怎样做销控销控
现场销控流程
现场销控流程第一篇：现场销控流程现场销控对答一、销控作为现场SP中的一种，是促进销售的一种重要手段。
二、现在，我先给大家演练一遍流程：“客户到” “欢迎参观”请新人操练三、请一位老业务员配合来示范喊柜台流程业务员：“柜台” 柜台：“请讲”业务员：“请问×号楼×单元×××室可不可以介绍/卖掉了没有？” 柜台：“恭喜你还可以介绍/对不起，已经卖掉了” 业务员：“柜台” 柜台：“请讲”业务员：“请问×号楼×单元×××室可不可以介绍柜台：“恭喜你还可以介绍” 业务员：“请再帮我确认一次柜台：“再帮你确认一次”业务员：“售出了”（并完成一次销售）柜台：“现场同仁请注意！我们恭喜×××订购×号楼×单元×××室，我们恭喜他，恭喜啦！” 全体同仁：恭喜啦！（鼓掌）四、首先讲解销控的重要性：喊销控不但能使现场的灵魂（柜台）知道你目前的销售程度，使你的个人销售演变成群体销售，并能加快你的成交速度。
更重要的是能活跃现场气氛，使柜台根据当时现场的情况，去控制整个销售，从而达到在单位时间中产生最大效益，这也正体现了我们星观达阵团队作业的一个重要方面。
其次：讲解喊销控中的基本技巧（“可不可以介绍”/“卖掉了没有”）请两位老业务员作示范最后，向新人讲解销控中的一些惯用技巧（如何通过喊销控来封楼层及把自己的意愿告诉柜台）五、最后一个流程业务员：“现场同仁请注意，让我们再一次恭喜×××先生购买我们×号楼×单元×××室。
让我们再一次恭喜他。
”因为当客户听了这句话后，虚荣心再一次得到满足，同时，也会认为我们的服务周到，为下一次做追踪留下伏笔。
第二篇：销控及认购管理销控及认购管理一．销控管理1．各售楼处销控工作由项目总监统一负责，项目总监交由各售楼处现场经理具体执行，并于第一时间知会项目总监（总销控）。
阳光国际新城销控流程及岗位工作内容销控流程及岗位工作内容
销控工作内容、工作流程及岗位职责一．工作内容：1.根据企业规定及市场调研有关数据对楼盘定价，编制销控表、价格表、房型对照表等。
2.监控每日销售流程中各项数据精确无误，包括房号、面积、房款、已付款、欠款、贷款到帐状况等。
3.在明源售楼系统中建立阳光100国际新城项目资料，各个楼宇资料及房间资料，查对销售部输入旳销售数据及财务收款状况。
4.建立销控数据库，根据每日销售、签约状况，及时更新电脑数据，以便及时理解项目销售状况，并及时向企业有关领导汇报。
5.销售回款是保证企业正常运作及保证工程施工进度旳最重要旳环节，因此企业对一次性付款予以2％旳优惠，销控人员应严格按照企业规定制定客户交款计划，一般不予延期（主管副总同意除外），对逾期三天仍不交房款旳房源，销控人员应及时放出再次销售，防止客户拖欠房款，损害企业利益。
6.根据企业规定对房源进行销售控制，包括预留部分畅销房源，对部分房源进行价风格控等。
7.编制销控记录日报、周报、月报，报送企业领导及有关部门。
8.对销控处客户资料进行查对，分类归档。
9.每天下班前查对销控板，保证精确无误。
10.严格按照企业规定办理多种特例状况，如退房、更名、延期付款、变更付款方式等，保证客户及企业利益，防止引起纠纷。
11.有关销售各项流程旳维护、制定、修正及管理。
12.网上定房。
13.为企业各部门提供销售精确数据，包括与财务部及时查对销控数据，为市场调研部门提供有关数据，为总经办提供销控有关数据，查对销售部销售有关数据等。
二．工作流程：1.认购：（1）销售人员持客户认购资料到销控处，销控人员查对该房屋旳房号、面积、房款及客户姓名，经查对销控表确认该房屋可以销售后，由销控人员填写销控单和交款单，并注明该房屋旳客户信息、面积、房款、付款方式和当日所交金额，销售人员领取销控单、交款单，在销控板贴上销售标识后签字确认。
（2）销售人员凭销控单和交款单带领客户至签约处签定《楼宇认购合约》，签约人员填写合约已签单；至财务处交款，收款人员在交款单上盖章签字；销售人员将已填好旳销控单、交款单及《楼宇认购合约》及时交回销控处，完毕一次认购流程。
销控管理工作指引
销控管理工作指引目的明确住宅产品销控过程中要考虑的因素，制定销控方式及审批流程。
达到通过控制产品的供应，引导客户购买不同类型的产品，使产品在导入期、开盘期、强销期、尾盘期都有合理的供给比例，保持供应产品的均好性，实现合理销售。
同时，防止销售过程中的短期行为和单纯利益导向；防止销售目标被歪曲和置换，减少、避免销售事故。
范围集团所有住宅项目的产品销控管理工作职责营销企划部负责管理及修改，并监督文件执行情况。
内容（1）考虑的基本因素销控的原则是依据公司对该项目销售速度和利润的要求。
其主要考虑的因素有以下几个方面：◎市场对产品的反应；◎公司对项目的销售速度；◎具有某一共性的产品是否销售不畅；◎产品是否有内部竞争；◎对于销售情况良好的产品线可以考虑进行部分销控，以保证后期在售产品的均好；◎由于工程进度或其他原因，是否使某类产品的优势未能得以体现；为照顾关系客户预留的房屋；为配合各阶段不同的销售推广重点而进行的销控。
（2）销控的基本方法○1销量控制法在销售过程中，项目始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市推出，有效控制房源；保证后期好房源面市推出时，处于价格上升期，以便取得较好的经济效益。
○2价格控制法一般情况下，价格控制应“低开高走”，并分时间段制定出上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，达到吸引投资和吸引消费的目的。
同时，楼层差价的变化并非是直线形的成比例变化，应按心里需求曲线变化，随心理需求的变化呈不规则变化。
