棚户区改造融资模式探索
棚户区改造融资模式及其资金管理探析
棚户区改造融资模式及其资金管理探析棚户区改造是城市更新的一项重要工作，其目的是改善城市住房条件、提高城市住房供应水平和改善城市居住环境。
在进行棚户区改造时，需要大量的资金投入。
棚户区改造融资模式及其资金管理是该工作中的一大难题。
本文将通过对棚户区改造融资模式及其资金管理的探析，来探讨棚户区改造的资金来源及运用。
一、棚户区改造融资模式1.政府资金支持棚户区改造是一项涉及民生的重大民生工程，因此需要政府发挥主导作用，提供大量的融资支持。
政府资金支持是棚户区改造中最主要的融资模式之一，通过政府投入资金进行改造，可以促进改造工作的快速推进。
2.金融机构贷款除了政府资金支持外，棚户区改造还可以通过向金融机构申请贷款来融资。
政府可以引导金融机构参与到棚户区改造中，通过发行专项债券、银行信贷等方式筹集资金，从而支持棚户区改造的进行。
3.社会资本参与社会资本是棚户区改造的重要融资来源之一，可以通过引入社会资本来融资支持棚户区改造工作。
政府可以通过PPP模式，引导社会资本参与到棚户区改造项目中，实现资金的多元化来源。
4.土地资源开发在棚户区改造过程中，通过合理规划和开发棚户区周边的闲置土地资源，可以带来一定的资金支持。
政府可以通过土地出让、土地增值等方式融资，来支持棚户区改造工作。
二、资金管理探析1.风险管理在棚户区改造过程中，需要将资金运用到具体的改造项目中，因此需要对项目进行风险评估和管理。
要合理评估项目的风险，采取有效措施来降低项目风险，保证资金的安全运用。
2.资金使用在资金使用方面，需要对资金进行严格管理，确保资金使用的合法合规。
要建立健全的资金使用管理制度，加强资金监管，确保资金使用的合理有效。
3.绩效评估在棚户区改造过程中，需要对资金使用效果进行评估。
要建立健全的绩效评估机制，对资金使用效果进行监测和评估，及时调整和优化资金使用方案。
4.投资回报对于融资支持棚户区改造的资金，需要进行投资回报评估。
要根据资金投入和改造效果进行评估，确保资金的投入能够获得合理的回报。
棚户区改造融资的模式
一、融资模式分类目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以与PPP等模式。
按照融资方式与特点，可分为四大模式：〔一〕贷款融资模式包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。
由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体X围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。
商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：〔1〕项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。
〔2〕商业银行对项目和企业进展审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。
〔3〕商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。
〔4〕承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式〔分期还款或者一次性还本付息〕还本付息。
商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。
其劣势是融资本钱较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括、某某等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。
其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。
金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、某某中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，某某危改项目13亿元和某某棚户区项目公积金贷款6亿元。
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。
其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
棚户区改造项目融资模式的改进措施
棚户区改造项目融资模式的改进措施作者：李洪双来源：《销售与管理》2020年第23期1996年，联合国第二次人居大会明确提出了协助大城市发展和更积极地促进城市化进程的主题，这表明城市化被欠发达地区视为促进经济发展的关键途径和寻求发展趋势的必要条件。
在从农村到大都市的整个转型过程中，这一时期不可避免地会出现“棚户区改造”。
随着中国城市化进程的加速，城市地区不断扩大，越来越多的棚户区被纳入城市范围。
这种老城区人员结构复杂，自然环境设备配套设施不健全、脏乱，条件恶劣。
为了更好地恢复老城区在城市发展中的魅力，增强大城市本身的品牌形象，促进城市化进程，必须对老城区的老村庄进行整修。
拆迁棚户区是每个地方政府遇到的一个基本问题，因此每一个棚改区项目着眼于便利性和园林景观，路面力求平整且不磨损。
棚户区的拆迁并不是简单拆迁的问题，它是一个极其复杂的系统工程，涉及规划、搬迁、施工、搬迁和安装以及后续开发和设计的阶段，存在许多不确定因素，并需要很长时间，涉及许多权益。
棚户区改造的翻新包括对被拆迁居民的补偿和基础设施的建设两部分，都需要大量的资金支持，但目前融资来源主要是财政支持和银行贷款，融资结构单一，在这方面，采用多种资金来源对于实施贫民窟改造项目至关重要。
然而，各国政府仍然是贫民窟改造项目资金的主要受益者，对金融风险管理的认识不足，政策、规章和市场风险控制机制不足，以及缺乏工作人员。
这就增加了为贫民窟改造项目供资的风险，从而影响项目的顺利进行。
