房地产未取得预售许可证前的经典规操作方案
关于在未达预售条件的楼盘张贴警示提醒标语的方案
关于在未达预售条件的楼盘张贴警示提醒标语的方案关于在未达预售条件的楼盘张贴警示提醒标语的方案为进一步规范我市房地产市场交易，防治未达预售条件的商品房提前预售，建立良好健康的房地产市场，现制定关于在未达预售条件的楼盘张贴警示标语的方案。
方案如下：一、目标任务我市个别房地产开发企业，未领取预售证就提前向市民预售、收取订金。
依靠市场巡查等手段很难取证，交付订金的购房人多数不配合我局取证，直到出现问题才举报投诉，扰乱了市场秩序，给市场带来风险隐患。
为加强管理、从源头上杜绝上述行为，参考中山等地经验，我科计划在各个未取得预售证的商品房项目布置标语，各房地产企业在未取得商品房预售许可前开设项目展示中心（厅）布置警示标语。
提醒消费者注意该项目的商品房未取得预售许可证，避免交易风险，并作为今后规范房地产市场常态化监督手段。
二、具体实施（一）警示标语内容“此楼盘未取得预售许可，禁止收取任何形式的预售款、诚意金、定金、订金等----市住房和城乡建设局示”。
如楼盘分期开发的，我局另行标注盖章，与标语配套使用。
（二）张贴标语地点警示标语张贴在项目展示中心（厅）大门口显著位置、楼盘显著位置。
（三）警示标语样式1、警示标语的字体使用宋体加粗；2、警示标语以海报标语的形式张贴；3、海报规格为A2大小，字体颜色为白色，背景为蓝色；（四）布置标语费用拟制作海报500个，总费用预计为700元。
三、工作要求（一）通知宣传我局印制警示标语并发出通知，交予开发企业张贴，要求在楼盘显著位置张贴，展示中心（厅）对外开放后要求张贴大门口明显的位置。
五月上旬完成印制并向企业发出通知。
（二）落实监督1、房地产开发企业自行张贴，由执法科、房管科、交易所安排相关工作人员到云浮各大开发商检查警示标语张贴情况，并拍照留存；2、主管部门督促张贴，对未按照要求布置警示标语的企业，我局发出整改通知，要求企业在限定的时间内布置；3、经督促仍不张贴的，则由执法科、房管科、交易所相关工作人员到楼盘现场进行强制布置。
无预售许可证的房屋买卖合同案例
无预售许可证的房屋买卖合同案例在房地产市场中，房屋买卖是一项重要且复杂的交易活动。
其中，无预售许可证的房屋买卖合同案例屡见不鲜，引发了诸多法律纠纷和社会问题。
让我们来看一个具体的案例。
小李一直梦想着拥有一套属于自己的房子，经过一段时间的寻觅，他看中了某开发商正在建设的一个楼盘。
尽管该楼盘尚未取得预售许可证，但开发商以优惠的价格和美好的前景诱惑小李签订了房屋买卖合同，并要求小李支付了一笔不菲的定金。
起初，小李满心欢喜地期待着新房的交付。
然而，随着时间的推移，他发现楼盘的建设进度缓慢，甚至出现了停工的迹象。
此时，小李开始感到不安，他向开发商询问情况，却得不到明确的答复。
后来，小李了解到，由于开发商未取得预售许可证就擅自销售房屋，相关部门已经介入调查，并责令开发商停止违规销售行为。
得知这一消息后，小李意识到自己签订的合同可能存在巨大的风险。
在这种情况下，小李决定寻求法律的帮助。
根据我国相关法律规定，未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同无效。
这意味着小李与开发商签订的房屋买卖合同不具有法律效力，他有权要求开发商返还已支付的定金，并承担相应的法律责任。
在这个案例中，小李之所以陷入困境，主要是因为他在购房时没有充分了解开发商的资质和楼盘的情况，被低价和所谓的前景所迷惑，从而忽视了预售许可证这一关键因素。
无预售许可证的房屋买卖合同存在诸多风险。
首先，对于购房者来说，合同无效可能导致他们无法取得房屋的所有权，前期支付的款项也可能面临无法追回的风险。
其次，这种违规销售行为往往伴随着开发商资金链断裂、楼盘烂尾等问题，购房者的居住梦想可能化为泡影。
此外，由于合同无效，购房者在维权过程中需要耗费大量的时间和精力，面临着巨大的经济和精神压力。
为了避免陷入类似的困境，购房者在购房时应当保持警惕。
首先，要仔细核实开发商的资质和楼盘的相关证件，确保其具备合法的预售条件。
其次，不要被低价和虚假宣传所迷惑，要理性看待购房交易。
无预售证购房合同
正文：在我国房地产市场上，购房合同是购房者与开发商之间确立房屋买卖关系的重要法律文件。
然而，由于各种原因，部分开发商在未取得预售许可证的情况下，与购房者签订购房合同，给购房者带来了一定的法律风险。
以下是一起关于无预售证购房合同案例的分析。
一、案情简介2019年6月，张先生在一家房地产开发公司（以下简称“开发商”）的推荐下，看中了一套位于某市的住宅。
当时，开发商尚未取得该住宅项目的预售许可证。
在未取得预售许可证的情况下，张先生与开发商签订了购房合同，并支付了首付及部分房款。
不久后，张先生发现该住宅项目仍未取得预售许可证。
张先生担心自己的权益受损，遂向当地房地产管理部门投诉。
经调查，开发商在未取得预售许可证的情况下，与购房者签订购房合同，涉嫌违规操作。
二、法律分析1. 无预售证购房合同是否有效？根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
由此可见，无预售证购房合同属于违规操作，合同本身是无效的。
购房者在签订此类合同时，应提高警惕，避免权益受损。
2. 购房者权益保护尽管无预售证购房合同无效，但购房者仍可采取以下措施保护自身权益：（1）要求开发商退还已支付的首付款及房款，并赔偿相应损失；（2）向当地房地产管理部门投诉，要求查处开发商违规行为；（3）若开发商拒不退还房款，可依法向人民法院提起诉讼。
三、案例启示1. 购房者在购房过程中，要重视审查开发商的资质和项目预售许可证，避免陷入无预售证购房合同的陷阱。
2. 开发商应严格遵守国家法律法规，不得在未取得预售许可证的情况下进行商品房预售。
3. 相关监管部门应加强监管力度，严厉打击无预售证购房等违规行为，保障购房者合法权益。
总之，无预售证购房合同属于违规操作，购房者应提高警惕，避免权益受损。
同时，开发商和监管部门也应加强自律和监管，共同维护房地产市场的健康发展。
期房预售管理制度
期房预售管理制度一、总则为规范期房预售管理，保障购房者合法权益，确保房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国商品房预售管理条例》和有关法律法规，制定本管理制度。
二、基本原则1. 合法合规原则：期房预售管理必须遵守国家相关法律法规，保障购房者合法权益；2. 公开透明原则：期房预售信息应当公开透明，购房者有权了解项目情况；3. 公平竞争原则：开发商在期房预售过程中应当遵守市场规则，不得采取不正当手段干扰市场竞争；4. 动态调整原则：随着市场变化，相关规定需动态调整，保持期房预售管理制度的灵活性。
三、期房预售管理程序1. 前期准备：（1）开发商需按照相关法规，在取得土地使用权证书后，提交申请进行期房预售备案；（2）备案材料包括项目规划图、工程概算、施工图设计文件、施工方案、资金保障措施等；（3）经房地产主管部门审核通过后，方可正式进行期房预售活动。
