不动产物权变动的生效要件

合集下载

登记在夫妻一方名下不动产物权变动的法律适用

登记在夫妻一方名下的不动产物权变动有对内与对外两种类型。在仅涉及夫妻的对内关系中，法定财产制下非登记方是依据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》），还是依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）取得不动产所有权？当二者发生冲突时应当如何解决？约定财产制下登记方可否依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）撤销 “赠与”？该 “赠与 ”行为是依据《婚姻法》发生物权变动，配偶方无需履行登记手续即可取得所有权，还是依据《合同法》享有撤销权，配偶方无法成为房屋的共有人？在涉及夫妻与第三人的对外关系中，平衡非登记配偶方与第三人的信赖利益是发生物权变动时法律适用的关键，交易风险如何合理分配？本文通过明确《婚姻法》对非登记配偶方保护程度与第三人的注意义务、“善意”标准，协调《物权法》与《婚姻法》的适用，避免民法体系解释的冲突。此外，限于篇幅，本文所称不动产，均限定为房屋。
在第一种情形下，因我国婚后所得共同制以物权性质的法律手段调整夫妻间财产关系，经 “逻辑上的一秒”［３］财产即成为共同所有。德国采用增益共有制，增益共有制承认婚姻存续期间所有收益是共同努力所得，但夫妻依然对各自财产享有单独所有权，只有在婚姻共同体解体时始发共有的效力［４］１１６－１１７，增益共有制被认为是依赖债权性质的法律手段调整夫妻间财产关系［３］。基于现行法，我国
收稿日期：２０１９－０７－１６作者简介：郑炜（１９９５—），女，回族，河南信阳人，硕士生，主要从事民商法研究。
·４５·
婚后所得共同制下，不动产尽管登记在一方名下，配偶为隐藏共有人，享有对不动产的所有权，无需经过登记公示程序即可发生物权变动的效力，此无争议。但如何解释《婚姻法》与《物权法》适用的冲突呢？这种冲突并非真正的评价矛盾。以房屋为例，依据《物权法》的规定房屋成为夫妻一方的财产，随后依据《婚姻法》的规定成为夫妻双方的共同财产。依据《物权法》第９条，登记名义人为不动产的所有人，但是这种权利状态的表征并非是一种确权的规定，而是一种法律上权利的推定。立法者认为经过大量资金、人力等投入建立的登记体系，能够较高程度地反映真实的权利状态，正如动产的占有一样，立法者依据理性人日常经验法则，基于占有的权利外观将占有动产的人推定为权利人。但当法律上推定的权利人与事实上的权利人不一致时，依然允许对登记薄上的权利公示进行更正，达到事实与法律相一致的状态。

物权法若干问题解析20161122

所有权的取得(qǔdé)和行使
动产(dòngchǎn)所有权
（一）原始取得
1、劳动(láodòng)生产
2、收益
3、添附
4、先占
5、遗失物拾得
6、所有人不明的埋藏物和隐藏物
精品文档
案例(àn lì) 分析
先占
王某的一台电脑损坏(sǔnhuài)，经修理不能正常使用。王某让办公室的保洁工张某将电脑扔掉。张某觉得扔掉可惜，不如拿回家给儿子使用。事后，张某请精于电脑维修的邻居将电脑修好，使其恢复功能。王某得知后，要求张某返还电脑。
问题：此时房屋所有权归谁？
精品文档
精品文档
财产(cáichǎn)交易过程图
旧归属
债权行为物权行为
新归属
登记(dēngjì)、交付（事实行为）
精品文档
物权的效力(xiào lì)
1、排他效力(xiào lì) 2、优先效力 3、追及效力 4、物上请求权
精品文档
排他效力(xiào lì)
一物之上，不能有两个以上同一内容或性质的物权同时存在。
物权变动
动产
物权合同：所有权、质权单独行为：抛弃
事实行为：先占、遗失物拾得、埋藏物发现、生产行为
法律规定
事件：死亡、孳息的分离、混同
其他原因：公用征收
精品文档
物权变动的要件
物权变动的 (biàndòng) 要件
登记
(dēngjì)
精品文档
交付
(jiāofù)
基于合同(hé tong)的物权变动
公示原则：指物权变动的事实，应能使公众以公开的方式获知理论基础：物权是绝对权，具有排他性，其变动涉及第三人利益和交易安全。
公示方法：不动产物权和特殊动产物权以登记(dēngjì)为公示方法，动产物权以占有为公示方法。

不动产物权的变动与对抗要件

第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)1. 登记生效（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（ 2016年案例分析题）【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（ 2 ）登记权利人VS真实权利人①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。

② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2. 登记对抗（ 1 ）土地承包经营权土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

（ 2 ）地役权地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的变更登记适用于不涉及不动产权利转移的情形（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的（ 4）同一权利人分割或者合并不动产的（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的（ 8）共有性质发生变更的当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：（ 1）买卖、互换、赠与不动产的（ 2）以不动产作价出资（入股）的（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发转移登记适用于不动产权利转移（权利人发生变化）的情形生转移的（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的（ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的属于注销登记的情形主要包括：（ 1）不动产灭失的注销登记不动产权利消灭时，需要办理注销登记（ 2）权利人放弃不动产权利的（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的【例题· 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。

物权法解释：不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

物权法解释：第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】第九条　不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。

【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记的规定。

本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

本条的规定，是对不动产公⽰原则的具体体现。

不动产，即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。

不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。

不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。

本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。

这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；另⼀种是登记对抗主义。

所谓登记⽣效主义，即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不⽣效。

这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让⼀项⼟地的所有权，为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利，如法律没有另⾏规定时，必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。

我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者，⾮经登记，不⽣效⼒。

瑞⼠民法典规定，取得⼟地所有权，须在不动产登记簿登记。

我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。

按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为，也需要登记，法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。

