房地产投资估算-土地使用权出让价格评估报告

XX地块土地使用权出让价格评估报告

目录

1宗地土地价值评估 (1)

1.1 土地估价原则 (1)

1.2 估价方法选取 (1)

1.3 假设开发法评估模型 (1)

2宗地基本概况 (2)

3土地拍卖价格评估 (3)

3.1 宗地技术经济指标 (3)

3.2 物业销售价格预测 (3)

3.3 物业销售收入估算 (4)

3.4 项目投资估算 (5)

3.5 土地价值评估 (7)

1宗地土地价值评估

1.1土地估价原则

本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。

1.2估价方法选取

估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。

1.3假设开发法评估模型

运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为：

研究待估宗地基本情况

选择用地最佳开发方式

估算开发后的房地产价格

估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用

项目开发周期内的利润计算

图1~1 评估方法操作流程图

2宗地基本概况

图2-1 项目地块位置图

用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩

项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩

用地性质：城镇住宅、批发零售用地

容积率：≥2.5且≤3.2

建筑密度：≥25%且≤30%

绿地率：≥35%

3土地拍卖价格评估

3.1宗地技术经济指标

根据《南宁市2012年第XX期国有建设用地使用权公开出让调整公告》，项目的技术指标初步设定如下：

表3~1 地块经济技术指标表

项目数值计量单

位

备注

项目规划用地面积24206 ㎡规划条件给定（约合36.31亩）规划净用地面积24206 ㎡规划条件给定

项目总建筑面积99149 ㎡计容积率建筑面积＋地下面积计入容积率建筑面积77460 ㎡净用地面积×容积率

其中普通住宅69714 ㎡按住宅物业占90%计算

零售商业7746 ㎡按零售商业物业占10%计算

地下室面积（不计容积率）21689 ㎡地下车位面积以35㎡/个计算容积率 3.2 规划条件最大值

建筑密度30% % 规划条件最大值

绿地率35% % 规划条件最大值

机动车停车位620 个按100㎡计容建筑面积0.8个车位计算，初步设定为地下停车位

根据政府对宗地出让的主要规划设计条件，以及我司对宗地的初步规划构思，项目拟建设总建筑面积为9.91万㎡，其中：普通住宅物业约为6.97万㎡、零售商业0.77万㎡，地下室面积（不计容面积）约为2.17万㎡。

3.2物业销售价格预测

普通住宅物业

根据南宁市江南区商品房市场交易情况，按照类比原则，选取区域内可比性较强的商品住宅在售楼盘的售价作为参考，以确定项目的均价水平。

表3~2 项目物业销售价格市场比较法修正表

因素选取项目名称本项目卡地亚庄园云顶印象标准价格（元/㎡）权重5400 5300 交易时间修正0.2 1 0.8 0.8 小计0.2 0.2 0.16 0.16