2. 期房预售活动：（1）开发商可确定期房预售时间、地点、规模等；（2）在预售开始前，需向社会公示期房预售公告，并发布预售说明书，明确预售对象、购房程序、价格、支付方式、交房标准等信息；（3）期房预售报名购房者需提供真实有效的身份证明和购房资格证明；购房者在公证处签署购房合同，并按合同约定支付定金。
3. 审批和备案：（1）购房合同需报房地产主管部门备案；（2）购房合同备案需提供购房者的身份证明、购房资格证明、购房合同、定金收据等资料；（3）经房地产主管部门审核备案通过后，方可继续进行后续的交付和交易程序。
4. 交付和交易：（1）开发商需按照合同约定，在规定时间将期房交付给购房者，并提供符合要求的交付清单；（2）购房者需按照合同约定的支付方式，按时支付购房款；（3）购房者在领取房产证后，方可办理过户手续。
四、其他相关管理制度1. 定金管理：（1）购房者在期房预售报名时，需按照合同约定支付定金；（2）开发商需根据相关规定妥善管理定金，并按照法律法规规定退还定金。
房地产开发企业预售商品房的管理方案
房地产开发企业预售商品房的管理方案房地产开发企业预售商品房的管理方案一、房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）向住建局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
二、委托房地产中介服务机构预售商品房的，应符合下列条件：（一）受委托房地产中介服务机构应依法设立，取得营业执照，并在住建局备案。
（二）受委托房地产中介服务机构不得代理不符合预售条件的商品房。
三、房地产开发企业预售商品房必须遵守下列规定：（一）应当向买受人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，房地产广告内容必须合法、真实、准确，不得发布虚假的广告。
未取得《商品房预售许可证》的楼盘不得以任何形式发布广告。
（二）应当执行明码标价的有关规定，不得在标价之外加价预售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
（三）应当与买受人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向住建局办理商品房预售合同备案。
（四）预售商品房所得款项应当用于本项目的`工程建设，不得挪用。
四、关于对违规预售商品房有关问题的处理：（一）未取得《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》，对外宣传和预售不能确定具体位置的房屋，依照国家住房和城乡建设部《关于在房地产行业开展非法集资风险排查有关工作的通知》（建房函〔2008〕272号）精神，属非法集资和合同诈骗行为，由公安局依法查处。
（二）已取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》，尚未取得《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，对外以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预付款性质的费用进行销售的，属违规预售行为，由住建局依法查处。
房地产开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证可以要求双倍赔钱
●法条原文：1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”●适用要点：我国对商品房预售实行预售许可制度，开发经营企业进行商品房预售，应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
但现实中，由于种种原因，开发商却经常违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者签订买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。
对于未取得《商品房预售许可证》的，商品房买卖合同效力问题适用要点如下：一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。
《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”《城市商品房预售管理办法》第九条“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”从上述法律法规可以看出，行政法规《城市商品房预售管理办法》明确要求，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
无证预售应急处置预案
一、预案背景无证预售是指房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下，擅自销售尚未取得合法产权的房屋。
此类行为严重违反了我国房地产市场的法律法规，容易引发社会不稳定因素。
为有效应对无证预售突发事件，保障消费者合法权益，维护社会稳定，特制定本预案。
二、预案目标1. 及时发现和制止无证预售行为；2. 保障消费者合法权益，维护房地产市场秩序；3. 减少突发事件对社会的负面影响；4. 提高政府及相关部门应对突发事件的能力。
三、组织机构1. 成立无证预售应急处置指挥部，负责组织、协调、指挥应急处置工作；2. 指挥部下设办公室，负责具体执行预案；3. 指挥部成员由以下部门组成：市住建局、市市场监管局、市公安局、市税务局、市自然资源和规划局、市信访局等。
四、应急处置流程1. 发现报告：各级住建部门、市场监管部门、自然资源和规划部门、信访部门等在日常工作中，发现无证预售行为，应立即报告指挥部。
2. 介入调查：指挥部接到报告后，立即组织相关部门开展调查，核实情况。
3. 现场处置：调查确认无证预售行为后，指挥部责令房地产开发企业立即停止销售，并采取以下措施：（1）查封房产：对涉嫌无证预售的房产进行查封，防止开发商擅自处置；（2）冻结资金：冻结涉嫌无证预售项目的资金账户，防止资金转移；（3）通知消费者：向消费者发布风险提示，告知无证预售行为的风险。
4. 处理善后：指挥部组织相关部门对无证预售事件进行善后处理，包括：（1）依法处理开发商：对涉嫌无证预售的开发商，依法进行行政处罚，情节严重的，依法追究刑事责任；（2）保护消费者权益：协调开发商与消费者协商解决购房合同问题，保障消费者合法权益；（3）加强监管：对房地产市场进行整顿，防止类似事件再次发生。
五、应急保障措施1. 人员保障：指挥部成员单位要配备足够的应急人员，确保应急处置工作顺利进行；2. 资金保障：确保应急处置工作所需资金及时到位；3. 信息保障：建立健全信息报送机制，确保信息畅通；4. 设备保障：配备必要的应急处置设备，如查封设备、冻结设备等。
房产预售流程
房产预售流程全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房产预售流程是指在房地产项目尚未竣工前，开发商通过预售的方式吸引购买者，并获取资金以继续项目的建设。
