什么情况下集体土地能用于非农建设
集体土地的分类及应用范围
集体土地的分类及应用范围集体土地是指归属于农村集体经济组织的土地，根据土地的用途和类型，可以分为以下几类：农用地农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利等。
这些土地主要用于种植农作物、林木和养殖业，是农业生产的基础。
农用地的质量和等级对于农业生产有着重要的影响，不同等级的土地对于种植的作物和产量都有不同的限制。
建设用地建设用地是指用于城市、建制镇、工矿等非农业建设项目的土地。
这些土地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、商业用地等。
建设用地在城市规划和建设中起着重要的作用，是城市发展的基础。
建设用地的申请和审批需要遵循相关的法律法规和程序。
未利用地未利用地是指尚未利用和开发的地块，包括荒山、荒地、荒滩等。
这些土地具有一定的开发潜力，可以用于农业、林业、水利等开发项目。
未利用地的优缺点在于其自然条件和开发成本相对较低，但是需要一定的技术和资金投入，是生态环境建设和土地利用规划的重要对象。
农村道路用地农村道路用地是指用于农村交通建设的土地，包括村道、乡道、县道等。
这些道路的建设标准和等级较低，主要是为了满足农村交通需求而设。
农村道路用地在农村交通建设中起着重要的作用，是农村经济发展的基础。
水域及水利设施用地水域及水利设施用地是指用于水域和水利设施建设的土地，包括河流、湖泊、水库、水渠等。
这些土地主要用于水产养殖、灌溉、防洪、发电等。
水域及水利设施用地在水利建设和生态环境保护中起着重要的作用，是农业生产和生活用水的基础。
不同类型的土地在用途和特点上存在差异，合理规划和利用各种类型的土地对于保障农业生产和促进经济发展都具有重要的意义。
在进行土地规划和利用时，应该充分考虑土地的质量和等级，合理配置资源，实现可持续发展。
同时，对于不同类型的土地，应该制定相应的法律法规和政策，加强管理和保护，以保障土地资源的可持续利用和生态环境的可持续发展。
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件 粤高法发【2001】42
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见2001年10月 30日粤高法发〔2001〕42号为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用
试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用试析土地管理法中的几个易混淆法条的适用白新亚在土地管理执法中，《土地管理法》的第74条、第76条同第77条之间，第73条、第76条同第81条之间，常出现对土地违法行为处理适用法条不准，导致败诉，或损害当事人合法权益的现象。
笔者根据自己的办案实践，试对这些法条之间的区别作适用分析。
第74条是针对破坏耕地行为的处罚规定，本条易混淆之处是将建房列为破坏耕地行为，这里，法律是把在耕地建房的行为与在耕地挖砂、采石等行为作为同等性质的行为而看的，就是说，在耕地上建房仅是破坏耕地行为的一种，之所以规定为责令违法者限期改正，是因为对诸如挖砂、采石等行为是不能规定拆除的，这里责令限期改正就包含着对房屋的拆除。
第76条突出的是任何非农业建设都必须在当地土地利用总体规划确定的建设用地的范围内，这里规定的非农业建设，仅指建筑物和其他设施，不包含其它形式，此与第74条规定中的在耕地内建房这一点是相同的，且法律责任的后果也是相同的，即拆除房屋，可以并处罚款。
当然，凡遇此情况在适用上是可以选择而用的。
但需要注意的是，根据土地利用总体规划，经常会出现当前看来是耕地，而按总体规划却是未来的建设用地，若属这种情况，则应处以没收建筑物并可以罚款的处罚。
而第77条规定的侧重点，则在对无住宅（因村民分家另立户，或新设立户）的村民户不经批准，非法占地建住宅行为的处罚。
这里的限制条件是，违法主体只限于农村村民，建设的建筑物必须是住宅（包括兴建与与居住生活有关的其他建筑物和设施，如厕所、猪圈等），占用的土地类型不受限制，可以是耕地、村庄内空地，也可以是其他未利用地等。
该条之所以对村民未经批准占地建住宅的行为只规定拆除而不罚款，是因为，对一户农村村民来说，因不合法而所建住宅被拆除，经济损失受打击的程度一般来说可能已到极限，若法律再规定施以罚款，是脱离农村实际的。
当然，从法理和法条的适用上看，对无住宅村民在耕地上违法建住宅，适用第76条作拆除并处罚款的处罚也不会有什么错，但问题是，当同时出现有房户的村民在耕地内违法建房的行为时，如果对二者同时都适用第76条作拆除并罚款，或者同时都适用第77条只作拆除住宅而不罚款，就都会有一种很不公平的负面效应。
耕地非农化非粮化
什么是"非农化"
非粮化实际上是对利益的追求 非粮化的成因多样，主要有经济因素、法律政策、地理因素等 经济因素是造成非粮化的根本原因，相较于粮食作物，某些经济作物的市场价格更高，经 济效益更优，加之农药、肥料等投入成本上涨，农民种粮获得的收入低，种粮的积极性也 就不断下降，为追求更高的经济效益，一些农民会选择改种经济作物而非粮食作物
什么是"非农化"
因此在法律许可范围内，追求短 期更高的经济效益，选择种植耕 地适宜的非粮经济作物就成了农 民或农业企业的自然选择
而政府对于土地流转的流向以及 流转后用途，又缺少有力的监管 手段，导致了耕地"非粮化"现象 出现
针对非粮化现象，国务院办公厅 下发《关于防止耕地"非粮化"稳 定粮食生产的意见》(国办发 〔2020〕44号)文件，提出四个 禁止：禁止占用永久基本农田种 植苗木花卉草皮、禁止占用永久 基本农田种植水果茶叶等多年生 经济作物、禁止占用永久基本农 田挖塘养殖水产、禁止闲置、荒
动力，政府往往选择发展非农产业
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从政府和行业部门的角度看，政府和行业部门依法依规用地的法律意识淡薄，为追求经济效益，加快 项目投资而存在未批先建、违法占用耕地的乱象
