土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (20)附件2：编制土地一级开发实施方案 (21)附件3：用地预审 (23)附件4：给区发改委提交的申请 (24)附件5：给市发改委提交的申请 (25)附件6：征求规划意见书（选址） (25)附件7：市交通委交通评价意见 (25)附件8：市文物局文物保护意见 (25)附件9：市环保局环境评价意见 (26)附件10：市政专业部门市政接用意见 (32)附件11：用地批准 (39)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (40)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (41)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (42)附件15：办理征地结案表 (42)附件16：环境影响的批复 (42)附件17：区发改委项目核准 (47)附件18：区发改委招标方案核准 (47)附件19：市发改委项目核准 (48)附件20：市、区建委项目核准 (48)附件21：人民防空工程建设标准审查 (48)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (49)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (50)附件24：商品房计划 (51)附件25：施工图纸及消防审核 (51)附件26：区建委办理招投标备案 (53)附件27：办理安全监督备案 (55)附件28：施工许可受理、审批 (55)附件29：办理预售许可 (56)附件30：建设工程规划验收 (56)附件31：消防验收 (57)附件32：建设项目环保设施验收 (58)附件33：组织综合验收 (60)附件34：办理房屋所有权证 (60)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发流程及相关手续
土地一级开发流程及相关手续土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
土地一级开发项目的流程：一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
杜星星：土地一级开发模式及融资模式汇总整理
参与主体土地储备机构一级土地开发主体金融机构/地方平台公司施工方开发商授权委托获得招标委托获得开发模式模式特点政府控制力度企业参与度企业全程开发模式从一级到二级，企业全程开发较低参与力度高度参与完全政府控制模式政府垄断型开发高度参与仅作为施工方参与政府主导的市场运作型政府主导企业参与政府捉两头放中间积极参与政府和法定机构协作模式政府和法定机构组成合作平台或合作公司积极参与积极参与融资模式融资主体模式特点土储机构直接融资土地储备机构土储机构直接向金融机构借钱融资，与现今法规相符合，但融资能力受制约一级土地开发主体直接融资一级土地开发主体土储机构或委托其他担保机构承担担保责任，一级开发主体进行融资，金融机构风险和融资能力仍受制约土地开发主体自行安排融资并担责一级土地开发主体一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保向金融机构借款一级土地开发主体成立项目公司进行融资一级土地开发项目公司一级开发主体提供担保责任，项目公司进行融资政府土储机构直接将土地一级开发权委托给土地一级开发企业，签订委托合同（获得政府融资支持）公开招标方式确定中标企业，再行签约盈利模式盈利特点从土地一级开发获利直接从土地一级开发中获利，尤其土地增值收益从二级开发获利持有部分产权和物业，或以土地入股以股份比例获得二级开发收益盈利模式模式特点固定收益模式盈利为开发成本的固定比例土地出让金分成模式1.签订开发协议，约定分成比例，土地上市直接盈利2.企业和政府成立项目公司，土地出让金归属项目公司，企业按占公司的股权比例进行盈利土地增值部分分成模式开发成本由土地出让金先行补偿，企业再按协议约定比例，共同分享土地增值部分收益（政府提取各项费用先行扣除）与出让金分成类似，差异在于先扣除一级开发成本返还企业后，再按协议比例分成土地增值部分优质配套设施及物业运营模式按规定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施方案，开发企业不直接从土地出让金盈利，而通过运营管理提供服务获利一二级联动开发模式以地抵资，用一级开发的投资获取等值的地块的二级开发权或低于市场价格拿下地块，实现一二级联动开发盈利企业土地一级开发盈利模式。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
土地一级开发流程是什么
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地一级开发流程是什么现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
下面赢了网小编就介绍一下土地一级开发流程。
一、土地一级开发流程：(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地一级开发详细详细流程
前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议（1）办理用地预审（2）办理环境影响评价报告审批（3）办理交通影响评价报告审批（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村（居）民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。
最全土地一级开发流程（超详细）
最全⼟地⼀级开发流程（超详细）1.1⼟地⼀级开发的概念⼟地⼀级开发指由政府或其授权委托的企业，对⼀定区域范围内的城市国有⼟地、乡村集体⼟地进⾏统⼀的征地、拆迁、安置、补偿，并进⾏适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的⼟地达到⼀定的建设条件（“三通⼀平”、“五通⼀平”或“七通⼀平”）使之成为“熟地”，再对熟地进⾏有偿出让或转让的过程。
1.2⼀级开发⼯作流程三阶段⼟地⼀级阶段包括“前期⼿续阶段”、“组织实施阶段”和“⼟地⼊市阶段”。
⼀般⽽⾔，规范的⼀级开发主要⼦⼯作阶段包括取得授权、完成⽴项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政⼯程施⼯许可证获取、市政⼯程移交、供地验收、成本与地价审核、⼟地⼊市交易和⼀级市场投⼊回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
