兰乔圣菲修改说辞(简版)

科兰乔圣菲案场流线销售说辞销售动线：入口——>豪宅风云榜——>区位沙盘——>项目沙盘——>阳关宣言——>实景体验区（运动公园、实体房、天鹅湖、高尔夫练习场、样板房）物业接待：您好，欢迎光临万科兰乔圣菲。

关键点：物业精神面貌销售欢迎接待：您好，欢迎光临全疆最顶级豪宅万科兰乔圣菲。

请问您是第一次过来吗？您之前有其他置业顾问联系您吗？…我是您的置业顾问XXXX，很高兴为您服务……关键点：项目核心价值+万科是谁节点1：售楼部门口说辞：传达十大豪宅的5个标准。

（5句话）我们万科兰乔圣菲是全国十大城市豪宅，十大豪宅有5个标准。

第一，地段优越性。

兰乔位于主城区，；第二，规模大盘。

兰乔在紧缺的主城一环，独占千亩城市公园，只为800户业主独享，是全疆塔尖阶层在乌鲁木齐的封地；第三，素质圈层。

兰乔聚集了乌市各行业最优秀的人，圈层的核心是人脉，兰乔圣菲业主聚会就等同于乌鲁木齐企业家俱乐部聚会。

第四，高格调配套，兰乔不仅有三千平社区商业，还提供普通楼盘没有的高冷配套：有山、有湖、有公园、有运动步道、有游泳池、有高尔夫、有妇联幼儿园。

第五，低密度。

真正的豪华奢侈，表现为骨子里对空间的占有，住在这里，每天都像坐飞机头等舱一样。

买车要选市场保有量大的车型，销量越大，厂家售后服务越有保障；买房要选规模体量大的楼盘，规模大的楼盘通常开发商实力强，楼盘品质、内部配套和物业管理均有保障。

配合物料1——豪宅五大标准展板配合物料2——如何证明自己成功，住豪宅说辞：一句话证明自己成功，住豪宅；乌市豪宅之最是万科兰乔圣菲（5句话）8岁的孩子都出国旅游过，20岁的女性都有LV，26岁的小男孩也开着宝马，微信卖面膜的都号称年赚2000万。

如何低调的证明你人生成就，住豪宅。

节点2：豪宅风云榜说辞：传达乌市伪豪宅，万科兰乔圣菲无惧追赶与比较。

（6句话）目前乌市里面打豪宅的项目主要有6个——红光山的百合公寓其实距离铁路局商圈也还比较方便，配套也就是比较常规的会所，基本上是标配，各方面都可以，就是4.5的高容积率会让很多客户比较介意，未来如果他的绿城广场开业，人流会更杂更堵。

首府公馆在希尔顿酒店后面，地理位置其实就是米东区了，项目也还不错，可能就是规模和配套都一般，业内有句经典的俗话叫做另住佛前，不住庙后。

艾美是两兄弟做的，是本土开发商在天山区，规划也还不错，有很多有意思的配套，比如房车营地，因为弟弟非常喜欢玩这种东西，就是不知道后期经营能力怎么样，现在还没有交付，我们之前公司有同事在那卖，后来都走了，基本靠工程抵款在卖，卖不动。

中航翡翠城是第一代别墅，规模大和环境好，因为选址在郊区，环境真的还可以。

那项目已经销售7年，价格从之前的7000已经翻番到14000，总价差不多600多万，环境真的很不错，就是买包烟都要半个多小时，没有任何配套，我小姨老公的哥哥一家子住那，去年停过一次电，喊破喉咙也见不到一个人，挺恐怖的。

玫瑰园真的环境很棒，乌市第一个最贵的别墅区，他是比我们豪宅更高档的形态，别墅也是基本没有配套，规模比较小，环境非常好，树都真的非常大，夏天住在那里很舒服，乌市最大公墓在那也是对他养树非常有帮助的，二手房一如既往卖的很好平均价格，看您怎么考虑，二手房一般是产权比较受限制，买卖麻烦不说就是不知道前面住过几批人。