关于贫民窟改造的研究侧重于城市规划的社会和经济方面，如城市规划、空间和风险管理，然而继续改善贫民窟，迅速消除供资缺口，提高供资效率和改进项目供资风险管理，这些都是需要紧急处理的问题。
（一）房地产新政的利好因素第一，分析住房修复项目目前的供资状况，分析新的住房制度的效益，增加安全住房和基本住房的实际供应，让供求关系更加合理化，从而改善房地产业自身环境。
第二，合理的住房消费方向，以阻止投机投资购买住房，目前由于国家采取房地产市场“住房不炒”以及出台“房产税”等相关措施从而让房地产市场更加健康。
分析棚户区改造融资模式及其资金管理
1882018.8MEC 管理方略MODERNENTERPRISECULTURE棚户区改造项目是一项重要的民生工程，其投资规模较大，建设周期时间较长，融资的方式与资金管理的模式将会直接影响棚户区改造建设的整体效果。
棚户区改造期间会受到市场竞争因素、复杂地形因素等影响，需要结合市场发展的现状进行综合分析，创新棚户区改造融资的模式，提倡多元化的投资主体，积极应对各类棚户区改造问题，改善棚户区改造期间资金不足或者资金链断裂等不良问题。
文章将结合当前棚户区改造融资模式及其资金管理的现状加以分析，希望能够对相关研究活动带来一定借鉴价值。
一、棚户区改造的主要融资模式分析棚户区改造期间，常见的融资模式主要包含政府主导模式、政府与社会资本合作模式以及市场化运营、政府支持模式等。
（一）政府主导模式政府主导模式主要是在各级政府的管理下，对棚户区改造的需求、管理的要求等进行综合分析，建立棚户区改造融资管理中心，投资发展公司等。
政府在机构与平台中主要负责棚户区项目拆迁、规划以及建设工作等，改造期间以项目自身的收益与政府的担保为主，向银行实施贷款融资，这种模式下项目多存在惠民的特征，商业开发价值关注程度相对较低。
（二）政府与社会资本合作模式政府与社会资本合作模式下，主要由政府主导，以成立投资公司的方式，将土地转让给投资工资，收取其中的土地出让资金。
在投资公司将土地熟化之后，转化为投资者，从中获取一定的收益。
棚户区改造项目可以通过直接专访开发的方式，也可以采用企业与政府相互合作的方式，将土地出让金作为建设资金。
开发企业在商业开发的方式下，与政府一同完成项目建设活动。
在这种管理模式下，政府可以应用较少的资金完成项目，投入资金相对较少，社会资本收益较多，多应用于存在较大商业价值以及易于吸引民间资本的项目中。
（三）市场化运营、政府支持模式市场经济快速发展的时代背景下，棚户区改造融资的方式也需要呈现出多元化发展趋势。
政府可以通过招投标的方式，选择优秀的开发商竞标获得棚户区改造项目承包权利，且实施后续的拆迁、开发以及回迁等工作。
棚户区改造盈利模式
假设前提：
1、棚户区改造
2、资金来源：自有资金+国开行贷款
3、回报率应高于自有资金占用率+国开行贷款利率
4、政府给予补贴，补贴可分为资金补贴、税费优惠和捆绑开发等
多种形式。
5、特许经营模式：开发公司不取得产权，仅有特许经营权
项目难点：
1、棚户区基本位于四五线城市，无商业价值地区
项目利润：
1、项目建筑合理利润
2、租金回报
3、资金运作收益
4、上市题材
项目解决方案：
1、引入专业项目运营团队，充实商业策划、运营人才；
2、棚户区改造的定位应为商业地产+住宅地产相结合；
3、地产地位：根据各棚户区不同位置评估包装开发概念，如养老
地产、旅游文化地产等，以酒店式公寓等形式实现租金增值；
4、分析各棚户区在当地的配套空白以及人口组成等商业要素，引
入战略合作机构，对每个项目均进驻作为区域配套空白的填补；
5、定位完成后，寻找商业战略合作伙伴，根据合作伙伴需求进行
设计和建设，为未来招商提供便利；。
棚户区改造融资模式及其资金管理探析
棚户区改造融资模式及其资金管理探析棚户区改造是城市发展中的重要环节，旨在提升城市基础设施和居住环境，改善居民生活条件。
由于棚户区改造需要大量的资金投入，融资模式和资金管理成为关键问题。
本文将对棚户区改造的融资模式及其资金管理进行探析。
棚户区改造的融资模式主要有三种：政府融资、社会资本融资和居民自筹资金。
政府融资是指通过政府财政预算、政府债券等方式筹集资金进行改造，是最常见的融资模式。
社会资本融资是指吸引社会资本参与改造项目，如出让土地、引入民间投资等。
居民自筹资金是指居民通过自愿缴纳费用、贷款等方式自筹资金用于改造。
政府融资是棚户区改造的主要融资方式。
政府通过财政预算安排资金、发行政府债券等方式筹集资金。
这种融资方式的优点是资金规模相对较大，有利于推动改造进程。
政府融资容易造成财政负担过重，且政策风险、利率风险较高，需要合理控制融资规模和风险。
社会资本融资是一种相对灵活的融资模式。
通过引入社会资本参与改造项目，可以充分利用市场机制，提高资金使用效率。
社会资本融资的优点是可以减轻政府财政负担，加快改造进程。
社会资本融资也存在着市场竞争、回报期较长等问题，需要建立健全的监管机制，并加强与社会资本合作的沟通。
居民自筹资金是一种由居民自行缴纳的资金，用于改造费用的一种方式。
居民自筹资金的优点是能够充分发挥居民的主体作用，提高改造项目的可行性。
居民自筹资金也存在着资金来源不稳定、缴费意愿不高等问题，需要政府给予支持和引导。
在棚户区改造的资金管理方面，需要注重资金的使用效益和风险控制。
要加强资金的监管和审计，确保资金使用的合规性和有效性。
要建立资金拨付和使用的规范机制，加强对改造项目的监督和评估。
要加强对棚户区居民的宣传和培训，提高居民对自筹资金的认识和理解。
要建立健全的风险管理机制，防范资金使用中的各种风险。
棚户区改造的融资模式和资金管理是棚户区改造工作的重要内容。
政府融资、社会资本融资和居民自筹资金是常见的融资方式，各有优劣。
5-旧城改造项目融资模式研究
2012 年 11 月
Thesis Submitted to Hebei University of Technology for The Master Degree of Technology Economy and Management
THE RESEARCH ON URBAN REDEVELOPMENT PROJECT FINANCING MODE
分类号： U D C：
密级： 编号：
学 位 论 文
旧城改造项目融资模式研究
齐建敏
指导教师姓名：陈敬武 申请学位级别：硕
教 授
