成都保利大丰项目定位报告(终稿)

Ⅰ 定位
定义项目价值与城市意义 项目定位 客户定位
产品定位
北部新城做为成都北部副中心 的城市定位 两轴三片多组团的城市规划 品牌开发商的陆续入驻 国际商贸城以启动 物流园区已正式运营
一个企业，造就一座城
丰田，20年成就丰田市。
1938--- 日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知 县的一处小镇举母市(Koromo City)。 1959--- 随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展 ，举母市更名为丰田市(Toyota City)。 今日---丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名 的汽车城。
新都物流中 心
西联钢铁物 流中心
青白江散货 物流中心 成都国际集 装箱物流园 区
国际物联港
规模
2090 亩
2400 亩
400 亩
4600 亩
3700 亩
5000 亩
投入 时间 2011 2009 2010 2012 2012
2015
商户总量 主营业务
预计超过6 万户，人 口20万 预计超过4 万家
超过2000 家
深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城
1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。 2003年--- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 2008年--- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军 。 2009年--- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并 新增企业521户，华为居功甚伟 。 2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；
别墅、电梯
亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际 高尔夫生活和五星级酒店 ，东区5万 平米大型商业、东区大型农贸市场、 西区社区超市、12栋楼下金苹果幼儿 园、东区九年义务教育、西区洲际五 星级酒店配套等。
北临植物园，西南临熊猫生态公园， 西接天回镇银杏园
1：1.2（电梯） 1：2（别墅）
中端客户为主
北部新城 人居环境正在改善
产业正在集聚
自然生态 资源丰富
交通环境 日益改善
北部新城 发展启动
约130000 ㎡的毗河风景带； 约46500 ㎡的升庵桂湖； 800多亩北湖公园； 约180000㎡泥巴沱风景区； 近700亩成都市植物园； 占地约200公顷的成都熊猫基地；
未来公交、地铁、快铁无缝对 接。 北新干线的开通、蜀龙大道四 期连接三环，将向二环延伸；川 陕路改造，3条主交通主动脉对 城北交通的起着极大的改观。
带来从业人员上百万名，
5公里
年处理量:年均2100万吨 使用时间;一期于2009年
北
西联钢铁物流港
已投入使用
新
干
线
规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨 开工时间;2009年6月开工
定义北3.5环——
[城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方]
绕城 中国西部商贸中心
3。5环 高尚居住中心
4-10售楼处开放日。5000批接待量 ，每天300批人流； 城北区域客户80%，龙湖老客户10% ，投资客10%； 城北客群中，商贸客户占主体； 商贸客户案例：白糖商贩小老板， 给达利源供货，年收益100万以上。 需求三房，110平方米感觉较小，但 功能上够用。二次换房，需求居住品 质； 其中30%客户具有商铺购买需求。
地段
强大的品牌认知与跟随 山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑； 10分钟直通一环；临地铁线；快速进入环域交通体系 净用地总面积800亩，144万平米建筑面积； 市中心至商贸财富中心的门户地段，离尘纯居生活；
□劣势条件：
北临铁路、故园 铁路、故园的不良风水心理；
周边配套缺乏 当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏；
北3.5环，人居板块待生长
商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史 性趋势，未来3年内，近50万人口在北三环—绕城区内 工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。
区域客户处于一个快速增长的
