新城客户深访总结

金地客户样本5
姓名:李先生
客户38岁，籍贯浙江；大专毕业后来上海打拼，目前住在长宁，在嘉定区自己 本报告经是严营格一保密家。未物经流同策公许可司，；请勿妻引用子在龙之梦附近开了一家小服装店。空闲时间夫妻常常去
中山公园散步、锻炼。客户经常在沪嘉高速上开车，路过看到金地项目觉得有升 值空间，希望做点投资以保值增值。
金地客户样本1
姓名:郑先生
本报告是严格保密客。户未经年同策龄许4可5，岁请勿，引用上海人；目前住在普陀，工作在静安区；大学毕业后自己 创办经营一家小型企业。有一个上高中的女儿，空余时间喜欢带家人旅游。有一 辆荣威550；有过三次购房经历，主要用于自住。 客户从媒体报广获知项目信息，对嘉定南翔1未3 来的规划有所了解，但是目 前开车过来明显感觉到交通堵塞；但是相信未来的规划交通会有很大缓解；对金 地样板间精装修比较喜欢，目前购房主要是考虑通胀预期和楼市回暖的因素，考 虑购买一套高端住宅，改善居住环境；客户在宝山的美兰湖看过房，环境还可以， 但沪太路的交通让其放弃了购买的想法。
10
深度访谈数据总结
客户购房目的
需求大平层客户主要以改善型自住为主，尤其在当前只能购买一套的市场情况下，客户一步到位的 置业心理尤为突出；另外由于通胀的压力，投资兼自住的比例也有所体现，而且客户对于高端住宅 的保值性较为认可
您家购房是投资还是自住？
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
11
客户深访的两大核心问题
市场背景
上海细则对于供应管理的措施具有一定的可实行性和全方位性，政策促供力较强。
929新政
上海细则
土地增值税预征率 提高
本报告是严格保强密调。扩未大经中同小策套许可，请勿引用
型和保障性住房
建设计划和供地
计划
增加开发商建设成
本，促进开发商增
加供应
动迁房满三年 可上市
增加短期可供 应数量
提高预售标准
增加保障性住 宅土地供应
金地客户样本2
客户语录：
➢社区应该具有纯粹性，买90平米和买300平米的人大多数不是一类人吧 本报告➢是精严格装保密修。房未经要同策注许重可，适请勿合引宜用 居，不要像样板房一样做得好看但不实用；用一些不是
很贵的花砖也能很豪华的感觉，设计感很重要 ➢明年的市场不确定比较大，还有，不是房产税要出台么？但是这么多年政策调 控，房价还是上涨；既然买一套，就买一套好的，16 好多年都不用换
客户个人特征
数据表明：
• 客户年龄段分布较广，整体来说以35~45岁为主
• 整体学历较高，7成客户拥有本科及以上学历
•以上两点很直观地告诉我们，购买大户型公寓都是事业有成的拥有较高学历的人才
年龄
学历
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
7
深度访谈数据总结
客户个人特征
交叉数据表明：本案关注客群主要为从事贸易、医药为主的私营业主和企业高管，还有一部分律 师等专业人士；客群拥有较高的经济实力和社会地位。
购买住房。
改善型二套房公积金贷款；停止对三套及以上家庭住房公积金贷款。
行政调控压制需求：暂定本市及外省市居民家庭（3包括夫妻双方及未成
年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严 格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。
积极准备房产税：按照国 家加快推进房产税改革试 点的工作要求，本市将积 极做好房产税改革试点的 各项准备工作。
2
市场背景
上海对于住宅需求的压制强于929新政的力度，政策抑制需求的力度空前强大
9/29调控细则 抑制需求措施
10/07上海12条细则 抑制需求措施
强制禁止
强制禁止
非强制性
异地购房停贷：对不能提供 银行限贷：首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，禁止消费性贷
一年以上当地纳税证明或社 款用于购买住房，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个
金地客户样本3
姓名:林先生
客户39岁，上海人，本硕连读，在浦东一家外资贸易公司担任副总；属于高级 知识分子，对于生活有较高的品味要求，拥有一辆奥迪A4。夫妻二人目前住在 浦东打算改善住房条件。客户周末经常运动健身，所以较为乐于接受近郊轻松舒 本报告展是严的格生保密活。未方经式同策。许可，请勿引用
