关于长沙金满地的商业分析

关于长沙金满地的商业分析

（长沙金满地）

金满地地下商业步行街南起黄兴路与中山路的交汇处中山亭，北接展览馆路广场。全长609米，宽29米，建筑面积35,917.32平方米，总投资为1.8亿人民币，共有大小产权式商铺1266个。经过该路段的公交线路有2、旅2、105、106、112、128、143、303、803、901、908西路等。

一、整体路段分析

1.经营业态

金满地地下商业步行街分为美女天地、波波民族、西部牛仔、红色恋人、浪漫地带、终极英雄六个区，主要经营服饰、箱包、化妆品、饰品、鞋等商品。

A区——美女天地，以流行服饰、时尚箱包、另类饰品、性感文胸、潮流彩妆、美甲纹绣为主。

B区——波波民族，业态以运动休闲服饰、个性饰品、时尚女鞋、潮流彩妆为主。

C区——西部牛仔，主要经营彩图T恤、少女饰品、时尚箱包、美甲纹绣、数码影吧、清凉冰吧。

D区——红色恋人，业态主要为个性箱包、美容美发、时尚玩具、流行服饰。

E区——浪漫地带，以异域饰品、时尚头贴、温馨家纺等为主。

F区——终极英雄，因营盘路修建过江隧道，F区在与营盘路的垂直交汇处，从2009年底开始停业半年，全面改版升级。

2.租金水平

（注：租金和转让费的变化是2009年与2008年比值）经租铺网调查研究发现：

● A区为金满地人流量的主要入口，地理位置优越，吸引了大量人流，租金为该段最高值，租金水平在300-400元/㎡·月之间。

● E区因人流量较少，人气不足，商铺面积相对较大，租金水平相对较低，为150-200元/㎡·月。

● 金满地商业氛围整体呈现南强北弱，租金水平也由南至北逐渐降低。

● 租金、转让费与2008年相比有很大提升。

二、分区分析

金满地地下商业步行街分为A、B、C、D、E、F六个区，根据其分区将金满地分为六段：

A区——美女天地

⑴出入口设置

A区共有8个出入口，分别为：黄兴中路茶馆巷出口、中山路茶馆巷出口、黄兴中路先锋厅出口、中山路先锋厅出口、黄兴北路琴岛路出口、中山路琴岛出口、黄兴北路北正街出口、中山路北正街出口。

⑵经营特色

MM偶像店：流行服饰、时尚靓包、另类饰品、性感文胸、潮流彩妆、美甲纹绣。

⑶小结

● A区商铺呈环形布局，人流动线复杂，位置为金满地最好的区域，人流的主要入口，租金水平相对较高，为300-400元/㎡·月。

● 受人流的影响，外环（靠近各出入口）商铺租金略高于内环。

● 商铺面积小，商铺不能同时接纳多名消费者，容易造成人流堵塞。

● 商品的档次相对较低，商铺经营存在较大的差异。

B区——波波民族

⑴出入口设置

B区共有4个出入口，分别为：黄兴北路老年医院出口（2个，与C区共享）、黄兴北路青少年宫西门出口（2个，与C区共享）

⑵经营特色

扮靓新秘笈：流行服饰、运动休闲、时尚女鞋、个性饰品、潮流彩妆、美甲纹绣。

⑶小结

● B区承接了A区的强大人流，人流动线设计简单适用，设有两条通道，经营状况整体较好。

● 商铺属于排排坐形式，相邻之间的商品几乎无差异。

● 在与各大出入口附近的商铺租金高于中间，呈现两端高中间低的租金规律。

C区——西部牛仔

⑴出入口设置

C区共有8个出入口，分别为：黄兴北路老年医院出口（2个，与B区共享）、黄兴北路青少年宫西门出口（2个，与B区共享）、黄兴北路潮宗街出口（2个，与D区共享）、黄兴北路互助巷出口（2个，与D区共享）。

⑵经营特色

百变牛仔街：彩图T恤、少女饰品、时尚靓包、美甲纹绣、数码影吧、清凉冰吧。

⑶小结

C区设计与B区相似，人流动线设计简单适用，两条通道，人流量略低于B区。商铺面积为9-13㎡，租金为200-300元/㎡·月。租金两端高于中间。

D区——红色恋人

⑴出入口设置

D区共有8个出入口，分别为：黄兴北路潮宗街出口（2个，与C区共享）、黄兴北路互助巷出口（2个，与C区共享）、黄兴北路金都商业中心出口（2个，与E区共享）、黄兴北路左局街出口（2个，与E区共享）。

⑵经营特色

时尚潮流圣地：流行服饰、明星周边、个性靓包、性感文胸、形象设计、整蛊玩具。

⑶小结

● D区的商铺面积相对较小为6-8㎡，租金水平相对较高，为250-400元/㎡·月。

● 商铺数量是比较多的区域，相对B、C区人流量下降明显。但因商铺面积小，通道宽度窄，营造了一个人气较高的商业氛围。

● D区南端（与C区交汇处）商铺租金水平较高，为400元/㎡·月左右；D 区北端（与E区交汇处）商铺租金水平略低于南端，为300元/㎡·月左右；● 中间商铺租金水平最低，为250元/㎡·月左右；呈现男高于北，中间最低的租金水平规律。

E区——浪漫地带

⑴出入口设置

E区共有8个出口，分别为：黄兴北路金都商业中心出口（2个，与D区共享）、黄兴北路左局街出口（2个，与D区共享）、黄兴北路培元桥出口（2个，与F区共享）、黄兴北路北中里出口（2个，与F区共享）。

⑵经营特色

潮流发源地：流行服饰、异域饰品、品梅小屋、浪漫琴行、时尚头贴、温馨家纺。

⑶小结

E区人流量很少，商铺面积相对较大，租金低，在150-200元/㎡·月之间。商铺转让信息较多，因人流量较少，E区商家不正常营业的状况比较多。

整体租金水平起伏不大，两端略高于中间。

F区——终极英雄、美食街

⑴出入口设置

F区共有8个出入口，分别为：黄兴北路培元桥出口（2个，与F区共享）、黄兴北路北中里出口（2个，与F区共享）、黄兴北路营盘路东出口，黄兴北路营盘路西出口、黄兴北路北正街出口（2个）。

⑵经营特色

贩卖新自我：劲爆男装、潮流女装、MM饰品、网吧电玩、时尚小吃

⑶小结

● F区为金满地最后才开通的区域，业态丰富，商铺面积较大。

● 该区域人气不足，商铺空置和转让信息较多。

● 目前因营盘路修建过江隧道，金满地F区在营盘路的垂直交汇处，从2009年底开始停业半年，全面改版升级。

三、发展前景