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从农村个人建房的角度来看，农民缺乏保护耕地的意识，农村建房管控有缺失，存在乱占耕地建房的 情况
5 政府部门及相关部门统筹不够、沟通配合不畅，导致出现占用耕地植树造林等情况
什么是"非农化"
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进入新时期以来， 我国提出走高质量 发展道路，提出"绿 水青山就是金山银 山"的发展理念，农 为国之本，国家对
集体土地使用相关法律法规是什么
集体土地使用相关法律法规是什么集体土地在农村是非常常见的，虽说个人也可以得到分配使用，但是土地的使用权并不是属于个人的，而是集体拥有的，这样的话管理起来也会比较方便。
但是当前很多人都不了解集体土地的管理是依照什么法律进行的。
那集体土地使用相关法律规定是什么呢？▲关于农村集体土地所有管理的法律规定如下：《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”▲集体土地出租的法律责任(一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”(二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
《土地法学》综合案例
综合案例1：【案情】原告：某县粮食局（下称粮食局）。
被告：唐某等45人（下称被告方）。
1954年原告粮食局粮食仓库成立以前，现粮食仓库所在地曾为唐氏家祠。
粮食仓库成立后，随着时间的推移，粮食仓库建筑完全取代唐氏家祠原有建筑，唐氏家祠仅留一些石碑散落在地基上。
1995年，粮食局对粮食仓库占地使用权进行了登记，2002年，粮食局对该仓库房产进行了登记。
近年来，因为企业改制，粮食仓库停止了存放粮食的业务，而被告方则酝酿在仓库占地上重新修建家祠。
2007年9月3日，被告方以土地所有人身份与他人签订出租仓库占地的协议。
2007年12月13日，被告方在仓库占地上修建三排二间木结构房屋框架准备进一步修缮后作为家祠使用。
为此，原告粮食局诉至法院，请求法院判令被告方拆除在粮食仓库占地上自行建造的房屋框架，以排除对原告土地使用权的妨害。
问题提示：原建筑已不存在，现土地使用权人办理了土地使用权证，原建筑物所有人以该土地属其所有为由，自行在该土地上修建房屋。
土地使用权人请求排除妨害，恢复原判，该如何处理？【审判】在审理过程中，存在两种意见：（1）在粮食局粮食仓库所在地原系唐氏家祠所在地的前提下，被告方以历史占地为由，主张对该土地享有所有权并进而修建房屋。
粮食局以持有土地使用证为由称拥有该土地使用权。
双方争议系权属争议，应由行政部门确权，驳回原告的诉讼请求。
（2）粮食仓库系粮食局分支机构，其建筑用地使用权取得的具体过程因历史原因，已不能详查，但该粮食仓库自1954年成立至今一直在现在的地址经营、办公，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十六条第一款“一九六二年九月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，属于国家所有”规定，该粮食仓库土地属国有，粮食局一直使用该土地，于1995年办理了国有土地使用证，对仓库房产于2002年办理了房产证，其土地使用权和房屋所有权明确。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策令狐采学一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
关于农村集体建设用地使用权流转思考
关于农村集体建设用地使用权流转的思考摘要：关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来己久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场己经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索，本文从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。
关键词：农村集体土地使用权流转土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益，也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质，所以土地流转是必然的趋势。
所谓农村集体土地流转，其实质就是农村集体建设用地使用权的流转。
一、农村集体土地使用权流转的主要内涵首先，农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属，界定土地使用主体的权利范围，使土地流转在法律上得到保障。
如果产权不明晰，市场机制就无法正常运作。
在现实生活中，因产权主体不明、权利不全，造成土地流转过程中土地收益流失；或因承包权不稳定、使用权不完全，致使土地流转困难等问题，都与产权关系不明晰关联很大。
因此，我国的土地流转，流转的只能是使用权，不能是所有权。
其次，农村集体建设用地流转必须严格控制在国土资源部明确的流转框架范围内：1、集体建设用地流转必须符合土地总体利用规划，不符合规划的土地不能流转。
2、集体建设用地流转必须是经过依法批准、依法取得的土地，违法用地不能流转。
3、如果在流转当中需要把农用地变成建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。
4、依法允许转让的集体建设用地，必须按一定的程序报县以上国土资源部门批准。
二、集体建设用地流转中存在的问题1、法律法规不够完善。
