以中国为例,谈谈政府宏观调控的指标体系及其相互关系

中央到地方1、房地产市场过热2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。

图1表明2003-2005年房地产泡沫在加速形成。

而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。

图1：2002－2006年第三季度全国房屋销售价格指数2、宏观调控仍待完善面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。

房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。

但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。

2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。

据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。

信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。

而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。

2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。

二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。

1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。

目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。

2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。

随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。

投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。

我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。

而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。

在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。

另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。

3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。

我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。

中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。

一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。

以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。

另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。

据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。

2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。

而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。

且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。

其中空置商品住宅同比增长10.8%。

数据表明了房屋空置率再次抬高。

4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。

大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。

我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。

据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。

届时城镇人口可达12亿。

2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。

如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。

供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。

首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。

经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。

其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。

另外，形成了非理性预期住房需求。

据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。

这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。

5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。

而在个别地区，该值更高。

如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。

土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。

20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。

一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。

“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。

有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。

统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。

这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。

房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。

6、流动性过剩为房地产市场推波助澜近几年中，我国的流动性不断增加。

截至2006年12月，存贷差已经达到11万亿元。

银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。

房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。

个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。

2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。

居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。

前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。

因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。

7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。

截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。

这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。

外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。

摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。

在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。

另外，汇率升值使加息可能性减小。

低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。

三、相关政策建议作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。

1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。

相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。

在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。

2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。

3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。

另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。

要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。

4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。

其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。

总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。