简述拟制不动产的物权变动规则

简述拟制不动产的物权变动规则一、引言不动产物权变动是指不动产所有权人对其不动产的占有、使用、收益和处分权利的转让或限制。

不动产物权变动规则是指在法律框架下，规定了不动产物权变动的条件、程序和效力等方面的法律规则。

本文将以简述的形式介绍拟制不动产的物权变动规则。

二、不动产物权变动的基本原则1. 自愿原则：不动产物权变动应当基于当事人的自愿和协商，不得强制转让或限制。

2. 依法原则：不动产物权变动必须依法进行，并符合法律法规的规定。

3. 公示原则：不动产物权变动应当进行公示，以保障权利的合法性和公平性。

4. 保护权利原则：不动产物权变动应当保护当事人的合法权益，防止不当侵害和损失。

三、不动产物权变动的程序1. 协议约定：当事人可以通过协议约定不动产物权的变动事项，包括转让、抵押、租赁等。

2. 登记备案：不动产物权变动应当进行登记备案，以确保权益的合法性和效力。

3. 公示公告：不动产物权变动应当进行公示公告，通知相关利害关系人，确保权益的知情权。

4. 申请审批：某些不动产物权变动事项可能需要经过行政审批程序，如土地使用权的转让。

四、不动产物权变动的效力1. 生效条件：不动产物权变动的效力通常要求符合法定的条件，如合同成立、登记备案等。

2. 保护善意第三人：善意第三人对依法登记的不动产物权变动享有保护，即使原权利人存在瑕疵。

3. 法律效力：不动产物权变动的法律效力通常自登记备案之日起产生，对当事人具有约束力。

五、不动产物权变动的限制1. 法律限制：根据法律规定，不动产物权变动可能受到一定的限制，如国家安全、环境保护等方面的限制。

2. 合同约定：当事人可以在合同中约定不动产物权的限制条件，如禁止转让、限制抵押等。

3. 公共利益限制：为了维护公共利益，政府可以对不动产物权变动进行限制或干预。

六、不动产物权变动的法律责任1. 违约责任：当事人违反不动产物权变动的约定，可能面临违约责任，如赔偿损失、承担违约金等。

论不动产所有权移转的法律规范问题

论不动产所有权移转的法律规范问题The document was prepared on January 2, 2021论文摘要不动产所有权移转是否适用于民法通则第72条交付移转财产所有权规则,法律并没有明确规定.通说认为民法通则只适用于动产,而不动产适用于“其他法律”规定.但是,其他法律并没有明确规定登记为不动产变动的生效要件,还是不动产买卖合同的生效要件;最高人民法院的司法解释则将之解释为合同的生效要件,这种作法贯彻到司法审判中,导致受让人处于非常不利的地位.本文认为过户登记仅为不动产物权移转变动的生效要件,而非不动产买卖合同的的生效要件.但认为其理论基础是物权表征的公信力规则和由此而决定的物权变动公示规则.同时,本方认为,交付在不动产买卖中仍然起着移转标的物的作用,因此,不动产所有权移转需要采纳区别于动产的特殊法律规范.关键词不动产、所有权、物权变动一、引言：民法通则之规定所有权移转规则是法律行为引起的财产所有权移转过程,所有权何时发生所有权移转效力的规则,是物权变动生效规则的核心内容.该规则不仅关系着标的物毁损灭失的风险责任,而且关系着权利移转的分界点,即原所有权人丧失其所有权、新的所有权人得到其所有权并取得对抗任何第三人的效力时点.因此在物权法中占有重要地位.为便于讨论,我们这里主要涉及因买卖合同而发生的所有权移转何时生效问题.民法通则第72条第2款对所有权移转时间作了明确规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外.”据此,作者有以下判断：第一,所有权自实际交付时起移转,如当事人虽然就某项财产转让达成协议,在尚未交付以前,不发生所有权移转效力.第二,交付移转所有权规则适用包括不动产在内的所有财产.该条既未区分特定物和不特定物,也未区分动产和不动产,条文中所用的财产一词显然包括不动产.第三,交付移转所有权规则有两个例外,一个是当事人有相反约定,另一个是法律另有规定.前一例外使交付成为一种任意性规范,当事人意思可决定所有权移转时间;后一例外使其他法律规定可以排斥交付规则的适用.新近颁布的合同法对买卖合同的规定也基本上采民法通则上述规则,继续确立以交付作为我国财产所有权移转的原则规定 .但是,这种不分动产和不动产,统一以交付作为所有权移转规则的原则性规定易生许多歧议.对于动产,以交付作为所有权移转的一般原则并允许当事人自由约定,足以调整动产买卖中的所有权转移时间问题.对这一点,似乎在各界已取得共识.现在争议最多的是不动产所有权移转问题.这是因为,对于动产而言,交付既意味着所有权客体物合同标的物的转移,又标识所有权权利对标的物的所有权的移转;对于不动产,交付标的物并不意味着对标的物的所有权移转,而后有一个过户登记问题,也只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转.显然,交付转移所有权规则就不能径直适用于不动产.针对这种情况,许多学者认为,民法通则第72条的“法律另有规定”实际上已经将不动产排除在一般原则之外 .因为我国在民法通则颁布前后,已制定了许多不动产转移的法律法规,确立不动产转让必须或应当登记的原则.作者认为,不动产物权变动必须登记并不当然地推出“自交付时起不动产所有权不移转”,因为,如果采登记对抗效力 ,那么不动产所有权完全可以在合同成立或实际交付时起移转.因此,我们还必须深入地探讨一下不动产所有权移转问题.为此,本文将首先检讨“其他法律”规定,然后探讨我国确立以登记作为所有权移转生效要件或物权变动生效要件的法理基础,最后分析适用此规则实务中的一些问题.二、登记为不动产物权移转变动的生效要件一其他法律规定由于我国特殊的国情,不动产买卖一直处于抑制的状态,随着改革开放的深入,特别是可有限转让的土地使用权制度实施和住房商品化的推进,我国的不动产交易也日益增多和频繁,成为急待规范的领域.为应付现实需要,从国家立法机关、主管部门到各个地方政府颁布了许许多多法律、法规和规章,对不动产转让和登记作出了规定.作者承认这些法律即构成第72条“另有规定”的法律.这里仅略要检讨一下具有全国效力的法律法规.1983年国务院颁布的城市私有房屋管理条例是专门规范城市私有房屋产权登记、买卖等的一部法规.该条例第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续.”第9条又进一步明确：“买卖城市私有房屋卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续.”这两条只是规定私有房屋和转移或变更须办理登记,但并没有明确规定登记在所有权转移中的作用,是将登记作为所有权转移标志或物权变动的生效要件,还是将登记作为已转移所有权对抗要件 .随着国有土地使用权出让制度的建立和房地产市场的繁荣,我国陆续颁布了许多有关房地产的法律法规.其中1994年7月全国人大常务委员会第81次会议通过的城市房地产管理法是一部专门规范城市房地产的法律.该法第35条规定：“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记.”第五章共4条,其中第60条规定：“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,……”同样,该法并没有规定房地产转让变更时经登记后才产生效力.