资产评估计算练习题复习.doc

第二章5、计算题

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）

第三章机械设备评估3、计算题

（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）

2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年

3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%

4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)

5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元)

6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)

（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)

2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年

3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3%

4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元)

5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92

6）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5%

7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率

＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元)

8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元)

第四章房地产价格评估

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)

2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。

根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851832(元)

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

()()()()()()()()()

()()()23

2344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯+++-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦=被估房地产十年租期内的收益现值=万元

（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表：

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。()()()451501

1110%115100106100100800785.4/1110102109101100

1110%P -

+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米