我国房地产开发投资额的影响因素分析
我国房地产投资环境影响因素分析
我国房地产投资环境影响因素分析随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分。
房地产投资环境的好坏，直接影响着房地产市场的发展和稳定。
在这个过程中，房地产投资环境受到多方面因素的影响，包括政策环境、经济环境、市场环境、社会环境等。
本文将从这几个方面进行分析，以期对我国房地产投资环境的影响因素有更清晰的了解。
一、政策环境影响因素政策环境对房地产投资具有决定性的作用。
政府的宏观经济调控政策、土地政策、财政政策、货币政策等都直接影响着房地产市场的发展。
以楼市调控为例，政府出台限购、限贷、限售等措施来控制房价过快上涨，这对房地产投资产生了直接的影响。
近年来，政府不断出台的房地产调控政策，使得房地产投资环境变得更加复杂和不确定。
尤其是在一线城市和部分热点二线城市，政策影响明显。
政策环境对房地产投资环境的稳定和可持续发展至关重要。
二、经济环境影响因素经济环境是影响房地产投资的重要因素之一。
宏观经济形势和房地产市场的走势密切相关，经济增长速度的变动、通货膨胀率的变化、居民收入水平的动向等都会对房地产市场产生直接的影响。
随着我国经济的持续增长，居民收入水平普遍提高，购房需求不断增加。
经济环境的持续向好，为房地产投资提供了良好的条件，但同时也会带来市场波动和不确定性，需要谨慎应对。
三、市场环境影响因素房地产市场供求关系、市场流动性、市场竞争情况等都是影响房地产投资环境的关键因素。
随着城市化进程的不断推进，居民对住房的需求日益增加，房地产市场保持着较高的需求。
但市场的发展也面临很多问题，比如供应过剩、房地产泡沫等。
市场环境的恶化会导致房地产市场的持续低迷和价格波动，影响到房地产投资者的信心，进而影响到整个市场的健康发展。
市场环境的稳定和健康对房地产投资环境至关重要。
四、社会环境影响因素社会环境的变化也会对房地产投资产生影响。
随着人口老龄化和城市化步伐的加快，房地产投资需求呈现出多样化和差异化的趋势。
我国房地产投资环境影响因素分析
我国房地产投资环境影响因素分析房地产作为我国经济的重要组成部分，对 GDP、税收、就业等方面有着巨大的影响，也受到了许多环境因素的影响。
在当今多变的经济环境下，对房地产投资环境的分析具有重要的现实意义。
一、政策因素政策因素是影响房地产投资的主要因素之一。
我国的房地产市场受到了一系列政府政策的影响和制约，包括宏观调控政策、税收政策、土地政策等。
政策的变化会导致市场供求关系的变化，从而影响房地产的价格和销售情况。
二、市场因素市场因素是影响房地产投资的另一个主要因素。
房地产市场的供求关系及波动情况对房地产投资的决策产生较大的影响。
有些城市供应过剩，而有些城市供应不足，这会对房地产投资决策产生不同的影响。
此外，市场对不同类型房屋的需求也不同，如住宅、商业、写字楼等。
三、金融因素金融因素也是影响房地产投资的重要因素之一。
金融政策和市场条件会影响房地产资金的流动性和成本。
房地产市场的融资成本和利率受制于货币政策和市场上的融资情况，这会影响房地产投资的盈利能力和资本回报率。
四、人口因素人口因素是影响房地产市场供求关系的重要因素。
人口的数量和质量会影响房地产市场的需求，不同地区的人口增长速度和聚居情况对房地产市场的影响也不同。
此外，不同年龄、收入和职业的人对房地产市场的需求也不同。
五、文化因素文化因素是影响房地产投资的隐性因素。
不同地区的文化背景和价值观会影响人们对房地产的消费观念和购买习惯。
例如，有些人更注重房子的品质、环境和舒适程度，有些人则更注重房子的地理位置和升值空间等。
六、自然因素自然因素是影响房地产投资的另一个隐性因素。
自然环境的变化会影响房地产市场的供需关系和价格走势。
例如，气候适宜、空气清新、风景秀丽的城市会更受人们喜爱，而受地震、风暴等自然灾害影响比较严重的区域房地产投资则可能存在较大的风险。
综上所述，房地产投资的环境涉及许多方面，政策、市场、金融、人口、文化和自然等因素都会对房地产投资的决策产生不同的影响。
房地产财务问题分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来取得了长足的进步。
然而，在快速发展的同时，房地产企业也面临着诸多财务问题。
