投资性房地产会计实务(一)说课讲解
会计实务：投资性房地产
投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
(2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
(财会行业)中级财务会计-投资性房地产详解(财会行业讲座教学培训课件)
5 0ห้องสมุดไป่ตู้0 000
贷：公允价值变动损益
5 000 000
（财会行业讲座教学培训课件）
三、投资性房地产后续计量模式的变更
◦ 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
一定条件下
◦ 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。
××× ×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。
（财会行业讲座教学培训课件）
［例8-1］2×18年8月，华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。
8月10日，华联公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，
公允价值 变动损益
××× ×××
（财会行业讲座教学培训课件）
［例8-4］2×18年5月20日，某房地产开发公司与D公司签订经营租赁协议，
约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成后租赁给D公司使用，
租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续
计量。2×18年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7 500万元，根据租赁
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 ； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。
◦ 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。
（财会行业讲座教学培训课件）
二、投资性房地产的范围
投资性房地产会计课件
会计课件——投资性房地产一、学习目的与要求了解投资性房地产的范围，掌握投资性房地产的初始计量、后续计量的成本模式与公允价值模式二、教学重点与难点重点:投资性房地产的成本模式与公允价值模式难点:投资性房地产公允价值模式三、教学内容及学习思路1.投资性房地产的概述2.投资性房地产初始计量3.投资性房地产后续计量第一节投资性房地产的概述一、投资性房地产的定义与特征（一）定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产（二）特征1、是一种经营性活动；2、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；3、有两种后续计量模式：成本模式（通常）、公允价值模式（满足特定条件）二、投资性房地产的范围（一）已出租的建筑物1、该建筑物企业拥有产权2已签订了租赁协议（以经营租赁方式出租），一般从租赁协议规定的租赁期开始日起，才属于已出租建筑物，特殊情况下，有证据证明企业意图出租的空置建筑物（已达预定使用状态）也属于3、按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大（二）已出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权（三）持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于三、不属于投资性房地产的项目：(一)自用房地产如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）（二）作为存货的房地产（房地产开发企业）第二节投资性房地产的初始计量一、计量原则（一）按成本进行初始计量（二）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行计量成本模式下设置账户公允价值模式下设置账户投资性房地产投资性房地产——成本——公允价值变动二、外购取得的投资性房地产的初始计量(一)成本按取得时的实际成本进行初始计量。
包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）会计处理借：投资性房地产——××贷：银行存款等三、自行建造的投资性房地产的初始计量（一）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等（二）会计处理借：投资性房地产——××贷：在建工程/开发产品四、其他方式取得的投资性房地产的初始计量其他方式取得的投资性房地产的成本参照固定资产和无形资产的相关规定计量。
财务会计投资性房地产课件
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换 日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当 期损益
借：开发产品
借或贷
公允价值变动损益 贷：投资性房地产—成本
借或贷
—公允价值变动
•财务会计投资性房地产
•22
第六节 投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 n 终止确认条件：
（一）采用公允价值模式计量的条件 n 投资性房地产所在地有活跃的房地产交
易市场 n 企业能够从活跃的房地产交易市场上取
得的同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计
•财务会计投资性房地产
•8
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续） （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表 日的公允价值计量，公允价值的变动计入当 期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备
•财务会计投资性房地产
•19
（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 的差额计入当期损益
n 内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
等 n 会计处理
何时确认为
借：投资性房地产 投资性房地 产 贷：在建工程（开发产品）
成本模式
公允价值模式 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程（开发产品）
房地产企业会计实务讲义
房地产企业会计实务讲义售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。
3、投资性房地产、固定资产借：投资性房地产（固定资产）贷：开发产品4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为未完工商品房预售款。
5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应付帐款、预提费用科目。