河北工业大学 技术经济及管理
士
学科、专业名称：
论文提交日期： 2012 年 11 月 学位授予单位：
论文答辩日期: 2012 年 12 月
河北工业大学
答辩委员会主席： 评 阅 人：
I
旧城改造项目融资模式研究
THE RESEARCH ON URBAN REDEVELOPMENT PROJECT FINANCING MODE
ABSTRACT
In recent years, urban renewal rapidly all over in a boom. The scene of urban renewal project can be seen every where. The urban renewal project's financing problems has become a key issue of the entire transformation process for it’s complexity , demolition difficult, high-risk, large-scale capital requirements. According to the study of urban renewal in the aspect of the development, operation mode and financing, It is summed up that the different nature of urban renewal should have unique development and runtime mode .Bank loans is the main form of urban renewal financial. Certainly there is a small amount of project financing mode, but for it’s lack of the system of scientific evaluation and decision, most for pat forehead behavior. It is proposed the decision making system which “split-combination” design financing mode ,quadrant angle method, and using the SWOT method combined with AHP Analytic Hierarchy Process filter the mode of urban renewal project financing ,on the basic of analyzing the development and the financing Status quo of the urban renewal project and the theoretical of project financing. The SWOT and AHP initial indicators system of urban renewal project financing model evaluation is designed on the basic of the evaluation of the financing mode of predecessors. Then the final SWOT and AHP index system are determined though the questionnaire and SPSS statistical analysis software. The urban renewal project financing are initially evaluationed by using the SWOT method, then the mode of financing in the same quadrant are ultimate chose by using AHP method. The risk was defined from the selection process of financing model and the process of financing .Appropriate prevention and control measures should be taken for the two phases. Finally, the combination of urban renewal project financing evaluation and risk control analysis are used in a city in the shanty town reconstruction project financing, the financing mode evaluation system and risk control is proved reasonable and effective. It is benefit to solve the financing problem of urban renewal by using the ideological of Split combination and the method of SWOT the AHP to design and choose financing model. KEY WORDS:urban renewal;combination financing;SWOT azimuth;financing select risk
棚户区项目改造现状及资金来源的探讨
棚户区项目改造现状及资金来源的探讨作者：刘继壮来源：《现代经济信息》 2018年第16期一、棚户区改造现状棚户区改造是一项由政府主导，开发商，社会群众及金融机构多方参与，目的是为了改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而实施的民生工程。