本报告将从以下几个方面对房地产财务问题进行分析，并提出相应的解决方案。
二、房地产财务问题分析1. 资金链紧张资金链紧张是房地产企业面临的主要财务问题之一。
由于房地产项目投资周期长、资金需求量大，企业在项目建设过程中容易出现资金短缺的情况。
以下是对资金链紧张问题的具体分析：（1）融资渠道单一：目前，我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款、信托、债券等，融资渠道单一导致企业在面临资金需求时，难以满足。
（2）融资成本高：随着我国金融市场的不断深化，融资成本逐渐上升，尤其是银行贷款利率的上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。
（3）现金流不稳定：房地产企业项目投资周期长，回款周期也较长，导致企业现金流不稳定，容易出现资金链断裂的风险。
2. 成本控制不力成本控制不力是房地产企业另一个常见的财务问题。
以下是对成本控制不力问题的具体分析：（1）项目成本管理不规范：部分房地产企业在项目成本管理方面存在不规范现象，如设计变更频繁、材料浪费等，导致项目成本增加。
（2）人工成本高：随着我国劳动力成本的不断提高，房地产企业的人工成本也在不断增加，给企业财务带来压力。
（3）税收负担重：房地产企业在税收方面存在一定的负担，如土地增值税、企业所得税等，使得企业利润空间受到挤压。
3. 盈利能力下降近年来，我国房地产市场逐渐由高速增长转向平稳发展，房地产企业盈利能力受到一定程度的影响。
以下是对盈利能力下降问题的具体分析：（1）市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业利润空间受到挤压。
（2）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策不断加强，如限购、限贷等，使得房地产企业销售业绩受到一定程度的影响。
（3）行业集中度提高：行业集中度提高导致市场垄断，部分房地产企业利润空间被压缩。
房地产经济的影响因素分析
房地产经济的影响因素分析房地产经济的影响因素有很多，下面是一个对房地产经济影响因素进行分析的简要介绍。
1. 宏观经济因素：宏观经济因素对房地产市场有着重要的影响。
如经济增长率、通货膨胀率、利率水平、货币政策等。
经济增长率是房地产市场需求的重要指标，通货膨胀率会影响人们资产的保值增长预期，利率水平直接影响房地产市场的投资成本，货币政策是货币供给的调控手段，也会对房地产市场起到影响。
2. 人口因素：人口规模和分布状况对房地产市场产生重要的影响。
人口规模的变化会直接影响到房地产市场的供需关系，人口的流动和分布也会导致各地房地产市场的变化。
3. 政策因素：政府对房地产市场的政策也会对房地产经济产生重要的影响。
政府的土地供应政策、楼市调控政策、贷款政策等都会对房地产市场供需关系、价格水平以及开发商和购房者的行为产生影响。
4. 土地因素：土地是房地产经济的关键要素，土地供应的量和质量对房地产市场的影响非常大。
土地供应的不足会导致房价上涨，土地质量的差异也会导致不同地区房价的差异。
5. 城市化进程：城市化进程的加快会导致城市人口的快速增加和房地产需求的增加，从而推动房地产经济的发展。
城市化也会导致城市土地供应的紧张状况。
6. 社会因素：社会因素也会对房地产经济产生影响。
如人们对房地产投资的预期、收入水平、居住需求的变化等。
人们预期房地产价格的上涨会导致投资需求的增加，而人们收入水平的提高会增加购房需求。
7. 供求关系：供求关系是房地产经济的核心。
供需关系的变化直接影响到房地产市场的价格和交易量。
当供大于求时，房价可能会下跌，交易量可能会减少；当供小于求时，房价可能会上涨，交易量可能会增加。
房地产经济的影响因素是多方面的，涉及到宏观经济、人口、政策、土地、城市化进程、社会以及供求等多个方面。
了解这些影响因素，可以帮助我们更好地理解和分析房地产经济的发展和行情。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
中国房地产市场的影响因素分析
中国房地产市场的影响因素分析中国房地产市场是目前国内经济中的一项重要组成部分，并且对整个国家的经济社会发展产生了深远的影响。
随着房地产市场的不断扩大，行业环境也发生了很大的变化，其影响因素逐渐变得多元化和复杂化。
