土地使用权抵押贷款风险及其防范
防范土地风险防控措施有哪些
防范土地风险防控措施有哪些土地是国家的重要资源，是农业生产、城市建设和工业发展的重要基础。
然而，由于土地资源的有限性和土地利用的不合理性，土地风险成为了当前社会面临的一个重要问题。
为了有效防范土地风险，需要采取一系列的防控措施，下面将从土地资源利用、土地管理和土地保护等方面进行探讨。
一、土地资源利用方面的防控措施。
1. 制定土地利用规划，通过科学合理地规划土地利用，合理划定农田、林地、草地、城镇建设用地等不同用途的土地，避免土地过度开发和滥用。
2. 推行土地节约利用政策，鼓励农民集约化经营土地，提高土地利用效率，减少土地浪费。
3. 加强土地承包经营管理，建立健全土地承包经营制度，保障农民的土地承包权益，防止土地流转过程中出现的风险。
4. 推动农田水利建设，加大对农田水利基础设施的投入，提高农田灌溉和排水能力，降低因水灾导致的土地风险。
二、土地管理方面的防控措施。
1. 完善土地登记管理制度，建立健全土地登记管理制度，确保土地权属清晰，减少土地纠纷的发生。
2. 加强土地监测和评估，建立土地资源监测和评估体系，定期对土地资源进行监测和评估，及时发现土地风险隐患。
3. 建立土地市场监管体系，加强对土地市场的监管，严厉打击违法违规的土地交易行为，减少土地市场风险。
4. 推进土地整治和复垦工作，加大对荒地复垦和土地整治工作的投入，提高土地资源的可持续利用能力。
三、土地保护方面的防控措施。
1. 加强土地生态环境保护，严格控制土地开发和建设活动，保护好农田、林地、草地等生态环境，减少土地生态风险。
2. 推动土地生态修复工程，加大对土地退化和荒漠化地区的生态修复工作，恢复土地的生态功能，减少土地退化风险。
3. 建立土地环境监测体系，建立健全土地环境监测网络，对土地环境质量进行监测，及时发现土地环境污染风险。
4. 推进土地生态补偿机制，建立土地生态补偿机制，对生态环境受损的土地进行补偿，鼓励农民参与土地生态保护工作。
浅析土地抵押贷款中存在问题及银行防范风险对策
我 国自 １ ９ ８ ７年开展住房抵押贷款 以来 ，居 民住房抵押
年到 ２ ０ １ １年 ，８ ４个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现
贷款额度不断增加 ， 居 民购买商 品住房逐年增多 。 如今 “ 要
买房 ，找银行”已成为大多数中 国老百姓所 熟知的 口号 了。 人们在茶余饭后随便翻开一张报纸， 就可 以看到许多漂亮的
７ ３ ５ ０ ０ ０ ）
摘 要：（ （ 中华人民共和国担保 法》颁布 以来 ，居 民住房抵押贷款额度不断增加 ，以房地产等 不动产和视 为不动产的财产 作为抵押 物的抵押贷款 在银行贷款 中显 示出举足轻重的作用．笔者就土地抵押贷款 的现状入手 ， 探讨 发展趋势 ， 分析存在 的 抵押贷款 办理难 、抵押土地难以变现，抵押权实现难 ，抵押流 于形式，抵 押贷款质量差等 问题 ，指 出土地抵押 融资风险的形 成原 因，并针对这些 问题提 出相应 的防范风 险对 策：全 面树立风险观 点，增 强忧 患意识 ，加强银行 自身工作 力度 ，明确工作
出让土地的宗地规模 。 １ ． ４地贷款抵押率持续在 高位徘徊 。 调研 中发现，处于抵押 状态 的集体所有土地 大部分是 乡镇企业用地随地上附着的
房产一 同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集
沿海城市和居 民收入较高的中小城市 。 可见个人住房抵押贷 款 的发展还远远没有达到国家所期望的程度 。
下 降趋势 。 从２ ０ １ ０年 １月至 ２ ０ １ １年 ９月， 下 降了 ６ ． １ ２个
百分 点 。
１ ． ３地单位宗地抵押面积 有所减小 。 调研 中发现，作为抵押 品的大面积宗地数量存在减少趋势 ， 在统计上表现为出让用
地 的单位宗地抵 押面积减 小。 因为大 面积宗地 出让会 导致开
农村土地承包经营权流转金融服务风险控制措施
农村土地承包经营权流转金融服务风险控制措施随着农村土地承包经营权流转市场的不断发展壮大，农民对于流转资金的需求也逐渐增长，然而在金融服务领域，农村土地承包经营权流转存在着一定的风险。
针对这一问题，本文将探讨农村土地承包经营权流转金融服务的风险，并提出相应的控制措施。
一、农村土地承包经营权流转金融服务风险分析农村土地承包经营权流转在金融服务中存在以下几大风险：1.信用风险：由于农村经济的发展水平参差不齐，农民的信用状况也各不相同。
一些农户的信用记录不良，存在还款风险，这对金融机构的贷款决策带来了一定困难。
2.价格风险：土地流转价格的波动会对农民的资金回报产生影响。
如果土地流转价格下跌，农民可能无法获得预期的经济利益，导致无法按时还款，给金融机构带来损失。
3.流转风险：由于流转土地的质量、面积和产出存在差异，农村土地承包经营权的流转存在一定的不确定性。
流转的土地如果产出不如预期，会对农民的偿债能力和金融机构的风险承受能力带来影响。
4.政策风险：土地承包经营权流转政策的不确定性也会对金融机构的资金流向产生影响。
如果政策发生变化，导致农民无法按照合同要求履行流转责任，将对金融机构的债务风险产生波及。
二、为了降低农村土地承包经营权流转金融服务的风险，应采取以下措施：1.完善信用评估体系：建立健全的信用评估体系，对农民进行全面、客观、公正的信用评估，为金融机构提供准确可靠的决策依据。
通过为信用较好的农户提供更优惠的金融服务，引导农民树立良好的信用记录。
2.加强风险管理：金融机构应加强对土地流转市场的风险管理，建立科学的风险防控体系。
通过建立严格的审查程序，排查潜在的信用风险，并采取相应的风险对冲措施，确保金融机构的债权得到保障。
3.提供风险保障服务：金融机构可以为农业生产提供保险服务，降低农民因自然灾害、疫情等不可抗力因素导致的债务违约风险。
通过提供保险保障，能够增加农民对流转资金的信心，推动土地流转市场的健康发展。
从一起企业破产案例看抵押贷款风险与防范风险策略
该 企业 破 产 清 算 。截 至 ２ ０ 年 １ 月 ０８ ２
３ 日 ，该 户 尚欠 该 行 贷 款 本 金 １ ６ 万 １ ０４ 元 ，全 部 贷 款 已逾 期 多年 形 成 不 良。
２ 、该 企 业 在 该 行 抵 押 情 况 。
未 能妥善 解决 ，经常出现职工上 访、 堵路等 过激举动 ，致 使该企业在 多重
困难 挤 压 下 积 重 Байду номын сангаас 返 。在 多方 努 力 寻
产清算 时 ，法定优 先权等 因素 ，就像
一
个 隐 形 杀 手 。足 以 让 贷 款 抵 押 权 退
避三舍 。这是 因为 ，贷款抵押权是基
于 银 行 与 当 事 人 之 间 的 约 定 而 产 生 的
度 看 形 成 氐押 贷 款 风 险 的 几 个 重 要 因 素 及 防 范 年 规 避 风 险 的 策 略 。 口
关键词 ：抵押贷款
风险
规避
“ 贷款只要 有了足值的抵押 ，就 有 了万无一失 的保 障。”存在这 种思 想 的信 贷从业者一定 不少。而事 实上
