北京银河SOHO案例模板
银河soho建筑方案
银河soho建筑方案银河SOHO建筑方案是一项非常令人惊叹的建筑项目。
这座建筑位于中国北京市中心的繁华商业区，是一个结合了商业、零售和住宅功能的综合性建筑。
银河SOHO建筑方案以其独特的设计理念和创新的建筑风格而闻名。
下面我将详细介绍一下这座建筑的设计和特色。
首先，银河SOHO建筑方案采用了独特的流线型建筑造型，整座建筑如同一条优美的河流在城市中流淌。
流线型建筑外观不仅增加了建筑的艺术感和立体感，也使得建筑能够与周围环境完美融合。
这种设计理念不仅给人带来美观的视觉享受，更塑造了一个独一无二的标志性建筑。
其次，银河SOHO建筑方案注重建筑的可持续发展和环境友好性。
建筑外墙采用了大量的玻璃幕墙设计，不仅可最大程度地采光，还能减少建筑用能的消耗。
此外，建筑顶部设置了太阳能发电板，可以为建筑提供可再生能源。
银河SOHO建筑方案以其绿色、环保的特色成为中国首个同时获得国内和国际两项环境质量认证的大型商业综合体。
除此之外，银河SOHO建筑方案还注重人性化的设计。
建筑内部的公共空间采用了开放式设计，增加了人与人之间的交流和互动。
建筑内部还设有独特的多层叠加式平台，为人们提供了休闲、娱乐和办公等多种功能。
另外，为了方便居民和用户，建筑还设有丰富的设施和服务设备，如停车场、健身房和餐厅等。
此外，银河SOHO建筑方案还采用了智能化的设计。
建筑内部采用了先进的智能化系统，包括自动化控制系统、智能化安保系统和能源管理系统等。
这些系统不仅为建筑提供了便捷和高效的运行方式，还为用户提供了更舒适、便利的使用环境。
总的来说，银河SOHO建筑方案是一座令人惊艳的建筑项目。
它的独特设计和创新理念使其成为了北京市中心的标志性建筑，而其可持续性和智能化的特色也使其成为了绿色、环保的典范。
通过创新设计和人性化的理念，银河SOHO建筑方案为人们提供了一个舒适、便捷和美观的使用环境。
无论是商业、零售还是居住，都能在这座建筑中找到自己的乐趣和价值。
北京银河SOHO建筑景观照明案例分析
北京银河SOHO建筑景观照明
建筑实景
北京银河SOHO建筑景观照明
建筑设计理念
中国传统梯田
中国院落思想
北京银河SOHO建筑景观照明
照明设计理念
北京银河SOHO建筑景观照明
灯具选型
芯片色温确认；光学透镜选择；灯具 投射角度调整；防止眩光；隐藏安装 安装节点细化。
北京银河SOHO建筑景观照明
灯具选型
灯光效果欣赏
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灯光效果欣赏
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灯光效果欣赏
北京银河SOHO建筑景观照明
灯光效果欣赏
北京银河SOHO建筑景观照明
北京望京SOHO
北京银河SOHO建筑景观照明
上海凌空SOHO
北京银河SOHO建筑景观照明
Thank you
北京银河SOHO建筑景观照明
智能控制系统
1. 同步实时播放 控制系统将每一个LED灯具都映射为主控电脑显示屏上的一个像素 点，LED灯具灰度和亮度时刻与主控电脑上播放的各种格式的多媒 体节目都能实时、同步的呈现在LED灯具整列上，主控电脑显示器 上的播放画面与灯光系统的变化效果一致，实现“所见及所得”。 2. 采用DMX512通讯协议信号控制 信号传输距离远300米，抗干扰能力强，单灯故障不会影响其他灯 具。 3. 在线自动编址 灯具安装无需手动地址编排，安装无差错； 编址工作简单，只需通过软件和远程遥控进行“一键”编址； 后期维护简单，只需更换灯具，无需提供其具体地址位置； 该技术具有自主发明专利。 4. 控制系统架构简单 四个塔楼LED灯具由一部主控制器统一控制变化； 两级系统架构，无需信号放大器或差分器等装置，减少故障点， 降低成本。
北京银河SOHO建筑景观照明
银河SOHO案例分析学习
银河SOHO目录一、项目定位分析 (3)（一）项目基本情况： (3)（二）项目地块分析: (3)（三）项目定位： (4)二、银河SOHO规划设计理念 (5)（一）参数化设计 (5)（二）流线动力构筑、奇特地标景观 (5)（三）演绎自然 (5)（四）360度全角视野 (5)三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用 (6)（一）节能环保绿色建筑 (6)（二）中国式流线 (6)四、你认为银河SOHO项目的优势及劣势分别是什么？ (7)（一）优势 (7)（二）劣势 (7)一、项目定位分析（一）项目基本情况：1.项目名称：银河SOHO2.区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
3.项目周边交通状况：项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
4.项目总体概况：开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年，商业土地使用年限至2047年，办公车位使用年限至2057年。
交房时间：2012年11月30日。