还是好别墅真的是可以抵御通货膨胀的，很保值。

新疆千万富豪有3万多个，但是真正的城市豪宅项目确不多，兰乔目前含别墅不足70套。

配合物料1——豪宅风云榜展板配合物料2——新疆富豪VS新疆豪宅配比，拒绝伪豪宅。

节点3：区域沙盘说辞：区位图+城市豪宅第1大标准：位于主城区在中国豪宅的第一标准就是在主城区。

通常情况下城市豪宅的环境一般，郊区豪宅交通生活都不方便。

兰乔同享城市便利+郊区环境+万科高端品质。

不是每个城市都有这样的完美豪宅。

乌鲁木齐再也找不到第二个兰乔。

首先给您介绍一下区位沙盘，主要介绍的点为（1）客户是从那些道路来的，并且可以从那些路来，后期还有那些路可以通过来。

（2）兰乔圣菲紧邻一环线，从那些出口可以通往友好，红山，万达广场，高铁总站用多长的时间。

（3）项目高于城市水平面100米，空气好负氧离子高，买到兰乔就是您清肺的家园。

（4）周边的城市配套有那些。

（如医院，超市）。

（需新增周边主要配套的表述）关键点：1、豪宅第一要素是城市2、城市便利+郊区环境+大盘3、大平层不是终极物业4、实用+土地价值节点4：项目沙盘说辞：沙盘+城市豪宅第2-5大标准：规模+圈层+高格调配套+低密度【规模篇】豪宅，除了具有阶层标识和资产配置价值之外，还要满足富人追求与众不同的生活方式和社交体验，生活质量和私密性尤为重要。

这需要规模化的自然景观和社区高端配套来匹配。

在兰乔圣菲，城市中的世外桃源，既可以呼吸新鲜空气，见到绿色大草坪，享受观山望湖，又可以和朋友打高尔夫，在天鹅堡俱乐部喝茶聊天……兰乔圣菲，都不应该将其看做一个楼盘，也不是简单的大盘，而是全疆塔尖阶层在乌鲁木齐的封地。