当企 业 经 营 出现 问题 而 不 能 还 贷 ，对 企 业 的抵 押 物 进 行 处 置特 别 是 企 业 破
担 保 物 权 ，它 的 成 立 并 非 源 于 法 律 直
接规定 ，其受偿顺序 只能屈居法定优 先权 之后 ，极易使银 行苦心设定 的贷 款抵押 前功尽弃 ，从 而导致债权悬 空 或减值 。从 银行一起企 业破产清偿 的
案 例 中 可 以 看 到 ，抵 押 贷 款 的 风 险 不 仅 来 源 于 自身 是 否 足 值 ，同 时 还 与企
国有划拨土地抵押贷款法律风险及防范对策建议
国有划拨土地抵押贷款法律风险及防范对策建议一、国有划拨土地的概念根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地。
划拨土地使用权的特点有：1.土地使用权的取得是由于政府划拨的具体行政行为而取得，是国家行使社会经济管理行政权力，对土地使用权的分配或调整;2.土地使用权无偿取得，无须支付地价。
但一般情况下，土地使用者必须支付土地补偿费和安置费，缴纳土地使用税;3.土地使用权可以是有期的，也可以是无期的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
二、国有划拨土地依法可以设定抵押《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，建设用地使用权的设立，主要采取出让或划拨方式;第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权设立抵押权;第一百八十条规定，建设用地使用权可以抵押。
这三条规定结合起来可以得出，通过划拨所得土地使用权上可以设立抵押权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;2.领有国有土地使用证;3.具有地上建筑物、其他建筑物的合法产权证明;4.依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
对于符合上述条件的划拨土地使用权，在办理抵押时需要订立抵押合同，并办理抵押登记。
况且目前，我国没有法律、司法解释、行政法规(全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规)、部门规章等对划拨土地使用权的抵押作出禁止性规定，所以，国有划拨土地进行抵押不存在法律上的障碍。
三、国有划拨土地使用权设定抵押履行的法定程序我国国有划拨土地的抵押权设立程序经历了以下三个阶段：第一阶段，1999年10月1日《担保法》实施之日起至2003年4月17日。
供地业务风险防控措施
供地业务风险防控措施随着城市化进程的推进，土地供应问题成为了一项重要的议题。
土地供应的合理与否，直接关系到城市的健康发展和经济的稳定增长。
然而，在土地供地业务中，存在着一些风险，如土地评估不准确、权益分配不公平等问题。
为了有效防控这些风险，保障土地供应的质量和效益，需要采取一系列的风险防控措施。
一、加强土地供需信息的披露与沟通为了减少土地供地业务中的不确定性和风险，政府部门应加强对土地供应情况的信息公开和披露。
具体而言，政府应及时发布土地供需动态、土地出让情况、土地规划等相关信息，提供给社会公众和市场主体。
另外，政府应与市场主体建立健全的沟通机制，充分听取市场主体的意见和建议，及时了解市场需求，优化土地供应策略，确保土地供需的平衡和合理性。
二、加强土地评估与审查的监管土地供地业务中的风险主要源于土地评估不准确和审查不严谨。
为了避免这些问题的发生，应加强对土地评估机构和审查机构的监管。
首先，建立健全土地评估机构的准入制度，加强对评估师的资质审核和培训，确保评估结果的准确性和可靠性。
其次，加强对土地审查机构的监管力度，建立严格的审查标准和程序，确保审查工作的公正性和严谨性。
三、建立土地供应风险激励机制为了防控土地供地业务风险，需要建立一套相应的激励机制，鼓励各方积极采取风险防范措施。
政府可以通过减免税收、提供贷款支持、优惠政策等方式，激励土地供应主体严格按照规定程序和准则办事，减少风险发生的可能性。
同时，政府还应加大对违法违规行为的打击力度，利用法律手段进行处罚，对于违规行为应当依法追究相关责任。
四、加强内外部监督和风险预警机制为了强化土地供地业务的监管和风险防控，需要建立健全的内外部监督机制和风险预警机制。
政府部门应加强对土地供地业务的监督检查，及时发现和纠正问题，确保土地供应的合法性和公平性。
同时，需要建立土地供应业务的风险预警机制，通过数据分析和风险评估，及时预警可能存在的风险，采取相应的应对措施。
农村土地承包经营权抵押贷款
农村土地承包经营权抵押贷款随着中国农村经济的快速发展，各地农民对土地资源的利用需求也不断增加。
在这种背景下，农村土地承包经营权抵押贷款逐渐被农民所接受和使用。
本文将探讨农村土地承包经营权抵押贷款的定义、优势与风险，并对相关的政策和措施进行介绍。
一、农村土地承包经营权抵押贷款的概念农村土地承包经营权抵押贷款是指农户将自己的土地承包经营权作为抵押物，向金融机构申请贷款的一种方式。
它是在土地承包经营权的基础上进行的一种金融担保方式，旨在为农民提供便捷、快速的资金来源，并促进农村经济的发展。
二、农村土地承包经营权抵押贷款的优势1. 解决农民资金需求：农村土地承包经营权抵押贷款为农民提供了灵活多样的资金来源，能够满足农民在土地经营、农业生产等方面的资金需求。
2. 促进农村发展：通过农村土地承包经营权抵押贷款，农民的土地资产得到充分利用，推动农村经济的发展，提高农民收入水平，改善农村基础设施和生活条件。
3. 扩大金融服务范围：农村土地承包经营权抵押贷款拓宽了金融机构对农村的服务领域，增加了农村金融服务的可及性和可持续性。
三、农村土地承包经营权抵押贷款的风险1. 外部环境风险：农村土地承包经营权抵押贷款的风险主要来自农业生产的不确定性，如天气灾害、市场行情等因素可能对农户还款能力造成影响。
2. 内部经营风险：农民可能因经营不善、技术不过关、市场营销不到位等原因导致经营出现问题，从而影响到贷款的还款能力。
3. 政策风险：土地政策的变动可能对农村土地承包经营权抵押贷款产生重要影响，政策性风险需要农民和金融机构密切关注。
四、相关政策和措施1. 完善相关法律法规：加强农村土地承包经营权抵押贷款的立法工作，明确相关权益和责任，保护参与方的合法权益。
2. 支持金融机构发展农村金融业务：鼓励各金融机构增加对农村的信贷支持，提供更多丰富的农村金融产品。
3. 完善风险管理机制：建立健全的风险评估和防范机制，提高金融机构的风险防控能力，保障农户和金融机构的利益。
农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范
农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范【摘要】农村承包地、宅基地抵押担保在农村经济发展中起着重要的作用。
这种抵押方式也存在一定风险。
