税收筹划案例之“烂尾楼”的处置PPT(共54页)
企业所得税筹划案例ppt课件
已知甲、丙公司均为增值税一般纳税人，增值税率为17%，城 建税率为7%，教育费附加征收率为3%，企业未享受税收优惠， 适用税率为25%。按2008年度财务预算分析，当年甲公司计 划购入丙公司的A产品60000万元，并全部投入用于加工B产 品，预计至2009年才加工完成并销售。假定丙公司产品销售 利润率为20%。甲公司2008年实现销售收入100000万元，发 生业务招待费800万元；丙公司2008年实现销售收入60000万
缴纳的所得税比设立分公司缴纳的所得税多缴
纳150(250-100)万元。
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结论2：
当下属公司亏损的情况下，企业应选择设 立分公司的组织形式。
综上所述，在设立企业时，要考虑好各种 组织形式的利弊，做好所得税的纳税筹划， 再决定是设立公司还是合伙企业，是子公 司还是分公司。
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（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能； （三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （五）上述两种或两种以上情形的混合； （六）其他不改变资产所有权属的用途。
企业所得税：甲公司使用分公司的产品，只作为内部处置资 产，不视同销售确认收入，不计缴企业所得税；
分公司不是独立法人，不形成所得税的居民企业， 其实现的利润或亏损应当并入总公司，由总公司汇 总纳税。如果是微利，总公司就其实现的利润在缴 纳所得税时，不能减少公司的整体税负，如果是亏 损，可抵减总公司的应纳税所得额，当巨额亏损的 情况下，从而达到降低总公司的整体税负。
烂尾楼处置的税收筹划实例
烂尾楼处置的税收筹划实例烂尾楼是指由于建设方面的各种原因导致建设工程无法完成或停滞的建筑项目。
这些项目可能是因为资金链断裂、法律纠纷、土地问题或其他原因而停滞。
烂尾楼的存在给城市发展和环境带来很大的负面影响，因此烂尾楼的处置成为一个重要的社会问题。
在烂尾楼的处置过程中，税收筹划可以发挥重要的作用。
税收筹划是指在合法的范围内，通过合理利用税收政策、规避税收风险和拓宽税收收入渠道，从而达到合法减少税收负担的目的。
对于烂尾楼的处置者来说，通过税收筹划可以在处置过程中获得更多的利益，同时也可以在税收方面减少不必要的负担。
下面将通过一个税收筹划实例，为大家详细介绍在烂尾楼处置过程中如何合理利用税收筹划手段。
假设某城市的一座烂尾楼即将进行处置，拟出售给开发商进行重新建设。
基于现有的税收政策和法规，我们提出了以下税收筹划方案。
首先，对于购买该烂尾楼的开发商，可以考虑通过合理运用税法规定的税收优惠政策来减少税负。
比如，可以利用国家规定的企业所得税减免政策，将处置过程中产生的相关成本纳入减免范围，从而减少企业所得税的负担。
此外，可以结合相关法规对于研发费用、环保设备等进一步减税的政策，进一步降低企业的税负。
其次，对于烂尾楼的原建设方，可以考虑通过合理运用税务规避手段，减少税收的支付。
比如，可以通过合法的方式将与该项目相关的资金流向合理安排到其他项目上，从而减少烂尾楼处置所产生的所得税、土地增值税等税收的支付。
此外，可以考虑通过合法的跨境融资等方式，将烂尾楼的处置所产生的资金流出到海外，避免了相应的税收支付。
此外，对于政府部门来说，税收筹划可以帮助政府在烂尾楼处置过程中优化税收收入。
政府可以通过调整税收政策，降低烂尾楼的处置过程中的相关税负，从而吸引更多的开发商参与烂尾楼的处置。
此外，政府还可以利用税收筹划手段，如建立税收抵免机制，鼓励开发商在处置烂尾楼的同时进行其他相关项目的开发，进一步增加税收收入。
总结起来，烂尾楼处置是一个重要的社会问题，而税收筹划可以在处置过程中发挥重要的作用。
税收筹划(PPT-85张)
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税收基本常识
2 税收筹划相关知识
3 常见流转税税收筹划
4
所得税税收筹划
5
税收筹划风险
野蛮者抗税 愚昧者偷税 糊涂者漏税 聪明者避税 1精明者做税收筹划
➢ 案例思考 ➢ 案例分析 ➢ 常见问题
抗税
抗税：是指纳税人、扣缴义务人以暴力、 威胁方法拒不缴纳税款 的行为
应承担的法律责任
分摊费用
企业生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入 成本。费用分摊就是指企业在保证费用必要支出的前提下， 想方设法从账目找到平衡，使费用摊入成本时尽可能地最大 摊入，从而实现最大限度的避税。
➢一次费用分摊 ➢平均摊销和 ➢不规则摊销
通过名义筹资避税
这一原则就是利用一定的筹资技术，使得企业达到最 高的利润水平和最轻低的税负水平。一般说来，企业 生产经营所需资金主要有三个渠道：