○3时间控制法销售期一般分为四个阶段：开盘前准备期、开盘初期、销售中期、收盘期。
以时间为基础根据不同的时间段，如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握最佳销售时机，产生协同效益。
销量控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，销量控制紧密配合，按一定比例面市。
随着时间的推移，不断将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。
销控21招
一、不要给客户太多的选择机会有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。
所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。
二、不要给客户太多的思考机会客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。
三、不要有不愉快的中断在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。
四、中途插入的技巧在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。
五、延长洽谈时间使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。
六、欲擒故纵法不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的。
七、避重就轻法采用迂回战术，避重就轻。
八、擒贼擒王法面对一组客户时，同时欲购买时，要从中找出具有决定力量的人，集中火力攻击。
九、紧迫钉人法步步逼近，紧迫钉人，毫无放松，直到对方签下订单，达成销售目的之前，决不轻言放弃。
十、双龙抢珠法在现场故意制造一户双销的错误，造成抢购的局面，促成其中之一的客户尽快作出决定。
十一、差额战术法当己方的商品价格定的比他方贵时，要采取差额战术法，提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境，与对方商品比较分析，使客户了解价格差异的原因，及付出较高金额购买后所获得的利益。
十二、恐吓法告诉客户要捷足先登，否则不但失去优待的机会，而且可能买不到了。
十三、比较法必须与其他地区的竞争商品互相比较，以使客户了解己方商品与其他商品的不同点。
十四、反宾为主法站在客户立场去考虑，使客户觉得很亲切，而消除对立的局面。
十五、安排座位时，不要让客户面向门口，以免失去注意力。
十六、不要节外生枝尽量将话题集中在销售商品方面，避免提到题外话。
十七、连锁法让客户介绍客户。
十八、应先充分了解客户之需要、偏好，再行推销，若不了解客户，直接推销，反而容易引起客户的反感，徒然浪费时间和精神。
房产销控我们为什么做销控怎么做销控
房产销控我们为什么做销控怎么做销控Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】房产销控房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利润率产生很大影响。
房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。
楼盘“销控”的概括为控局势、控价格和控速度。
控局势——差房能卖掉，好房高价卖在一个楼盘的中，物业有优劣好坏之分，通常情况下是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售，这是价格炒作的一般性原则。
同时也规避了不好的户型型无法销售的风险。
控价格——在价格最高时抛售房产销售有个特点，越接近现房，物业的风险越低，购房进驻的时间越短，物业业主的成本越低，因此越接近现房价格就越高。
而一般性销售都是低开高走价格策略，在开盘期，价格较低，这是促销的手段，其实在最低价格的房子开发商可能一套都不会出售。
通过不停的广告造势，人气增加，楼盘升温，价格开始抬升。
所以在价格最高时期也就是热销期时，也是开发商大规模抛售的时期，同时也获得了最大的利益。
一般说来，开盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。
”控速度——加速度营销，降本增利房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。
通过销控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销售速度，这是开发商惯用的伎俩。
在营销学上也成为加速度营销。
通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假“热销”局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。
销控手段——七大陷阱套买家房产销售的信息保密性和不对称性为销控创造了良好的条件，虚弱的房产开发商通过销控手段和认购方法来促动资金流动，倒也赚个满钵。
销控流程具体步骤
