土地增值税清算实例
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们先来说说这个棚改项目啊。
这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。
它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。
政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。
这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。
开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。
二、收入情况。
1. 住宅销售。
项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。
就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。
一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。
你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。
不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。
2. 商铺销售。
除了住宅，还有商铺呢。
商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。
一共50套商铺，平均每套售价200万。
这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。
所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。
三、扣除项目。
1. 土地成本。
开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。
这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。
这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。
2. 开发成本。
这开发成本可就复杂了。
首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。
这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。
然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。
这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。
还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。
这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。
公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。
遂川县土地增值税清算风险管理案例
遂川县土地增值税清算风险管理案例遂川县局一分局一、案例内容提要（一）企业基本情况江西ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称“公司”）主营房地产开发与经营（凭资质证经营），建材销售等业务；注册资本1000万元；注册类型为私营有限责任公司；企业所得税由地税征收，征收方式为核定应税所得率征收。
（二）风险管理工作简介及成效税政部门全面采集全县符合土地增值税清算条件的纳税人有关数据，并在此基础上构建了房屋成本预警值等风险识别工具；风控部门利用这些数据和工具进行风险识别、应对、消除。
通过对该公司实施土地增值税清算风险管理，查补缴土地增值税1347807.42元。
二、案例介绍（一）选案背景按照省、市局有关土地增值税清算工作部署，县局组织税政部门、风控部门联合开展土地增值税清算工作。
鉴于该公司宝福龙苑项目已符合土地增值税清算条件，风控部门将其列为风险管理对象。
（二）数据整备1.涉及的房地产开发项目基本信息该公司宝福龙苑项目，该位于遂川县井冈山大道狮桥亭A宗地，面积为6684.95㎡;已支付土地出让金1850万元;2010年10月取得国有土地使用证;2011年9月30日取得建设用地规划许可证;2011年11月25日取得建设工程规划许可证，建筑总面积27834.04㎡,由遂川县某建筑有限公司施工;2012年1月取得建设工程施工许可证;2012年5月18日取得商品房预售许可证;共3栋楼，房屋类型主要是商铺、普通住宅、非普通住宅、地下储藏间和地下车位。
截止2016年9月23日,该项目总可售面积为23872.97平方米，其中：普通住宅面积16222.51平方米，非普通住宅面积3188.29平方米，商铺面积3666.07平方米，地下储藏间面积796.1平方米。
截止2016年9月23日,该项目已销售98.03%，共计销售收入101554922.51元，其中：普通住宅收入54788941.62元，非普通住宅收入10948975.05元，商铺收入31984005.84元，地下车位收入319736元，地下储藏间收入513264元。
土地增值税清算成本分摊争议案例
土地增值税清算成本分摊争议案例一、基本案情：1.开发项目“东方家园”于2006年6月12日在河池市发展和改革委员会登记备案；2.旭日阁、东升阁两幢商住楼为地下一层，地上八层结构;3.“东方家园”商品房项目可售建筑面积：29901.10㎡，至2014年4月30日止，该项目已售建筑面积：29622.95㎡，销售面积占建筑面积比为99.07％；4.2014年4月23日，河池市地税局直属税务分局向兴达房地产公司送达河地税直税通[2014]29 号《税务事项通知书》，通知内容为兴达房地产公司开发的东方家园、兴达家园一期、兴达家园二期房地产项目已符合土地增值税清算条件，要求兴达房地产公司在收到通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续;5.兴达房地产公司在报送给河池市地税局直属税务分局自行清算的东方家园房地产项目《土地增值税清算纳税申报主表（二）》中自报应补缴土地增值税825,657.44元；6.河池市地税局直属税务分局于2014年9月17日完成《东方家园项目土地增值税清算审核报告》，于2014年9月22日作出河池税直税通【2014】111号《税务事项通知书》，将应补缴土地增值税金额和土地增值税纳税审核结果一并通知兴达房地产公司（补交缴土地增值税金额964,739.84元）。