这一过程需要遵循一系列法律法规，确保购房者的权益不受损害。
一、确定项目规划和设计房产预售流程的第一步是确定项目规划和设计。
开发商需要制定详细的规划图纸，包括建筑设计、功能布局、物业配套等内容。
这些信息需要向相关部门进行申报和审批，确保符合法规要求后才能进行预售。
二、取得预售许可证在确定项目规划和设计后，开发商需要向当地住房和城乡建设部门申请预售许可证。
申请材料包括项目规划、设计方案、施工合同等文件，通过审核后方可获得预售资格。
三、确定预售方案在取得预售许可证后，开发商需要确定具体的预售方案。
包括销售策略、售楼部设计、价格政策等内容。
确保在预售过程中能够吸引购房者，提高销售效率。
四、开展预售活动开发商可以通过开放售楼处、发布广告、举办房展等方式开展预售活动。
吸引购房者前来咨询和购买。
在预售过程中要遵守相关法律法规，不得虚假宣传或强迫销售。
五、签订购房合同购房者选择心仪的房源后，需要与开发商签订预售合同。
合同内容包括购房者的个人信息、房屋信息、付款方式、违约责任等内容。
购房者需仔细阅读合同内容，确保自己的权益。
六、支付首期款根据合同约定，购房者需要支付一定比例的首期款。
一般情况下，首期款支付后预约房屋才会正式生效。
购房者需按时足额支付首期款，否则可能导致合同解除。
七、办理贷款如果购房者选择贷款购房，需要在约定期限内办理贷款手续。
提供贷款材料，进行评估和审批。
确保在规定时间内获得房款，支付尾款。
八、支付尾款购房者在办理完贷款手续后需要支付尾款。
确保支付尾款的时间和金额与合同约定一致。
避免因拖欠尾款而导致合同解除或违约责任。
九、办理过户手续购房者支付完尾款后，需要与开发商办理过户手续。
将产权正式转移给购房者，完成房产交易。
购房者需提供身份证、购房合同、银行转账凭证等材料，办理过户手续。
地产开发流程(前期到预售许可)
地产开发流程一、成立公司二、拍卖土地并办理房地产开发资质三、土地阶段●参加土地拍卖→取得“出让成交确认书”→15个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》→缴纳土地价款→取得用地批复→土地交接书●办理《固定资产投资项目备案表》●《可研报告》、《地勘报告》、《水保报告》、《地灾报告》、《节能报告》、《安评报告》、《环评备案》、（气象报告、交通影响评价......）●确定施工单位、监理单位、测绘单位、勘察单位、设计单位（准备施工许可需要准备的所有资料：押证、五方责任主体责任书、承诺书等）四、手续阶段一、办理《建设用地规划许可证》资料清单：1、《建设用地规划许可证》申报表2、固定资产投资备案表3、《国有建设用地使用权出让合同》4、土地勘测定界技术报告（三方机构出具）*向人防办提出《人防易地建设申请》或者《人防自建申请》→取得人防办关于项目的批复二、办理《建设工程规划许可证》资料清单：1、《建设工程规划许可证》申报表2、当地管理部门（规划局或住建局）关于项目工程设计方案的批复3、《建设用地规划许可证》三、办理《建设用地批准书》资料清单：1、建设用地申请表2、土地成交确认书3、用地批复文件4、国有土地使用权出让合同5、土地勘测定界报告（自然资源和规划局）6、地质灾害危险性评估报告，地质灾害危险性评估资质，项目备案登记表（地灾备案）7、固定资产投资项目备案表8、建设用地规划许可证、规划设计条件及红线图、建筑设计方案批复及总平面设计图9、营业执照、法人和经办人身份证复印件、委托书四、办理《建设工程施工许可证》资料清单：1、《建设工程规划许可证》核原件收复印件2、中标通知书【此项需要公司提前确定施工单位并签订施工合同】3、建设工程安全监督备案表【质安科】安监备案资料清单：1、安全文明施工措施费支付协议2、建筑工程开工安全生产条件申请表3、建设施工安全监督备案表4、施工现场毗邻区域有关材料的交接证明材料5、安全生产许可证【施工单位提供】6、中标通知书7、项目经理、专职安全员能力考核证书（原件或电子证押证【审批科】）8、建筑意外伤害保险及医疗保险单9、安全监督评价书及安全文明综合评价书10、安全生产文明施工责任制、检查制度、安全教育培训制度【施工单位提供】11、施工组织设计、安全专项施工方案（附报审表）、扬尘治理、文明施工【施工单位提供】12、危险性较大的分部分项工程清单及超过一定规模危险性较大的分部分项工程清单13、建筑起重机械使用登记证、起重机械租赁合同14、现场平面图15、营业执照16、建设、施工、监理单位法人及项目负责人身份证复印件、资格证书、安全生产承诺书、委托书17、农民民工工资账户资料4、建设工程质量监督备案表1、《建设工程质量监督报监登记书》2、《建设工程规划许可证》3、施工、监理合同【公司需提前确定监理单位】4、施工图设计文件审查报告及备案书好施工图纸一套【施工图备案】5、地质勘查报告6、施工组织设计7、建设工程安全监督备案表【安监完成提供】8、视频监控系统告知单原件【质安站】9、中标通知书5、工程项目现场施工管理人员配备表1、施工合同、中标通知书2、工程项目现场管理人员配备表3、人员证件【打印电子证加盖施工单位公章、无电子证的提供原件】4、人员社保证明原件6、安全文明施工现场查勘合格通知单7、无拖欠工程款的承诺书，资金到位承诺书，业主支付担保，施工单位履约担保8、农民工工资支付保证金收讫证明9、施工图审查情况备案表1、施工图设计文件审查报告2、四川省建设工程施工图设计文件审查合格书3、四川省民用建筑节能设计审查登记表4、建设工程规划许可证5、承诺书【审图公司盖章】6、抗震设防设计专项审查【地下室大于1万平方米】7、防空地下室建设的批复8、全套施工图电子版图纸【有审图公司章】10、项目审批及收费情况卡【减免审批及规费完清证明】1、减免申请表2、立项3、建设用地批准书4、建设工程规划许可证5、项目所在区县政府意见【红头文件原件】6、重大招商引资项目需提供相关证明材料11、“四川省住房和城乡建设厅-建筑市场监管与诚信一体化平台”进行施工许可证网上申报，打印申请表两份，加盖建设、施工、监理单位公章12、建设单位营业执照、法人、经办人身份证复印件、委托书五、办理《不动产权证》首次登记1、不动产登记记录书、询问几率【可现场填写】2、法人、经办人身份证复印件、委托书、营业执照3、国有建设使用权出让合同4、国有建设用地使用权用地批复5、国有建设用地使用权出让成交确认书6、土地交接书7、土地出让金缴款书、契税发票8、地籍调查表9、宗地图及界址点成果表【各两张】10、土地勘测定界技术报告书11、宗地落地通知书六、办理《预售许可证》1、申报审批表（没有内容的打斜杠）【建设用地批准书】2、土地证复印件(土地证原件经办人签字)3、建设工程规划许可书4、建设用地规划许可证5、建筑工程施工许可证6、开发企业的营业执照（需要法人身份证号，联系电话，联系人）7、资质等级证书8、商品房预售方案（没有内容的打斜杠）（一式四份）【政务大厅行政审批科领取】9、工程施工合同10、白蚁防治证明文件（协议）11、建盘通知【由测绘公司发送数据给邱老师，邱老师收测绘公司图纸及土地出让合同，不动产中心郑秀老师处打印】12、预测绘报告→不动产中心键盘通知→不动产中心落地→预售证取得后到不动产中心预售挂网→交费13、物业管理方案备案登记表14、土地出让合同15、总平图，正立面图16、资金监管三方协议。