A公司年利润额＝(8.3—6.0)×100＝230(万元)
A公司应纳所得税＝230×15%＝34.5(万元)
B公司年利润额＝(6.0—5.2)×100＝80(万元)
该企业经营的是机电产品，属于非紧俏商品，基本上是买方 市场，购货单位先付款后提货的可能性较小，经查阅其业务 日报表和销售部门的发货记录，发现付款单位已将货提走， 但发票未开从而确定为属于销售货物的行为，只是部分余款 未结。经过逐项核实，发现该企业将销售货款挂“预收账款”， 未转入“商品销售收入”，少报销售额515502．62元(其相应 的商品成本为443502．62元)。
印花印、城市维护建设税等
税收基本知识
• 税与税法 ➢ 税法的种类 ✓ 税收实体法—《个人所得税法》 ✓ 税收程序法—《税收征收管理法》 ➢ 税法的构成要素 ✓征税人 纳税人 ✓征税对象 税目 ✓税率 计税依据 ✓纳税环节 纳税期限 纳税地点 ✓减免税 法律责任
税收筹划案例之“烂尾楼”的处置共53页文档
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了பைடு நூலகம்束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
烂尾楼法律案例(3篇)
第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的快速发展，烂尾楼问题日益突出。
烂尾楼不仅影响了购房者的合法权益，还对社会稳定和经济发展造成了严重的影响。
本文将以某市某小区为例，对烂尾楼法律案例进行解析，旨在为解决烂尾楼问题提供法律参考。
二、案例背景某市某小区位于市区繁华地段，占地约100亩，共有20栋住宅楼。
该小区于2010年开始建设，预计2014年完工。
然而，由于开发商资金链断裂，项目于2013年停工，至今未能完工。
业主们在此期间多次向开发商和政府部门反映问题，但均未得到有效解决。
三、案例经过1. 业主维权自项目停工以来，业主们多次组织维权活动，向开发商和政府部门反映问题。
然而，开发商以资金链断裂为由，拒绝承担责任。
政府部门虽介入调查，但进展缓慢。
2. 法律诉讼2016年，部分业主委托律师向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。
在诉讼过程中，法院依法受理了案件，并多次组织调解。
然而，开发商始终未履行赔偿义务。
3. 政府介入2017年，市政府成立专项工作组，对烂尾楼问题进行调查处理。
经调查，发现开发商存在挪用资金、虚假宣传等违法行为。
政府依法对开发商进行了处罚，并要求其尽快解决烂尾楼问题。
4. 业主联名上书在政府介入后，业主们联名上书，要求政府采取措施，确保项目复工。
政府高度重视，组织专家论证，研究解决方案。
5. 项目复工经过多次协商，政府与开发商达成一致意见，由政府指定的第三方企业接手项目，确保项目复工。
2018年，项目复工，预计2020年完工。
四、案例解析1. 违约责任本案中，开发商在项目停工后，未履行合同约定，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 损害赔偿业主因烂尾楼问题遭受了经济损失，如房屋贬值、贷款利息等。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
房地产涉税纳税筹划技巧肖太寿博士ppt课件PPT共520页
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
2、土地增值税的处理
国家税务总局《关于土地增值税清算管理 有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号） 规定，房地产企业用建造的本项目房地产 安置回迁户的，安置用房视同销售处理， 按国家税务总局《关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规 定确认收入。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
2、土地增值税的处理
即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生 所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产 的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照 当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确 定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿 费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业 的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