本文将从政策、金融、人口、城市化等角度探讨中国房地产市场的影响因素分析。
一、政策因素政策是房地产市场发展中不可或缺的影响因素。
政府的相关政策会对房地产市场产生直接或间接的影响。
政府对于房地产市场的调控是为了维持市场的稳定性和可持续发展，避免出现房价过快上涨等不利因素。
近年来，在整个行业迅速发展的背景下，政府出台了一些针对房地产市场的有力政策，如限购、限贷、调整土地供应等。
其中，限购政策的实施是房价上涨的直接原因之一。
在限制了二套房购买后，一些购房者的投资需求转变为投资房产，这就导致房价尤其是一线城市的房价不断上涨。
除限购外，调整土地供给也是政策调控的一种方式。
政府对土地资源进行合理规划和统筹安排，这样有利于房地产开发商和市场的稳定发展。
因此，政策因素对于房地产市场的影响是不可忽视的。
二、金融因素金融因素是影响房地产市场最为重要的因素之一。
从金融层面而言，房地产市场的发展必须与金融市场的健康发展相挂钩。
房地产市场的发展有赖于金融市场的金融产品、金融工具和金融渠道的完善。
然而，金融市场的变动及其可能引发的影响对房地产市场的影响也是客观存在的。
在房地产市场中，最关键的金融产品之一是房屋抵押贷款。
银行的资金缺口和房地产市场的发展密不可分。
在房屋抵押贷款市场中，银行的风险管理能力和信贷政策的制定对于房地产市场的发展至关重要。
对于购房者而言，存款利率、房贷利率等方面的多个因素也影响着他们的购房行为。
三、人口因素人口因素是房地产市场的重要影响因素。
如不断增长的人口规模会对整个市场产生直接的影响。
房源的供需格局直接决定了市场价格的走向。
当前我国城市化率和人口结构发生了明显的变化。
城市化程度不断提高，人口老龄化问题也越来越突出，这些因素将对房地产市场产生长期的、重大的影响。
房地产开发价格影响因素分析及对策研究
『 傅 尔基． ５ １ 上海加快住房保障体 系建设 面临的 问题 及对 策《 宅与 房地 产 ： 住 综合版 》ｏ ７ 第 ２ｏ 年
１ ． 期
中 国新 技 术 新 产 品
一２— ２ １
地。
如 国土部 最 近要 求将 土地 竞 拍保 证金 从 ２％提 高到 ３％，竞 拍 拿 地 后一 个 月 内付 清 ０ ０ ５％， ０ 这样 能较好地 限制个 别开发商过 度囤地 的冲动 。 ３ 严格执行 房地 产法规政策。 ．３ 最近 中央接连 发布史 上最严厉 调控政 策 ， 截止 目前扼 止房价过 快上涨 的 目的 已经 达到 ， 虽然房价未 大幅下降 ， 但随着时 间的推移 ， 效果 将进一步显现 。 因此 ， 控制房地产价格 的关键就
发展 。
参 考 文献
Ⅲ姚 大全． 土地储备 对房地产的影响 Ⅱ 外房地 ］ 冲 产寻畸 ２ ０ （ ） 艮，０ ３２ 圈朱建军 ， 飞． 胡晨 《 现代商业》 杂志社． 江永碧． 国房地产业发展历 史沿革及其特 我 征城 市经济信息．０ ６９ ． ２ ０（） 『莫邦 亚 ， ４ １ 叶青青 ． 中国房 地产 资金 来 源的 浅析 结 构 变化 ． 《 企业技 术开发 》 ０ ９ 下半 月刊 第 ．０ 年 ２
是要将调控 政策 、 施执行 到位 ， 措 消除对楼市宏 观调控作用 的消极 因素 。要在政 策落实上狠下 功夫 ， 确保中央各项方针政策和工作落到实处 。 ３ 加 快住房保障体系建设 。 ． ４ 我国廉租住房制度覆 盖面较窄 ，保障率较 低这 ～状况 一直 以来 没有 得到根 本性 的改变 。
财经 理 与管
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房地产 开 发 价格 影 响 因素 分析 及 对策 研究
房地产市场的影响因素
房地产市场的影响因素作者姓名：院(系所)：专业：指导教师：完成日期：：房地产市场的影响因素摘要房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用，也是宏观经济的关键领域。
近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。
房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房地产问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