5.项目主要经济指标:总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。
可售面积: 商业8万，办公16万。
楼层：地上15层，地下3层。
层高：B1 5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层 3.5 米，顶层（2号楼除外）4.5米。
过程与挑战——银河SOHO的设计与建造
84 THE DESIGN AND CONSTRUCTION OF GALAXY SOHO过程与挑战——银河SOHO的设计与建造撰文大桥谕 梁灏翔 Zaha Hadid Architects大桥谕1987年加入Z a h a H a d i dArchitects，目前为扎哈·哈迪德建筑事务所合伙人，并担任北京工作室负责人，曾在全球多所学校授课并担任客座讲师，在中国参与的大型项目有银河SOHO、望京SOHO、凌空SOHO、宋庄设计博物馆、新北京机场等。
梁灏翔2006年加入Z a h a H a d i d Architects，目前为扎哈·哈迪德建筑事务所北京工作室主设计师，主要参与的大型项目有：法国马赛C M A C G M 总部大楼、银河S O H O、南京青奥中心、北京新机场方案征集等。
银河SOHO是扎哈·哈迪德建筑事务所（Zaha Hadid Architects）在北京的第一个大型项目，位于朝阳门CBD的核心地带，是SOHO中国的核心开发项目。
该项目具备商业和办公的双重功能，并且与地铁二号线连通，使东四环北路一带活跃起来，成为人们工作、聚集并享受便捷生活的地带。
设计理念是基于北京城的宏大尺度，通过分散式流线形体进行分离和凝聚，将四座建筑塔楼和中央下沉广场相互交织在一起，并以中式庭院的布局创建首都稀有的内向公共空间。
与相邻的长方形建筑形成强烈对比关系，使人们能够在相互交错的地平线中体验到充满动力的丰富环境。
银河SOHO自2009开始设计，2012年10月竣工。
在这段充满挑战的期间，扎哈·哈迪德北京团队（以下简称ZHA团队）与许多项目单位进行紧密合作，确保项目能够成功交付。
事实上，如果没有合作，恐怕项目也很难从纸上的概念变成现实。
本文将列出项目在设计和施工过程中所遭遇到的挑战，并讨论团队是如何利用合作的精神与各单位一起找到办法来克服挑战。
挑战一：功能与形式银河SOHO与当今的许多项目一样，既要实现建筑美学，又要满足功能、技术和预算的限制。
SOHO中国项目案例分析-PPT课件
5万平米超大景观园林，城市中心稀有顶级景观办公。绿化率高达30%，形成了独树 一帜的都市园林式办公环境。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 18
案例研究
望京SOHO
四、功能分析
由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层商业组成
办公
亮点 办公大堂层高10米、面积均在1000平米以上，其中T1大堂面积约为2200平方米 T2大堂面积约为1700平方米，T3大堂面积约为1100平方米；塔1、塔2还设计了双 层立体式大堂 共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设有门禁系统，做到办公、商业及服 务的人流区分，保证办公区有序、整洁、安全 办公楼层高主要有3.6米、3.8米、4.2米，适合不同办公人群的需求 办公户型建筑面积100-400平米区间比例达88%，办公面积分布面广，既适合小面 积投资客户又能够满足大面积自用需求
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋 27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和 商业配套于一体。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 3
形式与功能边缘的模糊，室内 与室外界限的不确定，美丽与 情趣相融合，步行商业街，如 峡谷一样依偎在建筑形体的流 畅曲线之间。周边的绿色植被 是一组起伏的装饰草坡毗邻于 建筑流畅的曲线与起伏的自然 景观之间。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 23
案例研究
设计的一个主题是借鉴中国院 落的思想，创造一个内在世界。 通过可塑的、圆润的体量的相 互聚结、溶合、分离以及通过 拉伸的天桥再连接，创造了一 个连续而共同进化的形体以及 内部流线的连续运动。
扎哈 哈迪德 作品赏析
北京银河SOHO商业综合体设计分析设计师：扎哈·哈迪德项目名称：银河SOHO地点：东二环朝阳门桥西南角建筑面积：总建筑面积33万平方米占地面积：5万多平方米建筑类型：集商业办公于一身的大型综合项目1.建筑特点这座融动的优美建筑群不但营造了流动和有机的内部空间，同时也在与此毗邻的北京东二环上形成了引人注目的地标性建筑景观。
设计的一个主题是借鉴中国院落的思想，创造一个内在世界。