风险一是权属不清晰，可能导致担保权利无法得到有效保障；风险二是政策法规变化，可能使抵押权受到影响；风险三是评估不准确，可能导致债务风险增加。
为了规避这些风险，应加强风险防范意识，确保权属清晰、及时了解政策变化、进行准确评估，并规范抵押担保操作流程。
只有这样，才能有效保障农村承包地、宅基地抵押担保的稳定性和可靠性，促进农村经济健康发展。
【关键词】农村承包地、宅基地、抵押担保、风险、权属不清晰、政策法规变化、评估不准确、防范措施、加强风险防范意识、规范抵押担保操作流程。
1. 引言1.1 农村承包地、宅基地抵押担保的重要性农村承包地、宅基地抵押担保在农村土地经营和农民市场化经营中具有重要意义。
农村承包地、宅基地是农民的重要生产资料，是农民创收和发展农业生产的基础。
通过抵押承包地、宅基地可为农民提供融资渠道，支持其农业生产发展和农村经济增长。
农村承包地、宅基地抵押担保有助于解决农民的资金困难，帮助其扩大规模经营，提高生产效率，增加收入。
农村承包地、宅基地抵押担保还有利于引导土地有效利用，促进农村土地资源的流动和优化配置，推动农村产权制度改革和农村经济转型升级。
加强农村承包地、宅基地抵押担保工作，提升其规范化和有效性，对促进农村经济发展、农民增收致富具有重要意义。
2. 正文2.1 农村承包地、宅基地抵押担保的风险农村承包地、宅基地抵押担保是一种常见的贷款方式，但也存在着一定的风险。
权属不清晰是一个很大的风险因素。
由于土地的所有权往往属于村集体或个人，而不是抵押人本人，容易导致资产权利的争议。
政策法规的变化也是一个潜在的风险。
政府对于农村承包地、宅基地抵押担保的政策可能会随着时代和国家政策的变化而发生调整，这就需要借款人在选择抵押方式时要格外谨慎。
评估不准确也是一个很常见的问题。
国土资源局廉政风险点及防范措施
①坚持依法办案，不得办人情案，也不得违法办案；
②完善和制定执法工作流程，指导执法；
4、办理有关行政复议、应诉事宜，依法组织行政处罚案件听证环节。
①在土地执法监察中，玩忽职守，执法不严，徇私舞弊。
②在执法监察中，利用自由裁量权较大的空隙，处罚幅度比较宽，利用执法权谋取私利。
①坚持依法办案，不得办人情案，也不得违法办案；
2．申报事项复审环节
①把关不严，不认真签批
①严格把关
②采取保廉承诺、警示教育、风险提示
4
矿业权出让
矿业权出让
地质矿产管理股
1、采矿权价款评估及审批环节
1、不按照矿产资源法律法规办理业务，在办理各类手续时营私舞弊
2、不按规范程序审批
3、不完善会审制度
1、从严掌握标准，严把准入条件关，加大监督的力度2、发展循环经济大力推进矿产资源合理开发利用
国土资源局廉政风险点及防范措施
序号
职权名称
风险环节
承办股室
廉政风险点
风险点表现形式
防范措施
1
国土资源规划
节
①指标安排不够科学完善。
②把握重点和原则不够
①严格按照规章制度办事。
②加强廉政建设学习，提高个人自律能力。
土地规划与耕地保护股
2．规划修编修改的审查环节
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策1. 引言1.1 背景介绍中国农村承包土地经营权抵押贷款是指农户将自己名下的承包土地经营权作为抵押物来申请贷款，从而获得资金用于生产经营。
这种贷款方式在一定程度上解决了农村农民缺乏抵押品的问题，促进了农村经济的发展。
随着农村土地流转的不断推进和农村经济的快速发展，农村承包土地抵押贷款面临着一系列问题和挑战。
因为土地的流转和承包权的不明晰，部分农户存在虚假抵押、重复抵押等现象，导致贷款风险加大。
农村信用体系不健全，部分农户信用记录不良，难以获得贷款，造成资金难以流入农村经济。
监管缺失和政策不够完善也给农村承包土地抵押贷款带来了诸多问题。
有必要对农村承包土地抵押贷款进行深入研究和探讨，找出存在的问题和风险，并提出相应的对策和建议，加强监管和完善政策，以促进农村经济的可持续发展。
【以上内容已达200字，符合要求】。
1.2 问题意识农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，是当前农村金融领域面临的一个突出挑战。
在许多农村地区，农民将土地承包给他人或集体经营，获得一定的收益。
由于缺乏土地确权制度和相应的监管机制，农村承包土地经营权的抵押贷款面临一系列隐患和风险。
由于农村土地流转市场不够完善，土地的价值难以准确评估，导致抵押贷款的风险较大。
农村土地资源的稀缺性和保障性，使得抵押土地产生的法律问题更加复杂。
农村贷款主体多为农民群体，他们对金融知识和风险意识的缺乏也增加了抵押贷款的不确定性。
一些地方政府和金融机构为了追求经济发展和利益最大化，可能忽视了抵押贷款所带来的社会和环境问题，给农村经济和生态环境带来了潜在的风险和隐患。
急需从多方面出发，研究并提出有效的对策，解决农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题，促进农村金融的健康发展。
2. 正文2.1 存在的问题在农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题主要包括以下几点：存在信息不对称的问题。
由于农村信用体系不完善，部分农民缺乏足够的信用记录，导致银行难以评估其信用风险，从而影响贷款审批的效率和质量。
银行抵押贷款业务风险案例
银行抵押贷款业务风险案例一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范01案例某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议，承包费用一年一付。
随后，该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。
因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用，当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。
债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。
该笔贷款在贷前调查中对承包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押流于形式，实质上等同于信用贷款。
02风险分析土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：一是缺乏法律保障。
土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，物权法规定：除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。
虽然2016年3月15日，中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规定给予风险补偿。
