房地产开发企业的审计要点及技巧

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房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议

房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。

然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。

在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。

本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。

审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。

因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。

审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。

同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。

2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。

在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。

此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。

3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。

在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。

同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。

战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。

房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。

同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。

2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。

房地产企业审计基本内容及方法

房地产企业审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。

没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。

目前，房地产企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。

根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

预收售房款应缴纳营业税。

二、“擅自削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。

根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。

企业因收取此部分款项实为代收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。

三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷”房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款，实现“双赢”。

对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、及时开具发票，缴纳税款。

四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

试论房地产企业工程审计的要点

试论房地产企业工程审计的要点进行事中事前审计和工程投资可行性审计，可以使工程审计的投入产出比达到最优化，是对企业工程投资管理最有效的审计监督。

标签：房地产；工程审计；措施房地产企业的工程审计较为专业和复杂，不同的工程规模、不同的管理模式都使得审计工作存在差异，审计方法也不尽相同。

目前提高工程审计质量，减少不必要投资的增加，是工程审计需要解决的问题。

一、房地产工程造价审计的内容1、工程量数量的审查。

项目的工程量是整个造价的基础，开展对其工程审计的工作是对企业资金控制、工程质量及工期等有着重要的影响。

工程项目在招标文件的工程量清单里面有详细的说明，但是由于种种原因工程数量有时会和图纸中的工程数量存在不一致的现象，同时也存在有施工单位故意重算或多算，或者出现过失、无意看错或算错的。

所以在审查过程中必须做认真研究招标文件，吃透技术规范，计量规则，深入现场考察得到第一手材料，全面核实施工图纸中各项工程的工程量，全面掌握本项目需要发生的各项工程的数量，及时发现工程量的错误和漏洞，在工程量审核中还应注意审核建筑结构中重叠部位是否重复计算。

2、材料设备单价的审查。

设备材料预算价格在工程造价中的比重较大，同时变化也比较大，应当作为重点审查，审查内容包括设备、材料的价格是否符合工程所在地的实际价格及价格水平，如果是市场价要核实其真实性或可靠性；若采用有关部门公布的信息价、要注意信息价的时间地点是否符合要求、是否按规定进行调整。

如果是设备还要考虑运杂费率及其运杂费计算是否正确。

工程造价人员在审计时应检查承包人有没有提供产品合格证明，采购的设备、材料与投标书中《主要材料清单报价表》和《主要设备清单报价表》所注明的材料及设备的规格、品牌、生产厂家（产地）标准是否一致等。

3、定额单价套用的审核。

对直接套用定额单价的审核，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致；对换算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分，同时换算的方法是否准确，采用的系数是否正确；对补充定额的审核；主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。

房地产开发企业的审计要点及技巧

房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。

审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。

（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。

开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。

２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。

３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。

所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。

４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。

５．任意分摊借钱利息。

依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。

有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。

（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。

《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。

依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。

２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。

二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。

房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。

审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。

3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。

主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。

审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。

5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。

包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。

7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。

审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。

同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。

要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。

审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。

同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。

房地产企业审计基本内容及方法计划

精选文档房地产公司审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发公司经营的重要方式。

没有预收账款，房地产开发公司就没法进行再投入，更谈不上迅速发展。

目前，房地产公司预收售房款未缴营业税的现象比较广泛。

依据《营业税暂行条例实行细则》规定，“纳税人转让土地使用权或许销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当日” 。

预收售房款应缴纳营业税。

二、“私自减少税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发公司在收取购房款的同时，依照与相关方面的协议，代收燃气、水、电张口费等代收、代垫款项，关于收取的这部分款项，公司往常经过“其余对付款”、“对付帐款”等来往科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。

依据《营业税暂行条例实行细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。

公司因收取此部分款项实为代收，甚至先期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。

三、“虚开发票”虚减计税依照，实现“双偷”房地产开发公司依销售不动产发票开具金额确立售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比率缴纳契税后方可办理《房子所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是两方缴纳税款的计税依照，故两方协议少开或不开支售不动产发票，可偷逃税款，实现“共赢”。

