西安恒大名都_恒大绿洲项目开盘前蓄水方案_63_2008年

项目
8月
恒大名都 900套
（开盘当天）
恒大绿洲
9月 150套 （每天5套）
10月 150套 （每天5套）
11月 90套 （每天3套）
12月 82套 （每天3套）
650套
150套
120套
118套
（开盘当天） （每天5套） （每天4套） （每天4套）
第三：提前蓄水
目前，根据现场工程进度，恒大名都的会所开放最早也要到8月中旬，而 市区接待中心目前尚未落定（有望在5月18日前签订租约合同），以此预 估外接待中心开放时间可能延迟至6月10日左右，故此，预定恒大名都开 盘时间在8月30日，则预留给前期蓄水的时间只有2个半月左右。
第三、形势严峻
08年的西安市场，从前4个月销售数据来看，同比07年明显下降，并且，根据对 西安市场的调研，多数优质楼盘包括中新浐灞半岛、盛恒御景苑、龙湖地产在内 的楼盘等都将在下半年7-9月份集中放量爆发，因此，市场形势甚为严峻。
完成任务的可能！
第一：工程保证
工程刻不容缓，没有现场工程的保证以及良好的现场围挡形象、会所形 象、样板景观、看房通道以及样板房的完美呈现，就不足以体现恒大精 品领航，更不足以震撼客户。
第二、任务重
根据恒大总部下达08年全年销售目标，恒大名都、恒大绿洲销售目标均需要达 到80%，也就是说恒大名都开盘当天卖掉800-900套（总销的50%左右），恒大 绿洲开盘当天卖掉600-700套（总销的50%左右），并且，开盘后每个月销售需 要达到将近150套，每天销售5套房，这在西安也算是少有的销售奇迹。
恒大绿洲现场实景照片（5月12日）
恒大绿洲咸宁东路与浐河交汇处园林建设进度 （围挡建设尚未开工）
二期工地现场（尚未开工）
恒大绿洲综合楼目前建设进度（2月底现场至今，工程完全停滞）
恒大绿洲民工讨钱堵塞交通（中建8局欠账，导致民工闹事，工程全面停滞）
第二：明确目标
恒大名都08年总销1372套（80%的目标） 恒大绿洲总销1038套（80%的目标） 合计总销2410套
1、200元小订转20000元大订（领取一张VIP铂金卡） 2、如选房未成功，20000元大订可退 3、转20000元，方可有资格参加开盘选房，并可享受相应转定优惠
大量蓄水200元小订客户
核心执行策略
大量蓄水
1、200元申购一张“VIP黄金卡” 2、VIP卡可享受丰厚的开盘当天购房特惠 3、VIP卡可同时购买名都、绿洲两个项目，均可同等享受优惠 4、每个楼盘实行“一卡一房，一房一卡”政策
西安主流楼盘开盘形式
举例2：金泰假日花城
金泰假日花城07年5月开盘，开盘当日采用现场集中抽号选房的开盘方式，在开盘当天便销 售600套房子。 06年12月开始，销售200元VIP卡，此卡购房优惠2000元； 07年4月31日，假日花城200元VIP卡蓄水总量达到近2400组，然后200元转20000元，最终 转出900个20000元大订； 07年5月5日，现场集中抽号选房，开盘当天放量800套，实际销售620套，销售率近80%。
用尽一切手段吸引 大量来访客户
核心执行策略
大量吸客
1、软蓄水阶段，依靠市区接待中心， 配合相应的户外大牌、报纸 广告、直销途径、SP活动吸纳客源。
2、强蓄水阶段，靠“天线地线”万媒传颂吸纳大量客源
西安主流楼盘开盘形式
举例1：中新浐灞半岛
中新浐灞半岛07年8月18日开盘，开盘当日采用现场集中摇号选房的开盘方式，在开盘当天 便销售1800套房子。 07年4月20日开始，销售200元VIP购房卡，此卡购房优惠每平方米50元； 07年7月31日，浐灞半岛200元VIP购房卡蓄水总量达到近6000张； 07年8月1日至8月15日，浐灞半岛200元转20000元大订，最终转出2700个20000元大订； 07年8月18日，现场集中摇号选房，开盘当天销售1800套，创下全国单日销售记录。
按照既定开盘目标，对应的需要至少2400组以上20000元大订客户，对应 的至少需要6000组以上200元小订客户，开盘前蓄水平均需要销售80张以 上小订卡，故此，提前蓄水已经是迫在眉睫，并且需要有相应的广告支 持。
“手里有粮，心里不慌”。有备心里才有底。
当我们手中有了200元小订客户6000组， 我们心里就有底在开盘当天卖掉50%； 当我们手中有了200元小订客户8000组， 我们心里就有底在开盘当天卖掉60%；
恒大双星联动营销蓄水目标分解
5月15日
外展点开放 6月10日
7月1日
名都会所开放 名都开盘
8月1日
8月30日
绿洲开盘 9月28日
主动出击 广开渠道 打通通路
打通 4S店 加油站 银行 高档百货 高档场所 直邮、短 信渠道
卖小订卡 2200张
卖小订卡 2200张
卖小订卡 转大订卡 1000张 卖大订卡
恒大名都现场实景照片（5月12日）
恒大名都一期工地内部一览
恒大名都湖面景观尚未开挖
恒大名都围墙内外园林建设工程进度
恒大名都综合楼（会所）工程进度（2周时间，几乎无任何进度）。
综合楼4月26日现场实地照片。 综合楼5月12日现场实地照片。
恒大绿洲现场实景照片（5月12日）
一期20栋楼整体工程进度（8-9层），一期尚有8栋刚出正负零
2400组
卖小订卡 6000张
名都开盘目 绿洲开盘目
标900套
百度文库
标650套
第四：暴力开盘
开盘目标的实现
核心执行策略
200元小订转20000元大订 核心执行策略
暴力开盘
1、大量蓄水 2、利用低价（相对而言）引爆，通过跑量拉价 3、明星造势 4、暴力开盘，集中摇号选房（制造紧迫感、哄抢效应、羊群效应）
大量转订
西安恒大双星开盘前蓄水方案
决胜开盘之前
2008.5.15
不可完成的任务与完成任务的可能
不可完成的任务？
第一、时间紧
根据恒大名都、恒大绿洲目前的工程进度，尤其是综合楼的施工进度， 即便按正常施工速度，甚至抓紧时间抢工，恒大名都也需要在8月中旬方可达 到对外开放条件，恒大绿洲综合楼开放甚至需要到9月中旬，由此，08年给予 实际销售的周期仅仅只有3个月左右时间。
结合目前恒大名都、恒大绿洲工程形象，显然在现场围挡、会所建设、 样板景观、看房通道、样板房的建设进度上存在全面的滞后，故此，要 全面完成恒大双星08年的战略目标，必须抓紧时间抢工。
恒大名都、恒大绿洲工程现状如下
恒大名都现场实景照片（5月12日）
恒大名都一期24栋整体工程进度：1-4# 6层；5-6# 7层；7-8# 6层；9-11# 6层；12-14# 8层；14-15# 9层； 16-17# 7层；18-19# 7层；20-24# 8层。