（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化。
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。
借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。
项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。
完工交付后按实际结算房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。
，7、主营业务收入主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。
房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。
（1）预售商品房收入确认签订预售并收到预售房款时：借：银行存款贷：预收账款完工交付使用时借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入）贷：主营业务收入借：预收账款（转出已收到的预售房款）银行存款（结算实测与预测房款差额）贷：应收账款（2）销售已完工商品房借：银行存款贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价）8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入。
中级会计课件投资性房地产
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。
将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且 出租的部分能够单独计量和出售的，出租 的部分可确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量
企业投资性房地产采用成本计量模式改为公允价 值计量模式，其公允价值高于或你于其账面价值 的差额调整留存收益。
某企业投资性房地产采用成本计量，原账面成本 1000万元，累计已提折旧100万元。现改为公允价 值计量，其公允价值为1200万元。
借：投资性房地产
1200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产
1000
未分配利润
300
公允价值模式下的会计处理
不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损 益. 借:投资性房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
某企业采用公允价值计量投资性房地产,入 账价值为5000万元,期末的公允价值为5500 万元。
期末调账的会计处理为：
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 出租给本企业职工居住的宿舍
2、作为存货的房地产
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部 分，如果能够分别计量和出售的，可以 确认为投资性房地产，否则不可。
的投资性房地产，自用房地产的账面余额
第一章 投资性房地产
6/13/2020
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有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利； 有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。
以往，人们将企业投资性房地产作为一般的 固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。 但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价 值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价 值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出 其账面原值的数倍。
部分用于赚取租金或资本增值，部分自用， 如果不能单独计量，不确认为投资性房地 产。
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下列项目不属于投资性房地产： 1. 准备出租但没出租的； 2. 不属于自己的，比如租别人的又出租出去； 3. 认定为闲置的土地使用权； 4. 企业经营管理所开的饭店； 5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。
课前准备
♣阅读教学计划相关问题； ♣阅读教材中相关章节及补充材料； ♣复习上一次课程讲授内容。
授课阶段
♣讲授基本原理与方法； ♣讨论重点、难点问题； ♣习题与案例解析
课后复习
♣个人作业 ♣小组作业
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5
教材及主要参考资料
主要教材： 《中级财务会计 》，江苏大学出版社， 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。
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课程定位
本课程是会计学专业的核心 专业课，也可作为其他财经
类专业的选修课。
• 对于本科阶段的学习，“高级财务会计” 课程是“中级财务会计”课程的延伸；
• 对于研究生阶段的学习，“高级财务会计” 课程是会计学专业硕士研究生“财务呈报”
课程的基础。
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4
课程结构
本课程教学由以下几部分组成：
第十章 财务报告
6
十一章 企业合并 (自学)
《财务会计》第六章 投资性房地产-课件-可编辑
2.将建筑物出租并按协议向承租人提供保安和维 修等其他辅助服务
（1）所提供的其他服务在整个协议中如不重大的， 可将该建筑物确认为投资性房地产；
（2）所提供的其他服务在整个协议中如为重大的， 该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自 用房地产。
3.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
（1）其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服 务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性 房地产；
（2）其拥有的旅馆饭店部分或全部出租 ①出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部 分可以确认为投资性房地产； ②提供客房服务的部分，不属于投资性房地产。
4.关联企业之间租赁房地产
租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产， 该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地 产。