本论文从房地产市场的相关理论出发,主要从影响房地产市场的有关因素的角度展开分析。
首先,分析各经济因素对房地产市场的影响,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产市场价格变动的首要因素。
随后,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响,得出了当国内生产总值与利率发生变化时,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。
接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。
最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。
关键词：房地产价格 , 影响程度，供求，政策，利率一引言（一）房地产行业的发展和历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
我国房地产供需影响因素分析
我国房地产供需影响因素分析【摘要】房地产市场的运作情况对我国经济社会的和谐稳定发展以及改善人民生活具有极其重要的影响。
本文选取影响商品房年销售额的的几个因素（分别为商品房平均销售价格、人均收入、房地产年投资额），来建立回归模型，并对回归模型进行诊断和修正，以商品房为重点对房地产市场的影响因素进行分析，最终得出商品房平均销售价格对商品房销售额的影响最大。
【关键词】房地产；影响因素；回归模型房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。
定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势，可以为政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作提供参考。
一、影响房地产供需因素的理论分析影响房地产经济的因素主要有以下几方面：1.房地产价格和行业盈利水平2.房地产开发商的未来预期3.政府的宏观调控4.生产要素价格和供给二、影响房地产市场因素的实证分析（一）指标的选取本文选取了1992年—2008年中国房地产商品房屋销售额，商品房平均销售价格，人均收入和房地产投资作为原始数据样本。
（二）模型的建立（1）剔除一些不重要的变量由于人均收入的方差扩大因子最大，剔除自变量x2，再次进行回归，所得结果如下表2-7和表2-8显示。
表1 回归系数结果model unstandardized coefficients standardized coefficients t sig.b std.error beta1 （constant）-32.437 548.475 -.059 .954商品房平均价格x1 -.626 .403 -.081 -1.551 .143房地产投资x3 .964 .047 1.074 20.676 .000表2 多重共线性分析model condition index collinearity statisticstolerance vif1 （constant） 1.000商品房平均价格x1 3.179 .100 10.045房地产投资x3 18.634 .100 10.045得到回归方程：?=-32.433-0.626*x1+0.964*x3方程中商品房平均销售价格的系数依然为负，而且没有通过t 检验，p值=0.143。
基于VAR模型的我国房地产价格影响因素研究
2020年第20期总第545DOI:10.16653/ki.32-1034/f.2020.020.005一、背景意义2019年，我国房地产投资额为132194亿元。
多年来，其对GDP增长的贡献度一直维持在10%以上。
房地产市场由于与居民生活紧密相关，现已成为衡量我国宏观经济状况的重要晴雨表之一。
然而，房地产市场在促进经济发展的同时也带来了诸多问题。
特别是高房价与人民工资极度不匹配的尴尬状况、房地产投资过热与房屋空置率不断增长的矛盾、高房价拉大了贫富差距等引发了诸多的社会问题。
因此，分析影响商品房价格因素，从宏观层面探讨相关政策，现已成为一个具有现实意义的研究课题。
二、文献综述房地产价格的影响因素一直是国内外学者共同关注的热点话题。