建设部为实施该法而制定和颁布的房地产转让管理规定1995年8月7日公布第15条房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续,并依照城市房地产管理法的规定领取房地产权属证书.因此,该规定也没有进一步明确过户登记与交付过户单或交接书为标志或与所有权移转是什么关系.同样,1989年颁布1995年修改后的土地登记规则,也只规定登记为各种土地权利设定、变动的必要条件.因为有关条文均使用了“必须”或“应当”词语,但是并没有明确规定不经登记不生变动效力.1990年建设部发布的城市房屋产权产籍管理暂行办法明确规定了不经登记的后果.该法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效.”由此,可以推出未经登记,由各种法律行为引起的物权变动即不生效力.尽管该办法只是一个部门行政规章,是一个暂行办法,但在缺少更高层次的法律依据的情形下,该暂行办法即成为解释生效要件的唯一法律依据 .笔者认为,登记应当作为物权变动的生效要件,这不仅仅是因为城市房屋产权产籍管理暂行办法有此规定,而且是因为我国不动产采德国法中的权利登记制度,对于不动产,唯有登记证书登记薄或登记机关颁发的产权证书才具有公信力,不动产产权变动也只能通过登记来加以公示,才能达到产生对世性效力物权的结果.这里涉及到物权表征手段的公信力和物权变动的公示原则两个理论问题.二物权表征与公信力规则物权是一种对世权,具有对抗世人的效力.但是,这种对世效力主要是对抗知情人;对于不知道他拥有所有权等物权的人,物权的对世性只有理论意义 .而如何体现对世性,即使他人知情,知道谁是某物的所有者,权利范围有多大或状态如何,即是物权的表征问题.物权表征是物权权利人向世人公开、显露、表明其拥有权利的手段、方式或象征;换言之,它是权利人自觉或不自觉地向外人,表明其拥有某种所有权的事实和外观,非权利人借以推定“表征行为人”拥有所有权权利的初步依据.表征因此也可以说是一种权利表象或权利外观.物权表征也即是展现权利人拥有物权权利的手段.这种表征方式首先是占有事实.因为物权首先是一种排他地占有和利用客体物的权利,在这里,占有既是实现所有权利益或行使所有权的前提,又是向他人公开其拥有所有权的一种手段.比如,驾驶汽车,居住房屋、集市上持物待卖的摊商等对物的实际支配,均可表征占有人享有某种权利.但是占有只适用于直接使用、享用、支配或处分有形物的情形.只要正在管领、支配、控制某物,一般即推定他享有所有权或其他合法权利;但这并不等于所有的非占有人,即可被推定为不享有权利.占有只是受法律保护的事实状态,而不是法律权利,有些针对物的权利并不以占有物为特定要件.比如,将客体物交给他人经营管理或保管的所有权人在法律上仍然是这些物的所有权人;还有些财产权根本无法直接占有客体物,而只针对物的价值形态享有取得物的财产权,就不能通过占有来表征权利典型地,如担保物权.这时就需要书面的凭证表明物权权利人享有某种权利.这些凭证包括私人之间的协议、经公证的文书等,但经登记的权利证书则最具有表征权利的效力.面对这一纷繁复杂的表征手段,就增加人们判断真实权利人的难度.但是,并不能要求每个人在与外人打交道的过程中,都得先证明对方是否拥有真实有效的权利,这样会增加交易成本,甚至妨碍财产的流转.因此,法律上就要建立一种规则,使世人可以容易判断交易对方是否拥有正直的权利和这种权利上有没有负担.这种规则便是物权表征手段的公信力规则.公信力规则是赋予某种表征手段以表示所有权的效力的一种规则.这种规则有二：对于动产,占有人被绝对地推定为所有权人,亦即占有具有公信力;对于不动产,经登记的权利证书上的权利人为所有权人,亦即登记证书具有公信力 .也就是说,对于世人而言,仅信赖出卖人占有动产的事实,而购买动产,即受到法律保护;仅信赖登记证书而购买证书上记载权利人的不动产,即受到法律保护,在这两种情况下购买人即可获得具有对世效力的所有权或其他物权如使用权.这种公信力规则的确立,既大大减化了交易过程中调查和确认真正权利人的交易成本,又增加了交易的安全性.这也就是说,占有的表征效力有两种,一种是对于普通的非占有人的权利表征效力.这种表征效力主要在于说明,一切非占有人无权,而不在于表明占有人享有什么权利;而不管占有人是否拥有权利、拥有什么权利、非占有人都得象对待所有权人那样,尊重或不侵犯占有人占有.这种效力及于一切有体财产,包括动产和不动产.占有表征的第二种效力是赋予占有这种表征手段以推定所有权的绝对效力.这即是占有的公信力.占有的这种表征效力只适用于有形动产和可流通的财产权如各种不记名有价证券.同样,普通的书面权利凭证一般只具有证明效力,即成为证明权利凭证持有人已合法取得财产所有权或其他权利的证明手段.但是,它不具有直接推定证书上所载所有权取得人即为所有权人的效力,即不具有公信力.这种意义上的证明手段,适用于一切类型的财产权利.而经国家专门登记机关的注册登记和颁发的证书具有推定推定证书所载权利人即绝对地为所有权人的效力──公信力.也就是说单单信赖登记证书所为法律行为即受法律保护,即使这种证书与事实不相符合.登记证书的公信力适用于不动产等需要登记财产.总之,为了减少交易成本,增加交易的便捷与安全,法律上赋予了某些所有权表征手段以表征所有权的绝对的效力.这种表征绝对效力便是公信力.凡具有公信力的表征手段具有这样的效力,即凡信赖该表征所为的法律行为即受到法律保护或产生法律上的效力,纵使这种表征与实质权利不相符合 .这样,占有虽然在权利表征一般效力上,适用于不动产,但占有对于不动产没有公信力.换言之,占有可以表征不动产权,但不具有公信力 .由此就使不动产物权变动公示和动产物权变动公示出现差异.三物权变动公示规则物权不仅仅是处于静态利用过程,更重要的是处于动态流转过程中,物权的对抗世人的效力更主要体现在物权变动流转过程中.因此,物权变动需要向世人公开,使世人了解物权的归属的真实状态.这种对物权变动或交易的过程或结果的公开在学理上称为公示.物权变动的公示实际上是向世人公开某人丧失或取得所有权,或者某人所有权客体物范围或其权能发生减少或增加变动,以使世人判断变动后谁享有真实的所有权或其他物权.物权变动公示已成为物权移转和变更的一项基本原则.它要求物权的各种变动必须以一种能够表现这种物权变动的方式予以展示,并进而决定物权变动效力.由于物权静态归属已确立了特定物权表征手段具有公信力,所以物权变动公示实质上物权表征手段的变动,其效力也就取决于公示结果是否取得公信力.换言之,要通过公示使权利受让人获得绝对对抗世人的物权,亦即取得具有公信力表征物权的手段.对于动产,由于占有具有公信力,那么受让人只有获得对购买物的占有时,才具有物权权利,因此,占有权的移转──交付即标志着物权移转的实现,交付通常被作为动产物权移转的公示手段.交付之后,受让人即占有标的物,占有的公信力,使他可享有物权或所有权,它可凭占有进一步地处分客体物,行使完全物权 .此时第三人凭对占有的信任而受让该标的物,则它即受到物权法的保护.对于不动产,由于登记证书具有公信力,所以不动产物权变动的公示手段也与取得登记证书的手段有关.这一手段的典型形式被称为注册登记.注册登记是经国家授权的某国家机关或设立的专门机构对物权移转和设定负担设定他项权情况的确认和登记机关.通常要经过审查、登记或变更登记、公告并颁发权利证书几个环节.通过这个过程达到公示原权利人权利的丧失或减损,新权利人权利的取得目的,其中重要标志是权利人所有权或他项权取得相应的证书;这种证书即成为权利人表征其拥有所有权或他项权的手段,且具有公信力的手段.