《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策引言随着城镇化的进程不断推进，土地资源的供求关系日趋紧张。
在保障农业生产用地需求的同时，为满足城市化建设的需要，集体非农建设用地使用权流转成为地方政府和农村居民争论的热点话题。
然而，在实践中，集体非农建设用地使用权流转管理存在诸多矛盾和难题，阻碍了其有效推进。
本文将就此建立问题分析框架，从历史遗留问题、制度安排与管理效能等三个方面分析当前管理面临的主要矛盾，并提出相应的对策。
历史遗留问题集体非农建设用地使用权流转管理最初起源于上世纪90年代初期，当时我国正在推进商品房开发，城乡土地使用权的归属问题成为悬在城市化建设上方的一个重要问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》和其他相关法律法规，集体土地是由集体所有，但使用权归农村集体经济组织所有。
在此背景下，地方政府开始将集体土地使用权流转给企业，以此获得经济发展的动力。
然而，由于此时缺乏准确的法律规定和制度建设，使得集体非农建设用地使用权流转存在许多潜在的问题，给后来的管理带来了诸多困难。
这些历史遗留问题主要包括：1.使用权的变卖：在上世纪90年代，由于缺乏法律规定和制度保障，一些地方政府在流转集体土地使用权的时候，将其直接出售给开发商，甚至不经招标程序。
这种情况下，一些企业为了谋求更大的利益，会将其使用权转手给其他企业，或者进行其他变卖行为，造成使用权被分割、私营和流散的情况，严重影响了土地使用的效率和公正性。
2.农民权益受损：集体土地是农民的集体财产，一旦集体土地使用权被流转给企业，就意味着农民的收益来源会发生变化，一些收益来源甚至会被削弱或取消。
在某些情况下，农民在土地流转过程中会面临土地流失的现象，同时可能受到使用权流转造成的环境、资源和社会等方面的影响。
3.自然资源的保护问题：土地是人类社会生存和发展的根本资源，对土地的使用应当贯彻可持续发展理念。
然而，在集体非农建设用地使用权流转的过程中，由于对环境、资源和生态系统的保护意识不强，很多企业在使用土地的过程中，会将土地资源过度开发、破坏，给环境和人民健康带来极大危害。
(01)关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见2001年10月30日粤高法发〔2001〕42号为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
集体建设土地使用权详细规定是什么
集体建设土地使用权详细规定是什么现在我国有些农村地区针对集体土地的使用问题还是有些混乱，有些人甚至觉得政府只一味的关注城镇土地的收益问题，认为集体建设土地的问题可以由村委会的工作人员自行安排。
所以就发生过有些城镇户口的企业家购买农村农业用地用来修建工厂的案例，村民不以为然的态度是因为不了解，集体建设土地使用权详细规定是什么?刑事附带民事起诉状刑事和解刑事谅解书刑事附带民事诉讼刑事案件管辖刑事诉讼现在我国有些农村地区针对集体土地的使用问题还是有些混乱，有些人甚至觉得政府只一味的关注城镇土地的收益问题，认为集体建设土地的问题可以由村委会的工作人员自行安排。
所以就发生过有些城镇户口的企业家购买农村农业用地用来修建工厂的案例，村民不以为然的态度是因为不了解，▲集体建设土地使用权详细规定是什么?▲一、集体建设土地使用权详细规定是什么?集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。
集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。
▲二、2016年集体土地征收程序是怎样的?如果被征收土地的所有权人、使用权人对“补偿标准”有争议的，即进入争议协调、裁决程序。
需要指出的是，除了“补偿标准”外，被征收土地的所有权人、使用权人不得对“征地补偿安置方案”的其他内容提出异议。
但是，即使被征收土地的所有权人、使用权人提出了征地补偿、安置争议，也不影响征用土地方案的实施。
如同行政复议、行政诉讼不停止执行所争议的具体行政行为一样。
不同的是，这里没有可以停止执行的“例外情形”。
(1)协调。
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效
非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效篇一：农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定【案情】20XX年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20XX年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20XX年10月1日起至XX年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。
20XX年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。
连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。
在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。
因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。
本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
【评析】笔者同意第二种意见。
要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
深圳“非农建设用地”的由来
深圳“非农建设用地”的由来非农建设用地，相对于农业建设用地而言，它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地。