争议金额139,082.4元占比17%！7.开发公司就“东方家园”项目和工程施工方广西河池城市建设公司产生纠纷而进行民事诉讼，由法院经法定程序指定有工程造价咨询鉴定资质专业机构祥浩工程造价咨询有限责任公司，对“东方家园”项目工程造价问题进行鉴定。
8.工程造价做出鉴定：旭日阁、东升阁工程一层2，136，208.54元；旭日阁、东升阁工程负一层金额1，042，977.42元；旭日阁、东升阁工程二层至八层为4，175，236.75元；9.兴达房地产公司土地增值税清算申报时，提交有关“东方家园”项目工程费用票据及财务账目等财会资料只表明其成本总额，未在该项目成本核算中独立核算普通用宅和商铺建安成本。
案例土地增值税清算报告
案例土地增值税清算报告一、项目背景二、土地增值情况1.土地增值计算根据土地增值税法规定，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售价格-取得价格-增值税减免。
其中，增值税减免为：取得价格*20%*使用年限*1.1%。
出售价格：A公司将该房地产项目定价为2000万元。
增值税减免：取得价格为1000万元，使用年限为10年。
土地增值额=2000-1000-1000*20%*10*1.1%=800万元。
2.土地增值税税率及应纳税额根据土地增值税法规定，土地增值税税率为30%。
应纳税额=土地增值额*税率=800*30%=240万元。
三、税款申报与缴纳1.税款申报程序卖方A公司需按照相关规定，向市国土资源主管部门提交以下税款申报文件：（1）土地增值税清算报告；（2）土地增值税计算表；（3）不动产权证复印件；（4）购地合同、销售合同复印件；（5）其他相关证明文件。
2.税款缴纳根据税务部门要求，A公司应在提交税款申报文件之日起15天内，将240万元土地增值税款缴入国库，并提供缴款凭证。
四、税款使用及效益土地增值税款属于财政收入的一部分，用以支撑国家财政作为公共服务的供给。
1.效益土地增值税的主要效益有：（1）增加财政收入。
土地增值税作为一种重要的财政税收，为国家财政提供了一定的资金支持。
（2）调节房地产市场。
土地增值税的征收可以调节房地产市场，防止房价过高，保护消费者权益。
（3）促进土地资源合理利用。
土地增值税的征收可以鼓励土地资源的合理开发和利用，避免浪费。
2.使用税款将由国家财政部门用于社会公共事务，如基础设施建设、教育、医疗等，提高社会福利水平。
五、结论根据以上的计算和申报流程，A公司应向市国土资源主管部门提交土地增值税清算报告，并将240万元的税款及时缴纳。
税款将用于支持国家基础设施建设和公共服务，提高社会福利水平，实现税收的社会效益。
同时，税收的征收也能够促进房地产市场健康发展，保护消费者权益，推动土地资源的合理利用。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等情况下，因土地价值增加而应当缴纳的税款。
土地增值税清算是指对土地增值税的核算和结算工作，对于土地使用权的转让方来说，清算土地增值税是非常重要的一项工作。
下面，我们通过一个具体的案例来了解土地增值税清算的相关内容。
某地某公司拥有一块土地使用权，该土地使用权在多年前以较低价格取得，现在由于土地周边环境的改变和城市发展的需求，该土地的价值大幅增加。
公司决定将土地使用权进行转让，因此需要对土地增值税进行清算。
首先，公司需要进行土地增值额的计算。
土地增值额是指土地转让时，土地价值的增加部分。
公司需要通过评估机构对土地进行评估，确定土地的现值和取得价值，然后计算出土地的增值额。
在计算土地增值额时，需要考虑土地的增值起始日期、增值率、土地使用年限等因素。
接下来，公司需要确定土地增值税的税率和计税依据。
土地增值税税率一般为30%，计税依据为土地增值额。
公司根据土地增值额和税率计算出应缴纳的土地增值税额。
然后，公司需要办理土地增值税的申报和缴纳手续。
公司需要向税务局申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。
在办理申报和缴纳手续时，公司需要提供土地增值税清算相关的资料和证明文件，如土地评估报告、土地转让合同、税务登记证等。
最后，公司需要办理土地增值税的清算结算手续。
公司在缴纳土地增值税后，需要向税务局申请办理土地增值税的清算结算手续，以完成土地增值税的清算工作。
通过以上案例，我们可以了解到土地增值税清算的一般流程和相关注意事项。
在进行土地增值税清算时，公司需要严格按照税法规定和相关政策要求，合理计算土地增值额和税款，及时办理申报和缴纳手续，确保土地增值税的清算工作顺利进行。
希望本文能对大家有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税清算案例6篇
土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。
企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。
经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。
篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。
2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。
清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。
经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。
首次清算后，取得建安发票2000000元。
2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。
篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。
篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。