因此,交付和登记被认为是物权变动的公示手段,一经交付和登记,物权变动事实不仅向世人公开,而且,变动之结果──权利人物权的取得、丧失和变更即发生法律效力.实质上,公示在于使原物权人丧失具有公信力的表征手段,使新权利人获得具有公信力的表征手段.物权的公示制度使物权变动有了明确的分界点即物权在不同权利人取得与丧失、增加与减少等变动的分界点,从而使人们能够信任经公示变动后的物权表征的效力,信赖表征手段的公信力：不动产登记簿所记载的当事人为真正的权利人,动产的占有人为正确权利人.由此,物权变动公示是也是为确保特定物权表征手段始终具有公信力的必要措施,是维护交易安全的重要法律制度.因此,尽管民法通则前后的颁布的法律法规并未统一明确地规定因合同移转不动产所有权的,其所有权自登记时转移,但是,登记作为所有权移转和其他物权变动的生效要件有着坚实的法理基础;登记为物权变动生效要件,应当成为我国不动产物权变动的统一规则.三、登记与合同效力：是否承认物权行为一司法解释与案例分析在接受登记为物权变动生效要件后,我们要弄清楚的一个问题是,登记对不动产买卖或他项权设定合同的影响.这一问题的实质是,登记为合同的生效要件,还是物权权利变动的生效要件.我们从司法实践入手讨论这一问题.1984年最高人民法院贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条规定：“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但责令其补办房屋买卖手续.”这一规定似采过户登记与合同相分离的观点.但这一观点在此后被最高院所修正.1987年最高院给辽宁省高级人民法院批复中指出：意见第56条规定的精神只适用于解决1983年城市私有房屋管理条例实施前的历史遗留问题;条例实施后,人民法院审理此类案件,即应严格按照条例的规定办理 .从此,各级法院基本上按这一精神,对未办理登记过户手续房地产买卖合同一律判定无效.1990年最高人民法院在给黑龙江高级人民法院公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函中,即认为房屋买卖协议签订后,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立,允许一方翻悔或解除买卖协议 .我们且不论该案当事人是否有合法理由要求解除第一个房产买卖协议,单就最高人民法院在复函中仅以未登记而否定房产买卖协议的成立即是值得商榷的.在这里,最高人民法院似乎将登记作为合同成立的形式要件 .即使这里承认合同的成立与生效有别,最高人民法院的观点最多可以解释为合同的生效要件.实际上,司法实践中的许多判决即是根据登记为合同的生效要件作出的.下面即是以未登记来否定前一房屋买卖合同的一个真实案例.案情：张某听说某区的一片平房要综合开发,于1991年4月与表兄齐某达成购买两间西厢房协议.约定,房价7500元,先交3500元,余款年底交清.随后搬入居住并宴请中证人等以示成交.后齐某又以万元与田某协议成交,并办理公证和过户登记手续,将户名改为田某.1992年8月5日田某要装修时,张才发现又卖给田,拒绝田某装修.二人争执,田某起诉法院要求张某退还房屋.法院判决：1. 齐某与张某买卖法律关系无效,齐某返还张某3500预付款;2. 齐某与田某之间买卖关系符合法定要件,因而有效,张某应于判决生效后1个月内搬出房屋.在本案中,同一幢房屋先后卖给张某和田某,田先进行登记,故法院判决田某取得所有权.但是,问题是齐某与张某买卖法律关系是否无效呢回答这一问题取决于登记到底是房屋买卖合同的生效要件,还仅仅是物权转让或变动的生效要件.正如前面指出,我国现有的法律并未明确规定登记过户是房屋买卖合同成立或生效的形式要件,而且,实际上很少有国家将权利登记作为合同生效要件,即使实行债权形式主义的国家,登记也仅为物权变动的生效要件,而不是合同的生效要件.我国司法实践认定缺少登记的不动产买卖合同为无效,是对登记效力的一种误解,混淆了登记作为物权变动的生效要件和合同生效的形式要件.或者说这里混淆了合同的登记和物权变动的登记.我国的不动产登记是权利登记,即对不动产权归属的确认,而不是对不动产买卖合同的登记.这里登记不过是房屋买卖合同履行的法定方式和内容,对合同生效没有影响力 ,而仅仅是合同引起的权利变动的公开和对变动后权利归属的确认.因此,我们认定登记仅为物权变动的生效要件,与合同有效无效无直接关系.按照登记为物权变动生效要件原则,在上述案例中,两份买卖合同都有效,只是田某因登记取得物权,而张某因没有登记不生物权效力,但仍然可基于有效的买卖合同向齐某主张违约赔偿.如果承认登记为合同的生效要件,那么只有田某与齐某的买卖合同有效,而张某与齐某的买卖合同无效,在这种情况下,只能按无效合同返还已取得财产和赔偿损失.比较两者,将登记作为物权变动的效力能够给予因登记缺陷而不能取得物权的人以更有利的救济,加重违反诚实信用原则一物二卖者的责任 .因此,将登记作为债权引起的物权变动生效要件是比较合理的.这样登记就不再被视为合同的形式要件,而仅仅是物权变动的生效要件.问题是承认登记为物权变动生效要件,那么是否就意味着承认物权行为呢二合同行为与物权行为物权行为是引起物权取得或发生、丧失或消灭、变更等物权变动的法律行为的总称.在这些法律行为中,有些法律行为的目的仅在引起的物权的产生和变动,如用益物权或担保物权的设定行为,此类行为是典型的物权行为;有些合同,例如买卖合同,一般被视为债权合同.买卖合同这种债权行为之所以涉及到物权变动,是因为合同所产生的请求权的实现合同的履行,不仅涉及到标的物的移转即交付,而且意味物权权利的移转.但物权行为理论认为,标的物的交付或登记不是履行合同义务的行为,而是移转或变更物权意思的外在表现,或者说物权行为是由物权的意思表示与登记或交付相结合而成的要式行为.这里的物权行为实际上是将标的物的交付或登记作为独立于债权契约的一种法律行为,而且该理论旨在确立物权行为独立于债权行为,物权变动不因原因行为债权行为的无效而无效的物权变动无因性理论.这一理论产生于德国并在德国民法典得到贯彻,但在我国及世界大多数国家包括大陆法系中的法国法系国家、英美法国家均认为,交付和登记视为履行合同义务的行为,认为这里不存在独立的物权意思,也不把登记为作为物权变动意思的外在表现形式,而仅仅认为登记只是履行不动产交付义务的行为.尤其是我们难理解和接受物权变动的无因性理论,建立物权变动脱离原因行为的物权变动规则.因此,我国多数学者否认物权变动的无因性 .作者认为物权行为理论的核心在于物权行为的无因性,如果否定无因性,而仅仅承认物权行为概念或者将物权变动看作是一种相对独立的行为,对于整个财产交易制度的设计并没有实质性影响.因为,如果不承认无因性,交付或登记是否有独立的意思也就无关紧要了,即使承认这里存在独立于债权意思的意思物权意思,也没有什么价值;即使将交付或登记称为一种独立物权行为,也已不是通常意义上的法律行为.因此,笔者主张我国物权变动采债权形式主义模式,将交付或登记视为履行合同的行为,视为引起物权变动的行为,将债权的意思和交付或登记视为一个法律行为,共同完整的物权移转、变动;同时,正如不以是否交付来否定动产买卖合同的效力一样,我们也不以是否登记判断不动产买卖合同的效力.正如前文指出,动产和不动产物权权利移转存在着特殊性.对于动产,交付使这两种移转同时完成;而对于不动产,权利的移转往往需要履行特定的形式要件,这便是确权登记 .这里的登记如同动产的交付一样,也只是不动产物权变动的公示手段,非经登记公示即不生物权变动效力.在这一点上交付和登记的效力相同。