而同时，这又是一个完全二十一世纪的建筑：不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间，而是通过可塑的、圆润的体量的相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。
在建筑设计策略上，此项目通过单体的整合营造出一个壮观的整体。
每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。
平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
建筑在从下至上的不同层面各个方向展开，所以它是一个360度的建筑世界，没有角落也没有不平滑的过度，源自自然的启迪，建筑的外观展示了连续流动的深空间。
数百米长的景观构成深远的、全角度的视野。
访客可以仰望，也可以向前远眺，透过百米长的空间找到下一目标和方向。
这里的关键策略是空间的流动性和导向性。
当走近建筑的时候，访客会观察到光影的游戏，开放空间和封闭空间的转换。
这个项目的设计、施工和使用将遵循美国的“领先能源与环境设计建筑评级体系”标准（LEED C&S standard），节能环保。
1.设计师——扎哈·哈迪德S OHO中国委托荣获普利兹克建筑奖的扎哈·哈迪德建筑师事务所担纲设计，该项目将成为北京城市中心的地标性建筑，会给北京的天际线带来巨大的冲击力。
建筑界的女魔头哈迪德1950年出生于伊拉克首都巴格达一个富裕、开明的家庭。
她的父母相信教育能使人独立,在女儿身上投入了比男孩还要多的期待。
银河soho实例分析
科知识对人所在空间进行划分设计。
建筑设计基础（一）课程针对建筑学所需的空间基础知识，分两部分安排课程。
选择银河SOHO进行该课程作业的实例分析，一是因为对该建筑较为熟悉，二是因其空间层次丰富、有审美价值。
概论GALAXY SOHO 位于北京市东城区东二环朝阳门桥西南角，是占地50000平米、总建筑面积328204平方米的大型商业综合建筑群。
该建筑群由荣获普利兹克奖的扎哈•哈迪德建筑师事务所担纲设计，设计秉持了扎哈一贯的流线型设计风格，用超现实主义设计风格，将其打造为北京建筑新地标。
本文将结合建筑设计基础（一）课上所讲内容，从形态构成和空间设计两个角度对GALAXY SOHO 进行分析。
形态构成GALAXY SOHO 由扎哈•哈迪德建筑师事务所担纲设计，在设计时采用事务所尤为擅长的参数化设计手法。
在人视角看向建筑立面时，能够观察到覆盖其表皮的横向线条。
这些线条水平包裹起每个建筑的表皮，并在不同层高位置以连桥的方式贯穿两栋建筑。
这种表皮设计是典型以线为基本元素，等量分割建筑外立面，通过单纯化的表达手法，使建筑层化清晰；使用群化法则，使建筑外观成为一个有机整体，与其背景蓝天清晰分开。
由于GALAXY SOHO 体量较大，在设计时层与层之间的线条剖面接近正方，较大的厚度使人在仰视建筑时能够得到大面积有进深感的白色墙面，而能够连基础资料及图片来自http://www.galaxyso http://image.baidu.co m/右图：建筑表皮依附于曲面的白色流线设计接建筑内与外的玻璃幕墙则被隐藏在白色钢结构内不被视线捕捉，使建筑外观干净、明洁。
同时这样的设计使人在地面上平视与仰视时获得不同的视觉体验，平视时近似1：1宽度比的白色线条与玻璃线条交错，对比使线条更加浓烈且带有动感。
等宽的线条因为远近变化而产生了巨大的视觉张力，使人在其中能感受到鲜明的体积感。
两种不同的视觉效果在人的潜意识里暗示了建筑不同位置与人的关系，通过线与面的转化强调了建筑的内与外、虚与实。
结构选型——银河SOHO
银河SOHO混合项目简介：银河SOHO中心座落于北京朝阳门立交桥西南角，占地5万多m2、总建筑面积33万m2，为集商业办公等多功能于一身的地标性大型公共建筑。
其设计事务所为荣获普利兹克建筑奖的扎哈·哈迪德建筑师事务所。
整个结构由四栋高层建筑各栋之间的连体结构、裙房和3层地下室组成，为大底盘多塔连体结构。
四栋高层中含一栋14层三栋15层的高层建筑，均含中庭，外围柱自下而上呈弧线形，形成四个互相连接的中空卵形建筑，结构高度分别为54.8,59.4 ( 不含出屋面部分) 。
结构布置：1.连体连接：四栋高层分别在建筑的层3,4,6,7,13,14和15采用连体连接，连体跨度约20~40m，对大跨度连体采用钢桁架结构体系。
连接体情况示意图2. 核心筒根据建筑平面布局，每栋高层均含南北两个竖向交通核，利用楼电梯及设备管井等形成的钢筋混凝土筒体，与框架梁柱组成框架——抗震墙结构体系，核心筒抗震外墙厚400mm，标准轴网为8000mm。
以塔1为例，结构典型平面如右所示。
塔楼中部均采用了中庭建筑形式，中庭平面呈椭圆形，在中庭商业顶部设置单层钢结构网壳采光屋顶。
塔1标准层结构平面3. 楼盖体系的选择采用单向密肋次梁楼盖体系。
一方面，沿长向布置两道次梁，使楼板厚度减小，楼面荷载减小，并将很大部分楼板荷载传至短向的梁上，长向梁会因所承担的荷载面积减小而梁高可以适当减小。
另一方面，对承担较大荷载的短向主梁采用变截面形式，在跨中1/3降低梁高，以供机电专业管线通过。