法律法规大作业案例(3篇)
第1篇一、案例背景某公司成立于2005年，主要从事电子产品研发、生产和销售。
公司规模逐年扩大，员工人数也不断增加。
然而，随着公司的发展，劳动争议问题也逐渐凸显。
本案例涉及该公司与一名员工之间的劳动争议。
二、争议事件2019年，该公司招聘了一名新员工张三。
张三入职后，与公司签订了三年期的劳动合同，合同约定张三的月工资为8000元，公司为其缴纳社会保险和住房公积金。
在工作期间，张三认真负责，表现良好。
2020年，公司因经营不善，决定裁员以降低成本。
公司领导层认为张三工作能力一般，且合同期限即将到期，决定不再与张三续签劳动合同。
然而，张三认为自己在公司工作期间表现优秀，公司无正当理由辞退自己，遂向当地劳动仲裁委员会提起仲裁申请。
三、争议焦点1. 公司是否有权解除与张三的劳动合同？2. 公司解除劳动合同是否符合法律规定？3. 张三应获得多少经济补偿？四、法律法规依据1. 《中华人民共和国劳动合同法》2. 《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》3. 《中华人民共和国社会保险法》4. 《中华人民共和国住房公积金管理条例》五、案例分析1. 公司是否有权解除与张三的劳动合同？根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条规定，有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
本案中，公司以张三工作能力一般为由解除劳动合同，不符合上述法律规定。
因此，公司无权解除与张三的劳动合同。
2. 公司解除劳动合同是否符合法律规定？根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条规定，有下列情形之一的，劳动合同终止：（一）劳动合同期满的；（二）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；（三）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；（四）用人单位被依法宣告破产的；（五）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；（六）法律、行政法规规定的其他情形。
无预售证,房地产广告如何“出牌”
无预售证，房地产广告如何“出牌”？无预售证房地产广告如何"出牌文/凌勇lI九部委颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确指出:"加强房地产广告发布管理.未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查,杜绝虚假广告和其他违法违规广告.对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的,由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广58—59}告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理."这项为贯彻《国务院办公斤转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)而颁布的政策法规之一,粗看起来,着实使房地产业内人士吃了一惊,好像没有商品房预售许可证,地产商就不能发布广告了,下面就让我们来仔细解读一下这项规定,看看房地产项目宣传的开阔河道,哪个地方被筑起了堤坝?看看在未取得商品房预售许可证之前,开发商既要做好项目宣传,又要做一个合法的好公民,应该如何在遵纪守法的前提下,继续开展可取的房地产项目宣传? 解读一:未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.显然,要发布商品房预售广告,必须取得商品房预售许可证.但是,如果没有商品房预售许可证,就不允许发布广告的话,政策规定必定这样写:"未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布广告."这样一了百了,下面的后续规定显然画蛇添足,也没有必要出现.但它偏偏出现,可见,未取得商品房预售许可证的房地产项目,照样是可以发布广告的.要保证广告和宣传合法化,开发商必须排除的广告品种是:预售广告.解读二:广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查.杜绝虚假广告和其他违法违规广告.这一点无论对于房地产来说还是对于一般的广告主来说,都是一样的,是广告的一项最基本的要求.《中华人民共和国广告法>总则第三条规定:广告应当真实,合法,符合社会主义精神文明建设的要求.第四条规定:广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者.第五条规定:广告主,广告经营者,广告发布者从事广告活动,应当遵守法律,行政法规,遵循公平,诚实信用的原则.说的就是这些问题,可见,这不是针对房地产广告的特殊要求,而是广告普遍的要求.解读三:对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的.由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理."因为上述第一点规定不够全面,这里进行补充,也就是指明具体有哪些情况发生, 就算触到了本政策法规的"高压线"了.触线表现一:未取得商品房预售许可证发布预售广告:触线表现二:承诺售后包租,返本销售:触线表现三:广告内容虚假违法,这些内容包括:房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等.第一点重复解读一的内容:第二点专flM-:~市场欺诈较为普遍的现象提出的制约;第三点仍回到广告真实性问题,是广告一项最基本的要求.由此看来.这个配套细则跟着"国六条"后面,看来声势吓人,就房地产广告而言,其实限制并不是很大.开发商即使未取得商品房预售许可证,照样可以打广告,概括起来,就是两点限制:不要打预售广告;不要打虚假欺诈广告.怎样就算是打预售广告,怎样就不算是预售广告了?笔者通过对房地产广告实例的分析总结,归纳出四个层次供开发商和广告界,业界人士参考:第一层:绿色地带.即这种类型的广告,无论是报纸,杂志,电视,网络等广告形式,都可以畅通无阻,取得或没取得商品房预售许可证,广告都可以放心地打.如一则梦琴湾的报纸广告:标题:您的孩子是最棒的!梦琴湾为所有高考学子加油呐喊!正文:又是一年高考时.此时此刻,您是否和您的孩子一样紧张?三年的拼搏奋斗,三年的苦辣酸甜,三年的汗水泪水……这一千多个的日月轮回,有着您无怨无悔的陪伴:十数个春秋的含辛茹苦, 有着您无微不至的呵护.生活的不易,人生的艰难,您斑白的双鬓,是对孩子殷切期盼的付出:您血丝的双眼,是对孩子日夜辛劳的见证.