经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。
土地增值税清算实例
地增值税清算实例某房地产企业开发一个项目，在2007年9月—2009年9月清算前已售面积占可售面积96.84%，已达到土地增值税清算条件，税务机关通知进行清算，企业报送资料已审核如下已知普通住房与其他商品房的单位开发成本之比为1：1.4）1、土地通过拍招转让取得，面积17790 平方米，金额为9776.28万元;2、开发成本为11705.74万元；3、开发费用账面为351.17万元（按规定土地使用权所支付的金额加上开发成本之和的10%扣除金额214.82万元,因此只能按214.82万元扣除）；4、转让税费为2457.51万元；5、可售面积为48880.2平方米，其中：普通住宅面积46727.9平方米、占可售面积95.6%；其他商品房面积2152.3平方米、占可售面积4.4%6、已售面积为47336.32平方米、销售金额43114.18万元，其中：普通住宅为45251.34平方米、金额38162.35万元；其他商品房面积为2084.98平方米，金额4951.83万元；7、已预缴土地增值税301.8万元，其中普通住宅税金252.29万元；其他商品房税金49.51 万。
计算增值额：第一步：计算已售面积占可售面积比例已售面积47336.32平方米 +可售面积48880.2平方米=96.84%第二步:将土地使用权所支付、开发成本、开发费用、转让税费所发生扣除金额归集，按96.84%计算清算扣除金额土地使用权转让9776.28万元+开发成本11705.74万元+开发费用214.82万元+转让税费2457.51万元+（土地使用权转让9776.28万元+开发成本11705.74万元）X20%=28450.75万可扣除金额= 清算时总扣除金额28450.75万元X 扣除比例96.84%=27551.71万元第三步：计算分类扣除金额和每平方米扣除金额：1、普通住宅的扣除金额= 清算时可扣除金额27551.71 万元X已售普通住宅面积45251.34平方米* （已售普通住宅面积45251.34平方米+已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数）=25882.16万元2、其他商品房的扣除金额=清算时可扣除金额27551.71万元X已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数+ （已售普通住宅面积45251.34 平方米+ 已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数）=1669.55万元3、单位普通住宅扣除金额=普通住宅的扣除金额25882.16万元万元*已售普通住宅面积45251.34平方米=5719.64元平均售价8433 元）4、单位其他商品房的扣除金额= 其他商品房的扣除金额1669.55万元+已售其他商品房面积2084.98平方米=8007.51元。
土地增值税清算案例PPT课件
二期1-2层商场 (投 44000000 资)
合计
371800000
5000 90000
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
单价（元/平 米） 2900 4000 4200 8800
16
说明：
1、一期人防收入300万元，系永安公司将地下人防设施改为 车库出售，（记入其他业务收入科目）。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期1-2层商场收入44000000元，系永安公司将二期1-2层 商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开 超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占 投资比例15%。（视同销售）
国家税务总局讲师团 辛连珠
27
土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
分清算单位
占地面积
分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
50%
244920
50%
244920
1
489840
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
28
土地征用拆迁补偿费在二期分摊表 （第三次）
2020/12/9
国家税务总局讲师团 辛连珠
21
土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
可售面积
分期
占地面积 分摊率
分摊金额
一期
20000
40.82%
29816153
二期 合计
2020/12/9
29000（1000 59.18% 为会所）
49000
1
国家税务总局讲师团 辛连珠
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题，经过分析和处理，最终成功完成了土地增值税清算工作。
以下是该案例的详细内容。
首先，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。
根据相关规定，土地使用权出让金应当纳入土地成本，而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。
在实际操作中，该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额，并结合土地增值额进行税务申报。
为了解决这一问题，公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商，最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法，确保了税务申报的准确性和合规性。
其次，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地增值额的确定问题。
土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素，需要综合考虑各种因素进行准确计算。
在实际操作中，该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估，并结合土地增值率进行了计算。