目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支撑，一旦贷款出现风险，诉讼时极有可能陷入缺乏政策及法律层面支持的困境。
二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。
全国绝大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。
一旦经营户出现贷款违约，抵押的土地经营权难以变现，这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。
参考最新颁布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再结合实践操作，发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条件：（1）用于抵押的承包土地没有权属争议。
（2）通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户，依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证。
（3）通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体，必须与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地租金。
土地抵押评估及其风险防范之我见
【 关键 词 】 土地 ； 抵押 评估 ； 评估要素 ；
风 险 分析
１ 、 前 言 由于 土 地 具 有 较 高 的 价 值 并 且 长 期 内不 易贬 值 而 且 还 不 具 有 可 移 动 性 ，这 些 特 点 常
常让 人们把 土地当做抵押物进行贷款 ，伴随 着 我 国社 会 的 不 断 进 步 以及 不 断 完 善 的 社 会 主义 市场 经济体制，很多种类的银行都努力 向商业银行 转型，信用贷款逐渐被抵押贷款 取 代 。我 国 的 公 民 在 向 商 业 性 组 织 或 者 银 行 进行贷款 时，一些债权人为了使投资风险降 到最低 ， 通 常 需 要 借 贷 方 向债 权 方 抵 押 土 地 ， 为 了对 土 地 价值 进 行 公 证 客 观 的 评 估 ，借 贷 方 需要向债 权方提供评估机构给予的相关估 价 凭 证 ，但 是 在 担 保 时 还 会 存 在 一 定 程 度 的 风 险 ，而 且 与 土 地 拥 有 者 的 合 法 利 益 相 关 ， 所 以人们对 土地的正确的评估给予了高度的 土地抵押评估方面 的相关法律 、法 规，或者 关 注 。下 面 将 具 体 论 述 评 估 工 作 应 注 意 的 方 存 在 的 某 些 客 观 因 素 严 重 影 响 了 评 估 的 结 面 以及 对 评 估 风 险 的分 析 。 果 ，使得采纳评估结果 的人们 的权 益受 到较 ２ 、 土 地 抵 押 评 估 要 素 大的影响 ， 由此 给 评 估 人 员 以及 机构 的 声誉 、 ２ ． １评 估 目的 经 济 带 来 了不 同程 度 的损 失 ，严 重 时还 会 承 评 估 的 目的 是 进行 土 地 抵 押 评 估 工 作 中 担 法 律 责 任 的 可 能 性 。 的重 要 内容 ， 其 制 约着 其 他 的 评 估 事 项 。 对 ３ ． ２ 降 低 风 险 具 体 措 施 土 地 的抵 押 评估 是 为 了 对 土 地 的 可 担 保 价 值 ３ ． ２ ． １ 合 理 方 法 的 选 取 进 行 确 定 ， 从 而 将 贷 款 金 额 确 定 下 来 ，当 前 信 贷 风 险 的抑 制 以及 借 贷 人 和 债 权 人 双 对 土 地 抵 押 进 行 评 估 的 目的 可 以具 体 的 描 述 方 的 利 益 主 要 是 通 过 抵 押 评 估 实 现 的 。在 进 为 ：提 供 有 价值 的 参考 依 据 来 确 定 土 地 的 贷 行土地抵押时 ，以当前市场上 的价值作 为抵 款 金 额 ，进 而 确 定 土 地 的抵 押 价 值 。 押价值 ，并不是 以将来某 时刻 的价值作 为变 ２ ＿ ２评估对象 现价值 ， 虽然这种 方法方便了信 贷员的工作， 根 据 土 地 抵 押 评估 的 目的 ， 评 估 的 对 象 但 是 在 一 定 程 度 上 存 在 较 大 的风 险 。评 估 价 就 是 要 抵 押 的 土 地 。 根 据 相 关 法 律 规 定 ， 凡 值 决 定 了贷 款 的金 额 ，贷 款 金 额 和 将 来 的 土 是 不 能设 为 抵押 物 的 土 地 当 然 不 可 成 为 评 估 地市场价的偏差 的大 小决定 了放贷 风险的大 的对 象 。 因 此 ， 在 进 行 土 地 的 评 估 工 作 中 ， 小 ， 所 以要 采 取 一 定 方 法 来 降低 风 险 ： （ １ ） 估 价 人 员 必 须先 要 对抵 押 的 土 地 是 否 能 成 为 评 估 方 法 的 改 善 。土 地 的抵 押 评 估 要 同 时 兼 评估对象进行确认 ， 否则将一律不给予评估， 顾 到 土 地 抵 押 之 前 以及 抵 押 期 间 的 土地 价 格 若 委 托 方 一 定要 求 给 出 一 定 的 抵 押 价 值 ， 则 的 变 化 趋 势 ，商 业 银 行 的相 关 工 作 人 员要 实 将 其 价 值 定 为零 。 估价 人 员 还 要 明 确 估 价 对 时 监 测 土 地 价 格 的变 化 情 况 ，对 抵 押 的土 地 象 的物 质 以及 权 利 状 态 ， 从 多 方 面 审 视 抵 押 价 格 的 变 化 趋 势 进 行 充 分 的 了解 掌握 ，还 可 土 地 的安 全 性 ， 降低 抵 押 风 险 。 以把 土 地 的 评 估 工 作 通 过 相 关专 业 部 门进 行 ２ ． ３ 评 估 原则 估 价 处 理 ，对 土 地 的抵 押 价 值 能够 准 确 的 把 除 了要 遵 循 一 般 的土 地估 价 原 则 之 外 ， 握。（ ２ ）评 估 方 法 的合 理 选 用 。 根据 实 际 的 还 要 对 估 价 谨慎 处 之 。 谨 慎 原 则 需 要 我 们 注 情 况 对 土 地 价 值 的评 估 方 法 进 行 合 理 的选 用 意 以下几方面 ：对较 多不确定因素存在的前 可 以大 大 降 低 风 险 。常 用 的几 种 评 估方 法 上 提 下 ，要 谨 慎 进 行 评 估 活 动 。 要 充 分 了解 实 文 已提到过 ，当出现经济萧条 ，不太景气 的 现 抵 押 权 的过 程 中存 在 的 各 种 制 约 因 素 ， 以 市场前景 ，而且经济 的复苏 时间较 长时，采 及 各 种 危 险 发 生 的 几 率 。 此 外 ， 要 较 多 的 选 用 比较法进行评估 比较合理 ，若使用其他 的 （ １ １ ） ． 用 成 本 法 进 行 价 值 的评 估 ， 对 于 那 些 较 长 时 方法 ， 将会使土地 的评估价值误差较大 。（ ３ ） 【 ４ 】 廖年生． 土地 金融价值评估 分析【 Ｊ 】 ＿ 统 间 的低 租 金 以及 租 约 的 土 地 或 者 是 没 有 市 场 地 价 指 数 的 充 分 利 用 。在 大 多数 的 大城 市 中 计 与 决策 ， ２ ０ １ ２ ｆ ４ ） ．