看楼前客户进入售楼部→主动向客户问好及所需帮助→如客户看楼，确认客户是否来过→是否有旧业主介绍→自我介绍及递名片→模型讲解→看楼前查销控→登记客户资料→登记领取看楼钥匙、球车二、看楼看楼过程中介绍小区→尽量了解客户的基本情况→推荐心水单位→最好回售楼部前让客户选好房或有意向单位三、回售楼部洽谈回售楼部→为客户倒水→查销控并打单计价纸→计价内容根据客户的情况（填写计价纸前落实客户的付款方式、是否是外籍人士、按揭成数）为客户解释计价内容（包括：交定金和首期的金额、方式及日期，月供款数，费用一览表的内容）→若有旧业主介绍，则请新客户和旧业主出示证件、业主证明，并有售后进行介绍确认进行登记核查四、客户落定前所需确认资料落定前确认定金金额，是否本人落定，业主名，有没有带身份证【复印件也可】付款方式，按揭成数，年限及所需资料，签合同及首期时间，若有旧业主介绍则必须当天完成【旧业主介绍新客户确认书】并由售后进行核查确认五，销控程序凭计价纸、客户身份证复印件、客户资料到销控员出差销控并查销控单和《商品房认购书》→带客户到财务处交定金(用白纸写上客户的姓名、认购的房号、定金、金额、刷卡或现金) →开具发票→凭发票回销控处领取《商品房认购书》或临时认购书六、落定注意事项1、定金金额：洋房5万、公寓5万、商铺10万。
洋房∕公寓定金5万以下、商铺定金10万以下为临定，需主管级以上领导同意，客户落定且不变更的情况下：先签署《临时认购书》及认购书附件，开具发票，于次日17点前补齐大定，并带身份证、《临时认购书》签署正式的《商品房认购书》2、落定前落实业主姓名，并向意向客户说明签署认购书后不能转名、增名、减名。
3、未经本公司同意，客户不能够转单位，需主管级以上领导同意方可办理，转单位原则：楼价低转楼价高，且只能转一次。
签合同后不允许转名、转单位。
4、付款方式：一次性：客户必须签署《商品房认购书》起7日内交全全额房款并签署《商品房买卖契约》，需带证件:购房人身份证按揭：客户必须签署《商品房认购书》起7日内首期并签署《商品房买卖契约》及《抵押贷款合同》，需携带证件：身份证原件、户口本、婚姻证明、首期楼款发票、银联流水账（要近半年内，同月供款额相近）、收入证明（加公章，工资额大写，月供额的2倍以上）税单、（港澳人士及外籍人士需提供）、资产证明（行驶证、房产证、租金证明、贷款标的物6成或以上的定期存款单）有配偶的需提供配偶的身份证复印件，户口簿。
怎样做销控销控
销控就是销售控制啊，在小方面来说提防一线重复卖房，关键点在于制定严格的发放认购表格、审批内容、发放相关证明票据的流程。
从大方面来讲，就是销售节奏的快慢和团队压力大小的控制，销售周期和产品货量情况的平衡。
销控中常见的问题：1、同时比较热闹卖的时候，很可能同时有几台客户要一套房子，比如在开盘日，关键点就在于源头发放认购书的工作，要专项专人管。
一套房一份认购书。
最后审查时财务和一线主管要对好销控，确保一套房子一个票据。
特别是同一套有反复变化的（比如换名、换付款方式）要有特定相应流程审批。
最后是严格执行实名签名制度，就是审过签审批人名在相关表格、票据上，一出问题连坐制处罚。
由一线、财务、相关主管人员、把关人、经理、总监，级级连坐，假定自己是签名最高级别中的，出了问题更要加重处罚自己的力度，以示公平透明的严格执行流程。
2、大方面，就是销售节奏快、回款多必然会使团队销售工作压力大和强，都是人。
所以管团队的人要紧松结合，别只会拼命压任务、拼命处罚人，这样只会失人心也不是长期打硬仗的好办法。
该紧的时候就不用说了，紧后一定要放松一定时间给团队喘气，比如放较长的假、搞些团队娱乐活动等等。
3、销售控制嘛，当然要经常性了解去存货量、价格度、来访客户量、成交率、溢价变化等综合分析，让销售节奏在您的掌控之中跳动，这才是职业经理人的专业水准。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?项目经理：全面负责控制房源销售主管：负责实施，销控表上墙一份，电脑上一份，备份一份。
房源表一份表格手写往上填，一份在电脑上。
置业顾问：手上一份销控表与墙上一致。
以上随着销售调整，如市场的话加租控。
如何控制：开盘当日开始控制房源，好位置的好卖的预留一小部分，其他真实。
销售一段时间后根据情况增加或者放开，原则上卖得不好的单位多控，使客户感觉卖的好，卖得好的单位也多控，到i尾盘才放。
一般情况的随着成交逐步放开永远有选择的余地但余地不大。
至于管理上，置业顾问只参与销售，一般不会出现什么问题。
销控作业与SP的销控技巧
l 现场逼订SP配合 l 分析下定的过程 l 如果客户没有下定，那他绝对不会再回头，他
会在看过几家房产公司的其它楼盘之后，完全 把你忘掉，那当客户下定之后，设想他去看其 他的楼盘。 l 楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们 的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。 l 楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫， 想定但又舍不得我们的定金，会想我们的好处 来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这 一边。
期不退款”时，会想如果说我劝他不要买房，但他的订金会没 收，我不可能补偿，那只有说服他来买。 晚上的追踪电话 可能客户正在比较其它楼盘，那你的电话可以起到十分重要的 作用，你一方面可以加强客户对于我们楼盘的印象，另一方面 可以探求客户的意向，比如说在电话中谈到白天没有谈过的问 题，可以及时加强。
l 销售人员则应配合控台，建议客户在控台 所提出两种户型中选择，同时多表述这两 种户型的优势，并通过交谈了解客户经济 实力，做出合理推荐，从而逐步消除客户 未选到原中意户型而引起的不快。