在这个过程中，公司财务部门与土地评估机构密切合作，确保了土地增值额的准确确定，为税务申报提供了可靠的依据。
最后，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。
税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节，需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。
在实际操作中，该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程，并进行了内部培训和督导，确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。
同时，公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调，及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点，最终顺利完成了土地增值税清算工作。
综上所述，该公司在土地增值税清算过程中，通过与税务部门的沟通和协商，委托专业机构进行土地评估，制定详细的税务申报和缴纳流程等措施，成功解决了土地增值税清算中遇到的问题，确保了税务申报的准确性和合规性，为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。
同时，该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。
土地增值税清算实例
土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
土地增值税清算案例
土地增值税清算结果分析方法
数据分析法
通过对土地增值税清算结果进行 数据分析，了解各税种占比、税 负水平等情况，为后续的土地增 值税清算工作提供参考。
案例比较法
选取类似案例进行比较分析，了 解不同地区、不同企业之间的土 地增值税清算差异，为土地增值 税政策的制定和调整提供依据。
专家评估法
邀请税务专家对土地增值税清算 结果进行评估，分析清算过程中 存在的问题和不足，提出改进建 议。
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土地增值税清算中的难点和重点
难点
准确核定房地产项目的增值额和增值率是土地增值税清算的难点，需要充分了解房地产市场的行情和细节，以及 房地产项目的具体情况。
重点
在土地增值税清算中，重点是要严格按照税收政策规定进行清算，确保清算结果的准确性和合法性。同时，还需 要注意防范和打击各种形式的避税行为，维护税收公平和社会公正。
对土地增值税清算结果的评估和反思
评估标准
评估过程
对土地增值税清算结果进行客观、公正的评估，分 析清算过程中的优点和不足，总结经验教训。
评估土地增值税清算结果时，应综合考虑税 负水平、征收效率、政策效果等方面，建立 科学的评估指标体系。
反思与改进
根据评估结果，对土地增值税清算工作进行 反思和改进，提高清算质量和效率，促进税 收公平和社会和谐。
对未来土地增值税清算工作的展望
探索建立更加科学、合理、高效的土地增值税清算体系， 提高清算工作的整体水平。
推动相关法律法规和政策的不断完善，为土地增值税清 算工作提供更加完善的法律保障。
加强对土地增值税清算工作的监督和评估，及时发现问 题并采取有效措施加以改进。
加强国际交流与合作，借鉴国际先进经验，推动我国土 地增值税清算工作与国际接轨。
土地增值税清算的典型案例
土地增值税清算的典型案例一1.收入额度的确认由于该项目在取得土地使用权后，区政府将该企业支付的土地出让金全部返还，作为该项目负责动迁安置的补偿金。
根据（国税函〔2010〕220号）文件规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理”，根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
经检查，企业用该项目住宅安置回迁户，安置用房未视同销售处理，部分回迁户尚未办理回迁手续，但因已有确定的回迁人，在清算时应视同销售。
据此，该项目销售住宅和回迁房收入确认为61,604.94万元，销售网点、车库、仓库收入确认为21,185.82万元。
2.扣除项目额度的确认房地产开发费用时存在两方面问题。
一是该项目在金融机构贷款利息高于同期商业银行利息，未在计算扣除项目时予以调整；二是该公司同期开发多个项目，管理费用未分开核算无法分摊。
企业提出按本项目土地成本和开发成本两项金额之和的5%扣除，但核查小组发现，该企业同期全市项目发生的开发费用之和为5,100万元，如按5%扣除，开发费用扣除额将达到3,600万元，造成本项目多计扣除。
核查小组按照该项目建筑面积占该企业同期全市全部项目总建筑面积的比例，确认了该项目应分摊管理费用的额度，该项目开发费用扣除额度为1,118.16万元。
3.土地增值额和增值率.经反复计算，已售出的商品住宅和回迁房无增值额。
已售出的网点、车库和仓库的增值额为6,281.46万元，增值率为42.15%。
应补缴的土地增值税额度由于已售出的商品住宅和回迁房无增值额，不需缴纳土地增值税。
但已售出的网点、车库和仓库有增值额，扣除已售出商品住宅和回迁房已经缴纳的土地增值税额，最终确认，该企业应补缴土地增值税1,111.79万元。
经与企业沟通，企业未提出任何异议，对清算数据和清算结论确认无误，并表示可以全力配合税务机关，做好了随时缴纳税款的准备。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们就说有这么个棚改项目，在城市的一个老城区。
这老城区啊，房子破破烂烂的，到处都是那种老旧的小胡同和矮房子，居住环境那叫一个差。
政府就下定决心要搞棚改，改善居民的生活。
这个棚改项目呢，占地面积还不小，有个10万平方米左右。
开发商接手这个项目的时候，那也是充满了信心，觉得既能改善民生，又能赚点小钱（棚改项目主要还是以改善民生为主啦）。
二、项目收入。
1. 住宅销售。
项目建成后，盖了好多栋住宅。
这些住宅卖得还不错，总共卖了5个亿呢。
不过这里面可包含了不同户型、不同楼层的房子，价格也有高有低。
比如那些朝向好、楼层适中的房子，每平米能卖到8000元，而一些底层或者顶层的房子，每平米可能就7000元左右。