对税务机关来讲堪称“双偷”，对此除应要求税务部门增强与房产、房管部门交流协作，根绝以收条作为契税及办理房产证依照外，还应深入实质，掌握售房面积、售房价钱，查对销售不动产发票，增强征管，促进房地产开发公司严格依照发票管理方法照实、实时开具发票，缴纳税款。

四、“收入实收不转”直接抵减对付工程款，偷逃税款房地产开发公司因施工方延迟工期等原由收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发公司转付施工方优秀工程及提早完工奖赏收入不经过“营业外收入”科目核算，而直接抵减对付工程款，进而减少会计收益偷逃公司所得税。

房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项第一篇：房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业的审计注意事项一、索取五证五证的范围、申请顺序及作用“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。

房屋是否拥有产权，全系此证。

一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。

是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。

房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业作为国家经济建设的重要支柱之一，其审计工作的重要性亦不言而喻。

在开展审计工作时，审计人员应特别关注一些审计注意事项，以确保工作的可靠性和全面性，也有助于发现企业存在的潜在问题，提高其经营管理水平。

1.审计范围的确定在进行审计过程中，首先需要确定审计范围。

房地产开发企业的审计范围应包括企业的全部财务状况、业务运营状况及内部控制等方面。

同时还需要根据实际情况，合理拓展审计范围，确保审计工作的全面性以及客观性。

2.关注土地财政在房地产开发企业的审计工作中，审计人员应特别关注土地财政方面的问题。

土地资源作为房地产开发企业的核心资源之一，对其开发利用应遵循国家的相关政策及法律法规。

审计人员无需对土地本身的审计进行深入，但需对企业是否有违法违规的操作进行检查。

3.风险评估房地产开发企业是一个存在较为显著风险的企业，对此，审计人员应进行全面的风险评估以确定可能存在的风险点并提出检查建议，避免因意外风险导致企业经营的健康发展。

4.管理中心的审查房地产开发企业一般有大量管理中心的机构，包括行政管理中心、人力资源管理中心、财务管理中心等。

审计人员应对这些管理中心的工作进行检查，查明其在企业中的作用、职责、准确性和规范性，以发现潜在的问题和矛盾。

5.内部审核在房地产开发企业中，内部审核是发现潜在问题的重要手段。

审计人员应认真查阅内部审核报告，了解企业存在的问题和疏漏，整理数据以辅助进一步的审计工作。

6.项目审计房地产开发企业的审计工作中，项目审计是一个重要的环节。

审计人员应对项目的收益、费用、销售、资本利得等方面进行逐一检查，避免因企业在项目开发中的失误而产生经济风险。

7.年度审计房地产企业的年度审计是法律规定的必须程序。

在审计过程中，审计人员应根据企业的实际情况，以保障审计工作的全面和准确。

同时，应对企业财务报表进行核实，审核企业经营情况的真实准确性，确保企业在法律、税务等方面的合规性。

房地产企业审计注意事项

房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。

在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。

审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。

2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。

审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。

在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。

3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。

这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。

审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。

4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。

内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。

审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。

5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。

审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。

此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。

6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。

内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。

这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。

7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。

房地产企业审计方案

房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。

房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。

此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。

另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。

房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。

第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。

房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。

在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。

同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。

2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。

审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。

此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。

3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。

审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。

此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。

4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。

审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。

此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。

5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。

审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。

审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。

6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。

审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。

审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。

总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。

审计房地产公司应注意哪些事项

会计审计房地产注意的一些事项与建议（房地产审计和管理的结合、证件的领取和时间把握、审计中的问题和建议）在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。

审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。

根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。

尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。

在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。

项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。

房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1、销售目标。

可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。

所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。

项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。

项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。

根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。

房地产行业审计关注的重点

（2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等);基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等);设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时,各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量,通过对“开发成本”审计核实开发产品金额,通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量
3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况,检查借款合同,验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况,包括应收款,应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款,审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款;关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款,相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。

房地产开发企业审计中的问题与建议

房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】房地产开发企业审计是确保企业财务健康和合规运营的重要手段。