销控作业与SP的销控技巧
当销售人员问“控台，请问XX面积 的户型，还有没有”，这表示客户 是多次前来，但还犹豫不决，销售 人员需要控台协助，向客户施加压 力，迫使其尽快做出决定。则控台 答“您所询问的户型已经基本销售 完毕，现只剩XX号楼XX单位最后一 套，而且已经有客户准备预定了， 但他还没有缴纳定金，不知您是否 有意向马上定下来呢？”销售人员 则应配合控台，注意客户的情绪变 化，促使客户尽快做出决定，但需 注意时机的把握，做到张驰有度， 避免逼定过急造成流单。
销控作业与SP的销控技巧
l F本案客户属性
l 1、话语的引导
不用可惜！
l ·这样的付款方式很轻松吧？
实战房地产销售案场管理如何做好销控
实战房地产销售案场管理如何做好销控汇报人：日期:•销控概述与重要性•销控策略制定与实施•案场管理优化措施目录•客户关系维护与拓展策略•风险防范与应对策略制定•总结回顾与未来发展规划01销控概述与重要性销控是指对销售过程中的各个环节进行全面把控，包括房源控制、价格控制、销售进度控制等。
销控定义通过销控管理，确保销售过程的顺利进行，提高销售效率，实现销售目标。
销控目的销控定义及目的03提升销售业绩通过有效的销控管理，可以提升销售业绩，实现项目利润最大化。
01核心环节销控是房地产销售过程中的核心环节，对整个销售过程起到至关重要的支撑作用。
02关键决策依据销控数据是决策者制定销售策略、调整销售计划的重要依据。
销控在房地产销售中的地位销控对销售业绩的影响促进销售合理的销控策略可以激发销售人员的工作积极性，提高销售业绩。
防止滞销通过销控管理，可以及时发现并处理滞销房源，避免资源浪费。
提升客户满意度合理的销控策略可以确保房源的公平分配，提高客户满意度。
02销控策略制定与实施明确销售目标市场，了解潜在客户群体特征、需求和购买力。
深入了解客户需求，包括户型、面积、价格、装修风格、交房时间等，为后续房源选择和定价策略制定提供依据。
目标市场定位与客户需求分析客户需求分析目标市场定位房源选择与定价策略制定根据客户需求和市场定位，筛选合适的房源，确保房源品质和价格竞争力。
定价策略制定根据市场行情、房源品质、客户需求等因素，制定合理的定价策略，确保价格与市场竞争力相匹配。
销售渠道拓展积极拓展线上和线下销售渠道，如房产网站、社交媒体、中介合作等，提高销售效率和覆盖面。
合作模式选择根据实际情况选择合适的合作模式，如直营、加盟、代理等，确保销售渠道的稳定性和效益最大化。
同时，建立良好的合作关系，为后续合作打下基础。
销售渠道拓展与合作模式选择03案场管理优化措施保持案场整洁，物品摆放有序，营造舒适、专业的环境。
整洁有序氛围营造空间布局通过布置绿植、艺术品等元素，营造温馨、舒适的氛围，提高客户体验。
销控工作总结及计划
销控工作总结及计划在过去的一年里，我作为销控部门的一员，积极参与和推动销控工作的进行，通过团队的努力和协作，取得了一定的成绩。
以下是我对过去一年销控工作的总结以及对未来的计划。
在过去的一年里，我主要从以下几个方面参与了销控工作：首先，我积极参与了销售计划的制定和销售目标的确定。
在团队的集体讨论中，我不仅积极发表自己的意见和建议，还主动与其他部门沟通合作，确保销售计划的可行和顺利实施。
其次，我认真执行了销售计划并进行了跟踪和分析。
我保持了与销售人员的密切沟通，及时了解销售进展和问题，及时进行分析和调整，确保销售目标的实现。
同时，我还负责销售数据的统计和分析工作。
我通过收集和整理销售数据，并利用相关软件进行分析和报表制作，为销售工作提供了有效的支持和指导。
最后，我积极参与了销售策划和市场推广的活动。
我与市场部门密切合作，共同研究和制定销售策划方案，并参与了营销活动的组织和执行，进一步促进了销售和市场的协同发展。
在过去一年的销控工作中，我取得了一定的成绩。
销售计划的执行率得到了提高，销售目标也得到了实现。
销售数据的统计和分析工作进一步提升了销售团队的工作效率和决策层的决策能力。
销售策划和市场推广的工作也取得了一定的效果，品牌影响力得到了扩大，市场份额得到了增加。
在未来的工作中，我将继续努力，进一步改进和完善销控工作。
具体来说，我计划在以下几个方面做出更多的努力：首先，我将进一步加强与销售团队的沟通和合作。
我将更加密切地与销售人员保持联系，了解他们的需求和问题，并及时提供帮助和支持，共同推动销售目标的实现。
其次，我将进一步提升销售数据分析和报表制作的能力。
我将深入学习和研究销售数据分析的方法和技巧，提高数据的精确性和准确性，为决策层提供更加全面和准确的数据支持。
同时，我还将深入学习市场营销知识，提升市场策划和推广的能力。
我将关注市场动态和消费者需求的变化，及时调整和优化销售策略，提高市场竞争力。
最后，我将加强团队合作和学习能力的培养。
销控工作总结及计划
销控工作总结及计划
随着市场竞争的日益激烈，销售管理工作也变得越发重要。
销控工作作为销售管理的重要一环，扮演着监督和控制销售过程的关键角色。
在过去的一段时间里，我们团队在销控工作上取得了一定的成绩，但也面临着一些挑战。
因此，我们需要对过去的工作进行总结，同时制定新的计划，以更好地应对市场的变化和挑战。
首先，让我们来总结一下过去一段时间的销控工作。
在过去的几个月里，我们团队在销控工作上取得了一些进展。
我们建立了更为完善的销售数据追踪系统，能够更加及时地了解销售情况和市场动态。
同时，我们也加强了对销售人员的培训和指导，提升了他们的销售技巧和服务意识。
这些努力带来了一定的成果，我们的销售业绩有了一定的增长。