规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨 使用时间:预计2010年
积累期，随着未来三-五年内区
域的整体成熟，大量的人口聚
商业16万平（集中商业6万平） 地块内十分平整，利于建筑布局
北新干 线
12公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿 灯，没有单向道，不用单循环；
3公里，三环
6.5公里，二环 7.5公里，一环 9公里，府南河
12公里，美美力诚、奢 侈品中心，天府广场
掌控时间 掌控生活 我与城市没有距离
• 10分钟城市生活圈； • 暂时的郊区，未来的城市中心； • 进享一城繁华，退拥一方清宁；
纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。
占地面积 建筑面积 绿化率 容积率 开发商 面积区间 物业形态
内部配套
外部配套 车位 客户群
华侨城·纯水岸
3000亩
一期16.1万㎡，二期15.6万㎡ 37% 一期1.47，二期2.73 成都天府华侨城实业发展有限公司 多层155-355㎡；高层60-160㎡ 多层、高层、小高层 水岸会所（健身房，网球场，室内恒温 游泳池，室外景观游泳池),水岸商业街 ，幼儿园，小学，欢乐谷主题公园，50 万平米都市娱乐商业配套 西南交通大学，较大附小（附中） 1326个
• 占地面积：80亩 • 建筑面积： 48万㎡(地上约30万)，
住宅20万㎡,写字楼7万㎡,商业5万㎡ • 定位：城北地标性建筑群 • 物业：商业广场、写字楼、住宅 • 商业业态：休闲商业（酒吧、餐饮及
百货）
定义城北商业
万达，购物百货，让城北繁华起来； 龙湖，时尚精品，让城北洋起来； 瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来； 绿地，家具建材，让城北品质起来；
城市格局演变3：人居在转变
宜居城北
上风上水首推城北，宜居城北。
主导风向“北风”，城北为城市风口； 沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源；
• 中国最大城区湿地——古柏湿地公园； • 市区最大公园——2000余亩凤凰山公园
； • 城区最大湖泊——水域面积过千亩，绿
化面积3000亩北湖； • 成都最大植物园——774植物园； • 3000亩熊猫基地； • 2012亩沙河公园； • 800亩生态北湖公园； • 260亩动物园； • 18万平方米毗河-泥巴沱风景区 • 15万平米北郊城市森林公园；
区最大的城市综合体； • 物业：商业、写字楼、SOHO
、住宅 • 商业业态：购物商场、大型百
货、超市、特色餐饮等
• 占地面积：200亩 • 建筑面积：60万㎡（商业10万㎡
） • 定位：服务业为核心的地标性城
市综合体 • 物业：公园式卖场、商业休闲街
、住宅； • 商业业态：高端家具和建材的商
业集群（红星·美凯龙入驻）
保利·公园198，够大气，城郊第一居所，偏离城市 ，偏离主群体的城市—生活—工作轴线生活
项目位置 占地面积 绿化率 容积率 面积区间 物业形态
内部配套
外部配套 车位 客户群
保利公园·198
北三环蜀龙大道东西两侧，北临植物 园，西南临熊猫生态公园
6500亩
30%
电梯3.23，别墅0.5
电梯: 88～183㎡ 叠拼：234-375㎡ 双拼：368㎡
预计超过8 万家
预计超过 11万家
9000户商 家，800家 研发机构
集小商品研发、生产、加工、展 示、洽谈、交易与电子商务为一 体的综合现代化商贸平台
商业配送、展示交易、货物仓储 、货物集散、货运站场
仓储中心、加工配送中心、钢铁 交易中心、电子商务中心、融资 担保中心、钢材总部基地
处理工业原材料、机电产品 和鲜 活食品等大宗散货业务
2.5环
商业商务中心
中心
一环 城市中心
北部新城， 城市的主体需求在呼唤人居代言。
北城天街，太过小气，承载不了城市的使命
项目位置 占地面积 容积率 建筑面积 面积区间 物业形态 物业类别
客户情况
龙湖·北城天街
金牛五块石蓉北商贸大道
276亩
3.75
700000㎡
73——130㎡
23层高层
住宅、SOHO、大型shop
项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为
[城市级综合性大盘]，区隔新城各板块竞争
新繁
斑竹园 大丰镇
天回镇
新城区 毗河板块
本项目
石板滩
九里堤 五块石 青龙场
定义价值：城市中轴·北进的门户·绝对品牌号召·百万级第一大盘； 自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活；
□优势条件：
品牌 双资源 交通便利 地块规模大
工业配送、商业配送、国际物流 、物流装备制造、国际采购与展 示以及冷链物流
中国物联网机电产业
城市格局演变2：城市中轴呈现
文明之脊，城市轴线
地铁一号线北延线，拉通南北中轴。 城市中轴贯通，南北没有距离。
