我国物业管理存在的问题及对策

论文题目：

我国物业管理存在的问题及对策

2012年（秋）行政管理专业（本科）

姓名：陈**

学号：*************

《我国物业管理存在的问题及对策》的论文提纲

一、绪论

二、香舍花都小区物业管理介绍

三、香舍花都小区物业管理的问题

（一）物业管理人员规章制度难以执行

（二）物业管理人员服务意识差

（三）小区业主停车难

（四）业主的消费观念不强

四、物业管理的问题对策

（一）完善物业管理考核制度并严格执行

（二）改变思想观念，增强服务意识

（三）增加区域停车场建设

（四）提高业主的物业关系消费意识

五、物业管理的发展趋势

（一）物业管理的社会化

（二）物业管理的专业化

（三）物业管理产业链延长化

（四）物业管理的智能化与信息化

六、结论

我国物业管理存在的问题及对策

内容摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产业大潮的兴起，我国的大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。物业管理在取得快速的发展的同时，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。如何在房地产快速发展的同时，尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。

本文以香舍花都小区的物业管理为例，对我国城市物业管理存在问题进行分析、研究，并提出一些符合当际的解决对策。面对目前物业管理的现状，必须改变员工思想观念，由此改变我国物业管理企业的不良现状、立足于未来，为行业的发展注入更多的升级和活力。

关键词：新型行业物业管理问题观念

一、绪论

近十几年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

截至2013年底，我国物业管理行业的企业数量突破71000家，612.3万从业人员，较2008年增长约145%；管理各类房屋面积145.3亿平米，较2008年增长约16%；年营业收入超过3000亿元。与2011年企业综合实力排名前100的物业企业相关数据相比，2013年排名前100企业的管理总面积、年经营收入、总资产、从业人员分别增长了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文以香舍花都小区的物业管理为例，就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析，并对物业管理的发展趋势进行研究。

二、香舍花都物业管理介绍

香舍花都小区创建于2003年，处于一个发展中的城市，总建筑面积近67，000㎡，4栋高层建筑，10栋多层建筑，负一层停车场，地处繁华地段，交通便捷，周边设施齐全。该小区内业主年龄大多为30-50岁，并且有多数人中年人在夜市工作，晚上下班较晚。小区业主从入住以来物业承包给花都物业管理公司，该物业管理公司成立于2003年，但由于种种原因，该小区的物业管理的问题亟需解决。该小区内物业人员共计20人，分为办公室人员、安全保卫处、维修工程处、清洁卫生处、园林绿化处共五个部门，其中办公室人员主要负责业主接待、手续办理、发卡收费、协调调度、制

度建设、业主回访、内勤办公、人事、劳资、信息、资料、档案、物资管理等工作。安全保卫处负责内部治安、秩序维护、车辆管理、防盗防抢、防灾减灾。维修工程处负责验房交房、修缮维护、公用设备管理、为业主排忧解难。清洁卫生处负责小区内道路、公共绿地和活动场地的卫生清扫、楼道保洁、垃圾清运、电梯运行以及分工区域内物业与业主信息的及时反馈。园林绿化处负责小区美化、花草树木养护、施肥、喷药、修剪；园林、健身、固定娱乐设施监管工作。物业管理分工明确，但是在实际的工作执行当中，仍然出现诸多问题。

三、香舍花都小区物业管理的问题

（一）物业管理人员规章制度难以执行

小区物业管理只对小区的岗位值守、绿化保洁、设施设备维修等一些显而易见的工作上，很少按照企业资质等级标准去实施物业管理。虽然该小区物业隶属的物业公司制定了一系列物业管理的规章制度，但是真正能够确切地落实到位的制度却寥寥无几。在管理的环节上存在着许多盲点，很多地方没人去管，有的事情也没有人去抓，造成经济效益的流失。如：在小区内有一处单元楼用水却不交水费，长时间没被发现；电器等工作发出刺耳的声音，严重影响了其他业主的生活，很多业主多次反映却迟迟得不到答复；很多外来人员随便进入小区，保安也只是象征性地询问下，不作登记；夜间许多保安巡逻只是为了完成任务，却很少留心观察周围情况，业主物品被盗的现象也时有发生。

（二）物业管理人员服务意识差

在该小区物业管理企业进入小区时，已与业主们签订了《物业管理服务合同》，合同中也明确指出物业服务的各项内容和物业服务质量要求。同时，物业管理企业自身也制定了一系列服务的标准，但是大多数都是一纸空文，没有真正地落实，服务工作没有适应业主的要求，服务水平也很差劲，经常发生与业主争执的现象。该小区有些业主在夜市工作，一般都在夜间十二点之后回家，但小区内部分路段路灯关的早，于是业主建议把路灯换成声控式，但迟迟未得到答复，导致业主拒交物业管理费。这样直接损坏了物业管理企业在业主心目中的形象，同时，也给业主带来了不少怨气。

（三）小区业主停车难

随着城市建设的发展和居民生活水平的提高，汽车行业的日益发到，越来越多的家庭购置了车辆。该小区业主购置的车辆也逐渐增多，停车位数量无法适应飞速增长的业主购买欲。导致小区内到处停满了车辆，甚至因为停车业主之间发生纠纷。调查显示，该小区停车位的满足程度不足一半，造成车辆停放在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车等。就这样，还是很难缓解停车的压力。多数情况下，造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，造成交通拥挤、恶化生活居住环境。

（四）业主的消费观念不强

业主的消费观念还存在着一定的差距，消费意识还没有完全树立起来。享受了服务就应该付费，这个道理现在已被大多数业主接受。但小区内仍有部分业主对物业管理的认识还处在一个较低水平，一部分人没有认识到物业服务是一种消费行为，这种不成熟的消费观念造成物业管理市场发育不健全。更有不少业主把物业管理企业看作是大包大揽的管家，认为物业公司既然收取了费用，就应该包办一切，管好小区内任何事，把因装修引起的地板漏水、噪音、圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好，造成物业管理工作的困难。