然而，我们也要清醒地认识到，我们在销控工作上还存在一些不足。
首先，我们的销售数据追踪系统虽然已经建立，但在实际操作中还存在一些问题，数据的准确性和及时性有待提高。
其次，我们的销售人员在面对客户时，还存在一些服务不到位的情况，客户满意度有待提升。
最后，我们的销售计划和目标制定还不够科学和具体，需要进一步优化和完善。
基于以上总结，我们制定了新的销控工作计划。
首先，我们将加强对销售数据追踪系统的管理和维护，确保数据的准确性和及时性。
其次，我们将加大对销售人员的培训力度，提升他们的服务意识和销售技巧。
最后，我们将制定更为科学和具体的销售计划和目标，以更好地指导销售人员的工作。
总之，销控工作是销售管理中不可或缺的一环，对于企业的发展至关重要。
我们将继续努力，不断优化销控工作，以应对市场的变化和挑战，实现更好的销售业绩。
销控如何做
销控如何做悬赏决策币：10元- 离问题结束还有：过期问题详细描述：各位大哥销控的优劣户型如何搭配才能有效避免大量尾盘出现？提问者：ere 论坛等级：地产小子悬赏时间：2006-3-1 10:11:51网友提供的解决方案：哈哈。
这个问题很重要。
你要保证每一个热销期有好房源和差一点的房源来达配。
在前期的话可以多拿一些好房源出来都可以。
这样可以保证你的资金回拢。
也可以增加销费者的信心，增加人气口碑等。
也给那些意向强的客户一个信心，促使他们下定成交。
最重要的是要保证每一个热销期都会有好房源！当然了，如果当地销费强的话也不会存在这些问题了。
回答者：cdr 论坛等级：地产新秀回答时间：2006-3-1 10:50:27 我的感觉户型其实没有优劣,户型的不同所棉对的客户不同,客户是根据自身的能力而定户型.但消控需要做,如何做也是根据项目的本身和市场的供需而定.常规性的消控表的形式已经无法在现在的市场中使用,而需要人为的消控来解决户型面世的比例,市场开盘比较枪手消控就不要可意去做,如市场反映迟缓就需要消控的把控.我认为销售的推广策划很重要,其实我感觉产品自我销售才是开发商的理想境界.回答者：wushaofeng 论坛等级：初级策划人回答时间：2006-3-1 11:32:36 简单一点，开盘时全把房源拿出来，当天就可以把好的房源的销控做的差不多（没有卖的也可以做的差不多），别人看你房子卖的那么好，到了你的地方差的房源也会买，特别难搞定的就拿一套好房源和两套差不多的给他选，不一定他选的就是好的。
不过有一个前提，在你的心目中，所有的房源是一样的好就是。
回答者：卢伟峰论坛等级：地产新秀回答时间：2006-3-1 16:46:48销控，销控前提是销售！虽然这句话弱智了一点，但是本人认为保函了很多。
没有销售（项目滞销），何来得控制呢？1、销售不畅，就勿要控制了，因为老板的刀马上就要砍下来了，死不如伤！2、销之不同，可选择多种手段。
房产销控(我们为什么做销控,怎么做销控)
房产销控房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利润率产生很大影响。
房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。
其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。
”控速度——加速度营销，降本增利房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。
通过销控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销售速度，这是开发商惯用的伎俩。
在营销学上也成为加速度营销。
通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假“热销”局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。
单元。
“精1格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。
此即为销售控制。
当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。
要求留下可升值的好户型，准备涨价。
但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
2、销售控制产生的背景和作用销控是实现项目利润最大化的捷径。
房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。
一个项目开盘即随着心理需求的变化呈不规则变化。
以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。
销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。
开放商销控的手段有哪些
开放商销控的⼿段有哪些搬着钢丝床连排三天三夜的队，售楼处门前“代理排队”成了“新兴⾏业”，这些原来只有在买经济适⽤房时才会看到的⽕爆场⾯，如今却在不少中档的销售中出现。
售楼处⾥⼈声⿍沸，麦克风每隔⼏分钟就传出“恭喜签约”、“掌声感谢”的声⾳，令不少购房⼈不禁惊呼：“再不抢就抢不着了!”楼盘销售真的有这么⽕爆吗?其实，这是开发商运⽤各种宣传和销售⼿段，使楼盘快速、有效地销售出去的⽅法。
在业内，这被叫做“销控”，或“销售控制”。
■雇托炒房：热销场⾯实为造假销控的核⼼⽬的之⼀，就是造成市场饥饿的假象，迫使消费者尽快购房，加快开发商资⾦回流的速度。