02⼀级开发项⽬模式2.1⼀级开发项⽬模式⼀级开发项⽬模式具体可细分为⼋⼤类：旧城改造项⽬、城中村改造项⽬、旧⼚房改造项⽬国有⼟地收购储备项⽬、⼟地⼀级开发项⽬、中⼼城区棚改项⽬、⼀次性招标棚改项⽬、⼟地开发棚改项⽬。
虽然项⽬模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项⽬模式发⽣变化，项⽬性质并未改变。
2.2各模式对⽐模式组织实施单位⽤地性质旧城改造由市相关部门统筹，实施国有⼟地城中村改造由市相关部门统筹，下设单位或市更新部门实施集体⽤地旧⼚房改造⼟地储备机构或国有企业国有⼟地国有⼟地收储⼟地储备机构国有⼟地⼟地⼀级开发项⽬⼟地储备机构或企业集体⼟地或国有⼟地中⼼城区棚户区改造国有企业为主多数为国有⼟地⼀次性招标棚户改造国有企业为主国有⼟地⼟地开发棚户区改造企业集体⼟地03⼀级开发实务分析3.1前期⼿续阶段关键事项（⼀）授权批复（⼆）规划条件（三）⽤地预审（四）⽴项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三⼤委办单位：发改委——⽴项审核；规划局——规划条件的审核确定；国⼟局——⼟地规划的核验。
b.⼀般拿到国⼟授权很早期，此时⼟地核验、规划等条件都还未确定，很多项⽬都卡在规划条件的确定上。
土地一级开发整理流程和融资渠道选择28页PPT
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
3顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
土地一级开发整理
土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。
（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发的四大外部融资方式解析
⼟地⼀级开发的四⼤外部融资⽅式解析⼟地开发的实施，由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因，参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。
⼀般来说，参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。
内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业⾃有资⾦有限，单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发，所以实践中，参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。
⼀、国家开发银⾏贷款国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。
根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定，⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款，使⽤期限2年，要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。
⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持，并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后，可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。
但是，这种贷款⽅式也有不好之处：⼀，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银⾏提供贷款的条件和门槛也不断提⾼；⼆，已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤，⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务；三，国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构，⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款，符合有关贷款规定的，⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。
但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。
⼆、商业银⾏贷款⼟地⼀级开发具有稳定的，银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的，因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩，企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。
三、信托⽅式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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土地开发费用
基础设施配套费 公共事业配套费用 小区开发配套费用
三通一平：通水、通路、通电；平整地面
七通一平：上水、下水、通电、通讯、通气、通热、通 路；平整地面
土地一级开发成本
前期费用
设计费；勘察放线费；行 政经营收费；三通一平等
最新土地一级开发整理模式对比
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、 资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经 历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
土地及大配套费
土地出让金；土地交易费； 征地补偿费；拆迁补偿费
基础设施费
市政基础设施；公共配务费用；土地契税
不可预见费
考虑建设期可能发生的风 险因素而导致的建设费用 增加的这部分内容（涨价
因素；自然灾害）
贷款利息
银行可以对土地一级开发 发放的贷款，但主要是信
73%
65%
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41%
办理一级开发相关 政府审批手续，包 括规划、项目核准 或备案、征地、拆 迁、市政建设、交 评、环评等一级开