Carlos Vargas-Silva通过向量自回归模型研究了货币政策对美国房价市场的冲击。
结果表明，房地产价格受开发投资额的变动以及紧缩性货币政策影响较小。
[1]Adam Elbourn分析了英国房地产市场在货币政策传导过程中所起的作用，并运用宏观经济中的8个因素构建向量自回归模型。
研究发现，房地产价格对消费、物价以及利率都存在一定的双向冲击。
[2]Nadia Benbouzida、Sushanta Mallick与Keith Pilbeam运用VAR模型探讨了房地产市场与英国银行业信用互换违约之间的关系。
研究表明，在房价指数受到正面冲击后，CDS溢价在中期内大幅上升，反映出房价持续升值可能隐藏基于VAR模型的我国房地产价格影响因素研究王思予摘要：2008年金融危机以来，我国各地房价都出现了大幅度上涨。
此后，房地产行业成为与中国经济发展紧密相关的行业之一。
文章以全国房地产价格作为研究对象，选取对其产生影响的8个宏观因素，运用向量自回归模型（VAR）进行分析。
数据采用2004—2019年的季节数据，定量描述了8个宏观因素对房地产价格的不同影响程度，包含了影响时滞、持续时间、影响强度3个方面。
影响我国房地产价格经济因素分析论文
影响我国房地产价格的经济因素分析【摘要】房地产行业是我国经济的支柱产业，在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产价格的变化是多种因素共同作用的结果，其中经济因素起了决定作用。
因此，分析、研究影响房地产价格的经济因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
本文从国内生产总值（gdp）、物价水平、居民收入水平、税收、利率、投资需求等角度分析了其对房地产价格变化的影响。
【关键词】房地产特点，房地产价格，影响因素中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：一、前言房地产业的运作和发展涉及到很多相关行业,房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占gdp的比例超过10%。
在我国,房地产业对国家gdp的直接贡献和间接贡献约占15%左右,初步成为国民经济的支柱产业之一。
然而,房地产行业也呈现过热的投资,价格太高。
不过,政府已经出台了新的政策对房地产价格调控,在一定程度上控制房价上涨的速度,然而,中国的房价仍然远超出普通民众的购买力。
二、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价----货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付。
在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素、政治因素、社会因素、国际因素等。
因此，房地产价格与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。
三、房地产价格的特征1.房地产价格的地域性住宅房地产是不动产,位置是决定住宅价值的根本因素, 住宅的不可移动性导致住宅产品具有单件性，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。
这决定了房地产市场属于当地的市场,它的供给和需求、价格水平和价格变动是地方的,不同地区之间是不同的。
2.房地产价格的个体差别性房地产产品存在高度差别化,由于每个房子在自然、社会、经济条件和结构风格、方向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,加强了住宅的单件性和异构性。
浅析影响我国房地产价格的因素及其成因分析