目的及要求：
掌握投资性房地产的范围 掌握投资性房地产的确认 重点掌握投资性房地产的初始计量和 后 续计量 掌握投资性房地产的转换和处置
第六章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的确认和初始计量 第二节 投资性房地产的后续计量 第三节 投资性房地产的转换和处置
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产概念及范围 二、投资性房地产确认 三、投资性房地产的初始计量
解析：
对甲企业而言，这项土地使用权不予以确 认，也不属于投资性房地产。
对乙企业而言，自租赁开始日起，这项土 地使用权属于投资性房地产。
案例
甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同， 乙企业将持有产权的两间门面房出租给甲企 业，为期5年，甲企业一开始将这两间门面 房用于自行经营餐馆。
投资性房地产课件
投资性房地产的预算和财务分 析
投资性房地产的预算和财务分析是为了评估投资回报率、现金流和资产增值 潜力，以指导投资决策和日常管理。
投资性房地产的市场前景
投资性房地产市场前景广阔，随着城市化进程和经济发展，需求不断增长， 同时政府也出台一系列措施促进房地产市场稳定和发展。
投资性房地产的风险和风险管理
1
市场风险
房地产市场波动性较大，需认识到市场风险并采取风险管理措施，如多元化投资 和仔细评估投资机会。
2
管理风险
房地产投资需要进行租赁管理、维护和市场分析等，需制定有效的管理策略和预 防措施。
投资性房地产课件
本课件将详细介绍投资性房地产的各个方面，包括定义、分类、优点、缺点、 市场前景、风险管理、财务分析、融资方式、税务规定以及案例分析等。
什么是投资性房地产？
投资性房地产是指以盈利为目的而进行的房地产投资活动，包括出租、买卖和资本增值等。
投资性房地产的定义及特点
投资性房地产是指购买、持有或出租的房地产物业，其特点包括稳定的投资回报、资本增值潜力和税收优惠等。
投资性房地产的分类
根据用途和投资方式的不同，投资性房地产可以分为住宅、商业、工业和土地等不同类型。
投资性房地产的优点和缺点
投资性房地产的优点包括稳定的现金流、资本增值潜力和税收优惠；缺点则可能包括管理和维护的成本、市场 风险和资金回报周期较长等。
投资性房地产的适宜人群
投资性房地产适宜具备一定风险承受能力和资金实力的个人和机构，包括投资者、房地产开发商和房地产基金 等。
会计实务第一章6节固定资产与投资性房地产课堂笔记
第六节固定资产及投资性房地产一、固定资产（一)固定资产概述1、固定资产的概念和特征（1)固定资产是指同时具有以下特征的有形资产:①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；注意这里的“出租”指的是经营性出租的;而且是出租的机器设备，而不是房屋建筑物。
如果出租的是房屋建筑物，应该属于投资性房地产，只有出租的机器设备它不属于房产或地产，属于固定资产。
②使用寿命超过一个会计年度。
要注意到特征里面没有什么单位价值较高什么的。
(2)同时满足固定资产的确认条件:①经济利益很可能流入企业；②成本能够可靠计量。
2、固定资产的分类（1)按照经济用途分类固定资产按照经济用途划分，可以分为：生产经营用固定资产、非生产经营用固定资产。
（2）综合分类①生产经营用固定资产;②非生产经营用固定资产；③租出（经营性租出)④不需用固定资产⑤未使用固定资产⑥土地（指过去已经估价单独入账的土地.因征地支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。
企业取得的土地使用权应作为无形资产管理，不作为固定资产管理）⑦融资租入固定资产(视为自有的固定资产）3、固定资产核算的科目设置企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧"、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目。
此外，企业固定资产、在建工程、工程物资发生减值的，还应当设置“固定资产减值准备"、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准备”等科目进行核算。
【注意】三个概念:账面余额=固定资产的账面原价账面净值（额）=固定资产原价—累计折旧账面价值=固定资产原价-累计折旧-固定资产减值准备（二)取得固定资产1。
外购固定资产——买来的（1) 企业外购的固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等,作为固定资产的取得成本。
（注意：不含人员培训费）注意:①“相关税费"包括不能抵扣的增值税,比如说不动产或者是非生产经营用的固定资产，契税、耕地占用税、车辆购置税等，还有购买应税消费品的消费税，进口的关税都应该计入成本。
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法一、投资性房地产的定义及分类投资性房地产是指企业持有的用于长期投资、租赁或获得资本增值而不是用于自用的房地产。
根据会计准则的规定，投资性房地产可以分为以下两类：1.直接持有的投资性房地产：企业通过直接购买房地产来实现投资目标，如出租、出售等。
2.间接持有的投资性房地产：企业通过购买房地产基金、房地产信托等金融工具来间接投资于房地产。
二、投资性房地产的会计处理方法投资性房地产的会计处理方法主要包括确认、初始计量、后续计量、减值准备和披露等环节。
1.确认投资性房地产：企业在购入投资性房地产后，需要确认该房地产是否符合会计准则对投资性房地产的定义，以及是否具备在未来产生经济利益的可能性。
2.初始计量：投资性房地产的初始计量一般采取成本模式，包括购入成本、相关税费等直接和必要支出。
3.后续计量：投资性房地产的后续计量方式有两种：成本模式和公允价值模式。
- 成本模式下，投资性房地产按照成本减去积累折旧和减值准备的金额进行计量。
- 公允价值模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并在利润表中确认与其相关的公允价值变动。
4.减值准备：投资性房地产的减值准备应按照会计准则的要求进行计提，当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，应计提减值准备。
5.披露：企业应根据会计准则的要求，对投资性房地产进行充分的披露，包括投资性房地产的类别、计量模式、减值准备、公允价值变动等信息。
三、案例分析以某公司投资的一栋写字楼为例，该写字楼被划定为投资性房地产。
初始计量时，公司记录了购买成本、相关税费等直接支出。
后续计量采用成本模式，根据实际使用年限以及预计未来的经济利益，计提了相应的折旧和减值准备。
如果后续发现该房地产的公允价值低于其账面价值，公司还需进一步计提减值准备。
公司在财务报表中对该投资性房地产的相关信息进行了披露，以便用户了解和评估公司的投资状况。
中级会计实务投资性房地产将讲义-15页精选文档
第四章投资性房地产本章主要知识点知识点：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
属于投资性房地产？『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