土地抵押贷款风险防范三篇
土地抵押贷款风险防范三篇篇一：土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。
土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。
由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。
以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。
如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。
二是地理位置风险。
目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。
三是规划变更风险。
当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。
目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
四是开发风险。
据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
五是回收管理风险。
一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
土地流转中的金融风险与防范措施
农业工程技术·综合版 2020年9月刊10“三 农” 论 坛DOI:10.16815/ki.11-5436/s.2020.26.006土地流转中的金融风险与防范措施林 福(福建省福州市闽侯县祥谦镇农业服务中心，福州 闽侯 350112)摘要:近年来，农村土地制度完善程度逐步提高，土地确权有序推进，土地流转速度显著加快。
随着金融领域开拓土地流转业务，土地流转过程中的金融风险相应增大。
可通过加强融资风险管理、构建健全农村金融交易体系、有效规范土地贷款流程与农村金融市场、提高农村社会经济发展水平等措施，有效防范农村土地流转中的金融风险，促进农村土地流转顺利进行。
关键词:土地确权；土地流转；金融风险；农村金融交易体系； 土地贷款流程；农村金融市场林 福. 土地流转中的金融风险与防范措施[J]. 农业工程技术，2020，40（26）：10-11.在农村发展进程之中，土地是十分重要的生产要素。
改革土地制度，对社会发展将产生重大影响[1]。
土地确权是指确认土地使用权和土地经营权[2]。
近年来，随着土地制度深化改革，土地确权工作不断推进，土地流转进程加快，金融领域开始向土地流转渗透，金融风险相应增加。
为此，在土地流转过程中，相关部门必须全面把握土地流转中的各类风险因素，采取有效措施保障农民群众的合法权益，增强土地流转的有序性和实效性。
一、土地流转中的金融风险1、融资风险融资风险是农村土地流转之中常见的风险，产生的主要原因是投入土地流转的资金增多，控制和管理资金的难度增大。
确定金融投资风险的主要标准是看尚未确权的土地在总体土地面积中的比重[3]，一般所占比重越小，金融投资风险越小。
在土地流转投资中，非政策性投资的土地相较于政策性投资的土地而言，风险更小、增值率更大。
但是，无论是非政策性资金投资还是政策性资金投资的土地增值率都不能实现稳定增长，其中存在较大的融资风险与金融风险隐患。
2、金融交易风险农村土地流转过程中主要存在两类交易，即土地流转市场的交易和土地抵押的交易[4]。
土地融资面临的风险及应对措施探讨
土地融资面临的风险及应对措施探讨摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。
要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。
现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。
关键词：土地金融；融资；风险；防范一、土地融资风险分析（一）信用风险现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。
正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。
土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。
只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。
因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。
从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。
然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。
（二）市场风险一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。
经济下行中净土地使用权抵押登记的风险及防范
改变用途或宗地 内有违章建筑或合法与违法用地 间骑马 建设等 ；二是房地不合一 ，如土地使用权出租后承租人 添附的建筑物 ；三是错误登记 ，原土地登记 时与相邻 宗 地界址重叠 ，宗地图 、四至与现状不一致等 ；四是地上 建筑作零处理的承诺 ，实践 中这类轻微违法 的地上建筑
履行不能 时通过处置抵押物而行使对债权 的保护 ，作 为 登记机关 既然在登记前预先没有告知 、没有约定并 已办 理 了抵押登记 ，当然应该在处 置抵押物 时为其提供 无障 碍 的服务 ，否 则就好 比做套设局 ，先无条件允许抵 押权 人办理 登记又 在事后对 抵押物的处置 提出诸多要求 ，显 然容 易动 摇抵押权人 的信任 ，此 为政德的风险。
形成土地使用条件等二选一的条款中往往没有选择 ，这
为 以后根据 《 城市房地产管理法 》第三十八条之规定要 求 当事人投 入２ ％后才能 转让 失去 了依据 ，而形 成土 ５
地 使 用 条 件 又 是 个 相 当模 糊 的 概 念 ；又 如 追 缴 滞 纳 金 和 违 约 金 ，现 在 相 当 多的 银 行 按 土 地 使 用 权 价 格 足 额 发 放
致 ，就与可能产生处置 障碍 ，这 与地 上合 法建筑所办
理 的房 地 一 同抵 押 是 有 区 别 的 。五 是 土 地 权 属 纠 纷 或 征
地补偿 未到位等 原因。因此土地登记机 关若 不加甄 别仅 凭书面资料进行形式 审查 ，将来有可能存在 因抵押物处 置 障碍而使抵押权人利益受损 ，从而导致国家赔偿 。
法 》第四十二条规定 ： “ 以无地上定着物的土地使用权 抵押的 ，为核发土地使 用权 证书的土地管理部 门；以城 市房 地产或 பைடு நூலகம் 乡 （ ）、村 企业 的厂房 等建 筑物 抵押 镇