此外，结构平面图所示的结构外侧填充区域及中庭周边均为混凝土长悬挑部分，采用上述单向密肋次梁楼盖体系，还可以进一步提高结构悬挑能力。
4.外围斜柱用分段折线拟合建筑卵形结构弧线的外形，使其从下至上呈一条弧线，其弧度与外轮廓基本一致，这样做使建筑布置简单，结构传力明确。
外围斜柱设计示意构造上，由于斜柱实际的压力线与轴线并不重合，竖向力作用下沿斜柱全长除承受轴压还有剪力作用，故而将外围斜柱箍筋沿全长加密，以提高抗剪能力。
北京银河SOHO案例分析演示文稿
建筑概况
扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的设计手法： 在维塔一案中扎哈证明她其实是经营空间景观的高手。
语汇仍沿袭她早期的作品，但组合方式己大不同。早期扎哈的 语汇是挑战基地涵构，现在她学会从基地找出她要运用的空间 语汇。结合机能与空间逻辑，创造出今人激赏的建筑，她的建 筑提醒人注意原野如何越过山丘，洞穴如何开展，河流如何蜿 蜒，山峰如何指引方向。或许扎哈已了解，"瞬间的爆发"并未能 揭露人类心灵的构造，但能展现人造环境的本质。她并未在乌 托邦的残迹中发现自由空闲，而是在对既有环境的探索中发现。
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡
可售面积 商业八万 办公十六万
共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层
市区内交通最便捷的商务区 京城门户 从沿线的地名就知道这里是北京的东大门，启明门（现建国门）、 朝阳门、东直门； 现在这里更是北京通往全国与世界的门户 首都机场：经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟通向全世界； 北京火车站：经东便门桥进入北京火车站，10分钟通向全国； 轨道交通 双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计 2012年竣工）； 最便捷的换乘点：距5号线、13号线、1号线、机场快线、10号线均 在3分钟以内，方便换乘各条地铁；
塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层
塔2 办公约30250平米
-三层5.2米，四到十七层3.5米
塔3 办公约29560平米
柱间距8.4米左右，行间距11-
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
360度全角视野和流线型空间_银河SOHO_JoathanLeijonhufvu
GALAXY SOHO360度全角视野和流线型空间——银河SOHO项目地点：中国，北京完成时间：2012年用地面积：46,965平方米建筑面积：332,857平方米最大高度：67米建设周期：2009年—2012年（30个月）项目类型：综合商业建筑建筑设计：Zaha Hadid Architects图片摄影：Hufton+Crow,Joathan Leijonhufvud银河S O H O项目坐落于北京中心城区，是集办公、零售和休闲娱乐等功能为一体的约33万平方米的大型综合建筑。
建筑由著名的扎哈·哈迪德事务所设计，将四个分开的、连续的流动体量通过拉伸的桥梁连接和融合在一起，这些圆润的体量在四面八方相互适应，形成了一个没有转角的全景体系结构，流动性的结构条理也不会由于不平滑的转变而被打破。
050 [设计家][设计家] 05101 银河soho夜景02 内部连通的体系03 夜景鸟瞰图04银河soho外部侧面设计借鉴中国传统院落的思想，开阔的内部场地创造出庭院式沟通的内在空间。
这里，建筑不再由僵硬的块状构成，取而代之的是单体通过整合后创造出的连续交互和流畅运动的世界。
相互位移的平台形成了一种强烈的浸入和环绕的空间感。
当人们逐渐走进建筑内部，他们会发现同样形式规律的连续曲线型的空间。
银河SOHO的下面三层为零售和休闲娱乐的公共场所。
紧临其上的楼层为创新型企业的办公场所。
顶层为观景视角极佳的酒吧，餐厅和咖啡吧。
和城市生活密切相关的各类功能，将使得这座融动的建筑群成为北京又一新地标。
０１０２０３０４０５０６052 [设计家]The great interior courts of the project are a reflection of traditional Chinese architecture where courtyards create an internal world of continuous open spaces. Here, the architecture is no longer composed of rigid blocks, but instead comprised of volumes which coalesce to create a world of continuous mutual adaptation and fluid movement between each building. Shifting