因为您坚信:您的孩子一定能比自己飞得更高!更远!现在,您的期望正要实现,正因为这无私的关怀,您的孩子一定会是最棒的!梦琴湾理解天下父母心,与您一起为孩子们加油呐喊J广告语:人文社区梦琴湾期待与您相伴大学城!附文:环境和地理位置(略)开发商,电话(略)画面:童话诗歌般的画面,一棵参天古树,一群飞翔的白鸥,一面藤蔓点缀得围墙,沐浴在灿烂的朝晖里.这种广告带有形象广告的特点,根据楼盘自身的定位,以一种关心目标群体生活的姿态出现,同时自然地带出楼盘信息.绿色地带广告的特点是:从头至尾都较好的规避了"预售"性的用词,广告信息要么无从核对,要么真实不虚.除了广告之外,一切具备非预售性用语的宣传如海口电视台<黄金地产>栏目的"理想家园",介绍楼盘基本信息,地产人物,开发经验,理念等电视房产非预售信息,节目赞助,杂志报纸的宣传性报道,网上新闻及开发商自身的网络宣传,都属于绿色地带,房地产项目宣传在这里完全可以畅通无阻.第二层:黄色地带.即在此类广告中,已经出现了预售信息的企图,但绝大部分广告信息还处于绿色地带,只有少数信息离"高压线"比较接近,有个别信息触线需要做一点点修改调整.如竹径茶语的广告:引题:一条蜿蜒山道,一片连绵山景,一泓清湖映日,一横竹林门前,一排高高在上的房子.标题:等待五十二位高人.副标题:竹径茶语坡地叠排,6月18日,准现房实景全面开放,欢迎莅临品鉴.正文信息:一览群山:独特不可复制的高地优势,180度宽频全景,阳光绿水,竹林青山,高阔视野;原创良品:独创的山地退合设计,建筑平面依山势延伸,层层有露台,户户享盛景:稀有珍品:撼I±也叠排,竹径茶语北坡最高处,仅五十二户珍惜物业品种.附文:竹径茶语乡村生活体验专线(略)竹径茶语销售专线(略)品牌名称标识等.画面:竹荫,楼盘.这种广告中,"6月18日,准现房实景全面开放,欢迎莅临品鉴."这样的用语就有了一些预售的企图,但绝不违规违法.但"竹径茶语销售专线"就属于明显的"预售"信息了I凡房地产广告不可能没有联系热线,有不少地产商喜欢用"优雅热线"或者一个电话的小图标来替代执行销售专线的功能,本来只是各家喜好,但是在这特殊的"后新政"时期,的确是一个很好的信息传播方式.黄色地带的房地产广告,需要尽可能规避一些直接"触线"的用词,而这是一件非常容易的事情,这种广告与绿色地带的广告相比,具有更明确的地产项目宣传特征,也更符合地产商项目宣传的本真意图,如"顺发倾城之恋"的广告,"SCHOOL户口落在名校边,意识决定未来,起点主导高度……"既宣传优势,又不违法,具有很大的广告创意空间,是地产商领取商品房预售许可证前,广告宣传策略不错的选择.第三层:橙色地带.这一地带的房地产广告让人--DE看起来就具有"预售"的明显特征,如"钱塘?梧桐公寓3月31日盛大公开AR]DECO大都会的优雅烙印"配上一幅房地产建筑效果图或者多幅相关图片;再如"在城市中央,开启一个王座时代,选一次,荣耀一生,6月17日,新白马公寓盛大开盘""阶层梦想,城市勋章"展示中心(略)王座尊线(略).象这种类型的房地产项目宣传,如果没有取得预售许可证, 在监督政策执行者眼中,一般可以认定为违法的"预售广告",其特点是:出现人人皆知的行业性预售信息术语:盛大公开,盛大开盘;使"选一次,荣耀一生"这样的促销用语获得一个开盘预售的语境,两者相得益彰,除非已经取得预售许可证,否则,逃避违法的责难或惩罚纯属侥幸.但是,试想一下,如果把"选一次,荣耀一生"放到梦琴湾那样的广告里,他照样属于绿色地带的广告用语,可以畅通无阻的进行广告宣传.造成这种差别的原因就在于"开盘"或"盛大开盘""盛大公开"这样的用语.地产商要想在取得商品房预售许可之前,进行项目的铺垫性宣传,类似"开盘…'销售热线…'售楼热线"等用语必须清醒地规避.60—61-第四层:红色地带.即非常明确的可以一眼断定为预售广告的宣传.这种广告只好在取得预售许可证之后再行发布,在未取得合法的证件之前,强行发布的话,就是明目张胆的去触线了,如果真被揪出来毙了,开发商也只好自认违法.如野风?海天城的"巴厘春天,蔚蓝绽放".标题:"野风海天城北区四期,3月31日闪亮登场."正文3月31日——4月3日期间购买野风?海天城,双重惊喜等着你I买海洋风情社区,游海洋风景胜地,一举两得,机不可失.惊喜一购房享受95折优惠,定购155m2以上户型另加惊喜!惊喜二:定购客户幸运大抽奖活动,有机会赢取""巴厘岛海洋风情游"的大礼I敬请前往和平会展中心野风房产展位定购.至于"售后包租,返本销售",如果开发商真的一定要打这张牌,那只好采取非正常的广告手段,如靠口头传播等来出牌了I而信息虚假的广告,无论何时,都是违法的,这个心思一般不用去想.以上四个层次,一般房地产广告在内容和用语上都可以参照性进行,并有效把握"合法"宣传房地产项目的限度.其实从上述层次和例证中我们还不难看出以下几点:1,九部委禁止的预售广告,并没有细化到出现何种用词,便可以直接认定该广告为预售广告的程度,因此,在绿色地带和黄色地带,如果出现少量的与预售紧密相关的信息, 用语上应及时规避,如"销售专线"变成"优雅热线…'咨询热线"或直接的电话图标等便可万事大吉.2,细则所禁止的"发布预售广告","承诺售后包租,返本销售"等,都是很实的东西,也就是说限制的基本上都是缺乏商品附加值的信息,而房地产广告更多的并不是纯粹追求这种缺乏附加值的信息传递, 为了让潜在业主在广告的作用下心仪房产项目,更多的房地产广告仍追求创意为上,项目附加值为先,而不是全靠"盛大开盘", "95折优惠","闪亮登场","定购客户幸运大抽奖"或"售后包租,返本销售"等东西来进行宣传和卖房子的.况且一领到商品房预售许可证,广告就无需顾忌这些,可见,这种限制对整个房地产市场的广告来说, 其实影响不大.况且,房地产广告的媒体选择灵活多样,各媒体又有自身的优点和特点,象这种很"平实直白"的信息,主要限于部分印刷媒体, 留着想要购房的人捧着去对照是付了95折还是98折的,售后包租到底包没包租,兑没兑现等.对于像房地产电视广告而言,这项规定基本上没有什么明显的影响,因为电视媒体的特点就是适合展示美好的形象和独特的创意,并能将这些创意演绎到淋漓尽致,例如"发现之旅"电视广告:"半小时路程(一路风景)换一种生活方式,换一种心情,在这里能听懂鸟的语言,能感受水的神韵(优美的山水风光)住在这里的人,懂得让身心休息,让灵魂飞翔(别墅风隋)懂得物质的生活是享受,精神的生活是回归(年轻成功男士形象)忙碌的心(女性在笔记本电脑前)终于发现人生所有的努力(鹤翔长湖)在这一刻得到了最好的回报(双鹤归巢)发现之旅,发现生活.(出地产品牌名).''从始至终,画面底部一直标出:"养生热线.XXXXXXXX"象这种随意选取的电视广告,大多数靠视觉画面和图文意境来进行广告诉求,基本上可划归为绿色地带和黄色地带,细则提出的广告限制, 对这种创意型,意境型的广告其实并不适用. 可见,房地产广告并没有被捆住手脚,还有大量的文墨可以挥洒.3,"合法"宣传房地产项目,其实只要避免笔者上面描述的"红色地带",谨悸驻劈开"橙色地带",就可以同样潇洒的进行广告攻势.目前,随着电视媒体宣传费用的大幅氏,各种栏目,电视节目,房产专题如央视的《交换空间各地方媒体的《房产大观园》,《房产世界《今日房产》等纷纷涌现;网络媒体的高速发展,开发商自身网络平台的建设和完善等,房地产预售的信息已经大大减少了对纯粹"预售广告"的依赖,-At-,~给处于"后新政"高压下的开发商,在房地产项目宣传这一点上,事实上留下了较为宽裕的活动空间.。