［ 叶 育 甫 、 沈 卫 ． 壳 上 市 与 风 险 控 制 【 】 学 术 论 ６】 借 Ｊ ． 坛 ， ０ ２５ ２ ０ （） 【】 ７ 中睿 、 李锴 、姚 波 ． 国外 传媒 资 本 对 中 国期 刊 广 告 收益 影 响 的 实 证 研 究【 】 清 华 大 学媒 介 经 济 与 研 究 中 心 ， ０ ６ Ｍ． ２１ ０． 【 冯 宇 飞 ． 介 上 市 公 司 ： 江 瑟 瑟 半 江 红 【 】 媒 ８】 媒 半 Ｊ ． 介 ， ０ ８ ２ ０ （） ５ 五 、结语 ［】 ９ 李世 举 ． 出版 传媒 上 市 的 冷思 考［】传媒 观 察 ， ０ ８ １ ） Ｊ． ２ ０ （ ２ 对于 当今 中 国传 媒上 市融资 的现状 而言 ， 很大 程度上 类 在 似于 西方媒 介集 团的发展历 程 ， 是又 因为 中国所 特有 的传媒 但 政 策环 境而 区别 于 西方 。具有 中国特 色的 传媒 产业 的集 团化 作 者 简 介 ： １ 程 丽 嫣 ， ， 族 ， ９ 年 １ 月 生 ， 江 金 华 人 ， 昌 大 学 ． 女 汉 １ １ ９ ０ 浙 南 发 展之 路仍 在探 索 当 中， 如 今传媒 上市 融资 过 热的情 况 下 ， 在
定影响 。分析并研 究影响房地 产价格 的 因素 ，将 有利于我４ ￣ 析房地产 市场 ，进 而采取行 之有效的调控措 施 ，实 Ｊ ４ ＇ １ 现 房 地 产 ＿ ｂ整 个 国 民 经 济 的 持 续 、平 稳 、协 调 发 展 。 本 文 主 要 通 过 对 现 状 分析 ，将 通 过 背 景 情 况 、房 地 产 价 格 ，－ Ｅ－
的资本 准入 壁 垒相对 较 低 ， 险较小 ， 风 是有 效 的可行 性选 择路 径。 对一 些相 对 落后 的地 区或者 是地 方 电视 台 、地 方纸 质媒 体而言 ， 利用传统 的盈 利模式 ， 合地 域性 特色 ， 结 做好 传统媒 体 产业也 未必不是 一条 出路 。
影响房地产造价与房地产总投资的重要因素评析
足项 目使 用功 能的前提 下 ，合 理设计将 使工程 造价 大幅 降 低，充分挖掘设计潜力 ，将是控制工程造价的关键所 在。为
此要做好 以下几方面工作 ：设计人员应熟识本专业预算定额 及费用定额：熟识 建筑材料预算价格 ；切实做好工程造价核 算工作；工程造价 管理人 员与设计人 员应密切配合 ，以保证 有效地控制工程造价：推行建筑方案和经济方案相结合 的设
定 性 的影 响 。建 设 工 程 造 价 是 房 地 产 开 发 总 投 资 的 重 要 组成 部 分 ， 在 国 外 ，建 设 工 程 费用 一 般 占房 地 产 总 投 资 的 ７ ％ ０ 左 右 ， 我 国 占 ６ ％ 左右 。 因 此对 于 建 设 单 位 尤 其 是房 地 产 ０
２ 建设过程三阶段对工程造价的影响
建筑工程成 本的各构成 因素固然影 响开发成本 ，但建设 过程的三个阶段对工程造 价，进而对房地产 总投 资也是十分
・１ １ ８・
维普资讯
第３ （第１ 期 期总 ） ０ ４
翘 足 适 议
高套单价的情形出现 。
人工费 、机械 费 材料 费、管理 费、劳 保费、利润和税金 。 人工费、机械费所 占工程造价 的比重近年有一定提高。材料
费上涨幅度亦 较大 ，尤其个别建筑 材料的消耗量 ，如钢 材、
水泥等 ，成为引致工程造价有较大幅度攀升的重要因素。 目
前 ，主要几类建材 品种 的市场价 ，表现出较平衡势头。因此 总体建安造价 的浮动水平不大 ，升幅变化趋于稳定。
经营 管 与 理一
计招 、投标 方法 ，促使设计单位不仅在建筑 造型、使 用功能 上动脑筋 ，而且要在如何 降低 工程造 价上下功夫。 ２ ３ 施工阶段对工程 造价 的影响 ．
房地产开发项目投资测算影响因素分析
房地产开发项目投资测算影响因素分析摘要：针对房地产开发项目投资测算存在的问题，应该制定合理的优化策略。
首先，可以采用科学的评估方法，对政策因素、土地成本、建筑物成本、融资成本进行全面评估，建立科学的投资测算模型，减少投资决策中的不确定性。
其次，可以积极探索多元化的融资渠道，以降低融资成本和风险，并加强与金融机构的合作，提高融资效率。
同时，要关注政策的变化，积极应对政策风险，制定灵活的投资决策，实现投资回报最大化。
此外，可以优化项目规划和设计，采用节能环保的建筑材料和技术，降低建筑物成本，提高项目的可持续性和社会效益。
综上所述，优化房地产开发项目投资测算需要综合考虑多种因素，制定科学合理的策略，以实现长期稳定的经济效益和社会效益。
关键词：房地产开发项目；投资测算；影响因素随着城市化进程的不断加快，房地产市场在我国经济中占据着重要的地位。
在房地产开发项目的投资决策过程中，投资测算是非常重要的环节，能够有效评估项目的投资效益和风险，为投资决策提供重要的参考依据。