（1）纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时， 营业税的纳税义务发生时间目前没有明确 规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义 务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆 迁户办理交接手续时。
中国纳税筹划师——肖太寿博士
中国纳税筹划师——肖太寿博士
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一、拆迁还房的账务与税务处理
（二）房地产企业拆迁还房的税务处理
（1）计税依据
②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税 暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计 税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类 应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税 人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程 成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
税收筹划分析和案例(PPT54页
应纳增值税：20 x 17% =3.4 元 （3）这时的增值率为 （120 -100）/ 100 =20 %
应纳增值税= 不含税进价 x 增值率 x 17% = 100 x 20% x 17% = 3.4元 = 不含税销价 / (1+增值率） x 增值率 x 17% = 120 / (1+20%) x 增值率 x 17% = 3.4 元 = 含税销价 /（1+17%）/（1+增值率） x 增值率 x17% = 3.4元
• 分析 • （1!）若未进行单独核算，则 • 应纳增值税税额(60+40)/(1+17%) x 17% -(3+2) = 9.53（万元） • 实际销售收入60+40 –9.53 = 90.47（万元） • （2）若单独核算，则 • 应纳增值税税额 40/(1+17%）x17% -2 = 3.81（万元） • 实际销售收入60 +40 –3.81 =96.19（万元） • 综上分析，企业单独核算每月可以节减增值税约 5.72 (万元)
税收筹划分析和案例(PPT54页
• 财税[2001]78号《关于废旧物资回收经营业务有关增值税政策的 通知》给了企业新的启迪。《通知》规定，从2001年5月1日起， 废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税，生产 企业增值税一般纳税人购人废旧物资回收经营单位销售的废旧物 资，可按照废旧物资回收经营单位开具的由税务机关监制的普通 发票上注明的金额，按10％计算抵扣进项税额。
• 因而，小规模纳税人节税额 = 5.08万元 - 4.53万元 = 0.55（万元） • 在选择纳税人类别时，除了要比较税收负担外，下面几个方面也 • 要注意比较： • 一般纳税人的经营规模往往比小规模纳税人大； • 一般纳税人的信誉往往要比小规模纳税人的信誉好； • 从一般纳税人那里购货可以获得进项税额的抵扣，而从小规模纳
纳税筹划课件ppt
03
纳税筹划的主要方法
合理利用税收优惠政策
关注国家税收政策动态
01
及时了解和掌握国家税收政策的变化，特别是与自己企业相关
的税收优惠政策，以便及时调整纳税筹划策略。
深入研究税收政策法规
02
对企业适用的税收政策法规进行深入研究，确保在合法的前提
下合理利用税收优惠政策降低税负。
优化企业税务登记和税务申报
增值税筹划案例
01
增值税筹划案例二：合理规划增值税 销项税额和进项税额
02
企业可以通过合理规划增值税销项税 额和进项税额，实现增值税税负的优 化。
03
企业应合理安排销售和采购活动，尽 量增加进项税额并减少销项税额。例 如，在采购活动中，应选择一般纳税 人供应商并取得合规增值税专用发票 ；在销售活动中，应尽量降低销售价 格以减少销项税额。同时，应注意避 免因违反税收法规而导致的税务风险 。
如果企业因纳税筹划不当被税务机关处罚 ，可能会影响企业的声誉和信誉。
纳税筹划风险的防范措施
加强政策研究
及时了解和掌握税收政策的变化，确保纳税筹划方案与现行政策保持 一致。
提高筹划人员素质
加强纳税筹划人员的培训和学习，提高其对税收政策的把握和运用能 力。
强化内部控制
建立完善的内部控制制度，确保纳税筹划方案的制定和实施符合相关 规定。