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着改革开放的不断深入和农村经济的快速发展，农村承包土地经营权抵押贷款成为了农民融资的重要途径。
与农村承包土地经营权抵押贷款相关的问题也日益凸显，需要为人们关注。
本文将对农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题进行分析，并提出应对之策。
一、存在的问题1. 法律规定模糊目前我国关于农村承包土地经营权抵押贷款的法律法规并不完善，相关规定模糊不清，造成了许多问题。
不清楚权利质押的合法性、抵押物合法性以及担保的方式等问题。
2. 风险隐患多农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题也是比较突出的。
由于土地承包经营权属于农村土地抵押贷款，土地利用权不明晰，抵押价值不稳定，造成了银行和农户双方的风险。
3. 利益博弈在农村承包土地经营权抵押贷款的交易中，银行与农户之间的利益博弈也是一个严重问题。
由于双方信息不对称，造成了一些银行非法强迫贷款和农户逃避债务的问题。
4. 管理监督不力农村承包土地经营权抵押贷款的管理和监督力度不够，监管不到位，导致了一些乱象，一些不法分子通过非法手段进行抵押贷款，严重损害了农村经济发展。
二、对策建议1. 完善相关法律法规应当加强对农村承包土地经营权抵押贷款相关法律法规的完善，明确土地抵押权利和抵押登记流程，规范农村土地流转市场，为土地抵押贷款提供法律依据。
2. 健全风险防范机制在农村承包土地经营权抵押贷款的活动中，应加强风险防范机制的建设，严格把关抵押物的真实性和合法性，推动农村土地承包权利的确权登记，规范土地承包合同流转。
3. 加强双方信息透明应加强银行和农户之间的信息透明度，提高农户的风险识别和素质素养，增强合作意识，提高农村承包土地经营权抵押贷款的风险意识，不断改善双方合作关系。
4. 加大监管和惩处力度应加大对农村承包土地经营权抵押贷款行为的监管和惩处力度，对于违法违规的行为严厉打击，加强舆论监督，依法惩处各类违法行为，保障农村土地承包权益。
土地使用权抵押贷款中的抵押风险分析
操 作 中应 该 注 意 的 风 险 点 并加 以 防 范 ， 以提 高 防 范 风险 能 力 ， 籍 确保 银 行 信 贷 资金 的 安 全 。 关 键 词 ： 款抵 押 ； 贷 土地 使 用权 ； 险 管 理 风
中圈分类号 －８ ０３ Ｆ号 ：０ ９ ５ ６ － ０ ６ １ ）０ ６ － ２ １ ０ － ５ Ｘ ２ ０ （０－ ０ ６ ０
以土地 使用 权或 与 土地 使用 权 密切关 联 的房地 产作 为借 款 抵押 ， 被金 融机 构 广泛 采用 的一种 物 的担 是 保 方式 ， 维 护交 易安 全方 面 发挥 了积 极作 用 。但 实 践 中存 在 的不 规 范抵 押行 为 ， 弱 了抵 押 担保 的能力 ． 在 削 直 接影 响抵 押权 的实 现程度 。
能抵 押 的物 品
（ ） 法被 查 封 、 五 依 扣押 、 管 的国有 土地 使 用权 。对 于已经 被有 权机 关 采取 强制 措施 的土地 使用 权 ． 监 因
其权 利 已经或 暂 时丧失 了完整性 ， 能影 响后续 抵押 权 的行使 ， 不能 作为抵 押 物 。 可 故
（ ） 用权 不 明或存 在争议 的 土地使 用权 。为 了避免 陷入权 利争 议 的旋 涡 ， 六 使 降低 实 现抵押 权 的成本 ． 在 审 查抵 押 国有土 地使 用权 的权 属时 ， 对使 用权 存在 争议 的土 地 ， 坚决不 能作 为借 款抵 押物 。 （ ）以未 征 得有 权 人 民政府 批 准 同 意 而取 得 的划 拨 国有 土地 使 用 权 抵押 的 ，抵 押 无 效 。特 别要 注 七 意— — 土地 使 用权 人未 经 有权 人 民政府 批 准 ， 与受 让方 订 立转 让划 拨 国有 土地 使用 权 的合 同 ． 合 同无 效 ． 该 所 以以该 土地使 用权 抵押 的 ， 押 合 同无效 。 抵
土地抵押贷款八类风险及其防控建议
风险
建 议
、
土地 抵押 贷款 需关 注八 类风 险
２ １年３ 至７ ，国土 资 源部 牵 头在 全 国 范 ００ 月 月
围 内开展 了为期 五个 月 的房 地产 用 地 专项 整 治工
作 ， 中力量 清 理查 处不 及 时开 发建 设 囤地 炒 地 、 集 违 反 法律 法规 闲 置土 地 、未 经批 准 擅 自改 变用 途
一
土地若长期 闲置超过一年的 ， 会增加处置成本 ， 削
弱还贷能力 ； 一旦闲置期届满两年 ， 土地使用权面 临着被政府无偿没收的法律风险。二是质押权悬 空风险。《 国有土地使用权 出让收支管理办法》 明
确 ” 地 出让 收入 属 于 财政 性 资金 ”《 土 ，土地 储 备管 理办法》 规定 ” 各类 财 政性 资 金依 法 不 得用 于 土地
Hale Waihona Puke 行贷 款便 出现较 大风险 。 （ ） 注土地 审批 未批 准带 来 的土地抵 押 风 三 关 险 。在土地 审批 中 ， 国家 对不 同用 途 、 同数量 的 不
土地 实行严 格 的分级 审批 ，只有按 权 限经 过 审批
险 。 ００ 国土 部开展 整治 过程 中 ， 自改变 土地 ２ １年 擅
请 办理 抵 押贷 款 的土 地 多数 是处 于城 市 规 戈而 尚
未实 际开 发 的土地 ， 的地处 城 市边 缘地 带 ， 的 有 有
２９８ ， 法 占地８ ７亩 ， ２２ 亩 非 ９ ３ 非法 出让 土地５ ３ 亩 。 ８６ 另据媒 体报 道 ， 上述 违法 取得 的土 地 ， 中一 部 分 其 抵 押给 了银行 。 种未 经上级 部 门批 准 、 这 未取得 合 法用 地 手续 的土 地 若成 为 了银 行 的贷 款抵 押 品 ，
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策
农村承包土地经营权抵押贷款存在的问题与对策随着城市化进程的加快和农村经济结构的转型升级，农村承包土地经营权抵押贷款已成为一种重要的融资方式。
在实践中，农村承包土地经营权抵押贷款存在一系列问题，如抵押权认定难、风险控制不足、监管不到位等。
本文将从这些问题出发，提出相应的对策，以期为农村承包土地经营权抵押贷款提供参考。
一、问题分析1. 抵押权认定难农村承包土地经营权的抵押权认定是农村承包土地经营权抵押贷款的前提和基础。
由于土地承包经营权的性质特殊，其抵押权认定较为困难。
一方面，土地承包经营权由村集体所有，抵押人难以取得抵押权人同意；土地承包经营权具有使用权和收益权，但不具有所有权，其抵押权究竟包括哪些权利存在争议。
2. 风险控制不足农村承包土地经营权的抵押贷款存在一定的风险，如农田水利设施损坏、自然灾害等导致的收益下降、承包期限到期后土地归还等。
目前我国对于这些风险缺乏有效的控制措施，因此存在一定的不确定性和风险。