属于投资性房地产？『正确答案』属于。
【背景资料】SOHO现代城（潘石屹）是SOHO中国的第一个项目工程，它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。
【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
属于投资性房地产？『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B 企业，租期5年。
B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。
2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。
由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，则不属于其投资性房地产。
【例题·判断题】（2019年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）『正确答案』错『答案解析』企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。
中级会计实务基础学习班讲义(魏红元主讲)04投资性房地产
第四章投资性房地产第01讲投资性房地产的概述、确认及计量考情分析本章内容在考试时一般出现在客观题中,也可以与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更及差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。
2014年此章单独考核一道计算分析题。
从历年考试情况来看,本章内容常考的知识点有:投资性房地产的范围、与非投资性房地产的相互转换、两种后续计量模式的核算及其变更等。
[讲义编号NODE01186100040100000101：针对本讲义提问]第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
[讲义编号NODE01186100040100000102：针对本讲义提问]二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
[讲义编号NODE01186100040100000103：针对本讲义提问]（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权3.已出租的建筑物[讲义编号NODE01186100040100000104：针对本讲义提问]已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。
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第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。
从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。
二、投资性房地产的基本特征投资性房地产主要具有下列基本特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动。
（2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
（3）投资性房地产有两种后续计量模式。
企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。
三、投资性房地产的范围投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。
以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。
但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。
（三）已出租的建筑物已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
投资性房地产不包括的内容：（1）自用房地产。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因而也不属于投资性房地产。
（2）作为存货的房地产。
通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
需要注意的是，在会计实务中，有些内容是否属于投资性房地产，需要根据具体情况进行判断。
例如：①一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用时，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则仍作为自用房地产。
②企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务（如提供保安和维修等服务）在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的相关辅助服务在整个协议中如为重大的，则应将该建筑物视为企业自身的经营场所，确认为自用房地产。
③关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。
但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
第二节投资性房地产初始计量的核算一、投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，除应符合投资性房地产的定义外，还应同时满足以下两个条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产外购的投资性房地产，是指企业在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的房地产。
其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
如果企业购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应先将购入的房地产确认为固定资产或无形资产，待租赁期开始日或用于资本增值之日起，再将其转换为投资性房地产。
（二）自行开发的投资性房地产自行开发投资性房地产，是指企业在开发活动达到预定可使用状态的同时对外出租或用于资本增值的房地产。
其成本由开发该项房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
如果企业自行开发的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行开发的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，待租赁期开始日或用于资本增值之日起，再将其转换为投资性房地产。
为了核算和监督投资性房地产的增减变动及结存情况，房地产开发企业应设置“投资性房地产”科目。
它属于资产类科目。
借方登记投资性房地产的增加额；贷方登记投资性房地产的减少额；期末借方余额反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。