发审批手续
实施集体土地征收 工作; 实施国有 土地收回(收购)及地 上建筑物征收工作
完成地上附着物拆 除、地下构筑物拆
移等工作
根据规划条件进行 土地平整及其他市 政、配套基础设施
金融机构
优点：
• 拥有行政权力支撑，公信力无可比拟 • 能争取到财政拨款和贷款支持 • 可以利用政府信用发行土地开发债券or城
土地一级开发整理流程和融资渠道选择28页PPT
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
土地一级开发整理流程和融资渠道选择
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
Hale Waihona Puke
土地一级开发的全流程
土地一级开发的全流程地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作，采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：1、市四部委联席会会议纪要：明确项目可进行土地一级开发招投标工作；2、市或区土地整理储备中心进行项目土地一级开发招投标工作；3、中标单位与市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书；4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建设项目用地土地一级开发预审意见；6、到市发改委取得项目立项核准，取得项目立项核准；7、到市规划局办理项目规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；8、到测绘院办理测绘钉桩成果；9、到规划局办理建设用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；10、到区建委(有的区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一级开发项目拆迁公示，在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；12、实施拆迁；13、临时市政建设；14、项目验收；备注：在办理完委托协议后，即可进行市政综合配套设计实施。
一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
二.土地一级开发的程序(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进行土地一级开发项目预审。
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第二章节
土地一级开发整理融资渠道选择
土地一级开发融资需求
从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几方面 特点：
资金需求量大
土地一级开发所需资金量 很大，少则几千万，多则 几个亿，十几个亿，甚至 几十个亿。
资金占用时间长
土地一级开发，从征地拆 迁到施工开发到竣工转让， 所需时间往往很长，少则 一年半载，多的两年，有 的长达三五年甚至更长。
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
用贷款，专款专用
土地一级开发模式
割腊肉式
谁看上哪一块割给 谁，开发商、用地 单位自行做一级和
二级开发
招婚式
成立土地储备机构 或指定专门成立的 国有公司承担一级
开发
招亲式
政府公开招标方案 优、成本廉的企业
承担一级开发
新城公司式
成立新的城区 公司垄断一级
开发经营
借壳上市式
与境外有信誉、有 资质机构合作土地 一级开发，借壳上
市融资
盈利模式总括
利润分成模式
一般情况下，无论是政府还是一级开 发商，总会把目光聚焦在生地变熟地后的 土地增值获利，当成了土地一级开发获益 的唯一来源，事实上，只要我们敢于挖掘， 在一级开发过程中还有很多、甚至很大的、 而且肯定是合法的获利空间。
土地一级开发企业接受土 地整理储备中心的委托进 行土地一级开发，生地变 成熟地之后，土地储备中 心进行招拍挂出让，出让 所得扣除开发成本后在市 政府和企业之间按照一定
73%
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办理一级开发相关 政府审批手续，包 括规划、项目核准 或备案、征地、拆 迁、市政建设、交 评、环评等一级开
发审批手续
实施集体土地征收 工作; 实施国有 土地收回(收购)及地 上建筑物征收工作
完成地上附着物拆 除、地下构筑物拆
移等工作
根据规划条件进行 土地平整及其他市 政、配套基础设施
特点：BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较
小，是一级开发企业常用的商业模式。
地区政策：如北京规定：通过招标方式选择开发
企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办 理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并 组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本 和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开 发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开 发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市 级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目， 统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报， 并计入土地收储成本。
土地补偿模式
土地一级开发企业在完成规定的土地 一级开发任务后，土地储备中心并不 是给予现金计算，而是给予开发企业 一定面积土地作为补偿（可能需要走
形式上的招拍挂）
最新土地一级开发整理模式对比
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、 资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经 历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。
土地及大配套费
土地出让金；土地交易费； 征地补偿费；拆迁补偿费
