -
报4.告项目逻四辑至框架
分析周边四至现状特征
城建地块现状
城建 地块
教育 用地
西侧主干道和高压线
X85
万科
地块
地块
北
中国邮政储蓄 北京农商银 银行斋堂支行
斋堂中学
行斋堂支行
斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府
门头沟区斋堂地 税所办税服务厅
斋堂中心小学
北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所
门头沟区斋堂地税所
斋堂农贸市场
地块
斋堂文化公园
北京市门头沟区 法院斋堂法庭
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民
TIPS: 为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
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报1.告政策逻分辑析框架
当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
公布房价控制目标
• 制定年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格 控制目标，并于一季度向社会公布。