然而，在实际的投资测算中，存在着多种因素的影响，例如政策因素、土地成本、建筑物成本、融资成本进行全面评估等。
这些因素的变化可能会导致项目的投资回报率发生变化，进而影响项目的投资决策。
一、房地产开发项目投资测算概况政策因素是房地产投资测算中最重要的因素之一。
政策因素包括宏观政策和地方政策，如国家的经济政策、货币政策、税收政策、城市规划政策、土地政策等，这些政策对房地产市场的发展和项目的投资回报率产生直接影响。
房地产项目投资测算中土地成本是一个重要的影响因素。
土地成本通常占整个项目投资的比例较高，而且在不同地区、城市、区域之间差异较大。
因此，在进行投资测算时，必须全面考虑土地成本因素，以准确评估项目的盈利能力。
建筑物成本是房地产项目投资测算的另一个重要因素。
建筑物成本包括建筑物的设计、建设、装修等费用。
不同的项目类型和建筑物类型，其建筑物成本也有所不同。
影响我国房地产价格的经济因素分析
土地增 值税 等 多项税 种 。
第二 ， 品质 因素。
商品房 品质 因素 主 要包 括房屋 设计 功 能 、房屋 材 质及硬 件设 施 和房 屋建 设 的先进 技 术含量 。如 商 品房设 计功 能理 想 ，材 质优
个 重要指 标 ，主要通 过居 民 消费价 格指 数 （ Ｃ Ｐ Ｉ ） 体 现 。在现
求合二 为一 ，共 同构成 我 国房地产 市场 的需 求总 和。如果 这两者
的需要 旺盛 就必 然会 引起房 地产 价格 的上涨 ，反之 ，则房 地产价
格 会下 跌 。实际 上 ，刚性的住 房购 买需 求是基 本上 固定 的 。不会 有太大 的 变化起伏 ，反而 是对房 地产 的投 机需 求和投 资需 求这 两 种 需 求具有 非常 大的弹 性 ，在 实践 中 ，这 也是 引起房 地产价 格波 动 的主 要 的经济 因素 。 第 四 ，物价水 平 。 物 价 水平 是 衡 量 一个 国家 经济 发 展 水平 和 居 民 消费 水 平 的
一
第一 ，国内生产 总值 （ Ｇ Ｄ Ｐ ｏ
ＧＤ Ｐ 的增 长 会 带 来 一 国经 济 的 发 展 和 人 民 生活 水 平 的提 高 ，生活水 平 的提高体 现 在各个 方面 ，其 中一个 就是人 们对 改善
性住 房需 求的 增加 ，在住房 供给 不变 的情 况下 。房地产 价格 的上 升也 是情 理之 中。进 入新 世纪 以来 ，中国经济 进一步 得到 提高 ， 人 民的收 入也 在不 断的增 加 ，同 时由于我 国城市 化水 平 的进展 。
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我国房地产开发投资额的影响因素分析
摘要房地产市场平稳健康发展是反映一个社会经济健康稳定的重要指标。
本文通过分析我国1990年到2011年房地产开发投资额指标，找出该指标的变化趋势，并找到影响我国房地产开发投资额指标变化的主要原因，即国民总收入、国民生产总值和全国总人口。
通过建立计量经济学模型和利用SPSS 软件分析变量间的相关性, 可以使我们了解变量之间的密切程度, 并给事物之间的关系做出定性的分析。
任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互联系、相互制约的。
最后得出结论：国民总收入和总人口的多少是影响我国房地产开发投资额增涨的重要因素。
关键词房地产开发投资额影响因素计量经济学模型
一、引言
2000年以来我国房地产价格一路高歌猛进，一时间“房地产”成了全社会共同关注的敏感词汇。
政府也出台了一系列相关政策来引导房地产行业健康发展，但是由于种种原因总是收效不大，房地产开发投资增长依然迅速。
根据2009年我国国民经济与社会发展统计公报显示2009年全年我国房地产开发投资36241.81亿元，按名义价格计算比上年增长16.1％，高出经济增长率7.4 个百分点。
下面来看根据今年年统计局资料数据给出的我国历年房地产开发投资额情况及相关自变量的数据指标
二、指标选择
1、国民总收入：国民生产总值又称为国民总产值（Gross National Product，简写成GNP），
是指一个国家在一定时期内所生产的最终产品（包括产品和劳务）的市场价值的总和。
2、国民生产总值：国民生产总值是指一个国家（地区）所有常住机构单位在一定时期内（年
或季）收入初次分配的最终成果。