plateaus within the design impact upon each other togenerate a deep sense of immersion andenvelopment. As users enter deeper intothe building, they discover intimate spacesthat follow the same coherent formal logicof continuous curvelinearity.The lower three levels of Galaxy SOHOhouse public facilities for retail andentertainment.The levels immediatelyabove provide work spaces for clustersof innovative businesses.The top of thebuilding is dedicated to bars,restaurantsand cafés that offer views along one ofthe greatest avenues of the city.Thesedifferent functions are interconnectedthrough intimate interiors that are alwayslinked with the city, helping to establishGalaxy SOHO as a major urban landmarkfor Beijing.05 内部庭院式场地06 建筑外部细节07 内部楼层结构０７[设计家] 053０９08 低层为零售和娱乐休闲功能09 平面图10 室内效果图11 内部楼层结构12 室内局部０８１０054 [设计家]１１１２[设计家] 055。
银河SOHO案例分析学习
银河SOHO目录一、项目定位分析 (3)（一）项目基本情况： (3)（二）项目地块分析: (3)（三）项目定位： (4)二、银河SOHO规划设计理念 (5)（一）参数化设计 (5)（二）流线动力构筑、奇特地标景观 (5)（三）演绎自然 (5)（四）360度全角视野 (5)三、建筑形式、特点及高科技在其中的应用 (6)（一）节能环保绿色建筑 (6)（二）中国式流线 (6)四、你认为银河SOHO项目的优势及劣势分别是什么？ (7)（一）优势 (7)（二）劣势 (7)一、项目定位分析（一）项目基本情况：1.项目名称：银河SOHO2.区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
3.项目周边交通状况：项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
4.项目总体概况：开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年，商业土地使用年限至2047年，办公车位使用年限至2057年。
交房时间：2012年11月30日。
5.项目主要经济指标:总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。
可售面积: 商业8万，办公16万。
楼层：地上15层，地下3层。
层高：B1 5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层 3.5 米，顶层（2号楼除外）4.5米。
某地区的银河公司高层办公楼全套多功能建筑图
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银河SOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近２０％的涨幅
> 地块稀缺：项目是区域内少有的具有高 品质的物业 > 区位优越：地处东二环“国家核心企业 聚集地”及双地铁交汇处。
劣势
> 区域商业氛围差：尽管该区域商务氛 围浓厚，但商业氛围较差，需要较长 培养期。
项目
项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特 购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。
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售楼部（销售后拆除）
东二环
银河SOHO相关经济技术指标 产权年限: 商业40年，办公及地下车位50 年 占地面积：50000m2 建筑面积：330000 m2 容积率： 6 绿化率： 30％ 建筑形态：4栋商业办公综合体 楼层： 地上15层，地下3层 层高： B1 5.4米 F1 6米 F2 5.2米 F3-F17 3.5米 F18 4.5米 装修标准：公共空间精装 均价： 70000元/ m2 停车位： 地下300个，租金750元/月 物业管理费:24元/ m2 ·月 开盘时间： 2010-06-30 入住时间: 2012年底 开发商: SOHO中国 建筑设计： 扎哈·哈迪德建筑事务所 物业管理：北京锦荣物业管理有限公司 （SOHO中国全资子公司）