目前住在浦东一套100平米的一房里，习惯了大卧17室，现考虑改善置换到大三房， 根据其预算，曾经也看过部分市区住宅，但是品质无法令其满意。最后想做一个 中和，在满足基础的便利性之外，在市郊选一套高品质的大户型物业，看了金地 格林，社区氛围令其比较满意。但是感觉区域的基础交通仍显欠缺，地铁出行和 行车出行仍不太便利，不过可以接受。
需求方 购房人再一次陷入观望，等待价格回眺后出手 非刚性改善性需求和投资需求偃旗息鼓 购房人期待房产税出台，压垮房价
可能出现
后期房价上涨势头在一定程度上被遏止，市场重新6回到5-8月份的僵持状态；若后期市场仍 保持回暖迹象，则房产税出台的压力会进一步增大；而市场价格整体回调的可能性很小
Biblioteka Baidu
深度访谈数据总结
职务
所属行业
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
8
深度访谈数据总结
数据表明：
客户家庭特征
•7成以上为二口及小三口之家，此类客户对教育配套尤为关注；
有车族比例很高，可考虑针对车主的服务设施和活动，扩大车辆交通动线上的户外推广。
家庭结构类型
目前拥有私车比例
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
9
本报告会民是保暂严险停格缴发保纳放密证购。明房未的贷经非款同本。策地许居可，请人勿所引得用税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
调整首付和利率：首套三成 公积金严格管理：首套每户家
，二套五成1.1倍利率，三
庭公积金最高贷款额为60万；二套最高贷款额为40万，贷款首付款比
套停贷。严控消费贷款用于 例不低于50%，暂停对非
➢品质不完全等同于奢华，贵在设计的美感和居家18生活必不可少的舒适性；你们 要做大户型？与我的想法差不多，感觉买大户型的人品质都应该挺高的
金地客户样本4
姓名:张女士
客户45岁，南通人，本科学历。目前在嘉定区私营贸易公司任法律顾问，客户 本报告认是严为格上保密下。未班经轨同策交许可1，1请号勿线引用比较方便。另外自己在老家开了家纺织公司，老公在南
金地客户样本1
客户语录：
➢现在通胀压力这么大，手里拿着现金总是感觉贬值的厉害，股票我不玩的，其 他的投资渠道也不多，买房还是不错的选择
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
➢政策限购，有钱的应该都是一步到位买一套品质感不错的房子自住，金地的大 平层还可以，但是社区整体比较杂，品质感不是非常高端
14
21
通过上海楼市得知项目，比较了解政策，手上有5套房子，3套在上海，知道自 己不能贷款了，要一次付清，不太情愿；但是现在又有通货膨胀，自己也说钱越 来不值钱了，只能买固定资产来保值增值，所以自己也想买套好的房子作投资。 现在这种市场行情，高端一点的物业更具保值价值
金地客户样本5
客户语录：
➢工作区域在嘉定，所以还是想选在嘉定这边买一套做投资，以后也可以自住； 不浪费，我对南翔比较熟悉，感觉这块区域以后的发展前景真的很不错
金地客户样本4
客户语录：
➢限购令对大多数人影响不大，大家还是能够买上一两套的；不过听说明年1月1 日要出房产税，应该房价要降一点吧 本报➢告是精严装格保修密。不未要经同做策许的可像，请酒勿引店用，没有住家的感觉；个人感觉大理石加实木装修的设计 比较好，其实你们可以请设计师到金地去看一下，他们样板房做得很协调，不是 很多贵的东西拼起来就是有品位的 ➢社区的配套齐全比较好，以后生活会很方便，我2就0 是觉得金地社区配套比较好， 才买的，生活起来就会有感觉
1、对于政策下是否出手：
本报告是严格当保密下。是未否经同买策房许，可，客请户勿反引用映不一； 但对于未来市场多数表现乐观， 尤其是限购一套，不少选择一步 到位，有实力改善型需求出手机 会较大
2、精装修反馈：
➢样板房装修要有一个独特的风 格、不只是豪华家具的堆积 ➢要注重装修细节，体现人性化 ➢地暖、新风系统使用 ➢电器品牌化，后续维修有保障 1➢2客厅、主卧应该体现高品质
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
➢现在比较高端的公寓都会做精装修吧，毕竟开发商比我们更加专业一些，前提 是没有水分；而且自己装修比较麻烦，自己工作比较忙，根本没时间；我觉得万 科的收纳系统很强大，你们装修的时候可以参考一22下