独占主城区最大的雅山公园，拥有上千亩规模，万科整体开发，从城市配套、物业形态上，都坚持高端生活的品质。

兰乔圣菲和乌鲁木齐其它所有楼盘不一样，没有高低端混杂，没有城市喧嚣商业，没有闲杂人等。

兰乔，成就乌鲁木齐人心中的雅山富人区。

(1)重新介绍一下客户从哪条路上来。

可以从哪个路口来，这些路口通往哪里。

（2）兰乔圣菲占地1000亩，但是总计不到1000户，平均每户占地1亩。

在土地价格几百万每亩的城市，每户占地1亩，你说是不是非常奢华呢？（3）我们项目占地1000亩，绿化用地700亩。

建筑用地300亩，而且这300亩建筑用地里有一半是用来做绿化的。

项目分为3大景观，<1>15.6万方体育公园。

<2>高尔夫练习场。

<3>中心景观湖。

<4>除了三大特色景观我们还有2.5千米运动步道，森林探险道，三个运动广场，开心农场，认养果园和在天鹅堡俱乐部上的游泳池。

并且配有妇联幼儿园，家长都期望，自己的孩子会和同样优秀者的孩子一起读妇联幼儿园，从小一起玩耍，成为同学。

(2)项目分为4个组团，天景、临湖、溪缘、麓山，这样分组团管理组团之间不能互相进出，这样保证小区更安全。

并且小区拥有4重安防（给客户逐条介绍）。

(3)豪宅当然有形态的硬指标，公寓再贵也比不了传世的豪宅。

根据豪宅的形态排序，兰乔目前在售的有：独栋别墅，双拼别墅，叠拼别墅，复式洋楼，电梯洋房五种产品。

全部都是以万科独创的同心圆理论，从内到外，从低到高排布。

这样都和看电影一样，前面挡不住后面，有最好的观景效果。

(4)在乌市打拼的最优秀者，无法接受远离城市。

朋友、事业、家人都在城市，兰乔圣菲是唯一选择。

(5)来兰乔圣菲购房的好多业主都是相互圈层介绍。

圈层的核心是人脉，兰乔圣菲客户圈层优质，业主聚会等同于乌鲁木齐企业家俱乐部聚会。

豪宅社区的最大价值不在于其有形的景观、环境、建筑，而在于其无形的上流社会的生活圈层和社交圈层。

与乌市各行业最优秀的人做邻居交朋友，顺便拓展人脉，何乐而不为呢？(6)想繁华时立刻繁华，想要安静时立刻安静。

放眼整个乌市豪宅市场，只有兰乔圣菲能做到。

在介绍沙盘的过程中要学会提问客户。

比如 1.介绍路网的时候就可以了解到客户家住哪里，工作地点和常去的地方。

2.在介绍产品时了解客户现在居住的产品，为什么要买房子？家里有几口人。

3.并且在交流中要通过客户的穿着和谈吐了解到客户的财力，可以购买的起的产品。

【规模】关键点：1、豪宅所在区域必要规模2、凡规模大盘，开发商实力强3、生活质量+私密性，规模化自然资源+社区配套4、雅山富人区。

【素质圈层】关键点：1、最优秀者唯一选择2、拓展人脉3、圈层是重要居住需求【高格调配套篇】很多人对楼盘配套的期待，是有综合体，有电影院、步行街、美食街，但这是非豪宅的配套。

真正的豪宅是不能做“人多的商业”，因为只要你做了万达、会展那样的商业配套，全区域的人下班放假了都往你家那个地方来，每天出门回家，整个路都堵死。

这肯定不是豪宅居住者的生活需要。

我们兰乔圣菲的业主，要热闹就开车到市中心，几分钟距离，回到兰乔圣菲，享受的是“人少的配套”。

比如在家门口打高尔夫，会所，天鹅湖，山体运动公园，妇联幼儿园，日常生活商业街。

乌市是国内距离海洋最远的城市，截至2014年底，全市绿地率35.35%、绿化覆盖率38.5%、人均公园绿地面积达到10.66平方米。

绿色在乌鲁木齐基本等于奢侈品。

兰乔圣菲被雅山三面环抱，全市最大公共绿地资源就在家旁；另外，兰乔圣菲整体绿化率大约70%，意味着住在兰乔圣菲，等于拥有首府绿色专供特权。

【高格调配套】关键点：1、不做“人多的商业”，做“人少的配套”。

2、住兰乔，拥有绿色专供特权4、出则繁华，入则宁静。

【低密度篇】很多楼盘价格卖得很贵，可能装修配置不错，细节做得也很好，但未必是真正的豪宅。

因为豪华奢侈，骨子里是空间占有的。

就像头等舱和经济舱价差3倍，首先人均面积不一样。

就比如一栋楼里住100户人，你用金子装修，它也不能算作是豪宅，只能叫高端公寓。

兰乔圣菲占地1000亩，但是总计只有800户，平均每户占地1.25亩。

不要小看这人均占地指标，它决定每个空间的人口密度，每一户业主居住的舒适度，社区是不是有条件做绿化。

在土地价格几百万每亩的城市，每户占地1.25亩，你说是不是非常奢华呢？豪宅当然有形态的硬指标，公寓再贵也比不了传世的豪宅。

根据豪宅的形态排序，兰乔目前在售的有：独栋别墅，双拼别墅，叠拼别墅，复式洋楼，电梯洋房五中产品。

进入和客户聊产品。

帮助客户选房，由此判断客户出价能力，然后再进入实景体验区。

【低密度】关键点：1、豪华奢侈，骨子里是空间占有2、户均占地1.25亩，是真奢华3、介绍3类产品，选房，确定需求和预算本月销售主推产品兰乔整体不足70席，而别墅更是稀缺中的稀缺不足20席，9月、10月连续两月销售过亿，是乌市豪宅销冠。

客户都非常识货，地贵、人少、舒适度高，可谓绝版楼盘。

我们目前主推的叠拼产品有3大升级，他是我们集团领导钦定的产品形态：1）位置最中：在整个兰乔最中心，王者居中，贡献卓越者，居住不能普通。

不临路、不临高层、绿化景观最好、视线最好、间距、视野无干扰。

2）户型最优：居住采光面最大的别墅。

东西朝向，在国外比如加拿大都是比南北朝向卖贵翻番的户型，全年室内光线比较好。

可以早上第一时间迎接新的一天从东边升起的第一缕阳光。

早晨的时候，东边有太阳，下午时西边有太阳。

南北朝向的房，只有南边的客厅和主卧可以照到太阳，北边的屋了，一辈子也照不到阳光的。

所以总的日照时间，要比南北朝向的房要多得多。

另外，若是年轻人住的话，没啥所谓。

你上班时，太阳刚出来呢，下班时，太阳都快落山了。