个人所得税筹划案例
个人所得税筹划案例二：合理规划个人收入结构
个人可以通过合理规划收入结构，实现个人所得税税负的优化。
个人可以根据自身收入情况，合理安排收入来源和金额，如在一定时间内将较高收入转移到较低收入， 或者将工资收入与稿酬、特许权使用费等其他收入进行合理搭配，以实现税务上的优化。
个人所得税筹划案例
房地产不良资产资产处置ppt课件
第四阶段
政策反复博弈，房价持续上涨 标志事件： 1落户政策、限购限贷出台取消 2.房子是用来住的定位 3.房产税出台，地产开始两极分化
4
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式
碧桂园
万科
恒大
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3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，
攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
4.成本：碧桂园通过低价土地，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模；
201 9 房地产不良资产处置与运营
创新实践
中国不良资产行业服务中心
目录/CONTENT
01 全国房地产发展、现状及新型地产模式 02 全国烂尾楼现状及形式分析 03 烂尾楼盘活的方式 04 不同类型烂尾楼盘活模式 05 烂尾楼盘活的税费统筹 06 烂尾楼盘活与资产证券化
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社交圈
豪宅的基因
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8
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
万达的万达广场
华润的万象城、五彩城
新城的吾悦广场
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【老会计经验】盘活“烂尾楼” 税收细筹划
【老会计经验】盘活“烂尾楼”税收细筹划某市经委下属的企业A公司，2001年3月在该市的繁华地段投资4500万元兴建一座商业楼。
当土建工程和外装饰进行完毕，进入内部设施安装的时候，企业的资金供应出现了重大问题，如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1000万元，由于资金一时无法落实到位，造成工程停工，一拖就是两年多。
由于A 公司的投资款中有2500万元是从当地建设银行借来的，在此期间，建行不断地向公司追索贷款。
2003年底经委要求A公司改制，企业改制首先就要对在建工程-“烂尾楼”进行处理。
截至2003年末，该项工程账面已发生的土地开发和建安工程等成本费用共有2600万元。
公司请当地评估机构对该“烂尾楼”进行了评估后，确认其公允价值为2500万元。
当时，B公司愿与A公司按51∶49的比例共同投资一个大型零售商场，A公司以“烂尾楼”出资，房产作价3000万元；同时，当地部分富商由于看好该楼所处的地段，也愿意以3000万元的价格购买该楼盘。
对“烂尾楼”应该如何处理呢？A公司的负责人请来了多方专家组成智囊团，专家组综合各方面的情况提出了四个实施方案：其一，将“烂尾楼”转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，如果以此方案操作，银行愿意以2600万元的价格接受。
其二，将“烂尾楼”按市场价3000万元直接出售给当地富商。
其三，将“烂尾楼”以3000万元的价格作股份，与B公司共同投资一个大型零售商场。
其四，以“烂尾楼”的资产注册一家公司，然后将这个公司以3000万元的价格整体出售。
众多方案，众说纷纭，到底选择哪一个方案为最优？税务专家根据当前的税收政策，从税收的角度考虑，对各种方案的税收成本进行了分析：方案一：A公司以公允价格2600万元转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，实际上就是将该“烂尾楼”以2600万元的价格出售给建设银行，则A公司应缴纳的各项税收如下（该企业实用税率为企业所得税33%，城建税7%，教育费附加4%）：1.营业税为130万元（2600×5%）；2.城建税及教育费附加为14.3万元（130×11%）。
盘活烂尾楼税收细筹划
盘活烂尾楼税收细筹划近年来，中国各地出现了大量的烂尾楼项目，这些项目在建设中由于各种原因停工，导致投资斥资的浪费和城市发展的滞缓。
烂尾楼问题不仅对地方政府造成了财政压力，也对市场经济的正常运行产生了不良影响。
为了解决这一问题并盘活烂尾楼资源，税收细筹划是一种重要的手段。
首先，针对烂尾楼项目，可以通过税收政策来激励企业完成建设。