3. 监管不到位农村承包土地经营权的抵押贷款主要涉及村集体经济和财务，但由于农村组织分散、管理松散，导致监管不到位。
这就可能出现抵押贷款资金挪用、土地承包经营权证书伪造等问题，给抵押贷款的安全带来隐患。
二、对策建议为解决农村承包土地经营权抵押权认定难的问题，首先要加快相关法律制度的建设。
要明确土地承包经营权抵押贷款的抵押权范围和程序，为抵押人和抵押权人提供明确的法律依据。
同时建立有效的登记系统，确保土地承包经营权的真实性和完整性。
2. 完善风险评估和防范机制针对农村承包土地经营权抵押贷款存在的风险问题，需要完善风险评估和防范机制。
在贷款前要进行严格的风险评估，充分考虑土地承包经营权的特点和周边环境，制定相应的风险防范措施。
可以引入保险机制，降低农村承包土地抵押贷款的风险。
3. 加强监管和管理为了提高农村承包土地抵押贷款的安全性，需要加强监管和管理。
一方面，要加强对抵押贷款的审查和监管，确保贷款资金使用合规；要加强对土地承包经营权证书的管理和认证，杜绝伪造等行为。
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土地使用权抵押贷款风险及其防范内容摘要：随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升，抵押贷款的金融风险日益凸显。
本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析，并提出了防范风险的策略。
关键词：土地使用权抵押贷款抵押权抵押物瑕疵由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为我国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈上升趋势。
据国土资源部地籍司统计，2005年土地抵押贷款总额为750.94亿元，2006年为1075.23亿元，2007年为1193.50亿元。
但贷款余额等不良资产的比例呈上升的趋势，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。
到期未注销抵押贷款余额从2005年一季度的40.18亿元上升到2007年四季度的437.05亿元，上涨了10倍多（见图1）。
土地使用权抵押贷款的风险（一）选择贷款抵押类型风险普通抵押与最高额抵押的选择风险。
如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。
最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。
最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。
单一抵押与重复抵押的选择风险。
随着《物权法》的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。
对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。
但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。
反担保抵押与普通抵押的选择风险。
为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。
在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。
（二）选择抵押期限的风险《物权法》第202条规定，“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。
依《民法通则》和《担保法》，抵押权的诉讼时效为两年。
在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。
很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”，没有注意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。
二是抵押期限少于主债权存在期限。
抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失去了抵押物权的设立意义。
（三）抵押人或抵押权人的主体适格性风险企业名称变更。
在抵押登记实践过程中，很多企业因为企业改制等原因，常常发生企业名称或字号已经变更，而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。
这种风险称为主体适格性风险。
同时，这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。
例如，A公司2008年1月2日办理了以A公司为抵押权人抵押登记，而在2008年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更，变更为B 公司。
这种企业名称变更带来的风险很大。
国有或集体企业土地使用权抵押登记时，没有征得职工代表大会或上级主管部门同意；公司制企业土地使用权抵押登记时，没有征得董事会同意。
以企业分支机构的名义办理抵押登记。
企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。
没有征得授权的分支机构，在发生赔偿时，由分支机构承担。
抵押权人为非金融机构的风险。
抵押权为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续，提交批准文件。
但实践中，从事贷款的机构已经突破了这一政策规定，很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务，抵押登记机关由于政府压力等各种原因，也进行了登记。
（四）土地使用权价值变化风险土地评估报告有效期变化带来的风险。
土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。
市场土地价格变化带来的风险。
因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。
土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。
虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。
土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。
（五）抵押物瑕疵1.权利性瑕疵。
主要包括以下内容：国有土地使用权取得或抵押权设定瑕疵。
一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。