3、全国总人口：人口的多少影响着我国的人口结构，人口结构会影响中国的房地产销售，
房地产供求会间接的影响房地产开发投资额。
三、模型构建
（一）数据处理
表1：房地产开发投资额增涨及相关影响因素
以上数据均来源于中华人民共和国国家统计局网站
（二）模型设定
线性回归模型的一般形式y=β0+β1X1+β2X2+…+βp X P+ e
（三）作散点图检验自变量与因变量相关关系
我们通过散点图描述两变量间的大致关系，反映出变量间的关系形态。
房地产开发投资额与国民总收入的相关关系作图如下:
图1: 两者呈正线性相关
房地产开发投资额与国民生产总值的相关关系作图如下，
图2：两者呈正线性相关
房地产开发投资额与总人口的相关关系作图如下，
图3：两者呈非线性相关
（四）双变量相关分析
相关系数的计算有三种：Pearson相关系数、Kendall相关系数、Spearman相关系数。
图4 Pearson 相关系数
Pearson相关系数房地产开发投资额与国民总收入的相关系数为0.614
房地产开发投资额与国内生产总值的相关系数0.614
房地产开发投资额与总人口的相关系数0.348
国民总收入与国内生产总值的相关系数是1
国民总收入与总人口的相关系数是0.867
国内生产总值与总人口的相关系数是0.868
以上几个相关系数在1%的置信水平上都很显著，结果验证了五个变量之间显著的高度正相关关系。
图5 Kendall i 相关系数
Kendall i相关系数输出的Kendall i相关系数，可见上述的几个变量之间的相关系数在数值上都略有提高，仍然表现为非常显著的高度正相关。
图6 Spearman 相关系数
Spearman 相关系数结果同样验证了四个变量之间显著的高度正相关关系（五）线性回归分析
图11 标准化残差的直方图
图 12标准化残差的正态概率图
图13 残差与因变量的散点图
图14 回归分析相关输出的保存
1.选择Enter的回归方法，将Independent列表中所有变量不加选择地放入回归方程中，得到以下：
图2是模型信息的汇总，内容依次为复相关系数R，R²，调整R²，回归标准差和DW统计量。
图 7 回归方法及变量选择
图8 模型信息的汇总
由上图可知不是自相关
从回归的结果来看（见图8），由于有多个变量，因此选择调整后的R2，可决定系数
R2=0.464，认为模型的拟合程度较好。
图9为方程显著性的方差分析，总平方和的自由度为21，回归平方和的自由度为2，残差平方和的自由度为19，F统计量为10.098，显著水平Sig.为0.001，说明方程非常显著，所有自变量作为一个整体对因变量有显著影响。
图9 方差分析
图10 回归系数及多重共线性诊断结果，观察显著性水平一列，可见大部分变量都不显著，容忍度很低，而且方差扩大因子都很大，VIF<10，上述结果表明模型不存在多重共线性问题。
国民总收入的t的显著性概率为0.01<0.05,表示国民总收入的的系数与0有显著性差异，国民总收入应当作为解释变量出现在方程中。
由图10得出多元线性回归方程：
Y=8972.230+0.210X1+2.568x3
四、检验结果分析
通过上述分析可知，房地产开发投资的经济模型成立。
由于x1的系数是0.21，在样本期间，即1990-2011年间，保持其他变量不变，平均而言，国民总收入每增加1%，房地产投资开发额增加0.21%
由于x3的系数用2.568表示，在样本期间即1990-2011年间，保持其他变量不变，平均而言，全国总人口每增加1%，房地产投资开发额增加2.568%。
综上所述我国房地产开发投资额主要受国民总收入和总人口的影响。
五、结论
随着改革开放的步伐，经济开始了持续稳定迅速的增长，国民总收入从1990年的18718.32亿元到2011年468562.38亿元，国内生产总值也逐年增长，我国的总人口也逐年增长，在这样的经济大环境下，房地产开发投资额由1990年的609.32亿元到2011年61796.89亿元且呈逐年增加的趋势，有了很大的飞跃。
结合模型分析，不难看出国民总收入和总人口对我国房地产开发投资额影响最为显著，随着时间的推移，越来越多的人进入城市，同时人们购买力不断增强，房地产再不是奢侈品，而是一种可供更多的人选择。
我国发地产未来的发展将不容小觑。
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。