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银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻 朝阳门 SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。
项目周边交通状况
项目紧邻东二环，经东二环从东 直门桥进入机场高速，20分钟到 达飞机场； 经东便门桥进入北京 火车站，10分钟可到达；
2970.1
3087.96 1972.16 2255.97 2189.59 1674.12 1572.44 6814.97 3652.4 3647.28 2303.18 1184.97
52%
52% 56% 52% 52% 56% 52% 53% 57% 52% 54% 93% 26408.29 10257.06 13848.05
项目地点位于双地铁的交汇点：
2号线和6号线（ 2012年竣工） 直通项目地下 ，方便换乘各路地 铁； 公共交通方面：项目周边有 18
条公交车均在朝阳门设用停靠站
。
总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。
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银河SOHO虽地处东直门-朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓 厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。
煤矿主 铁矿主
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北京地区专 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 业投资客群 体制 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √√ √ √ √ √ √ √ 特权 其 演艺 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 他 明星 海外 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 背景
第三阶段 第二阶段
> 2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5 万/平米 > 2011-07-06，1#F2剩余1000余平米商 业，办公剩余1000余平米，目前100 平米以上即可散售，写字楼均价7万 /平米，商业均价9万/平米
第一阶段
> 2010-05-05预售，均价6万/平米 > 2010-06-30开盘，3#、5#先售，均 价6万/平米 > 项目开盘10天销售52亿
来源 潘 石 屹 的 Ｆ Ａ Ｎ Ｓ 购买动机 关注因素 受到的影响 推广 渠道 S O H 固 O 其 保 化 销 他 值 资 售 产 团 队
客户构成 占比
长 期 升 值
房 抵 地 御 自 地 品 升 变 前 政家 朋 风 专 销 网 软 户 媒 圈 山 陕 河 东 内 北 产 西 西 北 北 蒙 京 通 用 段 牌 值 现 瞻 府人 友 水 家 售 络 文 外 体 层 业 胀 内
东直门--朝阳门商圈
北至安定门东大街，南至朝阳门内 大街，西至鼓楼大街—地安门大街
，东至工人体育场西路，以及朝阳
门南小街、通惠河、日坛东路 交汇 范围内的区域。 东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽 概念发展起来的新兴商圈。它汇集
了18条公交、城市铁路和环线地铁
线路，使得该商圈具有了发散式的 交通优势，带动了该区域写字楼、 商业的蓬勃发展。
6＃
合计
5559.95
74935.8
商业面积数据
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银河SOHO办公（F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型 100-300平米，主要客户群是北方投资型客户,整层购买的企业顾客 较少。
办公室内效果图
> 办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平
> 2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、
5#在售，均价6.5万/平米 > 2011-04-23,SOHO中国尝试低成本营 销，网上商铺竞拍银河SOHO两套 商铺 > 项目总共销售140多亿，商业全部售 罄
银河SOHO项目销售节奏