2008 年以来，国务院将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。
据统计2011 年-2013 年底，全国棚户区改造1075 万户，基本建成679 万户，占保障性安居工程的比例分别为43.6% 和42.5%。
2013 年初，国务院颁布《关于加快棚户区改造的意见》，规划了2013-2017 年的五年目标：改造各项棚户区，需要完成1100 万户，包括城市棚户区900 万户，第三阶段为2018-2020 年，还要再完成棚户区改造1100 万户，三个阶段累计完成3270 余万户；截至2014 年底，全国共改造各类棚户区住房共计2085 万套、农村危房1570 万户，2013-2014 年改造各类棚户区住房832 万套、农村危房545 万户。
资金来源：2014 年 4 月 2 日，在国务院总理李克强主持召开的国务院第43 次常务会议，对进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用做了部署。
根据国务院第43 次常务会议精神，国开行依据国家2013 年-2017 年棚户区改造计划，设立了专项贷款规模7000 亿元，其中长期贷款6000 亿元，软贷款1000 亿元.北京市棚户区改造现状：2013 年为加快推进的建设改造，北京市在原有城市和工矿棚户区改造类型上，将平房院落修缮、老旧小区综合整治、城中村和边角地整治拆迁、城乡结合部改造等四类项目纳入到棚户区改造范围。
经北京市棚户区改造和环境整治指挥部批准，将108 个项目列为2013 年中心城区改造和环境整治改造任务计划。
2013 年，北京向国务院上报的棚改目标是至2017 年底完成15万户。
2013 年，共批准棚改项目108 个，全部为中心城区棚户区改造和环境整治项目，涉及9.2 万户，截止年底完成13 个，其余95个结转至2014 年；2014 年，新增棚改项目96 个，其中中心城区76 个，远郊区及国有工矿区20 个，涉及约10 万户；2015 年，新增棚改项目55 个，其中实施计划册23 个，涉及约5.7 万户；前期计划册32 个；2016 年公布的棚改和环境整治项目共计335 个，其中实施计划139 个，计划改造40258 户；储备计划196 个。
城市更新及城中村改造项目的融资模式
城市更新及城中村改造项目的融资模式随着城市化进程不断加快，城市更新及城中村改造项目的需求也日益凸显。
然而，在项目推进过程中，融资一直是一个难题。
本文将就城市更新及城中村改造项目的融资模式展开探讨，为相关方提供参考。
一、传统融资模式传统融资模式主要包括政府出资、银行贷款和企业自筹。
政府出资主要是通过地方政府投入资金来支持城市更新及城中村改造项目，但由于财政预算有限，难以满足大规模项目的资金需求。
银行贷款需要具备一定的抵押物、还款能力和信用背书，大多数城中村改造项目由于土地所有权不清晰，无法提供足够的抵押物，因此难以获得银行贷款。
企业自筹虽然可以部分缓解资金压力，但往往难以满足整个项目的融资需求。
二、新型融资模式面对传统融资模式存在的问题，一些新型融资模式逐渐被引入到城市更新及城中村改造项目中。
在这些新模式中，社会资本、产权交易市场和政府引导基金发挥了重要作用。
1. 社会资本社会资本是城市更新及城中村改造项目的重要融资来源，可以通过设立专门的基金、引入民间投资、参与城中村土地的流转等方式来融资。
这种模式能够解决传统融资模式中土地质押难题，为项目融资提供了新的途径。
2. 产权交易市场产权交易市场的建立可以为城中村改造项目提供资金融通的评台。
通过将城中村改造项目的收益权、股权等产权进行划分和交易，吸引社会资本参与融资，这种市场化的融资模式有望为项目提供更多资金支持。
3. 政府引导基金政府引导基金是政府推动城市更新及城中村改造的重要手段之一。
政府可通过设立专项基金、提供财政补贴等方式引导社会资本参与城市更新项目，降低项目融资成本，同时平衡政府与市场之间的利益关系。
三、实施建议在实际开展城市更新及城中村改造项目时，需要综合考虑各种融资模式的特点，并结合项目特点进行选择和组合。
以下是一些建议：1. 加大对社会资本的引导和支持，鼓励社会资本参与城市更新及城中村改造项目，探索多种投融资模式。
2. 建立健全产权交易市场机制，促进城中村改造项目的产权交易，为项目融资提供更多路径和渠道。
棚改银行工作方案
棚改银行工作方案简介棚改银行是指为推进我国棚户区改造的金融机构。
其主要任务是为参与棚改的相关主体提供融资服务，支持改造项目的顺利推进。
本文将探讨棚改银行的工作方案及其实施流程。
工作方案一、融资模式棚改银行的融资模式主要分为两类：存量棚改和增量棚改。
存量棚改是指对已经存在的棚户区进行改造，增量棚改是指对新增加的棚户区进行改造。
根据不同的融资对象和金融服务对象，棚改银行有多种融资模式，包括信贷融资、债券融资、项目贷款等。
二、借款人资格如何确定棚改银行的借款人资格是实施棚改银行工作方案的核心。
借款人资格包括地方政府、开发商、物业企业等。
对于地方政府来说，需要满足借款额不超过改造项目预算、债务率不超过本市规定比例等限制条件。
对于开发商来说，需要满足棚户区改造相关资质要求、拥有一定的资本实力等条件。
三、风险控制风险控制是实施棚改银行工作方案的关键。
为了防范风险，需要采取严谨有效的风险控制机制。
该机制主要包括项目评估、贷后管理、风险保证金等措施。
项目评估需要对借款人的基本情况、棚改项目的市场前景、项目可行性等进行综合考量。
贷后管理包括对项目进展、还款计划、风险事件等进行跟踪监管。
风险保证金是一种风险分担机制，其作用是通过对借款人征缴一定比例的风险保证金，将风险分担给借款人，从而降低银行的风险承担压力。
四、实施流程实施棚改银行工作方案的流程主要包括项目评估、贷款审批、贷后管理等环节。
其中，项目评估是融入棚改银行的第一步。
借款人需要提交完整的相关资料，包括项目可行性研究报告、经济指标分析等资料。
银行会对这些资料进行认真审核。
如果审核通过，借款人就可以进入到贷款申请环节。
在贷款审批环节，银行会对借款人的资质、项目前景、资金用途等进行全面考核。
如果审批通过，则会签订贷款合同。
在贷后管理环节，银行会对项目的进展情况、借款人还款计划、风险情况等进行持续跟踪。