从最早非农的划定产生作为原农村集体经济组织的发展用地到现在城市更新旧改解决五类用地的不足及为了满足专项规划中可建设用地面积。
在深圳，非农用地就是万能漂白剂，哪里有问题涂哪里。
93非农建设用地：主要是宝安龙岗两区1993年1月1日，宝安县正式撤县建区，原宝安县被划分为宝安、龙岗两区，以此为契机深圳第一次在农村集体土地利用和管理上出台了规范性的文件。
1993年7月14日，深圳市人民政府颁布实施《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号，以下简称283号文），该办法依据当时两区经济发展的实际状况，将两区的土地划分为城市规划建成区及城市规划建成区外两个部分，其中：规划城市建成区内的土地由深圳市规划国土部门派出机构，实行统一征用，转为国有土地；规划城市建成区外的土地仍属于集体土地。
该规定同时对原非农建设用地的使用管理做出了规定，即确定了原非农建设用地的用途和划定标准。
根据该标准，非农建设用地分为工商用地、住宅用地和公共设施用地（公建用地），其中：展开剩余81%（1）工商用地按每人100平方米计算；（2）居民住宅用地，每户基地投影面积不超过100平方米；（3）公共设施用地农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按每户200平方米计算。
在城市建设规划区范围外的，可按每户300平方米计算。
此阶段产生的非农建设用地，统称为93非农，这是深圳市第一次以规范性文件划定产生的非农建设用地。
98非农建设用地：主要是龙岗区由于前期原非农建设用地划定工作的不彻底，同时为解决龙岗区内日益严重的非法使用土地的行为，龙岗区从1998年开始，针对原集体社区进行了一次大规模的原非农建设用地划定工作。
在本次原非农建设用地划定工作中，分别对公建用地、村民住宅用地及工商用地做了如下规定：（1）公建用地不再划给原集体原村集体自筹资金要求兴建公共福利设施等公共设施用地，包括农村道路、市政、绿化、文化、文生、体育活动场所，由原国土规划部门根据规划并参照深府[1993]283号文规定的公建指标给予安排用地。
非农建设用地管理办法
非农建设用地管理办法第一条【目的和依据】为加强AA区非农建设用地城市化后续管理，保障城市规划实施和社区综合发展，促进土地节约集约利用，维护原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）及其成员的合法权益，根据《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（以下简称深府〔2004〕102号）和《关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法〉的通知》（以下简称深府〔2005〕65号）等政策，结合实际，制定本办法。
第二条【总体原则】非农建设用地管理工作应遵循坚持规划引领、完善城市功能、优化用地结构、规范管理机制、保障社区发展的原则。
第三条【管理对象】本办法所指的非农建设用地，是指为保障原农村集体经济组织及其继受单位生产和生活需要，促进其经济可持续发展，根据深圳市城市规划和土地管理相关规定，批准由其使用的建设用地。
具体包括：（一）按照《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府〔1993〕283号）划定的建设用地；（二）按照深府〔2004〕102号划定的建设用地；（三）规划和自然资源管理部门（原规划国土部门）与原农村集体签订的《农村非农建设用地划定合同书》约定计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；（四）征用原农村集体土地时，批准返还并计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；（五）以其它形式批准由继受单位使用，并计入其非农建设用地指标的建设用地。
（六）经批准由继受单位使用的统建楼用地。
第四条【适用范围】本办法适用于非农建设用地的划定、落实、调整、分宗、入市交易及核销等日常管理工作。
非农建设用地的划定是指新增非农建设用地指标；非农建设用地的落实是指存量非农建设用地指标的选址落地；非农建设用地的调整是指因城市规划实施等原因对非农建设用地批复内容进行调整，包括指标类型调整、用地范围调整（含原地微调和异地调整）、土地用途调整等；非农建设用地的分宗是指因规划统筹、项目实施等原因对已落实的非农用地进行土地分宗；非农建设用地的核销是指对非农建设用地台账中相关非农建设用地信息进行核实销账。
关于农村集体非农建设用地流转的思考
关于农村集体非农建设用地流转的思考随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。
土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。
农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。
一、农村集体非农建设用地流转的主要形式除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式：1、转让。
集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。
这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。
（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生在城乡结合部。
1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积194亩。
（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。