新城公馆项目客户深访总结
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
1
访谈背景
新城公馆项目前期全面启动之际，在目前的市场背景 下，为深入了解项目目标客户的基础特征、当下置业行为 本报告是严格保密。未经同策等许可，，请以勿引期用 保证产品精细化细项落实，完善各项营销策略， 企划推广执行等，现针对周边区域项目目标客户群体进行 深度访谈。。。
上海细则对于需求管理进行了强化。除了9/29调控包含的银行限贷和行政限购内容外，还着重强调停止第三套房公 积金贷款，严控消费贷款进入房地产市场。其次严格控制异地投资购房，对无纳税证明或社保缴纳的非本地居民暂 停发放银行贷款。
市场背景
政策关于需求管理的核心内容就是短期内限制买房需求，里面既包括投资需求， 也包括刚需和改善性需求。
翔外企做财务总监，现住南翔镇老城区，周末常带上初中的儿子去看电影。老镇 有二套住房，并一次性付款，买房主要用于自住，也会适当找机会投资。
19
客户通过朋友介绍了解到南翔的几个项目，金地、朗诗、路劲等周边项目都看过 房，比较喜欢金地的配套。路劲大户型12000/平方米的价格客户有点心动，但 是总体感觉品质不高，现在只能买一套，就买一套各方面品质都不错的房子，最 后买在了金地格林世界
强调预售规模不 得低于3万方
5
所有住宅一律结构 封顶之后才能领取
预售证
计划5年内增加 保障性住房 100万套
上海细则对于供应管理的特色在于有短期措施（动迁房上市），也有长期措施（5年100万套保障房）既有主动增加供应的措施， 也有促进开发商提早预售的措施。
市场背景
供应方
越来越多的开发商资金链出现紧张 住宅供应节奏再次放缓，但优于4月份新政后 供应结构出现分化，小户型上市量或增加 本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
金地客户样本3
客户语录：
➢新政目前只限购一套，按理说我还是不太急，可以好好的比较一下，但是看到 现场人这么多，房子也比较喜欢，所以就买了；明年市场看不清楚，其实明年买 也可以的
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
➢精装修就要像宜家的家具一样，要有灵活性，不要我住进来，就感觉进入了别 人设计好的生活一样，啥都不能调节
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
第三套房停贷＋只准新 购一套房＝即使全款购 房也只能购买一套住宅
首套房首付3成＋公积金 贷款额最高60万＝压制 首次置业刚需
对于需求压制并不区分 投资目的还是自住目的
二套房首付5成，利率
1.1倍＋严控消费贷款进
4
入楼市＝压制改善性购 房需求
政策重点在于打击投资需求，手段包括限购限贷，禁止非改善性第二套房公积金贷款等，以降低杠杆率。但政策不回避压制改善性需 求和刚性需求。上海细则不仅没有强调保护改善性需求和首次置业需求，反而在公积金和银行贷款方面设定了一刀切的限制，以提高 购置准入门槛。
深度访谈数据总结
客户区域分析
• 交叉数据显示：本案吸引的为居住和工作除嘉定本地人之外，以长宁、普陀的客户居多； 可以看出目前还是以本地客为主，但是也会吸引到距离嘉定较近的市区客；而且目前项目的 高价位，仅有嘉定的区域客已经无法支持，故导入市区客显得尤为重要
工作区域
居住区域
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用
较强劲，拥有两辆私车，并有多次置业的经验，对住宅品质有比较高的要求。
客户开车路过南翔，看到项目展板；此次购15买金地大平层主要是为小孩子 置业，住宅兼投资；客户觉得金地大平层设计还算不错，但是对整个社区高端客 户的分类感到担忧；觉得目前交通不便；对精装修也非常有研究；在谈到对目前 政策的分析时，客户表示目前已经在全国许多地方置业，现在买房也只能一次性 付款，所以新政对该客户影响不大。
➢精装修我比较喜欢，像我们平时工作都比较忙，根本没有时间去装修，金地的 装修设计蛮好的，只是说5000的装修感觉有些夸大
金地客户样本2
姓名:范女士
客户43岁，天津人，家庭主妇，大专毕业；老公是公司高管，夫妻二人目前住 在闵行别墅，空余时间呆在家中看DVD或同小姐妹外出购物；客户经济实力比
本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用