民法习题——第13章

第十三章物权概述一、单项选择题1．动产物权一般以（）作为证明。

A．证书B．占有C．登记D．证券2．担保物权是（）A．主物权B．从物权C．自物权D．独立物权3．不动产物权变动以（）为生效要件。

A．占有B．交付C．登记D．证明4．从物权具有（）A．可分性B．绝对性C．独立性D．从属性5．根据物权的标的物的种类，物权可分为（）A．完全物权和不完全物权B．用益物权和担保物权C．动产物权和不动产物权D．主物权和从物权6．根据物权人对标的物的支配范围，物权可分为（）A．完全物权和不完全物权B．用益物权和担保物权C．动产物权和不动产物权D．主物权和从物权7．根据物权人对标的物所支配的内容，物权可分为（）A．完全物权和不完全物权B．用益物权和担保物权C．动产物权和不动产物权D．主物权和从物权8．在同一标的物之上不能同时存在两个以上内容不相容的物权，该效力为物权的（）效力。

A．排他效力B．优先效力C．追及效力D．妨害排除效力9．下列物权中，属于动产物权的是（）A．典权B．地役权C．留置权D．农地承包经营权二、多项选择题1．物权属于（）A．请求权B．支配权C．绝对权D．相对权E．对人权2．下列权利中属于用益物权范围的是（）A．典权B．地役权C．农地承包经营权D．权利质权E．留置权3．物权制度的基本原则包括（）A．一物一权原则B．意思自治原则C．物权法定原则D．公示公信原则E．情事变更原则4．下列物权中属于不动产物权的有（）A．典权B．质权C．留置权D．地役权E．土地使用权5．物权的效力包括（）A．物权法定效力B．排他效力C．优先效力D．追及效力E．妨害排除效力6．物权优先于债权的效力表现在（）A．所有权的优先效力B．定限物权的优先效力C．物权优先于一般债权D．先设立的物权优先于后设立的债权E．先存在的物权优先于后设立的侵权行为之债7．一般情况下，物权可因下列（）原因而消灭。

A．抛弃B．混同C．标的物灭失D．权利存在期间届满E．基于法律规定被撤销8．物权变动的情形包括（）A．物权的取得B．物权的变更C．物权的消灭D．物权的登记E．物权的占有三、简答题1．简述物权的特征。

2019年法考必背之物权变动的基本类型

2019年法考必背之物权变动的基本类型物权变动的基本类型(一)基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动进一步分为两大模式：登记/交付生效主义(债权形式主义)与登记对抗主义(债权意思主义)，其依据是公示方式的不同。

我国立法原则上采用登记/交付生效主义模式，例外采用登记对抗主义模式。

1.原则：登记/交付生效主义基于法律行为(主要指合同行为)的物权变动，必须以该法律行为的有效为前提，否则物权不发生变动。

该模式称为“债权形式主义”。

登记，是不动产物权变动的生效要件，是不动产物权变动的公示方式。

简化为：有效合同+登记=不动产物权变动。

交付，是动产物权变动的生效要件，是动产物权的公示方式。

简化为：有效合同+交付=动产物权变动。

对于船舶、航空器、机动车等特殊动产的物权变动，仍然遵循交付生效主义原则，但其还有一项特殊规则，即非经登记不得对抗善意第三人——登记对抗要件。

简化为：有效合同+交付=特殊动产物权变动+登记>第三人。

(1)不动产物权变动登记，是不动产物权变动的生效要件，属于一般规定。

地役权、土地承包经营权等属于例外情形，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。

自然资源属国家所有，豁免登记。

《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权能够不登记。

注意，不动产登记设立：建设用地使用权，自登记时设立(物权法第139条);不动产抵押权自办理抵押登记时设立(物权法第187条)。

权利质权的设立仍适用于这个原则：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。

(2)动产物权变动交付，是动产物权变动的生效要件，属于一般规定。

机动车、船舶、航空器等特殊动产，交付仍然是物权变动的生效要件，但登记对抗善意第三人(登记对抗要件)。

物权变动生效的三种情形

物权变动生效的三种情形物权变动，指不动产权利的设立、变更、转让和消灭；所称物权变动生效的三种情形，指不动产权利的登记生效情形、登记对抗情形、不登记生效情形。

一、登记生效情形登记生效，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力的主张和据此主张制定的法律制度。