企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，则反映投资性房地产的公允价值。
本科目可按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理；采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”等科目进行处理。
【例5-1】2×11年3月，甲房地产开发企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月15日，甲房地产开发企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，租期3年。
4月5日甲房地产开发企业实际购入写字楼，支付价款共计1 200万元，假设不考虑其他因素。
甲房地产开发企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。
如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000如果采用公允价值模式进行后续计量，会计分录如下：借：投资性房地产——写字楼（成本）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例5-2】甲房地产开发企业于2×11年2月初开始开发一栋商品性写字楼，2×11年10月，甲企业预计写字楼即将完工，与丙企业签订了经营租赁合同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给丙企业使用，租期为10年，2×11年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部造价为900万元。
丙企业于2×11年11月1日正式起租。
甲房地产开发企业应于2×11年11月1日作如下会计处理：如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：借：投资性房地产——写字楼9 000 000贷：开发成本——房屋开发（写字楼）9 000 000如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如下：借：投资性房地产——写字楼（成本）9 000 000贷：开发成本——房屋开发（写字楼）9 000 000第三节投资性房地产后续计量的核算一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，应于期末对投资性房地产计提折旧或摊销。
如存在减值迹象，应进行减值测试，并计提相应的减值准备。
具体可比照固定资产准则或无形资产准则的相关规定进行会计处理。
（1）外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。
借：投资性房地产贷：银行存款（或：在建工程、开发成本等）（2）对投资性房地产，在每月末按照固定资产、无形资产准则的有关规定，计提折旧或进行摊销。
会计分录如下：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（3）取得的租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入（4）会计期末（一般指年末或中期）投资性房地产存在减值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。
计提资产减值准备的会计分录如下：借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备（5）投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转入投资性房地产。
如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产通常情况下企业对投资性房地产应采用成本模式进行后续计量，如果采用公允价值模式的，必须按照下列规定处理：（1）有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得。
（2）企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（3）对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得再转为成本模式计量。
（4）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。
对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，相关会计处理如下：（1）对企业外购或自建的投资性房地产从出租日起，按成本价确定投资性房地产的入账价值。
具体会计处理与成本模式基本相同。
基本分录如下：借：投资性房地产——某房地产（成本）贷：银行存款（或：在建工程、开发成本等）（2）每月末不对投资性房地产计提折旧和摊销。
资产负债表日（中期和年末），企业以公允价值为标准对投资性房地产的账面价值进行调整，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益（即计入“公允价值变动损益”）。
对公允价值高于账面价值的差额做如下会计分录：借：投资性房地产——某房地产（公允价值变动）贷：公允价值变动损益对公允价值低于账面价值的差额做相反的会计分录：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——某房地产（公允价值变动）（3）企业每期取得租金收入时：借：银行存款贷：其他业务收入【例5-3】承【例5-2】，甲房地产开发企业2×11年11月1日已将自行开发的写字楼在完工后直接出租给丙企业，租期10年，写字楼开发成本为900万元。
合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。
假定由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲企业决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
2×11年12月31日，该写字楼的公允价值为930万元，2×12年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元。
相关会计处理如下：①在出租日（2×11年11月1日），甲企业已经做了如下会计分录：借：投资性房地产——写字楼（成本）9 000 000贷：开发成本——房屋开发（写字楼）9 000 000②自2×11年11月30日起，甲企业每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。
每月末会计分录如下：借：银行存款75 000贷：其他业务收入——出租房产收入75 000③2×11年12月31日，该写字楼公允价值为930万元，高于账面价值30万元，会计分录如下：借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）300 000贷：公允价值变动损益300 000④2×12年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元，低于账面价值20万元。