这就好⽐⼀个⼈看见⼀桌⼦⼤鱼⼤⾁摆在⾯前没⼈吃，就会从容地选择吃什么有营养、吃什么最实惠;如果有⼈告诉他这饭桌上不⽌你⼀个，⼀个⼈的饭量⼗个⼈在抢，此⼈当然会慌了⼿脚饥不择⾷，到底那另外九个抢饭的⼈是不是真的要抢，⼜有谁知道?在楼盘销售中，销售⼈员就充当了饭桌上导演，制造热销场⾯的⽅法之⼀就是雇托炒房。
在开盘之⽇，售楼处往往⼈满为患，沙盘前围着观望的⼈不少，排号交钱的⼈更多。
不少消费者⼀⼤早就出门，到了却被告知想要的房已经被订空了，只剩下某层某个户型的⼀套房了，再不赶快连这套都没有了。
此时购房⼼切的消费者难免被⿎动得头晕眼花，先订下来再说。
其实，售楼处⾥的“⼈⼭⼈海”没准都是开发商雇来的“托⼉”。
据不愿透露姓名的业内⼈⼠称，不少⼈甚⾄以此为⽣，在不同售楼处“⾛⽳”，还能活得不错，可见雇托炒房的普遍性。
有时消费者⾃⼰就不⾃觉地当了“托⼉”。
电话咨询的消费者可能碰到过这样的情况，售楼⼩姐告诉你今天不能看房，要在某⼀特定的⽇⼦去才⾏。
那天售楼处⼀定⼈满为患，因为售楼处已经将所有看房的顾客都安排在了这⼀天，结果⾃⼰⼈吓⾃⼰⼈，沉不住⽓的顾客就会抢着买房了。
此外，在正式销售前制造舆论，⽤限时抢购、提前预订的⽅法刺激消费者，也容易造成跟风效应。
■⼈为惜售：好楼封存次品上市⼏位受访的业内⼈⼠都对⼈为惜售、控制放房的策略毫不讳⾔。
内部审计之销控审计
销控审计指南一、销售定价（一）公司应当建立销售定价的控制制度，制定价格方案及销售价格表，销售的价格与条款经过领导批准。
（二）企业应当建立销售业务授权制度和审核批准制度，并按照规定的权限和程序办理销售业务。
价格发生重大调整（如调整未售楼盘整体价格、或促销期间的价格调整等）必须经过相应级别领导审批。
特殊折扣记录按照公司的审批程序进行审批，并保存相应的审批记录。
二、销控管理（一）销控流程1.新订单：填写选房流程单——信息输入销控系统——财务收款（定金）——销售员填写商品房认购书2.交首付：凭客户商品房认购书、收据、折扣单（特殊折扣）——修改销控系统——财务收款（首付款）——销售员填写商品房认购书3.合同签订及备案：客户在规定的时间提供资料到银行签贷款——签完贷款后银行反馈给公司客户的征信情况——征信合格后销售员递交客户的房查资料——客户的房查资料输入房产局系统——48小时后房产局出房产结果——显示为网上签约后就通知客户过来签购房合同——签完后送至房产局备案——备案通过后（一次性的就可以直接通知客户过来领取，按揭的就把从房产局备案通过的合同送至银行）——银行收到合同后就开始整理客户的案子——银行上报审批——审批通过后就放款——放款后合同归还公司——通知客户过来领取。
（二）销控系统信息管理销控客服人员将售楼信息录入系统后，项目销售总监对录入系统中的房号、业主姓名、价格、面积、折扣等售房重要信息进行复核。
公司应明确稽核的职责，以保证销售管理系统中客户信息、收款方式、价格、面积与合同保持一致，收款状态和数据与财务台账保持一致、实际折扣与领导审批政策保持一致、合同签订备案状态与实际情况情况保持一致。
公司应当每季度抽查、核对销售业务记录，及时发现并处理销售存在的问题，以便于日后进行房款催收。
公司应对项目销控办理更名、换房、退房、更改付款方式、延期付款及没收再售等销售事项建立控制制度，为符合条件的业主办理相关手续应经过领导审批，并保证相关手续记录完整以及支持材料的充分。
销控管理制度
博纳房产销控管理制度一、销控管理1、销控工作由销售经理统一负责，销售经理不在时，由项目经理具体执行，并第一时间知会销售经理。
2、置业顾问需销控房屋号时，须同销售经理联系，确认该房屋号尚未出售方可以销控。
3、销售经理进行销控前，必须以置业顾问先交客户的认购定金为准。
4、置业顾问须在销控确认房屋号后，方与客户办理房屋认购手续。
5、置业顾问不得在销售经理不知情的情况下，自行销控房屋号，否则自行承担由此而产生的一切后果，公司也将严肃处理此置业顾问。
6、客户即时下订并认购时，销售经理需将最新的客户及房屋资料登记于销控登记表内。
7、销控后，如客户退房，销售经理需及时取消该房屋号的销控登记，否则因此产生的后果由销售经理承担。
8、如客户已经确认退房，置业顾问必须第一时间向销售经理汇报。
9、销售经理根据每日案场的销售情况须及时与职业顾问核对销控情况，避免房屋的落销或重复销售，否则因此产生的后果由销售经理承担。
10、二、订金缴纳1、置业顾问必须按公司规定的订金金额要求客户缴纳，如客户的现金不足，置业顾问可以向销售经理申请是否可以少缴纳定金。
如该置业顾问未向销售经理申请并私自同意客户缴纳少于公司规定的定金额度，由此产生的后果由该置业顾问自行承担。
2、如客户缴纳定金少于公司规定的定金额度，置业顾问须按照公司规定要求客户在一定的期限内补齐剩余定金，如客户要求延长期限，须向销售经理申请，如该置业顾问未向销售经理申请并私自同意客户的，此后果由该置业顾问承担。
3、如客户缴纳的定金为支票时，在支票到帐后方可办理房屋的认购手续。
4、如在客户缴纳定金时要求房款在一定的折扣后再给予优惠，置业顾问须向销售经理申请，如该置业顾问未向销售经理申请并私自给予客户优惠的，由此产生的后果由该职业顾问承担。
5、如客户缴纳房屋定金时，置业顾问将房屋的房款算错，此时客户不缴纳房屋的定金时.，由此产生的后果由该职业顾问承担。
6、如置业顾问算错房屋房款时，客户来销售处缴纳定金，销售经理审核时未发现，由此产生的后果由该职业顾问与销售经理共同承担。
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销控就是销售控制啊，在小方面来说提防一线重复卖房，关键点在于制定严格的发放认购表格、审批内容、发放相关证明票据的流程。