基础设施费
市政基础设施；公共配套设施 建设费；公共维修基金
财务费用及税费
相关财务费用；土地契税
不可预见费
考虑建设期可能发生的风 险因素而导致的建设费用 增加的这部分内容（涨价
因素；自然灾害）
贷款利息
银行可以对土地一级开发 发放的贷款，但主要是信
目的：生地达到熟地并有偿出让或转让
土地一级开发 VS 土地二级开发
土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以 转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土 地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例， 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将 新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指 商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
金融机构
优点：
• 拥有行政权力支撑，公信力无可比拟 • 能争取到财政拨款和贷款支持 • 可以利用政府信用发行土地开发债券or城
市建设债券
一级开发企业 二级开发企业
缺点：
• 根据法律法规，不可以以实际储备的土地 及资产作为抵押，只能以信誉作为担保
• 财政能给予的支持力度有限 • 政策性银行资金能力有限 • 债券开发只是探讨，还未能实施
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
特点：在分成模式下，分成比例因政府和企
业博弈的结果而不同，不同的项目之间分成比 例差别很大，有政府与企业按6:4分成的较低 的比例，已有政府与企业按1：9分成的极高 的比例。通常情况下，分成比例跟土地一级开 发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或 者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发 商的分成通常要高些。
特点：在PPP模式下，开发商成为土地开发、
土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土 地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基 础设施建设，也负责公共设施的建设管理，还 要负责产业规划、产业招商等产业服务工作， 其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、 税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、 经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地 经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区 域发展方向的难度增大，但政府无资金投入， 也无需兜底，没有任务财政压力，但需要制定 严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或 发生重大发展偏差。
PPP模式
利润分成模式
利润分成模式指土地一级开发商接 受政府的委托进行土地一级开发， 将生地做成熟地后移交给政府，政 府以招拍挂的形式进行土地出让， 土地出让金扣除土地开发成本、国 有土地收益基金、农业土地开发资 金、征地农民基本生活保障资金、 教育资金、农田水利资金、市集中 资金等计提款项后的收益部分在政 府和企业之间按照一定的比例进行 分成，一般而言，在土地出让金无 法弥补土地开发成本的情况下，政 府会承诺给予开发商较低的保本收 益。
开发融资模式及优缺点
土地储备机构担保
一级开发企业直接安 排融资，而土地储备 机构承担担保责任
担 保
土地储备机构
金融机构
一级开发企业
二级开发企业
优点： • 土地储备机构提供担保，公信力增强，
融资难度降低
缺点： • 一级开发企业本身不具备土地使
用权，因此不能以土地使用权进 行抵押以获取金融机构的贷款 • 央行121文件，商业银行严格控制 房地产贷款，同时禁止施工企业 贷款垫资开发，融资难度加大 • 融资由开发企业全部承担，如果 资金周转有问题，不仅无法完成 土地一级开发任务，还会危及开 发企业生存
分阶段投入
大多数情况下，土地一级 开发的深入分阶段逐步投 入的，而不是一次性全部 投入。
回收期长
即使已经开发完完成并开 始转让，在许多情况下， 到最终全部收回资金，也 需要较长时间，有的长达 几年。
开发融资模式及优缺点
土地储备机构负责
土地机构直接安排 融资，并承担责任 义务
直 接 安 排
土地储备机构
• 土地开发实施单位办理相关手续
• 涉及农用地征收、农转用手续、收回国有土地使用权，需获得人民政府批准
• 土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续
• 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收
土地一级开发的主要内容
对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地 进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当 的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域 范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而 可以净地出让土地使用权的行为。
建设
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土地开发费用
基础设施配套费 公共事业配套费用 小区开发配套费用
三通一平：通水、通路、通电；平整地面
七通一平：上水、下水、通电、通讯、通气、通热、通 路；平整地面地一级开发成本前期费用
设计费；勘察放线费；行 政经营收费；三通一平等
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
土地一级开发整理流程
• 原土地使用者乡，镇同意向市国土局提出土地一级开发申请
• 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
• 通过土地预审的项目，委托市、区、县土地储备机构编制土地储备开发实施方案
• 国土局会同发改委、规划、建设、交通、等部门开展联审会
•
土地储备机构负责