建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。
在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。
新《土地管理法》知识百问（六）
新《土地管理法》知识百问（六）作者：钟京涛来源：《资源导刊》2020年第10期59.《土地管理法》对开发未利用地有什么要求？《土地管理法》第三十九条、第四十条、第四十一条对未利用地的开发规定了鼓励措施和开发应当具备的条件。
一是国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地;适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。
二是开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行;禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地;根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。
三是国家依法保护开发者的合法权益，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
现行的《土地管理法实施条例》对此做了进一步规定，一是禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。
二是在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准。
三是开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上地方人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过五十年。
60.什么是土地整理？如何開展？土地整理是指通过釆取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。
土地整理是经济社会发展到一定阶段，对土地利用在广度、深度和空间配置方式上提出的新要求，从各地实践经验看，通过对田、水、路、林、村等实行综合整治，增加了耕地面积，提高了耕地质量，改善了农村生产、生活条件和环境，降低了农业生产成本，增加了农民收入，促进了农村社会、经济全面发展。
现在土地使用政策有什么内容？
现在土地使用政策有什么内容？我国的土地的使用是非常需要一份具体的实施政策来支持帮助的，这样土地的使用才能够规范有效井井有条的进行，才不会造成土地的使用过程中出现各种各样的纠纷问题，才能够让一些纠纷的解决能够有法可依，所以我国在现在土地使用政策有什么内容？我国的土地的使用是非常需要一份具体的实施政策来支持帮助的，这样土地的使用才能够规范有效井井有条的进行，才不会造成土地的使用过程中出现各种各样的纠纷问题，才能够让一些纠纷的解决能够有法可依，所以我国在现在土地使用政策有什么内容？▲现在土地使用政策有什么内容？一、我国的土地使用政策我国实行土地公有制，这种公有制又分二种，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
宪法明确规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。
农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”1、进行建设必须使用国有土地，但符合一定条件的可以使用集体土地 ?土地管理法?第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
从以上的规定可以看出：进行建设必须使用国有土地，原属于农民集体所有的土地必须办理征收手续，征为国有后才能进行建设，但有几点例外：一是乡镇企业用地，二是村民的宅基地建设，三是乡(镇)村公共设施和公益事业建设。
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。
2008年元月，国务院下发了?关于促进节约集约用地的通知?(国发?2008?3号)，通知强调：“深入推进土地有偿使用制度改革。
国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。
今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
非农业建设用地实行什么原则
⾮农业建设⽤地实⾏什么原则我国⼟地分为国有⼟地和集体⼟地两种，集体⼟地⼀般⽤于农业⽣产的，⽽国有⼟地⽤于建设活动。
使⽤⼟地进⾏建设，⾸先要取得⼟地使⽤权，那么⾮农业建设⽤地实⾏哪些原则?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、⾮农业建设⽤地实⾏什么原则⾮农业建设⽤地的，应当遵守必须节约使⽤⼟地，可以利⽤荒地的，不得占⽤耕地;可以利⽤劣地的，不得占⽤好地原则。
《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第⼗⼆条 国家对耕地实⾏特殊保护，严守耕地保护红线，严格控制耕地转为林地、草地、园地等其他农⽤地，并建⽴耕地保护补偿制度，具体办法和耕地保护补偿实施步骤由国务院⾃然资源主管部门会同有关部门规定。
⾮农业建设必须节约使⽤⼟地，可以利⽤荒地的，不得占⽤耕地;可以利⽤劣地的，不得占⽤好地。
禁⽌占⽤耕地建窑、建坟或者擅⾃在耕地上建房、挖砂、采⽯、采矿、取⼟等。
禁⽌占⽤永久基本农⽥发展林果业和挖塘养鱼。
耕地应当优先⽤于粮⾷和棉、油、糖、蔬菜等农产品⽣产。
按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农⽤地的，应当优先使⽤难以长期稳定利⽤的耕地。
⼆、农业⽤地有哪些农业⽤地⼜称农⽤地。
指直接或间接为农业⽣产所利⽤的⼟地。