依据《民法典》规定，登记生效有五类情形：一是依照法律规定应当登记的情形；二是物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力；三是建设用地使用权自登记时设立；四是抵押权自登记时设立；五是赠与不动产应当办理登记手续。

二、登记对抗情形登记对抗，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以当事人的法律行为为生效的充分必要条件，是否登记不决定物权变动的效力；未经登记的，不得对抗善意第三人的主张和据此主张制定的法律制度。

《民法典》中有关登记对抗的相关规定如下。

互换、转让土地承包经营权未经登记不得对抗善意第三人。

《民法典》规定，未经登记，互换、转让土地承包经营权的，不得对抗善意第三人。

五年以上流转合同未经登记不得对抗善意第三人。

《民法典》规定，流转期限为五年以上的土地经营权流转合同，未经登记，不得对抗善意第三人。

新修订的《农村土地承包法》的决定，其中一项重要内容就是将农村集体土地“两权”变为“三权”，即“三权分置”，是指在原有的农村集体土地所有权和农村土地承包权基础上，增加了一项“农村土地经营权”。

需要注意的是，农村集体承包土地的流转，不是流转土地承包权，而是流转土地经营权。

地役权未经登记不得对抗善意第三人。

《民法典》规定，地役权合同，未经登记，不得对抗善意第三人。

保留所有权未经登记不得对抗善意第三人。

《民法典》规定，出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

需要注意的是，民法上的担保，依其是否为《民法典》所明文规定为标准，可以划分为典型担保与非典型担保。

近现代各国民法所规定的抵押权、质权和留置权，属于典型担保。

非典型担保，则是指由社会交易自发产生，而后逐渐被承认、利用的担保。

不动产物权变动的方式与法律依据

不动产物权变动的方式与法律依据不动产物权变动的方式主要包括经过协议、继承、裁决和法定程序等几种形式。

具体的法律依据主要在中国的《物权法》中规定。

首先，不动产物权变动的主要方式之一是通过协议来进行。

根据《物权法》第二十二条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、转移、消灭等事项，一般应当通过不动产的登记。

通过签订合同或协议来达成意愿一致，并在相关机关进行登记，才能使不动产物权变动得以有效确认和保护。

例如，房屋的买卖合同、租赁合同、抵押合同等都是根据当事人的意愿对不动产物权进行变动的法律依据。

其次，不动产物权的变动还可以通过继承来实现。

根据《物权法》第三条的规定，不动产的继承权一般是通过继承登记来确定。

当不动产的权利人去世后，他的继承人可以依法经过继承登记，获得不动产的所有权。

这种方式下，不动产的所有权在法律上的转移是依法自动进行的，继承人无需另外签订合同或协议。

此外，不动产物权的变动还可以通过裁决来实现。

根据《物权法》第九十九条的规定，不动产物权的变动可以根据法律的规定、当事人的协议或者其他合法事由进行强制执行。

例如，在拍卖、征收、征用、合并、判决等情况下，法院或其他有权机关可以依法做出相应的裁决，以实现不动产物权的变动。

最后，不动产物权的变动还可以通过法定程序来实现。

根据《物权法》的规定，一些不动产的权利变动是受到法律的特殊规定的，需要按照特定的程序进行。

例如，土地使用权的变动、抵押物的变动等都需要根据土地管理法、担保法等特定法律的规定来进行相应的程序和登记。

总而言之，不动产物权的变动可以通过协议、继承、裁决和法定程序等几种方式来实现。

在进行不动产物权变动时，应根据《物权法》的相关规定，依法办理相关手续和登记，以确保权利的合法性和有效性。

各种方式的选择应根据具体情况和法律要求来决定，以保障各方的权益。

随着社会的不断发展和法律制度的完善，不动产物权的变动方式也在不断更新和完善。

应当严格按照法律规定的程序和要求来进行，以保证不动产的权利变动合法、公正和有序。

不动产登记试题

不动产登记试题一、单项选择题1. 不动产登记的法律依据是以下哪部法律？A. 民法典B. 土地管理法C. 城市房地产管理法D. 不动产登记条例2. 不动产登记的基本原则不包括以下哪项？A. 客观真实B. 公开透明C. 便民高效D. 收费低廉3. 关于不动产登记机构的说法，以下哪项是正确的？A. 不动产登记机构是司法机关B. 不动产登记机构是行政机关C. 不动产登记机构是社会团体D. 不动产登记机构是私营企业4. 不动产首次登记需要提交的材料包括以下哪些？A. 不动产权属证明文件B. 不动产测绘成果C. 缴纳税费凭证D. 所有上述选项5. 不动产权属发生变更时，应当自变更事实发生之日起多久内申请变更登记？A. 30日B. 60日C. 90日D. 120日二、多项选择题1. 不动产登记的种类包括以下哪些？A. 首次登记B. 变更登记C. 转移登记D. 注销登记E. 预告登记2. 不动产登记簿的记载内容通常包括哪些信息？A. 不动产的坐落、界址等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容等法律状况C. 不动产权利的来源、期限、负担等事项D. 不动产权利的登记机关、登记时间等登记状况E. 不动产权利的相关法律文书3. 以下哪些情形需要办理不动产注销登记？A. 不动产灭失B. 不动产权利人放弃权利C. 法律文书确认不动产权利消灭D. 不动产权利因继承、遗赠而发生转移E. 不动产权利因合并、分立而发生转移三、判断题1. 不动产登记是物权变动的生效要件。