从大方面来讲，就是销售节奏的快慢和团队压力大小的控制，销售周期和产品货量情况的平衡。
销控中常见的问题：1、同时比较热闹卖的时候，很可能同时有几台客户要一套房子，比如在开盘日，关键点就在于源头发放认购书的工作，要专项专人管。
一套房一份认购书。
最后审查时财务和一线主管要对好销控，确保一套房子一个票据。
特别是同一套有反复变化的（比如换名、换付款方式）要有特定相应流程审批。
最后是严格执行实名签名制度，就是审过签审批人名在相关表格、票据上，一出问题连坐制处罚。
由一线、财务、相关主管人员、把关人、经理、总监，级级连坐，假定自己是签名最高级别中的，出了问题更要加重处罚自己的力度，以示公平透明的严格执行流程。
2、大方面，就是销售节奏快、回款多必然会使团队销售工作压力大和强，都是人。
所以管团队的人要紧松结合，别只会拼命压任务、拼命处罚人，这样只会失人心也不是长期打硬仗的好办法。
该紧的时候就不用说了，紧后一定要放松一定时间给团队喘气，比如放较长的假、搞些团队娱乐活动等等。
3、销售控制嘛，当然要经常性了解去存货量、价格度、来访客户量、成交率、溢价变化等综合分析，让销售节奏在您的掌控之中跳动，这才是职业经理人的专业水准。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?项目经理：全面负责控制房源销售主管：负责实施，销控表上墙一份，电脑上一份，备份一份。
房源表一份表格手写往上填，一份在电脑上。
置业顾问：手上一份销控表与墙上一致。
以上随着销售调整，如市场的话加租控。
如何控制：开盘当日开始控制房源，好位置的好卖的预留一小部分，其他真实。
销售一段时间后根据情况增加或者放开，原则上卖得不好的单位多控，使客户感觉卖的好，卖得好的单位也多控，到i尾盘才放。
一般情况的随着成交逐步放开永远有选择的余地但余地不大。
至于管理上，置业顾问只参与销售，一般不会出现什么问题。
客户发现问题也很好搪塞，比如退了、卖了，因为随时都可以改变销控，控不大住了还可以用价格控。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?一、我认为销售控制在行为上范围以下两个方面1、根据市场大方向在工程修建过程就可以进行控制，比如市场行情走好，价格持续上升，就可以减缓修建速度，减少资金过分投入，推迟开盘等；2、在销售过程中进行销售节奏、价格等控制。
二、销售控制展示1、对外要表现出你的楼盘销售有多好，你的产品那种走势有多好，激发客户购买欲望，下单速度。
2、对内主要是要控制好好房源的过度销售，差房源的滞销，要在销售的每一个时间段，注意房源的分派，注意回款的连续性，要保证好房源和差房源销售速度的同时进行。
三、销控的具体表现形式：1、通过销控表来进行销控、2、通过价格调整进行销控3、通过控制房源来进行销控四、销控所遇到的难题1、如果管理的好，一般不会有太大问题，但部分销售人员比较自私，为了达到销售目的，会告诉部分客户那套房子还没卖出去，而是保留下来了，让客户去找上一级领导，当然，我不会吃这套，呵呵2、还有部分销售人员还抓时间空隙，比如说在销售过程中想保留几套好卖的房子，他会说这套房子客户马上就要定了，然后再想办法帮客户拖延几天时间。
3、目前中国大部分城市都是网上备案了，当然很少有客户去网上看你卖了多少房子，但某些销售人员会告诉客户，让客户去找销售经理理论。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?这个是我目前比较挠头的一个问题，我个人认为销控应该包括以下几方面：一是产品结构的销控。
二是产品数量的销控。
三是销售速度的销控。
四是滞销房与热销房的销控。
在实施中我估计没有完全相同的两次销控，所以案例也好，经验也好，只能作为参考，真正的销控只能结合项目营销推广计划和市场情况，利用自己对销售进度和市场情况的掌握，做好正确的销控，这对操盘手的要求比较高。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?主要考虑以下几个方面一、流程销控从销售经理、主管、置业顾问三个主题形成一线，在房源上避免出错。
在销售环节，通过销售人员实现滞销房的推销二、房源销控所推产品线的长度，一般在复合大盘中使用多所推产品线的宽度，一般小盘总使用多所推产品组合模式，一般采取次、中、高方式，即天忌赛马方式，主要根据竞争对手和自身目标来灵活变动三、价格销控根据所推产品和打算去化的主力产品，在价格上实现差异话，形成价格挤压效应实现销控四、信息化进程的差异易居案场一般都实现信息平台，一般销控都是透明化未实现透明化的案场，会利用客群心理通过信息不对称的方式，进行销控不过未来的模式都将走向透明化五、销售节奏控制结合目标、市场去化情况、产品实际情况，灵活变动来实现整个销售控制是一个流程，流程中的各个点都将起到比较重要的作用销售控制其实也就是销售计划安排。
分几期推出，每次退货量的安排。
什么时候推什么产品，不同楼层、不同户型产品如何搭配。
根据市场形势变化做及时调整是必不可少的。
技术层面上也就是3线协调：经理，主管、销售员。
3线结合：销售员手上，经理电脑上、现场销控墙。
销控还有以个很大的作用：现场的逼定效果。
如果开发商资金有压力，大的方向的控制还是必须的。