可以考虑对于完成建设的企业给予适当的税收优惠，例如减免企业所得税或地方税收。
这样一方面可以降低企业的经营成本，提高企业盈利能力，另一方面也有助于吸引更多企业参与到烂尾楼项目的建设中来。
其次，可以通过税收政策来引导烂尾楼项目的转售和利用。
对于已经完成建设的烂尾楼项目，政府可以通过征收适当的税收来鼓励开发商进行转售或租赁。
例如，对于租赁烂尾楼的企业给予一定的税收减免，或者对于开发商出售烂尾楼的收入给予一定的优惠税率。
此外，可以通过减免地方政府购置税的方式来吸引投资者参与烂尾楼项目的重建。
地方政府可以在购买烂尾楼项目用于公共建设时，减免或返还购置税，从而降低重建成本，吸引投资者参与到烂尾楼项目中来。
在推动烂尾楼资源的盘活过程中，还应当注重税收细筹划的平衡性和公平性。
一方面，应当避免过度的税收优惠导致公共财政收入的减少和公共服务的不足。
另一方面，应当避免过高的税收负担对于企业和投资者的压力，防止资源流失和投资者的不满。
除了针对烂尾楼项目本身的税收优惠政策，还可以考虑一些相关的配套政策来促进烂尾楼资源的盘活。
例如，可以通过土地利用权出让或出售等方式，将烂尾楼项目与土地资源进行捆绑销售，从而提高烂尾楼项目的投资价值，吸引更多资金投入到项目的建设中来。
此外，地方政府还可以建立独立的烂尾楼资源管理机构，负责统筹规划和推动烂尾楼项目的整体盘活工作。
这个机构可以负责烂尾楼项目的信息收集、审核、监管和协调工作，确保烂尾楼项目得到有效的管理和利用。
总之，盘活烂尾楼资源是一个复杂而重要的任务，税收细筹划是其中一个重要的方面。
烂尾楼变价处置方案(一)
烂尾楼变价处置方案(一)烂尾楼变价处置方案1. 背景烂尾楼是指由于各种原因导致建筑工程停工或未按计划完成，造成项目无法正常使用或销售的楼房。
烂尾楼的处置是一个严峻的问题，因为它们不仅影响城市的形象与环境，还给相关利益方带来巨大的经济损失。
2. 目标本方案的目标是将烂尾楼变价处置，实现资源最大化利用，为城市发展提供新的机遇，并尽可能减少相关利益方的经济损失。
3. 方案为了实现烂尾楼变价处置，需要采取以下措施：3.1. 评估与调研•对烂尾楼的现状进行评估，包括建筑质量、楼层结构、地理位置、市场需求等方面的调查研究。
•调查相关法律法规以及市场环境，了解变价处置的限制与机会。
3.2. 招商引资•制定招商引资计划，吸引具备资金实力与资源支持的企业或投资者参与烂尾楼项目。
•联系潜在投资方，与其洽谈合作意向，并提供项目潜力与投资回报的论证。
3.3. 项目改造与规划•对于不符合市场需求的烂尾楼，进行改造与重新规划，以满足当地市场的实际需求。
•合理规划烂尾楼项目的功能、设计和区域布局，以提高项目的投资价值和市场竞争力。
3.4. 营销与推广•制定全面的营销与推广策略，包括线上和线下渠道，并利用媒体和社交网络进行宣传。
•强调改造后的烂尾楼的特色与优势，并与潜在购房者或租赁方进行充分沟通，增加其认可度和市场份额。
3.5. 合作与协调•与相关政府部门、金融机构以及相关利益方建立密切合作关系，争取政策支持和资金支持。
•落实各方责任，确保烂尾楼变价处置方案的顺利实施。
4. 重点难点•评估烂尾楼的实际价值和变价潜力可能面临信息不充分的挑战。
•招商引资过程中需要筛选出具备真实意愿和资金实力的投资方。
•改造与规划阶段需要考虑市场需求与投资回报之间的平衡。
•营销与推广过程中需要对目标客户进行精准定位与有效沟通。
5. 预期效果通过以上方案的实施，预期实现以下效果：•实现烂尾楼的价值最大化，将其变为具有较高投资回报的资产。
•促进城市发展，改善城市形象，提升周边区域的价值和居住品质。
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（4）企业所得税税率25%。 假定无纳税调整项目， 企业转让不动产取得转让收益， 应缴纳企业所得税。 但在本例中，由于按成本价转让， 故不会产生转让收益， 应纳税所得额（或会计利润）小于0。
（5） 净利润 ＝4550－4550－227.5—22.75 ＝－250.25（万元） 所以也不缴纳企业所得税。
本案例，利息支也可分摊计算。 房地产开发费用 ＝（3000+1000）×5%+197.5 ＝397.5（万元） 可扣除的税金 ＝400+40＝440（万元）
加计扣除项目：《实施细则》规定， 对从事房地产开发的纳税人可按地价款、
开发成本计算金额之和，加计20%的扣除。 加计扣除项目 ＝（3000+1000）×20%＝800（万元） 可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+440+800 ＝5637.5（万元）
万元的价格出售给建设银行， 则房地产开发公司涉及什么税种呢？
（1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）；
（2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%， 城建税及教育附加费 ＝227.5×（7%+3%） ＝22.75（元）；