总结棚改银行是我国棚户区改造的重要组成部分，其工作方案的设计与实施直接关系到棚改工作的推进和效果。
片区开发融资创新模式探究
片区开发融资创新模式探究摘要：片区开发也被称之为城镇综合开发，通常情况下指代的是在满足国家规定以及政府要求的基础上，对具备一定规模、形成片区的环境展开体系化的优化改建，而片区的开发核心与主体，一般情况下都是政府部门亦或是融资平台，但是纵观实际情况，不难发现以往形式的片区开发融资方式具有较多缺陷与不足，严重限制与阻碍了项目融资的成效与质量，并且也降低了片区开发的速率与进度。
因此，对片区开发融资方式展开创新优化十分关键，刻不容缓，基于此，笔者将会对片区开发融资的创新方式展开分析，希望可以为相应工作人员提供些许建议与思路。
关键词：片区开发；融资模式；分析研究引言片区开发在实际工作中也被称之为片区综合性开发、城镇综合性开发，虽然片区开发在我国现阶段实施的法律规范中还不具备统一的定义，但是通常情况下片区开发指代的就是在地方规划基础上，对具备规模与成片的区域展开体系性改造升级。
但是社会经济的高速发展进步，使得城市化速率不断加快，传统的片区开发融资方式已经无法适合现阶段社会发展，因此必须进行开发融资的创新与优化。
传统的融资模式为单一性的主体建设，这种借助单线条的投资平衡体系已经无法符合社会环境要求，因此片区开发项目融资体系必须进行改革创新。
不同的模式具备的类型不同，但是总体上可以将类型分为政府主导、全部由市场主导与政企合作等，现阶段利用最为广泛的投资模式还是政府投资、企业运作的方式，只有政府和企业之间通过签订合同方式，对二者的权利和义务进行明确，方可实现风险和收益的共用承担，促进城市片区经济利益的提升和产业发展。
基于此，笔者将会对于片区开发融资创新与融资模式展开分析，希望可以为片区规划的更好发展进行提供助推力量。
1、新时代环境下片区开发项目现状社会经济以及城市化的发展进步，主要的来源就是外部延展以及内涵提升，而片区的开发则是指引带领城市革新欧化的最关键抓手，也是推动社会经济不断发展进步的基础引擎。
片区开发，也被称之为城乡建设综合开发，简而言之就是对即将开发打造的城市用地，统一性地展开城市基础设施创设以及城市中生产活动项目建设，与生活服务设备的构建。
棚户区改造融资模式探索
棚户区改造融资模式探索摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。
在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。
为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。
本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
关键词:棚户区改造融资模式改进棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。
棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。
根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。
2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。
面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。
一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。
在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。
1、商业银行贷款商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。
2、住房公积金贷款住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
棚户区改造项目收益债券的运作与实施
券 等 ，一般 采 用组 合 投 资 ，从 而 分散 单 一项 目的投 资
风险。
２ ． 项 目收益债券 ２ ０ １ ４ 年５ 月． 国家发展改革委办公厅出台了 关 于创新企业债券融资方式扎实推进棚户 区改造建设有 关问题的通知》 ，明确提 出要推进企业债券 品种创新 ． 研究推出棚户区改造项 目收益债券。 项 目收益债券是指 以项 目公司为发行主体 ．募集 资金直接投入固定资产投资项 目．项 目运营收入进入 专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国 项目 收益债券属于创新品种 ，目前尚无先例 ．但其运作原 理与美国的市政收益债券类似。具体来说 ，项 目收益 债券应具有三大特征 ： 一是在发行主体方面 以承担 各类固定资产投资项 目的项 目公司为主 二是在募集
２ ． 银行贷款 除政府投资外 ． 银行贷款也对棚户区改造提供了 巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银
ＣＨ ． Ｂ Ｄ
目团
行贷款主要有三种模式 ．分别是商业银行贷款、政策 性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款 。其中．政 策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力 ，特别是国家
资金 投 向方 面 ．在开 展 初期 应 主要 投 向市 政基 础设 施 建设 以及 国 家产 业 政策 支持 行 业 的项 目建 设 三 是在
开发银行为公租房建设提供了有力的贷款 支持。据统
计 ．截至 ２ ０ １ ３ 年底 ．国开行累计 发放棚 户区改造贷 款４ ０ ７ ７ 亿元 ．贷款余额 ２ ９ ４ ６ 亿元 ．占全部棚改贷款 余额的 ６ ０ ％。住房公积金中心政策性贷款是指建设公 司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。 但是 ．受制于住房公积金的资金规模较小 ，其对棚户
区改造 的 支持 力度不 大 、