•地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站； •从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计20132015年投入使用； •据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路 到大丰，设大天路和大丰绕城站
• 项目承载的使命性
• 让城市崛起、重生； • 北部新城缔造者；
1. 城市使命是保利与项目区别于其他盘的重要区隔 。
2. 如果说其他盘是众星闪耀，让城市洋起来，那保 利大丰项目就是城北房地产变革的定海神针。
以保利的名义，具化北3.5环人居板块
大天路高端住区板块
大天路，保利赋予城市崛起的爆破点； 大天路，城北的人居标签；
• 只三年，城市价值驱动地产价 值，“东穷”转身“中产城东 ”；
• 三年后，大城北可以想象··
北2.5环，商业中心在形成
四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中 心，与人南延线相呼应，辐射全成都
万达城市综合体
绿地·世纪城
• 占地面积：203亩 • 建筑面积：120万㎡ • 定位：城市CBD，中国西部地
集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最 大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休 闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。
相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就业机会。
中国中西部商贸物流中心平台，财富城北
物联港
名称
国际商贸城
中高端客户为主，客户地域性不强。
宜居城北，保利造
保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。
[第三篇]
保利·催生
Ⅰ 定位
定义项目价值与城市意义 项目定位 客户定位
产品定位
城市中轴·百万级大盘
地块经济指标：
四至
规模：800亩
地块东邻北新干道，非常便捷；
容积率：整体≤ 3.0 总建面：144万
南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园； 景观佳；
城北， 必将依托商贸城，物流园、物联港··· 3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。
[第二篇]
板块·生长
Fra Baidu bibliotek
历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。
• 3年前，420老厂房拆迁，如今 华润二十四城，均价10380元/ 平方米，与城西同环域楼价持 平；
• 3年前，建设路拍地疯狂，龙湖 豪掷880万/亩抢地，如今铜雀 台均价16000元/平方米；
(成都保利大丰项目定位报 告(终稿)
城北人，未来生活在哪里
• 北乱：只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。 • 城北，被成都生活抛弃。
[第一篇]
城市·演变
城市格局演变1：城市双核舞动
国际城南&财富城北
城北商贸大腾挪，城市向北进。
规模 摊位 规模
功能
备注
245万方
5.6万个
47行业/1900类/43万品种/20万从业人员
集于此。
规模:占地2090亩 总建面：245万平方米
22公里
规模:占地4600亩
使用时间;一期药材市场部分于
区域几大专业市场、物流中心 2009年6月投入使用，一期小
商业部分2010年投入使用
10公里
26.5公里年处理量:年均3000万吨
使用时间:预计2010年
、各种园区汇集了40万商家，
规模:占地2400亩
□机遇条件：
城市发展需要
对生活性居住大盘领袖的迫切需求；
片区商业成长
中海商业支持、2.5环商业成长对全区的价值提升；
□可提升条件：
内部配套
打造区域性商业、生活、休闲配套实现完美人居；
项目之于城北
如同中华园、银都花园催生了桐梓林；
如同置信逸都催生了双楠；
➢银都花园、中华园高尚、置信逸都，都曾承载着使 命而问世，一个成都著名的城南富人区也逐步形成。 ➢它们蜚声市场，在楼市长卷中，他们是楼市的坐标 ，标注着楼市所能达到的维度与边界。
龙湖·北城天街
四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中 心，与人南延线相呼应，辐射全成都
瑞安中华汇
•占地面积：276亩 •建筑面积： 70万㎡（商业30万㎡） •定位：高端精品城市综合体 •物业：商业、写字楼、SOHO、住宅、 精装格调公寓； •主力店招商：辛巴克、哈根达斯等 •商业业态：百货精品，时尚A货