第二章,资产评估的基本方法
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1、评估程序
1
确定被评 估资产， 并估算重 置成本
2
确定被评 估资产的 使用年限
3
估算被评 估资产损 耗或贬值
4
计算确定 被评估资 产的价值
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
2 优 缺 点
1、评估结果更趋于公平合理 1、工作量大 2、有利于单项资产和特定用 2、它是以历史资料为依据确定
资产的价值取决于资产的成本
二
• 实体性贬值 • 功能性贬值 • 经济性贬值
资产的价值是一个变量，随外界因素变化而变化
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（二）成本法应用的前提条件
应当具备可利 用的历史资料
形成资产价值的 耗费是必需的
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（一）成本法公式
途资产的评估
目前价值，必须充分分析这种
3、在不易计算资产未来收益 假设的可行性 或难以取得市场参照物条件
3、经济性贬值也不易全面准确 计算
下可广泛地应用
4、有利于企业资产保值
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）含义
含义：
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值， 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
备注：资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产
的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的
前
提
单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
条
件
3、被评估资产预期获利年限可以预测
算
方
法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
2、实体性贬值 （1）造成原因：资产由于使用和自然力作用形成的贬值 （2）估算方法
公式计 算法 观察法
其他
估算方法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
3、功能性贬值 （1）造成原因：资产由于技术相对落后形成的贬值 （2）估算步骤
公式一
被评估资产评估值
• = 重置成本 – 实体性贬值 – 功能性贬值 – 经济性贬值
公式二
被评估资产评估值
• = 重置成本 * 成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
重置
涉及指标
功能性 贬值
成本 实体性 贬值
指标
经济性 贬值
成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本：
（1） 定义：在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出 （2）分类：
复原重置成本
重置成本 更新重置成本
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本： （3）
估
重置核算法（P35） 物价指数法（P36） 功能价值法（P37） 规模经济效益指数（P38）
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （二）优缺点
1、能客观的反应资产的 目前市场行情
1、需要公开及活跃的市场作
为基础
2、不适应于专用机器、设备、 大部分的无形资产，以及受
2、评估结果易于被各方
理解和接受
地域、环境等严格限制的资
产评估
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
B
用，不计算经济性贬值
资产闲置
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
5、成新率 （1）定义：现行价值与其全新状态重置价值的比率 （2）估算方法：
观察法
使用年 限法
修复费 用法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
第二章 资产评估的基本方法
收益 法 基本 方法 成本 法 市场 法
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
含义： 通过比较被评估资产与最近售出类似资产异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定估价对象价值的一种方法。
市场法应用的前提条件： 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜
第三节 收 益 法
二、收益法应用的形式
（一）资产未来收益期有限的情况 1、未来年收益不相等
n R1 R2 Rn Ri 资产评估价值= ... 2 n i (1 r) (1 r) (1 r) (1 r) i 1
2、未来年收益相等
R R R 资产评估价值= ... 2 (1 r) (1 r) (1 r) n 1 (1 r ) n 1 1 R R 1 =R ( P / A, r , n) n r r (1 r )
（一）成本法的含义
含义：
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项 损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
即：被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，
其余额即为评估对象价值。
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 理论依据
一
• 重置成本
• 原始成本
格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （二）差异调整因素
P31
地域 因素
功能 因素
时间因素
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （一）程序
5
4 3 2 1
市场调查 明确评 分析整 理资料 分析差异
Байду номын сангаас与参照
物对比
得出结论
估对象
收集资料
1 2 3 4
• 将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的对比 • 计算二者差异，确定净超额运营成本 • 估计被评估资产的剩余寿命 • 以适当的折现率将剩余寿命内每年的超额运营成本折现
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
4、经济性贬值 （1）造成原因
A
开工不足 备注：当资产正常使
集到的。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （一）评估方式
方式一
一
• 在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，
就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
• 一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到
方式二
与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之 相类似的资产以相类似的资产为参照物，并依其价