包括耕地、园地、林地、牧草地、养捕⽔⾯、农⽥⽔利设施⽤地(如⽔库、闸坝、堤埝、排灌沟渠等)，以及⽥间道路和其他⼀切农业⽣产性建筑物占⽤的⼟地等。
农业⽤地利⽤的合理性标准为:要求达到环境、社会、经济、⽣态等⽅⾯效益的统⼀，以保持良性循环，永续利⽤。
在以农业为依托的休闲观光项⽬以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、⼤型停车场、⼯⼚化农产品加⼯、中⾼档展销等的⽤地，不属于设施农⽤地范围，按⾮农建设⽤地管理。
确需建设的，必须符合⼟地利⽤规划，依法办理建设⽤地审批⼿续。
在⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地范围内，因设施农业项⽬发展需要，申请按建设⽤地使⽤⼟地的，可按建设⽤地管理，并依法办理建设审批⼿续。
国家土地管理局印发关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案的通知
国家土地管理局印发关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案的通知文章属性•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)•【公布日期】1995.07.21•【文号】•【施行日期】1995.07.21•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文*注：本篇法规已被《国土资源部关于停止执行部分规范性文件的通知》（发布日期：2003年2月20日实施日期：2003年2月20日）停止执行国家土地管理局印发国家土地管理局关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案的通知（１９９５年７月２１日）河北、黑龙江、上海、江苏、山东、湖南、四川、新疆省（区、市）土地（国土）管理局：现将《非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案》印发给你们。
此方案是在几次研讨、并征求有关方面意见的基础上形成的。
请你们结合本地实际组织好试点工作，并及时将试点工作的经验和问题报国家土地管理局政策法规与监督检察司。
附：国家土地管理局关于非农建设的集体土地交易应征为国有的试点方案为切实保护耕地，加强国家对土地市场的宏观调控，维护国家、农民集体、个人三者的合法权益，推进农村集体土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，国家土地管理局决定，在河北、黑龙江、上海、江苏、山东、湖南、四川、新疆省（区、市）各选择１至２个市、县，进行非农建设的集体土地交易应征为国有的试点工作。
一、试点的目标确立非农建设使用集体土地交易的管理规范；理顺国家、农民集体和个人在土地收益上的分配关系；完善优化配置土地资源和保护耕地的机制；促进统一、规范的社会主义土地市场的培育和发展。
二、试点应遵循的原则有利于政府对土地的宏观管理，严格限制农用地尤其是耕地转为非农用地，切实保护耕地；有利于政府垄断土地使用权出让，培育统一、规范的社会主义土地市场；有利于保障土地所有者和使用者的合法权益；有利于农村经济体制综合改革，发展和繁荣农村经济；有利于促进我国农村城市化进程。
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什么情况下集体土地能用于非农建设
《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。
”
其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。
《土地管理法》第63条的部分内容就提供了多样化的路径，指出符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的可用于非农建设，但必须同时满足以下条件：
1.企业是乡镇企业
根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。
对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。
2.企业用地符合土地利用总体规划
根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。
同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。
3.企业用地依法取得
即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，以及其他审批等手续。
同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。
总而言之，是需要依法取得土地使用权。
4.企业发生破产、兼并等情形
根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。
具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。
同时，根据《土地管
理法》第63条的规定，导致集体土地发生流转并可用于非农建设的理由或原因，包括了企业破产、兼并等情形。
因此，从《土地管理法》第63条的但是部分可知，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的路径之一，而非唯一。
集体土地，尤其是集体建设用地，《土地管理法》第63条的但是部分，在《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律，甚至就是《土地管理法》本身对集体土地流转的法律限制当中，仍然留下了一个可以合法流转的“口子”，只不过，这个“口子”需要满足的前提条件较为苛刻。
文章来源：律伴网/。