本文旨在探讨房地产开发企业审计中常见问题、存在的风险、审计方法和技巧、审计报告撰写以及信息披露的完善。

通过加强审计意识和提出改进建议，为未来发展提供参考。

审计过程中常见问题包括财务造假、资产估值不准确等，存在风险涉及法规合规性和业务运营方面。

审计师需要灵活运用方法和技巧，撰写准确详实的审计报告，促进信息披露的完善。

加强审计意识和提出改进建议可以提高审计质量，为企业未来的持续发展做出贡献。

【关键词】关键词：房地产开发企业审计、问题、风险、审计方法、审计报告、信息披露、意识、改进建议、未来发展、参考。

1. 引言1.1 房地产开发企业审计的重要性房地产开发企业审计的重要性在当前经济环境下变得愈发重要。

随着房地产市场的持续增长和竞争加剧，开发企业的经营环境变得复杂多变，审计工作对于保障企业的合规经营和风险控制至关重要。

房地产开发企业的审计可以通过对企业财务数据的审查，及时发现潜在的经营风险和问题，帮助企业管理层及时作出决策。

审计可以有效查明企业财务数据的真实性和准确性，提高财务报告的透明度和可信度，增加投资者和合作伙伴的信任度。

审计可以帮助企业识别和规避财务风险，加强内部控制机制，防止财务造假和经营失误。

房地产开发企业审计还可以提高企业的市场竞争力，增强企业形象，获得更多的融资渠道和投资机会。

房地产开发企业审计的重要性在于保障企业的合规经营，提高企业的经营效率和效果，为企业的可持续发展提供保障和支持。

1.2 本文研究的目的本文旨在探讨房地产开发企业审计中存在的问题和风险，以及审计方法和技巧。

通过对审计报告的撰写和信息披露的完善进行分析，提出加强房地产开发企业审计意识的重要性。

本文将提出改进建议，为未来发展提供参考。

房地产开发企业作为经济社会发展的重要组成部分，其规模不断扩大，业务日益复杂，审计工作的难度和风险也随之增加。

房地产开发企业税收审计的重点和方法

房地产开发企业税收审计的重点和方法一、房地产开发企业偷漏税款的主要手段房地产开发的主要程序包括四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。

如果开发项目在建设中就预售或预租给置业投资者或使用者，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。

前期工作主要包括开发用地的范围，规划用途;获取土地使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计获得规划部门许可;获得建设管理部门的施工许可;安排长期和短期信贷等等。

房地产开发企业偷漏税款行为主要发生在前期工作、建设阶段和租售阶段，税种主要集中在营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税、印花税。

常见的偷逃税手段主要有:(一)获取土地使用权阶段主要以合作建房的形式偷逃税款。

,(以房换地，纯粹的“以物易物”，以双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

一种是交易双方对各自的应税行为完全隐匿，绕过财务核算，一方不计房地产销售收入，另一方不计转让土地使用权收入，双方共同偷税。

另一种是双方协商以极低的价格作价，特别是以兼并国有企业形式取得土地，享受国有企业改制政策，压低价格，不仅偷逃税收，而且导致国有资产流失。

,(利用“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，以及以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征收营业税”的规定，将土地归还给国土部门再出让或者虚假出资或中途抽走资金偷逃税款。

(二)建设施工阶段,(建设方不严格履行委托代征义务，未及时扣缴建安营业税及附加，形成漏税。

,(建设方提供材料(即甲供材方式)价款，未随支付的工程价款一并申报代征建安营业税及附加，形成漏税。

,(长期不办理竣工决算，不体现实现利润，从而不申报缴纳企业所得税和土地增值税。

(三)预售和销售阶段,(偷逃流转环节税收(,)收入长期挂往来账或以收抵支，不申报纳税。

开发多个楼盘的企业，部分楼盘销售收入不入账，隐瞒收入。

少开或不开销售不动产发票，开大头小尾发票，蓄意虚减计税依据。

房地产开发企业的审计要点及技巧

房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。

下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。

审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。

3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。

审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。

4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。

5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。

审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。

3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。

4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。

5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。

总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。