关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考
关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考随着我国城镇化进程的加快，棚户区改造成为了当前城市建设中的一项重要任务。
为了推进棚改工程的顺利进行，需要大量的资金投入。
在这个过程中，信托资金的参与成为了一种重要的选择。
今天我们就来探讨一下关于采用信托资金参与棚改安置房建设的几点思考。
我们需要明确信托资金的特点和优势。
信托资金是由信托公司通过成立信托计划募集而来的，投资于特定的项目或者资产。
相比于其他投资方式，信托资金有着更为灵活的运作机制和更为专业的风险控制能力。
信托资金也具有较高的资金使用效率和较长的投资周期，这使得信托资金更适合于长期且大规模的房地产项目。
采用信托资金参与棚改安置房建设能够有效缓解房地产开发商面临的资金压力。
在目前房地产市场过度调控的政策背景下，开发商们往往面临着融资难、融资贵的困境。
而信托资金的参与可以为开发商提供更为多元化的融资渠道，并且能够有效降低融资成本，减轻资金压力。
信托资金还可以通过引入专业的资金管理机构和风险控制团队，帮助开发商更好地规避市场风险，保障项目的顺利进行。
我们也需要注意到，信托资金参与棚改安置房建设也面临着一些挑战和风险。
信托资金的参与需要政府部门、开发商和信托公司之间的密切合作和有效沟通。
这需要各方在项目合作机制和风险分担机制上做出相应的调整和创新，以确保各方利益的平衡和项目的顺利进行。
由于棚改安置房项目通常涉及到土地使用、城市规划、房地产开发等多个领域的政策和管理，信托资金的参与也需要充分考虑到政策风险和市场环境的变化，制定相应的风险防范措施和项目退出机制。
采用信托资金参与棚改安置房建设是一种具有广阔前景和可行性的选择。
信托资金可以通过其灵活的运作机制和专业的风险控制能力，为棚改安置房项目的顺利进行提供坚实的支持。
也需要各方在项目合作机制和风险控制机制上进行适当的调整和创新，以充分发挥信托资金的作用，实现棚改安置房建设的规范化、高效化和可持续发展。
希望信托资金能够在未来的棚改安置房建设中发挥更为重要和积极的作用，为我国城市建设和居民生活水平的提升做出更大的贡献。
新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨
372021.04|4新形势下城市更新改造项目的融资策略探讨4.1政府要重新定位角色，发挥引导作用在筹集城市改造项目资金过程中，政府作为项目发起者，首先应该重新定位角色，明确自身职责，将之前的领导者、决策者向服务者、参与者转变，发挥好“桥梁”的中间作用，监督整个改造项目的开发和建设过程，保障居民的经济权益，同时也能为建筑开发商提供相应的贷款审批服务，简化审批流程。
在融资阶段，政府机关应该有效发挥宏观调控作用，不能仅仅依靠自身的自有资金和国家财政拨款作为改造的全部成本，应该家的融资模式，比如英国成立了城市发展基金，作为措资金，确保项目开发计划的顺利实施。
除了借鉴国建局来办理[3]。
市建局从属于公营的事业单位，不受者的角色，从而保证了政府正常行使职能，确保项目证的形式筹集资金，用于不动产的开发和管理，再把我国法律规定和税收制度尚不完善，标准型R E I T s型4.2实行政府购买服务融资政府购买服务融资，具体指国家政府机关单位作者签订政府购买和合同，由承接企业负责城市改造的通过质押合同向国家开发银行借贷，获得资金来源，可以采用分期付款的方式，提前约定好偿还期限和付府购买服务融资模式中，政府并非直接参与到改造项实质上完成了风险转嫁，切割了政府机关的债务风险改造项目中，就利用了购买服务的方式，有效筹集了4.3实行基金融资模式基金融资模式具体指在当地政府的有效引导下，人主要由发改委和国开金融机构组成，有效吸收社会投入到项目运作中，同时国开金融机构以城市开发联额度要小于项目总投资的70%，偿还利率要低于市场比如返还收益率等，实现了土地开发一二级有效联动威型的开发机构构成，为基金投资提供收益保障。
我吸引社会资本，附加了特许经营权益，按照市场化的收效率较慢的缺陷，但也存在优势，比如运营方面由一满足了投资者对于城市更新项目的收益性要求，不仅4.4引进PPP融资模式P P P融资模式具体指政府和私人之间建立合作关资模式以“政府主导、民间参与、市场运作、风险共量积极参与到城市改造项目中来，当前，在我国北京造为例，在P P P项目开展的前期阶段，政府部门根据次，选择合适的民间资本，通过公开招标的形式选择明确股权分配、风险承担、利益划分、土地用途等事旧城改造模式中，由于民间资本没有相关法律资质，协议来保证民间资本的合理性，在土地二级开发项目基础设施等，在项目开发完成后，通过转让、出售来20-30年，期间项目实施风险性较大，优点是可以大有效解决了当前政府的融资困境，防范了政府债务风结语综上所述，当前城市更新改造融资过程中遇到多引导作用，实行政府购买服务融资，基金融资模式和破解融资困境，从而实现城市集约发展，加快城市转参考文献[1] 朱昊, 陈宗才. TOD理念下的旧城中心区改造更新策略研究——以深圳市罗湖区湖贝项目城市更新为例[J]. 中外建筑, 2020, No.227(03):89-92.[2] 魏航. 从城市更新PPP项目探究城市治理理论”中国化”[J]. 经济研究参考, 2019, 000(015):52-60.[3] 陆秋平. 城市更新工程中的建筑改造和历史风貌保护[J]. 建筑施工, 2019, 041(009):1701-1703.[4] 杨晓冬, 张家玉. 既有建筑绿色改造的PPP模式研究:演化博弈视角[J]. 中国软科学, 2019, 339(03):188-197.38|CHINA HOUSING FACILITIES。
棚户区改造融资方案
棚户区改造融资方案1. 背景介绍棚户区是指由于历史原因或其他因素导致的城市中生活环境恶劣、住房条件差的区域。
在我国城市化进程快速发展的同时，棚户区改造成为一项重要任务，旨在改善居民的生活条件和提升城市形象。
然而，由于改造项目规模庞大、投资金额较高，融资方案的制定显得尤为关键。
2. 目标定位棚户区改造融资方案的目标是确保项目资金需求得到满足，同时尽可能减少财政负担，吸引社会资本参与，实现资金多元化来源。