小的方面是能放就放，好的就尽量先买，及时回笼，到市场好转了，差点的产品也会变成抢手产品的。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?内部：分工明确（现场经理、主管、置业顾问权限明确，职责明确）严格保密（对外）销售人员日日汇报（避免冲突）及早明确阶段性可销房源每日例会，汇报当日情况（接客）置业顾问及主管每日多看来电来访表，避免冲突对外：销控板、置业顾问销控明细、置业顾问销控信息统一遇到特殊情况及时汇报，书面申请，明确自己权限多请示，少自作主张，不该说的不说，一般不会出现，一房多卖，抢单等情况----流程控制：看售楼部设置结构，一般销售主管、销售经理+营销总监，，开发商营销部经理。
从置业顾问到上层的，逐级批示，审批单。
以免出现下定客户的单位重复卖或是销控之外的单位。
譬如开发商关系户之类的，都必须要特批单。
——专人签字：就是说的，一项工作比如能找到责任人，这个单位，是哪个置业顾问接的，什么单价，什么日期，付款方式，职业等等，这样能做到客户分析和后期营销中的有的放矢。
销售经理的销售控制，单价核实，以及财务的收款审定和签字确认，相关收据或是发票的发放。
——推货控制：一般来说，开盘日只销售销控内的单位，这样在价格控制这块，能达到良好的营销全盘操作，如开盘日火爆，需加推的话，也能做到有条理。
——销控内的单位价格放量：在实际出售的时候，有些单位可能存在多人竞争的情况，这就是存在价格差异和时间差异，需要协同销售部分与客户做到良好的沟通，以免造成客户不满，损害楼盘形象。
我之前是做销售的，我只知道针对客户，一般都是先了解客户大概需要的楼层，提供两三套给客户看，当客户确定楼层之后再确定哪一栋，当确定客户的需求之后要根据客户的性格给出不同的策略，对于冲动型的由案场的人员配合，找多几组不实在的客户去看，把钥匙要回去，然后由销售员在客户面前演戏，“这个客户早上已经过来看了，下午是带家人过来看第二遍，估计马上就要下定了，如果觉得合适的话要不先交点定金把房子先保留着，房子讲究缘分，我觉得你和这套房子挺有缘的，不想你错过这么好的一套房子”或者“这个是领导的保留单位，但是由于公司的原则是下定才可以真正定下来，如果你觉得合适的话，我帮你再打个电话跟销售经理申请一下看看能不能把这个房子给您争取过来。
”等等，感觉销控的关键还是要销售员和案场人员的配合，才能够做到比较好的效果。
纯粹从销售的角度出发去分析客户，客户有时候就是犯贱，同样的房子一定要有人抢才觉得是好的，所以销控也要和销售员的“演戏”与制造气氛配合在一起才能达到最佳效果。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?销控估计做房地产的都会做到；销控的目的就是：控制好坏房源的推进，销售节奏的控制销控也是客户逼定的一种方法问题：开发商为了急需回笼资金经常把销控的房源给卖掉；出现尾盘时期都是一些相对不好楼层和不好朝向的房子；造成尾盘销售的压力和推广费用的增加如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?在售楼处的墙上悬挂带有鸟瞰图和带面积的房源表的展板，销售人员将已经卖掉、开发商留着的房源用不同颜色标签标注，以免发生一房二卖。
销售人员人手一份儿销售价格表，经理手里一份儿总表。
销售人员每卖掉一套房子就要及时填写销售流程单，并在总表相对应的位置写上客户姓名。
经过一段时间的销售觉得哪个楼座或者哪个户型去化的偏快不利后期销售的话，可以适当的停止销售一段时间，先把位置户型较为一般的先拿出来卖。
避免后期出现销售困难。
出现问题：有的销售人员可能由于种种原因把销控的实情跟客户讲明了，客户直接找经理或者开发商想购买保留房源，到时候可以看菜下碟，没有关系或是关系一般的就不卖给他面子，以免将来节外生枝，跟上级领导关系不错的，就对他讲只有几套而已，让他不要声张，然后卖一套给他，再对销售人员不听从指挥进行适当惩罚。
如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的？首先说说我对销控的理解，我所认识的销控不是为了防止一房多买，也不是想知道这套房子究竟是谁卖的，而是控制房源的的持续性销售！如果好房源在开始时就卖出去了，只留下相对不好的房源，估计一味的降价也引不起市场的兴趣，这样就做不到实现利润最大化，更别说什么市场溢价之类的了！我所实施的原则是：按照当地人的生活喜好，将所有房源分三六九等，按比例等分，然后根据时间节点的划分，分批放量，实现销售速度的良好把控，和可持续性销售。
在销控中遇到的问题是：毫无疑问就是执行的问题，把好房源控制起来，就相当于把销售人员的提成分散了，销售人员对房源那个还有，那个已经卖了，比谁都清楚，如果他们不配合，销控确实很难执行。
我的解决方法是：将销控大权独揽麾下，制定好了，直接让公司盖章，然后发销售前线！如果有销售人员给客户推荐销控房源，向来都是严惩不怠的！如何实施销控?在销控中碰到什么问题?如何解决的?销控顾名思义就是销售过程中的控制，诸如控制销售速度、控制销售价格、控制利润（当然整体利润越大越好）。
如何实施销控？也就是销控手段。
销售手段会因楼盘的档次不同而有所区别，但大部分楼盘所采用的销控手段是基本相似的，并不存在原理上的不同。
比如按20%左右的比例释放“房源” ，比如预留好房源、比如销控表造假、比如sp技巧、比如释放房源时好坏搭配/多种户型搭配、比如释放房源时以少量特价房面市、比如。
销控：要根据市场变化做相应调整，诸如价格调整、所推房源的调整、sp技巧的实施细则调整。
总之达到预期销售目的就ok。
另外销控过程中，还要注意人员控制，主要指销售员业务能力控制（接待客户能力、逼定能力、控制一房多卖等等）；管理者管理、协调、指导能力的控制，要责任明确到人。