（）2. 不动产登记机构应当对登记申请进行实质性审查。

（）3. 不动产登记簿是具有法律效力的物权证明文件。

（）4. 不动产权利人可以委托他人代为申请不动产登记。

（）5. 不动产登记信息可以随意查询，无需任何条件限制。

（）四、简答题1. 简述不动产登记的意义和作用。

2. 说明不动产登记的程序及其注意事项。

3. 描述不动产登记簿的法律效力及其对当事人权益的影响。

五、案例分析题李某拥有一套位于市中心的住宅，该住宅已办理了不动产权证书。

不动产物权变动的规则

不动产物权变动的规则1.引言1.1 概述在编写该部分内容时，可以按照以下方向展开：不动产物权是指对不动产的所有权、用权和担保权利。

在不动产交易中，物权的变动是一个重要的法律问题。

本文旨在探讨不动产物权变动的规则，以及影响这种变动的因素。

在引言部分的概述中，首先可以引入不动产物权的定义和种类。

不动产物权是指对土地、建筑物等不动产所享有的权利，包括所有权、用权和担保权等。

这些权利的性质和内容可能存在差异，了解其定义和种类对于理解物权变动的规则至关重要。

接着，可以简要介绍不动产物权变动的原因和方式。

不动产物权的变动可能由多种因素引起，例如买卖、继承、赠与等。

这些变动可以通过合同约定、法定继承等方式进行。

了解物权变动的原因和方式，有助于我们理解变动过程中需要遵守的法律规则。

总结来说，本文将分析不动产物权变动的规则，并探讨影响这种变动的因素。

通过深入了解不动产物权的定义、种类、变动原因和方式，我们可以更好地理解和应用相关的法律法规，维护公平、合法的不动产交易秩序。

以上是文章1.1概述部分的内容，可以根据需要进行适当调整和扩充。

1.2文章结构文章结构部分主要是对整篇文章的组织和结构进行说明和概述，包括各个章节的主要内容和目的。

本文的文章结构如下所示：1.2 文章结构本文主要分为三大部分：引言、正文和结论。

引言部分主要对不动产物权变动的规则进行引入和概述，包括对该主题的重要性和背景进行说明。

同时介绍了本文的目的和结构。

正文部分是本文的核心，主要包含两个小节：不动产物权的定义和种类以及不动产物权变动的原因和方式。

在第一小节中，将对不动产物权的定义进行详细解释，并介绍不动产物权的不同种类和特点。

在第二小节中，将分析不动产物权变动的原因和方式，包括转让、继承、抵押等不同类型的变动方式，并对其规则进行说明。

结论部分是对全文的总结和归纳，主要包含两个小节：不动产物权变动的规则总结和影响不动产物权变动的因素。

在第一小节中，将对不动产物权变动的规则进行总结，归纳出不同类型的变动所遵循的规则和法律条文。

不动产登记考试官方试题

不动产登记考试官方试题一、单项选择题1、不动产物权变动应当依照什么法律进行？（）A.民法B.合同法C.婚姻法D.继承法正确答案：A.民法。

2、不动产登记的主管机关是什么？（）A.县级以上人民政府B.市级以上人民政府C.乡级以上人民政府D.村级以上人民政府正确答案：A.县级以上人民政府。

3、下列哪一项不属于不动产登记的范围？（）A.房屋所有权B.土地使用权C.林权D.地役权正确答案：D.地役权。

二、多项选择题1、下列哪些行为可以导致不动产登记？（）A.买卖B.租赁C.抵押D.赠与正确答案：ACD。

2、不动产登记应当采用什么方式进行？（）A.纸质申请B.在线申请C.到场申请D.其他合理方式正确答案：BD。

3、不动产登记的效力如何？（）A.公示公信效力B.物权变动效力C.优先效力正确答案：AB。

三、判断题1、不动产登记可以由当事人自由选择是否进行。

（）正确答案：×。

2、不动产登记是物权变动的生效要件。

（）正确答案：√。

国土资源局公开招聘考试不动产登记中心试题一、单项选择题1、不动产登记的原则是（）。

A.自愿登记B.强制登记C.任意登记D.法定登记2、不动产登记的程序是（）。

A.申请、审查、公告、发证B.申请、审查、公告、归档C.申请、审查、登簿、发证D.申请、审查、登簿、归档3、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自（）发生效力。

A.记载B.公示C.交付D.合同成立二、多项选择题1、下列哪些是不动产登记的范围？（）A.房屋所有权B.土地使用权C.林木所有权D.矿产资源所有权2、不动产登记的意义是什么？（）A.保障不动产交易安全B.维护不动产权利人合法权益C.规范不动产登记行为D.促进社会和谐稳定发展三、判断题1、不动产登记是行政行为。

（）2、不动产登记的目的主要是为了行政管理的需要。

（）3、不动产登记可以任意进行。

（）4、不动产登记的信息应当公开。

（）5、不动产登记的效力是自登记时起发生。

（）6、不动产物权的设立和转让自合同生效时发生效力。

【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗

【最高院法官】基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗程新文司伟民事审判物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”作为物权公示生效原则的例外，该条确立了基于法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。

基于此种物权变动方式的特殊性，以基于人民法院的生效判决直接导致不动产物权变动为例，主要有以下问题值得注意：一、直接导致不动产物权变动的生效判决的范围在民事诉讼法上，根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉三种类型。

与此对应，按照作用于权利（保护）的机理，人民法院作出的判决也可分为确认判决、给付判决与形成判决。

确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告存在或不存在某种法律关系的诉。

确认判决旨在确认某种法律关系是否存在。

就物权归属争议而言，确认判决只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系，也就是说，确认判决的生效并非“物权设立、变更、转让或者消灭”的原因。

给付之诉，是指原告向被告主张给付请求权，并要求法院对此作出给付判决的请求。

给付判决旨在确认原告针对被告的权利，并命令被告向原告给付。

给付判决是人民法院就给付之诉作出的裁判，但法院对给付不成立的判决因无给付内容而属确认判决，也即给付判决是对提起给付之诉的原告的支持。

给付判决与物权变动是性质不相融的两种制度。

就给付判决而言，法院是在认定当事人享有请求权的基础上，判令对方当事人履行原已存在的义务，当负有义务的一方当事人不履行裁判确定的义务时，享有权利的一方当事人有权申请法院强制执行。

可见，给付判决并没有使既存的法律关系发生改变，而只是经由法院判决实现当事人既存的法律关系，具有执行力而不具有变更权利义务关系的形成力。

而就物权变动而言，无论物权变动的形态如何，都是对既存法律关系的改变，而非实现既存的物权法律关系。

关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理

关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理在《物权法》生效之前，不动产所有权变动的规则主要依据《民法通则》以及其他相关法律法规。

以下是关于不动产所有权变动规则的梳理：
1. 不动产物权变动的基本原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要遵循依法登记的原则。

