2015年上海写字楼市场概览

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上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空臵率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空臵率按季环比下降0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
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主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空臵面积的 主力。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月 不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业
办公物 业, 20%
零售物业
零售物 业, 16% 住宅物 业, 64%
住宅物业
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
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2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
浦西租金（左轴） 人民币每天每平方米 浦东租金（右轴）
12 11 10 9 8 7 6 5 4 1Q06 3Q06 1Q07 3Q07 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14
来源：上海高力国际研究部
上海核心商务区甲级写字楼
9 8
15%
10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2006 2007 2008 2009 2010 年平均租金(左轴) 2011 2012 年增长率 (右轴) 2013
7
6 5
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4 3 2 1 0
上海核心商务区甲级写字楼
2014年第一季度总结
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供应 – 位于浦东陆家嘴区域的中国金融信息中心是季内唯一新增供应，为租赁市场带来 19,600平方米有效供应。 需求 – 截至季末，空臵率环比下降0.7个百分点，至7.2%；由于季节性放缓及季内有限的 新增供应量，净吸纳量为55,276平方米，较上季度减少45%，但较去年同期增加10.3%。 租金 – 平均租金按季环比上升1.0%，至季末为人民币9.0元每月每平方米。 投资 – 投资市场保持活跃，季内录得三宗整售交易成交。
嘉华中心
* 超甲级写字楼的预测以当前写字楼市场为基准
上海核心商务区甲级写字楼
2014年第一季度各区域租金和空臵率
租金: 9.9 (10.0% )
租金: 8.7 (7.6% )
租金:9.8 (3.0% )
长宁 723,620 平方米 制造业租户 徐汇 452,613 平方米 快速消费品租户 静安 871,444 平方米 服务业租户
20%
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4%
2%
0%
上海核心商务区甲级写字楼
浦东浦西市场租金水平
• 本季，由于供应特征及租户结构的不同，浦东及浦西市场租金仍呈差异化发展态势，浦东租金增 速高于浦西。
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浦东平均租金环比上涨2.0%，截至季末为人民币9.2元每天每平方米；浦西继上季度租金下跌后， 本季租金仅环比上涨0.2%，至人民币8.8元每天每平方米。
收益率
交易时间
5.8% N.A N.A N.A N.A. 5.1% 5.3% 5.9% 5.2% N.A. N.A.
2014-01 2014-01 2014-01 Dec 2013 2013-10 2013-10 2013-08 2013-04 2013-04 2013-03 2013-03
来源：上海高力国际研究部，投资部，UWIN和RCA
区域
静安 虹口 静安 黄浦 陆家嘴 普陀 黄浦 黄浦 黄浦 黄浦 嘉定
买家
玫琳凯 金融街控股 金融街控股 中国人寿信托 国内金融机构团体 万顺昌 基汇资本 里昂证券 凯雷 某国内金融机构 MGPA
交易类型
离岸股权交易 境内股权交易 境内股权交易 离岸股权交易(1) 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 资产交易 资产交易
子市场租金和空臵率 2014年第一季度
浦西
租金 (人民币每天 每平方米) 空臵率
浦东
租金 (人民币每天每 平方米) 空臵率
全市
租金 (人民币每天每 平方米) 空臵率
甲级写字楼
8.2
8.5%
8.5
3.0%
8.3
6.0%
超甲级写字楼
10.2
14.8%
11.4
2.0%
10.7
10.3%
核心区甲级整 体
8.8
租金: 7.0 (1.8% ) 租金:7.4 (18.8% ) 租金: 9.1 (3.6% )
黄浦 852,637 平方米 服务 / 贸易 金融业租户 陆家嘴 1,715,024 平方米 金融业租户
可供租赁总存量 5,064,180 平方米
单位：人民币每天每平方米 (%) ：空臵率
竹园 448,842 平方米 IT / 化工 制造业租户
商务园区
3.5
11.9%
6,282,655
10,019,377
市场整体
5.9
10.5%
12,750,853
20,667,808
写字楼租金-按市场类型划分
2006-2013年
人民币每天每平方米
12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 2006 2007 2008 核心区甲级写字楼 2009 2010 次中心区甲级写字楼 2011 商务园区 2012 2013
1Q13
3Q13
1Q14
上海核心商务区甲级写字楼
租金和空臵率
• • 季内上海甲级写字楼平均租金按季环比上升1.0%，至人民币9.0元每天每平方米。 次中心区域预计完工项目总量较大，竞争的日益加剧促使业主对市场持审慎态度。
平均净有效租金 （左轴） 空置率 （右轴）
人民币每天每平方米
12
10 8 6 4 2 0 1Q06 3Q06 1Q07 3Q07 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14
区域
静安 虹口 静安 黄浦 陆家嘴 普陀 黄浦 黄浦 黄浦 黄浦 嘉定
买家
玫琳凯 金融街控股 金融街控股 中国人寿信托 国内金融机构团体 万顺昌 基汇资本 里昂证券 凯雷 某国内金融机构 MGPA
交易类型
离岸股权交易 境内股权交易 境内股权交易 离岸股权交易(1) 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 离岸股权交易 资产交易 资产交易
地上面积 (平方米)
23,096 115,180 52,165 79,000 87,517 31,697 41,662 48,000 (2) 40,230 20,510 15,143
交易单价(人 民币/平方米)
28,273 26,531 41,740 42,488 (1) 81,000 22,336 40,084 33,000 41,511 63,379 17,400
投资市场
近期上海写字楼主要成交案例
发展商
The Point Jing’an 静安门大厦 SOHO Hailun Road Project SOHO海伦路项目 SOHO Jing’an Project SOHO静安项目 Corporate Avenue 5 企业天地5号楼 Oriental Financial Center 东方汇经 CTS Tower 港中旅大厦 Cross Tower 浦汇大厦 East Ocean Center 东海商业广场 Central Plaza 中区广场 Pujiang Prime 瀛通绿地 J-Tower 嘉亭大厦
'000 平方米
16% 14% 12% 10% 8%
450 400 350 300 250 200 150 100 50
6%
4% 2% 0%
1Q06 3Q06 1Q07 3Q07
0
新增供应（左轴）
1Q08
3Q08
1Q09
30
1Q11
3Q11
空置率（右轴）
1Q12
3Q12
注: (1) 交易包括了7年股权认购，是它更接近于一个回购融资协议。 (2) 东海商业广场地上建筑面积包括二期及一期未售完面价。
投资市场
资本值& 收益率
• • 季内，上海写字楼投资市场保持活跃，国内外机构投资者均积极寻找交易机会。 由于核心区域内卖家日益上升的价格预期，许多投资者转而在该市次中心区域，以及成型区域商务园 区物业的投资机会，譬如张江、漕河泾等。 核心商务区的平均收益率仍为5.5%，与上季度持平。
地上面积 (平方米)
23,096 115,180 52,165 79,000 87,517 31,697 41,662 48,000 (2) 40,230 20,510 15,143
交易单价(人 民币/平方米)
28,273 26,531 41,740 42,488 (1) 81,000 22,336 40,084 33,000 41,511 63,379 17,400
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零售物业开发投资的减少部分归因于季节性因素；运营的复杂性以及对管理能力的要求亦致使投资 者持审慎态度。
上海核心商务区甲级写字楼租金
2006-2013年回顾
人民币每天每平方 米
10
20%
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截至2013年末，上海核心商务区 甲级写字楼平均租金约人民币8.9 元每天每平方米 2013年全年租金增幅仅为0.6%， 较2012年增速放缓6.9个百分点。 （2012年:7.5%, 2011年:15.8%）