预售证办理流程
预售证办理流程预售证是指购房者在楼盘尚未建成或尚未取得不动产证前，通过办理预售证来预订购房的一种证件。
预售证办理流程是指购房者在购房时需要履行的一系列手续和程序。
下面将详细介绍预售证办理流程。
首先，购房者需要提前了解楼盘的预售证信息。
可以通过房地产开发商的官方网站、售楼部或相关政府部门的官方网站查询到预售证的申请要求、办理流程以及相关政策等信息。
其次，购房者需要提前准备好相关材料。
一般而言，购房者需要提供个人身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、购房资金证明等材料。
这些材料一般可以通过相关部门的官方网站下载并填写。
接着，购房者需要按照购房意向选择心仪的楼盘，并联系售楼部进行登记备案。
购房者需提供个人基本情况、购房需求、购房意向等相关信息。
同时，购房者需要在售楼部支付一定的登记费用，一般为几百至一千元不等。
然后，购房者需要等待预售证的申请审核。
一般而言，房地产开发商会根据购房者的登记信息、购房资金情况等进行审核，确定购房者的购房资格。
在审核期间，购房者可以通过电话、短信等方式了解审核进展情况。
审核通过后，购房者将收到一份预售证。
预售证是购买房屋的必备证件，其具体内容包括预售楼盘的基本信息、销售价格、销售范围、付款方式等。
购房者需要认真阅读预售证内容，并核实其中的信息是否与自己的购房需求一致。
购房者在购房前需要仔细核实预售证的有效期。
一般而言，预售证的有效期为一定时间，在有效期内购房者可以按照预售证的要求购买商品房，否则将失去购房资格。
最后，购房者需要在预售证的有效期内持预售证到指定的售楼部办理购房手续。
购房者需要在指定的时间内支付购房首付款，并签署购房合同等相应文件。
购房合同是购买房屋的法律依据，购房者需要认真阅读合同内容，并确保合同的真实性和合法性。
总的来说，预售证办理流程包括了购房者的登记备案、审核、领取预售证以及购房手续办理等一系列步骤。
作为购房者，需要提前了解相关政策和要求，准备好相关材料，并严格按照流程进行操作。
关于未取得预售许可证商品房项目不得违规销售的公告(2020)
关于未取得预售许可证商品房项目不得违规销售的公告（2020）
为深入开展房地产市场秩序管理工作，保障购房群众合法权益，推进我县房地产市场秩序规范、健康、平稳、有序发展，现公告：
一、未取得《商品房预售许可证》的房地产项目，房地产开发企业不得以任何形式进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
各房地产经纪机构不得提供经纪服务，不得发布有关房源信息。
二、广大市民在购买商品房时，应在售楼部现场查验该项目信息公示情况，特别要查验是否办理了《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》销售房屋属于违规行为，请广大市民不要购买任何未取得《商品房预售许可证》的商品房，不要支付定金、预付款等任何费用。
三、购买任何未取得《商品房预售许可证》的商品房风险极大，不但助长违规销售行为，而且自身权益也无法得到法律保障，造成的损失要个人承担。
四、为便于广大市民了解商品房项目预售情况，我们附表将2015年1月至2020年5月我县取得商品房预售许可项目情况一并向社会公布。
请广大市民协助我们共同监管房地产市场秩序，积极举报违法违规行为。
咨询、投诉部门：县住建局房地产市场管理股
举报电话（略）
附：2015年1月至2020年5月我县取得商品房预售许可项目情况
含山县住房和城乡建设局
2020年6月12日
（非正式文本，仅供参考。
若下载后打开异常，可用记事本打开）。
项目预售方案
项目预售方案随着房地产市场的不断发展，项目预售方案成为了开发商们常用的一种销售策略。
通过提前向购房者公布项目的规划、设计、价格等信息，可以吸引更多的购房者，并在项目正式开售前就完成一部分销售任务。
本文将就项目预售方案进行深入探讨，包括其定义、特点、优势、规范等内容。
一、项目预售方案的定义。
项目预售方案是指房地产开发商在项目尚未完工或尚未取得商品房预售许可证的情况下，提前向购房者公布项目的相关信息，包括项目的规划、设计、价格、交房时间等内容。
购房者可以通过预售方案了解到项目的基本情况，从而提前做出购房决策。
二、项目预售方案的特点。
1. 提前公布信息，项目预售方案可以提前向购房者公布项目的相关信息，包括房屋户型、建筑面积、价格、配套设施等内容，让购房者提前了解项目的基本情况。
2. 吸引购房者，通过项目预售方案，开发商可以吸引更多的购房者关注项目，提前进行市场预热，为项目的正式开售做好铺垫。
3. 风险较大，由于项目尚未完工或尚未取得商品房预售许可证，项目预售存在一定的风险，购房者需要谨慎对待。
三、项目预售方案的优势。
1. 提前锁定客户，通过项目预售方案，开发商可以提前锁定一部分购房客户，为项目的正式开售提供有利的条件。
2. 提前回笼资金，在项目尚未完工时，通过项目预售可以提前回笼部分资金，缓解开发商的资金压力。
3. 降低销售风险，通过项目预售方案，开发商可以提前了解市场反馈，降低项目的销售风险，为后续的销售工作提供参考。
四、项目预售方案的规范。
1. 依法合规，项目预售方案应当依法合规，遵守相关法律法规和政策规定，确保项目的预售行为合法合规。
2. 信息真实准确，项目预售方案应当提供真实准确的信息，不得夸大宣传，不得隐瞒重要信息，确保购房者能够全面了解项目情况。
3. 严格把控风险，开发商在制定项目预售方案时，应当严格把控风险，合理确定预售范围、数量和价格，避免出现过度预售或者价格虚高等问题。
以上就是关于项目预售方案的相关内容，通过项目预售方案，开发商可以提前向购房者公布项目的相关信息，吸引更多的购房者关注项目，提前锁定客户，提前回笼资金，降低销售风险。
未取得预售许可证不得以VIP、认购协议等变相销售
未取得预售许可证不得以VIP、认购协议等变相销售关于进⼀步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知建房[2010]53号发⽂单位：住房和城乡建设部发布⽇期：2010-04-13各省、⾃治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆⽣产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进⼀步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：⼀、进⼀步加强房地产市场监管（⼀）加强商品住房预售⾏为监管。
