房地产法作业

房地产法作业(1)

一、单项选择(20分)

1.没有与建筑物结合的土地及其关系，由( )调整。

A.土地法

B.房地产法

C.民法

D.经济法

2.我国的房地产法是( )年颁布实施的。

A.1983

B.1986

C.1994

D.1988

3.我国房地产法的渊源体系包括( )。

A.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件各部委发布的有关房地产的命令、指示和规章

B.宪法民法经济法行政法司法解释行政规章

C.宪法房地产法行政法司法解释行政规章

D.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件

4.土地征用法律关系是一种( )。

A.房地产民事法律关系

B.房地产管理法律关系

C.房地产行政法律关系

D.房地产交易法律关系

5.房地产法法律关系的客体主要有( )。

A.张三把自有房产一栋卖与李四

B.物业管理公司甲到李四家收取管理费

C.李四向房地局缴纳房税

D.张三与李四向房地局申报交易价格

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6.国家建设征用土地的征地标点是( )。

A.国有农场土地

B.某乡镇的土地

C.某城市中学的土地

D.某国有林场土地

7.征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由( )人民政府批准。

A.省级

B.市(地)级

C.县级

D.乡镇级

8.城市人口在50万人以上，不足100万人的中等城市，每征用一亩效区菜地，缴纳( )新菜地开发建设基本。

A.7000元至10000元

B.5000元至7000元

C.3000元至5000元

D.1000元至3000元

9.土地使用权出让的主体是( )。

A.国家

B.集体

C.国家与集体

D.个人

10.“收回土地使用权”，是我国法规定的对( )•年内不使用土地的单位或个人的一种行政制裁方式。

A.4

B.3

C.2

D.1

二、多项选择题(20分)

1.房地产法的调整对象是( )。

A.房地产开发关系

B.房地产交易关系

C.房地产管理关系

D.物业管理关系

2.房地产作为一个产业，其运行过程包括三个环节( )。

A.生产环节

B.流通环节

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C.消费环节

D.管理环节

3.房地产法法理体系包括( )。

A.房地产法律规范总体性规定

B.房地产法律事实

C.房地产法律关系

D.房地产法律责任

4.甲公司与乙房地产开发公司签订了一份物业管理合同，这一行为属于( )。

A.房地产法律事实

B.房地产法律行为

C.房地产管理行为

D.房地产法律事件

5.依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：

A.房地产民事法律关系

B.房地产行政法律关系

C.房地产经济法律关系

D.房地产管理法律关系

6.国家建设征用土地的法律特征( )。

A.征地主体的唯一性

B.征地标的特殊性

C.房地产经济法律关系

D.房地产管理法律关系

7.临时用地是指使用期限不超过( )，不改变土地所有权，因施工需要材料堆场、运输通道等占用的土地。

A.4

B.3

C.2

D.1

8.土地征用补偿费与安置费的内容有( )

A.土地补偿费

B.地上附着物和青苗补偿费

C.新菜地开发建设资金

D.安置补助费

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9.土地使用权出让的法律特征( )

A.财产性

B.平等性

C.期限性

D.出让人的单一性和受让人的广泛性

10.土地使用权出让与土地使用权转让的主要区别是( )

A.出让是创设财产权的行为，转让则是转移财产权的行为

B.出让的主体是国家与土地使用者，转让的双方当事人都是土地的使用者

C.出让金包括投入与地租，转让费包括出让金与投资及其孳息利润

D.出让是转让的前提，转让是出让的发展

三、名词解释(20分，每题4分)

1.房地产

2.房地产业

3.房地产法律事实

4.土地使用权出让

四、简答题(20分，每题5分)

1.简述房地产法的内容体系。

2.简述土地征用补偿及安置标准。

3.简述土地使用权出让合同当事人的义务与合同变和解除的条件

五、案例分析题(20分，每题10分)

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(一)1994年5月25日，某市国土局公开拍卖一块国有土地的使用权，面积9834•平方米。某工程开发公司以1720万元的地价款，应买获得了该块土地的使用权，并在公证机关公证下与该国土局签订了土地使用权合同，预付了50万元作为履行合同的定金。按合同规定，某工程开发公司必须在60天内付清地价余款，否则，市政府可解除合同，已付定金不予退还。

但事隔不久，该开发公司即与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误应买，地价偏高。据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交差欠的地价余款。

市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。在这段时间里该开发公司未曾提过土地用途规定不清的问题。因此，以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由，是没有法律依据的。为维护合同的严肃性，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的50万定金。

问：地使用权出让可以采用什么方式？本案中出让土地使用权是否合法？•合同是否有效

(二)1996年8月，某乡蔬菜公司经县土地局批准，征用10亩耕地修建仓库，•后因故未建。1999年9月，蔬菜公司与县木材公司达成协议，共建职工住宅五幢，•蔬菜公司提供原征用的10亩土地，交出资金总额的五分之一，其余所需资金由木材公司提供。之后，双方与县第二建筑公司签订了建筑承包合同，并从县城建办领取了施工执照。当县第二建筑公司完成设计，进入工地并开始施工时，木材公司尚未依约将第一期工程款汇出。县第二建筑公司拟停工等款。为避免日后引起纠纷，遂向县律师事务所张律师询问这样处理是否妥当。张律师听了介绍的情况，查阅了有关法律规定后，认为工程存在的问题较多，应当停止施工，解除合同，并向蔬菜公司和木材公司要求赔偿损失。现问：

1.该工程存在哪些法律问题？依据是什么？(注：至少四个问题)

2.此案应当如何处理？

农三师电大开放教育法学专科

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