1
确定被评 估资产， 并估算重 置成本
2
确定被评 估资产的 使用年限
3
估算被评 估资产损 耗或贬值
4
计算确定 被评估资 产的价值
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
2 优 缺 点
1、评估结果更趋于公平合理 1、工作量大 2、有利于单项资产和特定用 2、它是以历史资料为依据确定
资产的价值取决于资产的成本
二
• 实体性贬值 • 功能性贬值 • 经济性贬值
资产的价值是一个变量，随外界因素变化而变化
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（二）成本法应用的前提条件
应当具备可利 用的历史资料
形成资产价值的 耗费是必需的
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（一）成本法公式
途资产的评估
目前价值，必须充分分析这种
3、在不易计算资产未来收益 假设的可行性 或难以取得市场参照物条件
3、经济性贬值也不易全面准确 计算
下可广泛地应用
4、有利于企业资产保值
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）含义
含义：
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值， 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
备注：资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产
的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的
前
提
单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
条
件
3、被评估资产预期获利年限可以预测
算
方
法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
2、实体性贬值 （1）造成原因：资产由于使用和自然力作用形成的贬值 （2）估算方法
公式计 算法 观察法
其他
估算方法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
3、功能性贬值 （1）造成原因：资产由于技术相对落后形成的贬值 （2）估算步骤
公式一
被评估资产评估值
• = 重置成本 – 实体性贬值 – 功能性贬值 – 经济性贬值
公式二
被评估资产评估值
• = 重置成本 * 成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
重置
涉及指标
功能性 贬值
成本 实体性 贬值
指标
经济性 贬值
成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本：
（1） 定义：在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出 （2）分类：
复原重置成本
重置成本 更新重置成本
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本： （3）
估
重置核算法（P35） 物价指数法（P36） 功能价值法（P37） 规模经济效益指数（P38）
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （二）优缺点
1、能客观的反应资产的 目前市场行情
1、需要公开及活跃的市场作
为基础
2、不适应于专用机器、设备、 大部分的无形资产，以及受
2、评估结果易于被各方
理解和接受
地域、环境等严格限制的资
产评估
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
B
用，不计算经济性贬值
资产闲置
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
5、成新率 （1）定义：现行价值与其全新状态重置价值的比率 （2）估算方法：
观察法
使用年 限法
修复费 用法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
第二章 资产评估的基本方法
收益 法 基本 方法 成本 法 市场 法
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
含义： 通过比较被评估资产与最近售出类似资产异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定估价对象价值的一种方法。
市场法应用的前提条件： 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜
第三节 收 益 法
二、收益法应用的形式
（一）资产未来收益期有限的情况 1、未来年收益不相等
n R1 R2 Rn Ri 资产评估价值= ... 2 n i (1 r) (1 r) (1 r) (1 r) i 1
2、未来年收益相等
R R R 资产评估价值= ... 2 (1 r) (1 r) (1 r) n 1 (1 r ) n 1 1 R R 1 =R ( P / A, r , n) n r r (1 r )
（一）成本法的含义
含义：
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项 损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
即：被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，
其余额即为评估对象价值。
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 理论依据
一
• 重置成本
• 原始成本
格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （二）差异调整因素
P31
地域 因素
功能 因素
时间因素
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （一）程序
5
4 3 2 1
市场调查 明确评 分析整 理资料 分析差异
Байду номын сангаас与参照
物对比
得出结论
估对象
收集资料
1 2 3 4
• 将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的对比 • 计算二者差异，确定净超额运营成本 • 估计被评估资产的剩余寿命 • 以适当的折现率将剩余寿命内每年的超额运营成本折现
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
4、经济性贬值 （1）造成原因
A
开工不足 备注：当资产正常使
集到的。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （一）评估方式
方式一
一
• 在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，
就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
• 一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到
方式二
与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之 相类似的资产以相类似的资产为参照物，并依其价