未取得预售许可的商品住房项⽬，房地产开发企业不得进⾏预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等⽅式向买受⼈收取或变相收取定⾦、预定款等性质的费⽤，不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项⽬，房地产开发企业要在10⽇内⼀次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业⾃留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的⽅式预售商品住房，不得进⾏虚假交易。
（⼆）严肃查处捂盘惜售等违法违规⾏为。
各地要加⼤对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规⾏为的查处⼒度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸⾼价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等⽅式⼈为制造房源紧张的⾏为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。
实⾏代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项⽬、服务内容和收费标准在显著位置公⽰；额外提供的延伸服务项⽬，需事先向当事⼈说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项⽬和强制收取代书费、银⾏按揭服务费等费⽤。
房地产经纪机构和执业⼈员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇⼈排队等⼿段制造销售旺盛的虚假氛围。
未售房产管理制度范文
未售房产管理制度范文未售房产管理制度范文第一章总则第一条为了规范未售房产的管理工作，保障相关权益，维护社会公平正义，根据相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于未售房产管理的各个环节，包括未售房产开发、销售、交付和使用等方面。
第三条未售房产管理的原则为公平、公正、公开，坚持依法管理、科学决策、服务居民、促进和谐的原则。
第四条未售房产管理工作的主管部门应当按照法律法规的要求，依法行使职权，保障相关权益。
第五条未售房产管理的各方应当加强协作，建立良好的沟通机制，共同推进未售房产管理工作。
第二章未售房产开发管理第六条未售房产开发项目的规划、选址、用地等工作应当符合相关法律法规的要求，并取得相关审批文件。
第七条未售房产开发企业应当按照法律法规规定的标准，合理设计、施工，确保房屋质量符合相关标准。
第八条未售房产开发企业应当建立健全施工管理制度，加强对施工过程的监督，保障施工安全。
第九条未售房产开发企业应当依法进行预售许可申请，并在相关网站或媒体上公示相关信息。
第十条未售房产开发企业应当按照约定的动工时间进行施工，不得擅自延期或变更动工时间。
第三章未售房产销售管理第十一条未售房产销售活动应当符合相关法律法规的要求，不得欺骗、误导消费者，不得进行虚假宣传。
第十二条未售房产销售企业应当向购房人提供真实、准确的房产信息，并签订合同，明确双方的权益和责任。
第十三条未售房产销售企业应当建立健全购房人投诉处理制度，及时、公正、公开地处理购房人的投诉。
第十四条未售房产销售企业应当依法办理房产交易手续，不得强制购房人购买附加服务或商品。
第十五条未售房产销售企业应当建立定期回访制度，了解购房人的使用情况，解决购房人的问题。
第四章未售房产交付管理第十六条未售房产交付应当按照合同约定的时间和方式进行，不得擅自延期或变更交付时间。
第十七条未售房产交付应当保证房屋的基本设施设备齐全、功能正常，并提供有效的保修和维修服务。
第十八条未售房产交付应当提供一定的装修标准，确保房屋的装修质量符合相关标准。
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方案一——销售*****“贵宾卡”一、思路阐述（1）客户通过购买贵宾卡，可以取得优先购房权和相应的让利优惠。
故公司可以在价格没有确定之前，有效的锁定客户资源。
（2）通过销售贵宾卡，客户取得相应的优惠条件，产生的费用是客户购买贵宾卡的费用，并非选房交纳定金，没有违规操作。
（3）*****“贵宾卡”也是*****协会会员身份的象征，可以享受协会内部的相关优惠政策。
（4）通过贵宾卡的销售情况可以及时的反馈市场信息，为定价提供市场依据；（5）对外宣传控制投资客比例，树立经营户信心；（6）不同时间段购买贵宾卡可以得到不同的优惠条件，促使客户及早买卡，成为我公司的准客户。
（7）可租可售，坚持以售优先的原则；（8）大客户和散户区别对待，散户购买贵宾卡，免费赠送大客户贵宾金卡；（9）坚持限时限量的原则；（10）各部门密切配合，完成销售工作。
第一部分：销售二、操作流程1）、散户操作流程2）、大客户操作流程三、优惠政策销售贵宾卡面值为10000元/张，一期限量发行200张，购买限时6天（2006年3月28日~（2006年4月4日），不同时间段办理的贵宾卡可以享受开盘时不同的的优惠条件，具体如下：1）、购卡散户优惠政策（1）、在4月28日至5月4日期间凭收据或存根序号购买，购买的时间不同享受的优惠不同，具体如下表：（2）、同时持有*****贵宾卡，还可以享受又以下八项权利和优惠：（1）优先选房权：本案一期正式认购时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房，认购;（2）特别现金优惠：在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠1500元;（3）购卡款可以转为房款：购买此卡的10000元可以在您认购时转为定金或者房款；（4）优惠期限及退卡规定：第一次认购期间未购房且未退卡的客户则在本案第二次或者第三次公开发售时购房可凭此卡充抵房款11500元，但不能享受本次销售期间的其他权利或者优惠；若第三次正式认购时仍未能购房，您必须在第三次正式认购后一个月内退卡（不计利息一万元）。
过期作废。
（5）获知信息优选权：有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息；（6）连带优先权：可以享受*****开盘前所有促销活动所享有的优惠条件;（7）转让规定：您可以转让所持有的贵宾卡，（转让人及受让人双方须到营销部备案，并由转让方交纳手续费500元整），经转让而持有的贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.2）、大户优惠政策（1）、享受低于市场价格500元/㎡的优惠；（2）、同时大客户还享有如下优惠条件。
(1)优先选房权：本案一期正式认购时，能在第一时间内优先选房；(2)特别现金优惠：在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠2000元(3)卡款可以转为房款：此卡的10000元可以在您认购时房款，但不可以作为定金使用，定金另付；(4)获知信息优选权：有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息(5)连带优先权：可以享受*****开盘前促销活动的所享有的优惠条件.(6)优惠期限及退卡规定：贵宾金卡客户仅限于第一次认购期间使用，过期作废。