如从开发区管委会受让的国有土地使用权，因该管委会不属于法定的土地管理部门，无权处分（转让）国有土地使用权。
以该土地使用权抵押的，抵押无效。
二是抵押土地是储备土地。
储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押，用途界定存在难度，很多地方在土地用途栏填写“储备土地”，违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定，而评估时多以规划用途为准，这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题，影响了土地抵押权的实现。
权利限定性瑕疵。
一是土地没有达到开发强度。
以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押，主要是指以出让方式取得国有土地使用权的，转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上，其土地使用权出让合同无效，以该国有土地使用权抵押的，抵押无效。
二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的，该抵押无效。
三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。
对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权，因其权利已经或暂时丧失了完整性，可能影响后续抵押权的行使，故不能作为抵押物。
四是划拨土地使用权抵押。
划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。
五是土地使用权上存在租赁权。
法律规定买卖不破租赁，如果处分抵押土地财产时，土地权利上存在土地租赁权利，土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣，损害抵押权人利益。
使用权不明或存在争议瑕疵。
《物权法》第184条规定，“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”，如果土地权利不明确，将其抵押，不仅会损害土地权利人利益，也造成社会的不稳定。
2.其它瑕疵。
例如，土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。
原收购的地块本身是劣质土地，地块的转让或出让都比较困难，有可能长期无法变现，这会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。
（六）登记不规范风险抵押登记内容不合法、不规范。
尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据，对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求，但目前在土地证的填写和登记资料的准备上，有的地方随意性强、填写不规范，给抵押权的设立和实现带来了风险。
登记人员或地籍调查人员不是法定人员。
《土地调查条例》第三章第十四条规定，土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。
实际操作过程中，由于人员的调整和变动，从事土地权属审核和登记审查的人员，特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员，从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。
（七）抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。
因此，企业的生存发展影响还贷的能力。
受金融危机影响，我国出口外向型经济企业受到冲击，东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重，有的企业面临破产。
当前形势下，还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。
（八）授信风险商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。
企业有自主经营的权利，银行不可能对企业运行的各种财务进行评价，有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式，许多要素无法定量分析和测算，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。
防范土地使用权抵押贷款风险的策略对土地抵押贷款中可能存在的风险，相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策，以保证贷款安全，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。
银行要及时掌握政策变动情况，做好经济形势的预报和分析。
银行应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究，全面把握宏观经济形势，了解禁止供地和限制供地政策，尽可能地防范抵押的各种风险。
国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息，规范土地抵押贷款登记行为。
国土资源管理部门要做好信息预测和发布工作，对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。
同时，国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》，完善土地登记制度，进一步规范土地登记行为。
银行要对抵押地块搞好调查研究，合理确定抵押贷款类型和期限。
银行应了解每宗土地的土地信息，包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。
在具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况，特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等，要通过了解城市规划等有关信息，确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
对拟提供贷款的地块，贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析，减少盲目性，增强预测能力；要定期反馈抵押宗地的现状信息。
在搞好调查研究的基础上，要针对不同的企业和宗地信息，确定抵押贷款类型和期限。
参考文献：1.中华人民共和国物权法，2007.32.中华人民共和国土地管理法，1998.83.中华人民共和国担保法，1995.6。