3. 融资来源3.1 政府资金政府资金是为棚户区改造投入的基础资金。
根据城市规模、改造规模和改造进度等因素，政府可以通过财政拨款、地方债券或基金设立等方式提供资金支持。
3.2 社会资本吸引社会资本参与棚户区改造是增加融资来源的重要途径。
可以通过引导社会资本参与投资，与政府合作或进行合资合作，共同进行改造项目的建设和运营。
3.3 金融机构贷款通过与银行或其他金融机构合作，棚户区改造项目可以获得商业贷款或低息贷款，解决资金需求。
3.4 资本市场利用资本市场融资，发行棚户区改造债券或其他金融产品，吸引社会资金的参与。
4. 融资模式棚户区改造融资可以采取多种模式，具体选择应根据项目特点和市场需求来确定。
4.1 公开招标模式政府通过公开招标的方式，面向社会资本征集合作伙伴。
社会资本可以独立承担投资建设和运营责任，政府提供适量的经济扶持和政策支持。
4.2 私人-公共合作模式政府与社会资本合作共同投资建设棚户区改造项目，合作方式可以是BOT （建设-运营-转让）、PPP（政府-社会资本合作）等模式。
4.3 基金模式政府设立专项基金，吸引社会资本参与投资。
基金可以通过设立信托计划、合夥企业或股权投资等形式，发挥市场主体作用。
4.4 债务重组模式政府通过各种方式募集资金，进行债务重组，降低融资成本，提高可负担能力。
4.5 创新融资模式探索创新融资模式，如绿色金融、城市债券等，拓宽融资渠道。
5. 政策支持为了促进棚户区改造融资，政府可以提供以下政策支持：•减免税费：对参与棚户区改造的企业和个人给予税收优惠政策，降低融资成本。
棚户区改造项目的ppp融资模式分析—以青岛市A项目为例
棚户区改造项目的ppp融资模式分析—以青岛市A项目为例关键词:PPP融资模式棚户区改造一、选题背景近些年，国务院办公厅以及相关单位陆续颁布《有关自主创新重点区域投资融资体制激励社会发展项目投资的指导意见》、《有关进行政府和社会资本合作的指导意见》、《政府和社会资本合作模式操作说明(实施)》文件，致力于不断创造新的建设项目模式，推动社会资本和政府合作的基本建设模式[1]。
PPP模式在中国的盛行，为国内棚户区改造项目给予了新的途径和方法。
因而，对PPP模式实际效果开展研究十分必要[2]。
文章根据PPP模式的运行机制和现阶段棚户区改造的融资模式，分析了PPP 模式在棚户区改造中的应用与优越性。
目前中国关于 PPP的研究还比较零碎，特别是在棚户区改造方面应用 PPP的一些基础理论的探讨方面。
因此，必须加大对我国棚户区建设 PPP融资方式的研究，使其既能丰富现有的基础理论，又能促进我国棚户区建设的发展，还可以为之后的具体应用给予一定的理论来源[3]。
二、棚户区改造项目现行的融资方式分析1.政府出资与银行贷款某市耗资45.41亿的棚户区改造工程，规模很大。
在政府的指导下，资金的运作方式如下：政府筹资29.91亿元，贷款总额为15.5亿元，根据一期棚户区改造的规划和建设资金的要求，某市从财政部门筹资8.5亿元。
表1 某市棚户区改造面积及融资规模住宅面积（亩）融资总额（亿元）受益家庭（户）受益人口（人）748.2945.41520017000上述融资方式程序简单，资金发放也比较快并且对于融资项目公司的资质要求比较低。
但由于因为政府出资和银行贷款的资金成本较高，对项目贷款担保规定相对比较高，所以适用于项目执行流程中经济收益较高的项目。
2.债券融资债券融资也是棚户区改造项目中多见的方式，关键在于选用企业债券和短期融资券来完成股权融资。
为充分运用公司债券融资，国家发展改革委将公司债券发行申请办理依照“加快简单化审核”、“严苛审核”、“适度控制规模和节奏感”三大类开展分组管理，切实保证可控性、适用关键、规避风险。
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棚户区改造融资模式探索
发表时间：2019-06-21T16:34:12.840Z 来源：《城镇建设》2019年第05期作者：王小勇
[导读] 结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
南京新六城市建设投资有限公司 211500
摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。
在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。
为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。
本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
关键词:棚户区改造融资模式改进
棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。
棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。
根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。
2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。
面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。
一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析
我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。
在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式
贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。
这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。
1、商业银行贷款
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。