未经依法登记，不发生物权变动的效力。

但是，法律另有规定的除外。

2. 不动产物权变动的程序：当事人之间首先应当依法签订不动产转让合同，然后向不动产登记机构提出申请，进行不动产所有权变更登记。

只有完成登记程序后，不动产所有权才会发生变动。

3. 不动产登记的效力：不动产登记具有公示和公信力，可以对抗第三人。

如果当事人之间完成了不动产所有权变更登记，则即使未交付不动产，也可以对抗善意第三人。

4. 不动产所有权变动的其他规定：如果不动产涉及抵押、查封等限制措施的，必须依法办理相关手续后，才能进行不动产所有权的变动。

总的来说，《物权法》生效之前，不动产物权变动主要依据的是《民法通则》等法律法规，其核心原则是依法登记。

而《物权法》的生效，进一步完善了不动产物权变动的规则，使得不动产物权变动更加规范、透明和有法可依。

不动产的物权变动规则

不动产的物权变动规则不动产的物权变动规则是指在不动产交易中，权利人对不动产的所有权、使用权等物权进行变更的规则。

根据我国《物权法》和相关法律法规，不动产的物权变动规则主要包括以下几个方面：一、不动产登记不动产登记是指将不动产及其有关权利情况记载在不动产登记簿上的行为。

在我国，只有经过不动产登记后，才能认定该不动产的所有权和其他物权。

因此，在进行不动产交易时，必须先完成相应的登记手续。

二、所有权转移所有权转移是指原有的所有人将其对某一特定不动产所拥有的全部或部分所有权转让给他人，并且该新拥有者取得了该不动产相应部分或全部所有权。

根据《物权法》，任何自然人、法人或者其他组织都可以作为买受人接受他人转让的房地产所有权。

在进行房地产交易时，买卖双方需要签订房屋买卖合同，并办理相关过户手续。

具体而言，需要提供以下材料：购房者身份证明、购房款项支付证明、原业主出售意愿证明、房屋产权证明等。

在完成过户手续后，新的所有人可以向有关部门申请办理不动产登记手续。

三、使用权转移使用权转移是指原有的使用人将其对某一特定不动产所拥有的全部或部分使用权转让给他人，并且该新拥有者取得了该不动产相应部分或全部使用权。

根据《物权法》，任何自然人、法人或者其他组织都可以作为受让人接受他人转让的房地产使用权。

在进行房地产交易时，买卖双方需要签订租赁合同，并办理相关过户手续。

具体而言，需要提供以下材料：出租方身份证明、租金支付证明、原承租方出租意愿证明、房屋租赁合同等。

在完成过户手续后，新的承租方可以向有关部门申请办理不动产登记手续。

四、抵押抵押是指债务人将其对某一特定不动产的所有权或者其他物权作为担保财产，向债权人提供相应担保。

根据《物权法》，任何自然人、法人或者其他组织都可以作为债务人提供房地产抵押担保。

在进行房地产交易时，借款人需要向银行提供相应的担保物，即不动产抵押。

具体而言，需要提供以下材料：借款人身份证明、贷款申请书、不动产权属证明、不动产评估报告等。

物权法规定物权变动及其效力分类

《物权法》规定物权变动的具体情况及效力1、作为生效要件的物权登记：（1）、《物权法》总则第9条和第14条明确了不动产物权变动以登记生效为原则，凡法律规定应当登记之物权变动，自“记载于不动产登记簿时发生效力”第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（2）、分则中的具体规定有第139、145、150条关于建设用地使用权之物权变动的规定第一百三十九条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。

建设用地使用权自登记时设立。

登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十五条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记第一百五十条：建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

登记机构应当收回建设用地使用权证书。

(3)、第187条关于不动产抵押权之设立的规定第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

（（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；）(4)、第224、226、227、228条关于部分权利质权之设立的规定第二百二十四条：以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。

质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十六条：以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。

以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

民法典的不动产物权变动的生效时间有哪些规定

民法典的不动产物权变动的⽣效时间有哪些规定不动产是常见的财产之⼀，不动产包括房屋、⼟地使⽤权等，不动产物权的设⽴以登记为准，没有办理登记的，不发⽣法律效⼒，那么民法典的不动产物权变动的⽣效时间有什么规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典的不动产物权变动的⽣效时间有哪些规定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。

《中华⼈民共和国民法典》第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。

第⼆百⼀⼗四条【不动产物权变动的⽣效时间】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。

⼆、不动产物权登记的种类1、设⽴登记不动产物权的设⽴登记是权利⼈申请物权登记机构将不动产物权的登记设⽴事项记载于不动产登记簿的事实。

变动登记也就是权利⼈申请国家专职部门将有关申请⼈的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产物权依法律⾏为的设⽴、转移、变更和废⽌等事项经过登记⽽发⽣效⼒。

经过设⽴登记，权利⼈获得不动产物权。

经过变动登记，原权利⼈则丧失不动产物权。

其中的变更⾏为和转让⾏为使得他⼈享有不动产物权，⽽消灭⾏为则使得不动产物权归于消灭。

2、更正登记更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进⾏更正登记。

现实⽣活中，由于登记机构或者申请⼈的原因导致的错误是有可能发⽣的。

为了社会的公平与正义，物权法上采取了更正登记这⼀程序来弥补发⽣的错误，所以要允许登记机关予以改正或者当事⼈申请更正。

3、异议登记利害关系⼈可以申请异议登记的条件是：利害关系⼈申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正。

这⾥还要注意⼀个问题，就是由于异议登记后会导致不动产物权处于不稳定状态，所以物权法为异议登记的效⼒设置了除斥期间，也就是说登记记过予以登记的申请⼈在异议登记之⽇起15⽇内不起诉的，异议登记丧失其效⼒。

关于不动产物权登记生效的规定有哪些

关于不动产物权登记⽣效的规定有哪些我国的不动产采取登记⽣效主义，要设⽴、变更不动产所有权的，必须到有关部门办理变更登记，登记能够对抗任何第三⼈。

那么，关于不动产物权登记⽣效的规定有哪些呢？今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定除外。

依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。

对于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；⼀种是登记对抗主义。

登记⽣效主义是以登记决定不动产物权的设⽴、移转、变更和消灭能否⽣效的效⼒。

以德国、瑞⼠为代表，在这种模式下，不动产物权的变动，必须进⾏登记，如果不登记，则不发⽣不动产变动的效果。

登记对抗主义是不动产物权的设⽴、移转、变更和消灭的⽣效，仅仅以当事⼈的法律⾏为作为⽣效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效⼒。

《民法典》第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。

第⼆百⼀⼗条【不动产登记机构和不动产统⼀登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实⾏统⼀登记制度。

统⼀登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、⾏政法规规定。

第⼆百⼀⼗⼀条【不动产登记申请资料】当事⼈申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、⾯积等必要材料。

第⼆百⼀⼗⼆条【登记机构的职责】登记机构应当履⾏下列职责：(⼀)查验申请⼈提供的权属证明和其他必要材料；(⼆)就有关登记事项询问申请⼈；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、⾏政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进⼀步证明的，登记机构可以要求申请⼈补充材料，必要时可以实地查看。

不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定除外。