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银河SOHO：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来 自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的ＳＯ ＨＯ老客户
案例分析: 银河SOHO
Centaline Consultants
银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名 女建筑师扎哈·哈迪德设计
开发商背景： SOHO中国
SOHO中国有限公司成立于1995年 ，由SOHO中国董事长潘石屹和 SOHO中国总裁张欣联手创建。
SOHO中国是目前北京最大的商业房
哈迪德在中国的作品
广州歌剧院
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银河SOHO商业（B1-F2 ,8.6万平方米）：商业分割出售，主要客户 群是北方投资型客户。
楼座 楼层 整层套数 整层建面 B1 １＃ F1 39 32 7943.65 5156.38 整层套内 4200.39 2916.19 整层使用率 楼座总面积 53% 57% 18862.45
3#Leabharlann 2#商业公共交通
剖立面图
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普利策奖得主，素有“建筑女皇”之称的扎哈-哈迪德亲自操刀设 计最新一代SOHO系列产品：银河SOHO、望京SOHO、虹桥 SOHO
哈迪德简介
哈迪德1950年出生于巴格达，1972年进入英国伦敦的建筑学会 （AA School）学习。硕士毕业后，和库哈斯一同执教AA Shool, 随后在伦敦创办自己的事务所。 哈迪德的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的“解构 主义大师”。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品 看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复 的特质。2004年普利策奖得主，同时是该奖项第一位女性获奖 者。 北京银河SOHO 北京望京SOHO 上海虹桥SOHO
地产开发商，主要在北京和上海城 市中心开发高档商业地产。公司与 国际知名建筑师合作，结合本土客 户的需求，把他们创新的设计理念
转化成引领潮流的物业。
SOHO中国2007年在香港联交所上 市，连续多年蝉联北京销售冠军。 项目多位于城市中心最繁华的地段 ，并连续多年成为中国房地产行业 纳税前10名企业。
F2
B1 ２＃ F1 F2 B1 ３＃ F1 F2 B1 5＃ F1 F2 B1 F1
25
29 20 18 20 23 16 54 39 29 17 7
5762.42
5962.13 3509.03 4376.89 4227.57 2978.74 3050.75 12875.25 6456.8 7076.24 4291.59 1268.36
> 地标性建筑：项目外观设计独特，建成
后将形成新的地标性建筑。 > 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和 6号线以及和SOHO项目一、二期的地下 一层贯通，为办公和商业提供便捷的交 通通道。 > ＳＯＨＯ中国营销能力强，品牌认可度 高，有丰富的北方投资型大客户资源。
> 项目分割销售，难以实现统一经营管
米之间，可以满足不同客户的需求。 > 写字楼标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 > 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中 型公司整层购买和使用 F9平面图
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银河SOHO目前销售状况：商业加办公仅余2000余平米面积，商业均价 9万/平米，写字楼均价7万/平米，100平米起可散售。
1#
2# 5#
3#
建筑规划
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银河SOHO总建筑面积33. 4万平方米，其中包括16.6万平方米写字 楼和 8.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商 业项目
1#
中央采光筒
5#
F3-F18（16.6万平米）5A级写字 楼 B1-F2（16.6万平米） 商业 B3-B4（300个车位） 地下停车 场
VS
理，商业规划缺乏整体性，导致商业 经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
优势
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