退卡不退还款项。
(7)转让规定：此贵宾金卡是实名制，不得转让，转让无效。
*****贵宾卡购买说明书*****贵宾卡是苏州机电五金协会会员身份的象征，持卡人同时又可以在*****优先选房、购房，并同时享有多项优惠。
1、购卡原则（1）*****贵宾卡分为购买和租赁两种，每人可以购买多张贵宾卡，一张销售贵宾卡为一万元，一张租赁贵宾卡为五千元。
每持有一张贵宾卡，在本案一期认购时即享有认购或租赁一套单位的相应权利或优惠。
（2）此贵宾卡仅面向经营户销售。
2、购卡流程（1）您可以在2006年3月28日至2006年4月4日之间上午9：00至下午5：00前持身份证、营业执照复印件到以下指定地点付款并领取收据。
地址：苏州虎丘路1号苏州留园工商银行四楼财务室。
（3）每日中午10：00~11：00客户持有收据至苏州留园工商银行四楼财务室领取贵宾卡。
（4）客户按照缴款收据的号码顺序领取相应顺序号码的贵宾卡；（5）客户按照持有的贵宾卡号码享受相应的权益；3、享有优惠条件您持有*****贵宾卡，可以享受又以下权利和优惠：（1）优先选房权：本案一期正式认购时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房，认购;（2）特别现金优惠：在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠1500元（3）购卡款可以转为房款：购买此卡的10000元可以在您认购时转为定金或者房款；（4）额外优惠折扣：在认购本案一期物业时，可以在当时价格基础上额外享受《购买须知》中规定的优惠折扣；（5）获知信息优选权：有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息；（6）连带优先权：可以享受*****开盘前所有促销活动的所有的优惠条件.4、转让、退卡及遗失处理（1）转让规定：您可以转让所持有的贵宾卡，（转让人及受让人双方须到*****营销部备案，并由转让方交纳手续费500元整），经转让而持有的贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.（2）优惠期限及退卡规定：第一次认购期间未购房且未退卡的客户则在本案第二次或者第三次公开发售时购房可凭此卡充抵房款11500元，但不能享受本次销售期间的其他权利或者优惠；若第三次正式认购时仍未能购房，您必须在第三次正式认购后一个月内退卡（不计利息一万元）。
过期作废。
（3）遗失处理规定：遗失此卡后请您及时到*****销售部补办，补办时请携带您购卡时使用的身份证原件并交纳费用50元；补办的贵宾卡卡号按照补办时销售到的卡号办理，原卡号码作废；备注：1、本卡为记名卡，在领取贵宾卡时请出示您的身份证原件、营业执照复印件；2、在本案一期认购时，按照您持有的贵宾卡号码的先后顺序进行选房、认购；3、一张贵宾卡只能享受一套单位的相应优惠持有收据的客户未到现场领卡，将不保留和其号码收据相对应的贵宾卡；4、发放的贵宾卡卡号将从初始卡号（NO010001）开始，依次进行。
5、本案一期正式认购的时间由公司另行通知。
6、具体的持卡人选房，购房相关规定和办法另行确定；7、本次销售活动和所销售的贵宾卡之解释权归苏州领先房地产开发责任有限公司所有。
如有疑问，请致电0512－********咨询，谢谢！贵宾金卡购买说明书1、发卡原则（1）*****贵宾金卡分为购买和租赁两种，贵宾金卡代表该客户特殊关系户的身份，享有特殊关系户享有的权利和优惠（2）此贵宾卡仅面向符合*****特殊关系户发放。
（特殊户界定标准以招商部为界定标准。
）2、发卡流程（1）2006年3月20日上午9：00至下午5：00持身份证、营业执照复印件在大客户招待会上抽签决定优先凭证号码顺序。
（2）2006年3月28日招商说明会上凭该凭证，按顺序优先领取贵宾金卡；（3）按照持有的贵宾卡号码享受相应的权益；3、转让、退卡及遗失处理（1）转让规定：此贵宾金卡是实名制，不得转让，转让无效。
（2）优惠期限及退卡规定：贵宾金卡客户仅限于第一次认购期间使用，过期作废退卡不退还款项。
（3）遗失处理规定：遗失此卡后请您及时到*****销售部补办；补办的金卡卡号按照补办时销售到的卡号办理，原卡号码作废；备注：1、本卡为记名卡，在领取贵宾卡时请出示您的身份证原件、营业执照复印件；3、在本案一期认购时，按照您持有的贵宾金卡号码的先后顺序进行选房、认购、租赁；4、一张贵宾金卡只能享受一套单位的相应优惠，领取金卡在第一次认购期间一周内未购买单位，原号码自动作废。
5、其号码发放的贵宾卡卡号将从初始卡号（NO000001）开始，依次进行。
6、本案一期正式认购的时间由公司另行通知。
7、具体的持卡人选房，购房相关规定和办法另行确定；8、本次销售活动和所销售的贵宾卡之解释权归苏州领先房地产开发责任有限公司所有。
如有疑问，请致电0512－********咨询，谢谢！工作计划安排第二部分：租赁一、操作流程1）、散户操作流程2）、大客户操作流程二、优惠政策租赁贵宾卡面值为5000元/张，一期限量发行100张，购买限时6天（2006年3月28日~2006年4月4日），不同时间段办理的贵宾卡可以享受开盘时不同的的优惠条件，具体如下：1）、购卡散户优惠政策（1）、在4月28日至5月4日期间购买，购买的时间不同享受的优惠不同，具体如下表：（2）、同时持有*****租赁贵宾卡，还可以享受又以下权利和优惠：（8）优先租赁权：本案一期正式招商时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房租赁，但必须满足销售优先的原则；（9）购买此卡的5000元可以在您招商时转为定金或者租金；（10）获知信息优选权：有权在第一时间内获知本案租赁价格、政策等相关信息；（11）退卡规定：您若退卡，须在第一次正式招商后一个月内退卡（不计利息5000元）。
过期作废。
（12）转让规定：您可以转让所持有的租赁贵宾卡，（转让人及受让人双方须到营销部备案，并由转让方交纳手续费300元整），经转让而持有的租赁贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.2）、大户优惠政策（1）、享受低于市场价格8折的优惠；（2）、同时大客户还享有如下优惠条件。
（1）优先租赁权：本案一期正式认购时，您能在第一时间内优先选房租赁，但必须是服从开发商以卖优先的原则；（2）特别免租期优惠：在本案一期签订租赁合同时可以获得免租期6个月。
（3）获知信息优选权：有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息（4）连带优先权：可以享受*****开盘前促销活动中关于租赁客户的所享有的的优惠条件.（5）优惠期限及退卡规定：贵宾金卡客户仅限于第一次认购期间使用，过期作废。
退卡不退还款项。
（6）转让规定：此贵宾金卡是实名制，不得转让，转让无效。
参会登记表日期：贵宾卡购买登记表日期：贵宾金卡客户领取登记表日期：。