2、住房公积金贷款
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。
区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。
（二）债务工具直接融资模式
包括企业债、公司债、项目收益债、中期票据等融资模式。
直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。
融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。
债券融资模式。
债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。
棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。
（三）股权融资模式包括股权融资模式和产业基金融资模式
出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过转让股权、股票涨价回购以及企业分红等途径获取投资回报。
承包棚户区改造项目的单位或企业通过出让单位或企业的项目所有权以及质押股票股权等形式，获得资金涌入，为棚户区改造项目提供资金周转。
承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。
（四）非传统融资模式
1、信托计划融资模式
信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融?Y的模式。
信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。
棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。
2、政府购买服务模式
政府与社会资本合作模式简称PPP模式，是指项目由地方政府或者是政府主管部门按照PPP管理的相关制度流程，履行完整、合法有效的操作手续，参与棚户区改造项目。
实施的主体是社会资本项目公司或者是与政府共同成立的项目公司，社会资本通过项目自身的利益以及政府约定的财政补贴，对其投资资本进行回收，并获取合法利益的模式。
二、各种融资模式比较分析
贷款融资模式审批便捷、手续简单，应用最广。
贷款融资模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。
因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。
股权融资门槛较高。
股权融资与债权融资相比最大的优势是融资规模大，而且承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息。
但是股权融资对融资项目资格条件的限制比较多，不仅要考察融资项目是否能获得稳定的收益，而且股权融资只能适用于可经营性的基础设施。
对一些项目回报利润较低的棚户区改造项目基本上不具备股权融资的资格。
债务融资受政策限制较多。
棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。
二是可覆盖债务本息的项目现金流。
在这两方面的约束条下，不同的融资方式都有各自的缺陷。
商业银行对项目进行贷款必须是在有稳定的利润收入的前提下才予以贷
款，这样就会对一些盈利较低的棚户区改造项目的约束就比较大。
此外，债务融资很容易受国家宏观调控政策的影响，如果国家实施减少货币发行的政策，那么棚户区改造项目就很难从银行中获得贷款，项目就会因为缺乏资金支持而无法顺利开展。
非传统融资方式风险较大。
对于信托、理财、资产证券化等融资方式，存在融资透明度和规范性问题，难以有效监管，对银行体系造成潜在风险。
另外，这些方式只适合于经营性的、收益比较高的棚户区改造项目。
因此，不具备大规模推广的条件。
总体来看，提供无偿服务的项目由于缺乏资金流入而不能形成稳定的现金流，其融资渠道不畅通，另外国发〔2010〕19号文、财预〔2012 〕463号文等对公益性项目融资资格条件进行了严格限制。
因此，上述融资方式由于各自的弊端都无法从根本上解决融资问题。
对于有较高投资利润的棚户区改造项目，运用多元化渠道进行融资可以积极考虑采用PPP等方式吸纳社会资金，与有实力、有经验、有资源、有品牌的社会资本开展合作，通过风险分担、利益共享原则，来实施开发区内的土地一级开发，不断提升区域开发品质。
三、新常态下棚户区改造融资模式改进措施
国外在棚户区改造融资方面的经验与我国相比更加成熟。
国外在进行棚户区改造融资时更注意注意发挥政府的补贴作用，积极引导社会资金融入，同时不断创新金融产品以占据更广阔的市场。
上世纪八十年代的美国就已经开始推行保障房建设市场化，美国政府以税收优惠、开发维修资金投入以及利息抵税等政策为开发商提供资金补贴，而且规定开发商可以按照市场利率从私人银行贷款，但是只需要1%的利息，其中的差额部分全部由政府来补贴。
政府直接补贴、优惠税收、贷款贴息的方式极大的调动了各类社会投资者的投资热情，弥补了棚户区改造资金缺口，强大的资金支持更有利于新常态下棚户区改造项目的顺利进行。
四、结束语
棚户区改造融资模式的科学选择能促进棚户区改造项目的顺利进行，推进我国惠民工程的有效实施。
面对我国经济发展速度放慢的新常态下，不断改进棚户区改造融资方式以顺应现实发展的需要是目前我国棚户区改造工作的重点，为此，我们应该在借鉴国外经验的基础上，结合国内实际情况，不断创新我国棚户区改造融资模式，为加快我国城市化步伐，促进社会经济的可持续发展奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]国家开发银行党校课题组，郭彦军.“新常态”下棚户区改造融资模式探讨[J].开发性金融研究，2015，（04）：56-60
[2]余洋.新常态下棚户区改造融资模式简析[J].时代金融，2016，（21）：275
[3]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式和风险防范措施探究[J].河北金融，2015，（09）：16-19。