政府政策对房地产业发展的影响

政府政策对房地产业发展的影响

摘要：2013房地产投资约占GDP的18%，房地产业已经成为中国的支柱产业之一。政府土地出让金成为财政收入的主要途径之一。另一方面一路飙升的房价已经让不少普通市民“望房兴叹”。政府一方面想拉动经济发展、增加税收，另一方面又想平衡房价，造福于民。正是这种矛盾的现状，导致了房地产发展与政府政策之间微妙的关系。本文以中国房地产发展历史为背景，从中剖析政府发展房地产的利于弊。

【关键词】房地产政府房地产与政策

一、我国房地产市场发展历史及现状

改革开放以来，我国的房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的

逐步确立和完善，我国房地产业也逐步发展起来，整体发展趋势向好，但期间伴

随着一些波动回调。其发展历程可以大致分为以下几个阶段：

第一阶段：1978年之前，国家重点战略放在发展重工业，对于房地产业还

没有出台相应的政策法规，因此还没有完全意义上的房地产。

第二阶段：1978年到1991年，中国房地产市场萌芽阶段。此阶段是理论形

成与试点起步相结合的阶段。伴随着改革开放的春风，拉开了我国住房制度改革

的序幕。国家相继出台了一些房地产政策法规并在深圳、广州等地进行试点。1987

年到1989年，我国的房地产市场处于较繁荣的时期。

第三阶段1992到1997年，探索与调整阶段。1992年邓小平同志的南方谈

话和党的十四大的召开有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经

济的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿

海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展，呈现出过热趋势。但1993年下

半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房

地产业成为本次调控的重点。而随即因宏观经济调控和中国经济“软着陆”，全

国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构

出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。

第四阶段：1998年到2003年，相对稳定和协调发展阶段。这一阶段东南亚

各国爆发了经济危机，亚洲各国货币竞相贬值，中国外贸环境恶化。国家及时作

出了扩大内需的战略决策。在此阶段关键性政策是国务院停止了住房收入分配制

度，逐步实行住房分配货币化，深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需等。这些政策促进了中国房地产业的长足发展，并且使得房地产业成为中国经济发展的支柱产业之一。房地产热造就了大批中国富豪，但其中也伴随着不少腐败滋生问题很多。中国房地产虽高速发展但仍待相关法律的完善。

第五阶段：2005年到2010年第二个高速发展阶段。伴随着中国GDP以每年7.5%左右的高速增长。中国城镇居民逐渐富裕以来。由于民间投资渠道有限，中国通货膨胀加剧，加上国家政策的不断扶持房地产业，以及房产升值、保值等原因。大量资金进入房地产领域。上世纪90年代开始的中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用，又进一步加快房地产业的发展，使得在房地产进入第二个加速阶段。

第六阶段：2011年至今房地产发展在震荡中回升。此阶段美国次贷危机和欧洲债务危机对中国经济影响逐渐显现。中国外贸形势严峻，经济发展放缓，房价回调。国家对房地产进行新一轮的调控。出台相应政策，发展房地产业的同时抑制房价。房地产业发展在震动中回暖。

从房地产业发展历史中我们清楚的看到，房地产业发展起伏与国家对房地产的政策息息相关。国家政策若扶持房地产业，则能促进房地产业迅速发展。国家政策若限制房地产发展，则房地产业发展缓慢甚至出现倒退。

二、国家大力发展房地产的动因

国家为什么要大力发展房地产业，国家从房地产业发展中获取那些收益呢？本文主要从经济、就业、和税收三点来分析。

第一：房地产业发展有利于带动动经济增长

由于房地产业的基础性、广泛性。房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、水泥、机械、冶金、陶瓷、仪表、玻璃、五金等许多物资生产部门和服务行业的产品和劳务提供相配合，从而拉动经济其发展。

据有关数据显示1998年以来的十年间，中国房地产投资每年以超过20%的速度大幅增长，对中国经济连续多年10%以上的高速增长做出很大贡献，房地产投资对GDP的直接贡献率达到30%以上。房地产已经是国家经济发展的支柱产业之一。

第二：房地产业发展能带来大量的就业。

就业一直是政府着重解决的重点和难题。促进就业不仅有利于社会的稳定，人民的生活平稳，而且有利于经济的发展。房地产业发展结果的是房地产品，为

国民经济许多部门和行业的发展提供了场所和工作机会。促进了与房地产业相关的产业的发展。房地产业设计建筑、销售、开发等等几乎是各行各业，需要大量的劳动人员。房地产的稳定增长不仅能直接吸收大量就业者。而且具有引致就业的间接“乘数效应”。即由于房地产业具有较强的关联作用，拉动相关产业的发展。从而引致直接就业数量几倍增加。

第三：房地产业发展能给地方政府带来巨大的税收。

房地产的税收是很多城市税收的重要来源之一，持续的高房价更有利于税收的增收。按2011年数据，房地产对地方政府收入的贡献度为53% 。现在几乎所有的地方政府都采用土地财政政策。随着房价的不断上涨，政府土地出让金也水涨船高。政府财政税收的增加很大一部分来自房地产业的贡献。有利的缓解的地方政府的财政压力。

综上几点我们可以看出，房地产业对于拉动经济增长、促进就业、增加税收都有十分明显的效应。政府鼓励发展房地产业一举三得。能减少政府运作成本、提高工作效率。然而既然发房地产业有这么明显的优势为什么国家还要出台限制性政策呢？因为，房地产业性质的综合性，涉及银行、建筑、基金等方方面面，容易集中风险，造成泡沫，造成资源的浪费，引发经济危机。

三、国家调控限制房地产的动因

政府控制房地产的发展主要有以下几个方面。

第一：房地产易“绑架”政府。

某些地方政府的税收40%到50%直接或间接来自房地产业的贡献。而且政府以不断上涨的土地为抵押品大量借债，形成了大量地方性政府债务。这些债务的偿还都以不断升值的土地为前提的。一旦房地产遇冷，土地价格下降，会出现大量地方政府无法按期偿还债务，最终还得让国家买单。政府税收依赖度高、税收来源较单一，埋下了危险的种子。所以国家要出台相应政策限制房价上涨，控制地方债务。防止地方政府出现资不抵债。

第二：构建和谐社会的需要

构建和谐社会根本一点是有房可住，生活宽松。而现在的高房价让许多人花费了毕生的积蓄。更有许多买不起房的人过着蜗居的生活。严重影响了人民群众的幸福指数。历届人大会议，房地产改革呼声都很高。为了让更多的人买的起房子，抑制房价的快速上升。中国政府采取了诸多政策：例如“限购令”、“大批量建设经济适用房”、以及2014年刚刚出台的“不动产统一登记制度”用来平衡房价。经济发展的最终目的是要人民生活幸福安康、福利优厚。现在好多人都买不起房，住不起房。这样的话经济的高速增长又有什么用呢？这不是本末倒置吗？

第三：房地产业容易积聚泡沫