（3）土地增值税： 公司土地开发成本为4550万元， 而转让价格也为4550万元， 没有产生土地增值税， 不存在缴纳土地增值税问题。
土地增值额 ＝8000－5637.5＝2362.5（万元） 增值率 ＝2362.5÷5637.5＝41.911%， 按《实施细则》规定， 建造普通标准住宅出售， 其增值额未超过扣除项目、金额之和
20%的，予以免税。
档次 级 距
税率
速算扣 除系数
税额计算公式
说明
增值额未超过扣
1
除项目金额 30%
－440－708.75] ×25% ＝1724.06（万元） 房地产公司取得转让收益1725.94（万元）
方案三：
房地产开发公司将“烂尾楼”按市 场价格8000万元投资，
与另外一家子公司共同投资开办大 型综合性零售商场。
（1）营业税免征； 财税[2002]191号文件规定， 以无形资产、不动产投资入股， 与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的，不征收营业税。 （2）城建税及教育附加费免征；
相关政策
（3）土地增值税： 国税发[2006]187号）规定， 房地产开发企业将开发产品用于 -职工福利、奖励、对外投资、分配
在方案一条件下， 房地产开发公司处理“烂尾楼” -合计需缴各项税金250.25万元， 实际亏损250.25万元。
方案二：
将“烂尾楼”按市场价8000万元直 接出售给当地某房地产开发企业。
房地产开发公司涉及各项税金如下： （1）营业税 ＝8000×5%＝400（万元）； （2）城建税及教育附加费 ＝400×（7%+3%）＝40（元）；
目前该在建的项目（住宅楼）因 为资金状况堪忧，已经停工，
母公司要求尽快处置该“烂尾 楼” 。同时有一笔5000万元的银 行贷款到期，
董事会准备将A项目变现，
企业财务资料显示， A项目的拿地成本为3000万元， 已经发生的房地产开发成本为1000
万元，
房地产开发费用550万元（其中可 分摊的利息支出197.5万元）。
（3）土地增值税：
地价款＝3000（万元）
房地产开发成本＝1000（万元）
房地产开发费用：《条例实施细则》规定，
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行 同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按地价和开发成本 合计计算的金额之和的5%以内计算扣除。
母公司为其偿还债务，
并约定以商场利润分红向母公司 偿还借款。
方案四： 以“烂尾楼”资产注册一家公司， 然后将这家公司以8000万元的价格
整体出售当地某房地产开发企业。
从税收筹划的角度来看， 以下四个方案税负分析如下：
方案一：
开发公司以成本价格4550万元转让 给建设银行，
以抵偿所欠的债务， 实际上就是将该“烂尾楼”以4550
项目金额5%
的评估价格；与
转让房地产有关
的税金； 财政部
规定的其他扣除
项目。
15%
增值额50%-扣除项 目金额15%
35%
增值额60%-扣除项 目金额35%
超过20%的， 应就其全部增值额按规定计税。 由于增值率大于20%，故征土地增值税。 土地增值税 =2362.5×30%＝708.75（万元）
税收筹划案例之 “烂尾楼”的处置
案例
某市达兴公司为一家房地产开发 公司，
系某集团企业的下属子公司， 于2006年在该市的繁华地段投资
兴建一座标准的普通住宅楼。
当土建工程和外装饰进行完毕， 进入内部设施安装的时候， 企业的资金供应出现了重大问题， 如果要将工程全部完工， 还需要再追加投资额1000万元。
经中介机构评估价格为8000万元。
目前有以下四个方案：
方案一： 将“烂尾楼”转让给银行， 以抵偿所欠的债务， 经协商， 银行只愿意以成本价4550万元的
价格接受。
方案二：
由于此烂尾楼地理位置较好，
经协商将“烂尾楼”按8000万 元直接出售给当地某房地产开 发企业。
方案三：
将“烂尾楼”以8000万元的价 格作股份，与集团另外一家子公 司共同投资一个大型零售商场。
（4）企业所得税： 假设无其他调整项目
净利润＝ [8000－（3000+1000+550）－440－
708.75] ×（1－25%） ＝1725.94（万元） 注意：800不再加扣，550有所增加。
在方案二条件下， 公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金 ＝440+708.75+[8000－（3000+1000+550）
50%的部分
增值额超过扣除
2
项目金额50%， 未超过100%
40%
的部分
增值额超过扣除
项目金额
3
100%，未超 4
项目金额
60%
200%的部分
扣除项目指取得土
0 增值额30%
地使用权所支付 的金额；开发土
地的成本、费用；
新建房及配套设
施的成本、费用
5%
增值额 40%-扣除 或旧房及建筑物