这里面还有一些回迁房。
回迁房按照协议，是给原来的棚户区居民的补偿。
按照市场价值算的话，这部分回迁房的价值也有1个亿呢。
但是这1个亿可不能直接算收入，为啥呢？因为这是对被拆迁居民的补偿，后面在计算土地成本的时候还得考虑进去。
2. 商铺销售。
所以，这个项目总的销售收入就是住宅销售（不算回迁房价值）加上商铺销售，也就是5亿 1亿+1.5亿 = 5.5亿。
三、项目成本。
1. 土地成本。
土地是从政府那里拿过来的，不过因为是棚改项目，有一定的优惠政策。
政府以比较低的价格出让土地，土地成本总共是8000万。
但是别忘了，前面提到的回迁房价值1个亿，这其实也相当于土地成本的一部分。
因为如果没有这些回迁房，开发商可能要花更多的钱来拿地。
所以总的土地成本就是8000万+1亿 = 1.8亿。
2. 建筑成本。
盖房子可不容易啊，从打地基到封顶，再到装修，到处都要花钱。
建筑成本总共花了2.5亿。
这里面包括了建筑材料、人工费用、机械设备租赁等等。
比如说建筑材料，光是钢材就用了好几千吨，水泥也用了不计其数。
人工费用也不低，那些建筑工人辛辛苦苦在工地上干活，一天的工钱也不少呢。
还有那些大型的塔吊、搅拌机之类的设备，租赁费用也是一笔不小的开支。
房地产开发企业土地增值税案例
第三章土地增值税案例A地税局直属所在日常检查中发现：所辖B置业有限公司开发的“华安”小区已竣工验收，且已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，符合“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件。
2010年7月1日，该局直属所向B置业有限公司下达了《土地增值税清算通知》（见附件一），要求B置业有限公司在接到通知书之日起90之日内办理土地增值税清算手续。
2010年9月1日B置业有限公司向A地税局直属所报送了《土地增值税纳税申报表》及附表、《土地增值税清算事项说明》（见附件二）等税务机关要求提供的清算资料。
A 地税局直属所对企业提供的清算资料进行了初步审核，认为材料齐全、符合受理条件，予以受理，并向B置业有限公司下达了《土地增值税清算受理通知》“华安”小区土地增值税清算事项说明一、企业基本情况B置业有限公司，成立于1993年4月，法人代表：ＸＸＸ，注册地址：ＸＸＸＸ，注册资本：人民币壹仟万元整，营业执照号码：410300ＸＸＸＸＸ；具有2级房地产开发企业资质；税务登记证号：410ＸＸＸＸＸ。
二、项目基本情况B置业有限公司于2007年12月购得位于洛阳市ＸＸ区新泰街1号地块，并取得洛阳市国土资源局颁发的洛阳市国用（2007）第123456号土地使用权证书，在此土地上开发了“华安”小区项目。
“华安”小区占地20000㎡，开发8栋住宅和1栋写字楼，其中:1-2号楼为6层住宅，砖混结构，建筑面积7200㎡，含30套普通标准住宅，24套非普通标准住宅， 2套商铺；3-5号楼为10层小高层住宅，框架结构，建筑面积10200㎡，含54套普通标准住宅，27套非普通标准住宅，54个车库；6-8号楼为两层联体别墅，砖混结构，建筑面积5400㎡，共计18套；9号楼为写字楼,框架结构，20层，建筑面积10000㎡，共计80套。
三、清算方法说明1、按普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三种类型分项进行清算；2、“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”按照“项目占地面积”占“全部建筑项目占地面积”的比例进行分摊；3、“前期工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”按照“销售面积”占“可售面积”的比例进行分摊。
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
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土地增值税清算实例给你一个清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。
其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。
另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。
其中：(1)土地拆迁及补偿费（青苗补偿等为主）：39,700,000元。
(2)前期工程费：115,070,700元。
(3)建筑安装工程费:290,000,000元。
(4)基础设施费：1,586,000元。
(5)公共配套设施费：27，942，700元。
(6)开发间接费:19,300,600元。
(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。
)分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。
具体计算可采取以下两种方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；465,657,300*80﹪=372,525,840元2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。
(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪适用税率为40﹪应纳土地增值税为：(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。
根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。
(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。
2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
(2) 首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。
公式：([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
(3)公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。