[管理学]第四章房地产评估ppt5

（二）建筑物残余法
B (a L rL ) (rB d )
B (a L rL ) rB
若纯收益a不含折旧，则：
注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与 土地的最佳使用不能严重背离。
注：综合折现率、土地折现率、建筑物折现率三者 关系： *r=(rL× PL+rB× PB)/(PL+PB)
依题意，分两段计算P=P1+P2 第一段P1=A（P/F，i,n)=110（万元） 第二段P2=(a/r)（P/A,i,n) (P/F，i,n) =306(万元） 所以：P=P1+P2=110+306=406（万元）
3. 某房地产公司于1994年11月以出让方式取得一块 土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一 座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元， 经济耐用年限为55年。1997年该类型建筑的重置价格 为每平方米2500元。 该大楼总建筑面积为900平方米，占地500平方米， 全部用于出租。出租期间每月租金3万元，据调查，当 地同类写字楼的租金一般为每月建筑平方米50元。空 置率在10%左右，每年需支付的各种费用一般为年租 金的73260元。 土地折现率为7%，建筑物折现率8%。试根据以 上资料评估该宗地在1997年11月的土地价格。
1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则
三、房地产评估的目的决定价值类型
1.单纯的房地产交易目的 按市场价值或非市场价值评估 2.企业价值评估目的 涉及到企业中的房地产采用成本法评估在用价值 （按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的 涉及的房地产价值按会计准则要求的价值类型评 估
第三节 房地产的收益法评估
一、基本思路及步骤 1.常用计算公式
a P ： r 1 1 n (1 r )
a－年纯收益 r－折现率 2.适用对象和条件 对象：收益性房地产，不适宜公益性房地产 条件：是以求取不动产纯收益为前提，该收益和风险 可以预期、量化 每年的收益、折现率都相同，使用年限有限
该房地产每年的收益、费用、折现率都相同，使用 年限有限，则适用 ａ＝20-12=8 ｒ＝8% ｎ=46 P=8（P/A, 8%,45）8× 12.1084 =96.87(万元)
2. 某一宗地，使用年限50年，前5年土地纯收益为 20万元、25万元、30万元、35万元、40万元。第 6年起每年定为50万元，折现率保持10%，计算该 宗土地的收益价格。
n
6.该宗土地的纯收益 土地纯收益=房地产总收益-房屋投资回收益 =412740-177,914=234,826元 7.该宗土地使用价格（投资回收计算）
P a 1 1 r (1 r ) n
=234,826×1/(P/A,7%,45) =234,826×12.1084=2843,367元 单位土地价格=2843367/500=5686元
同学做： 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5， 土地单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，土地 单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同， 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？
甲楼面地价=1000÷5=200元/m² 乙楼面地价=800÷3=266.67元/m²
三、房地产价格的构成
第二节 房地产评估基本理论
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性
1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成的复杂性
2.房地产价格具有明显的区域性、个别性
3.房地产价格具有较强的政策性
二、房地产价格的种类 （一）土地价格、房屋建筑物价格类型
1.估算房地产年总收益 年总收益＝50×12×900×（1－10%）＝486000元 2.估算房地产年总费用 73260元 3.估算净收益 年净收益＝年总收益－年总费用= 412740元 4.计算建筑物价值 尚可收益期为50（94）-4（97） = 45年，则： 建筑物现值=建筑物重置价× 建筑物成新率 =2500×900[45/（45＋2）] =2154,259元 a 1 P 1 r (1 r ) 5.建筑物收益(投资)现值 建筑物年投资回收益=2154,255× 1/（P/A,8%，45） =2154,255×1/12.1084=177,914元 （此处说明：用投资回收系数折算）
（1）房地合一纯收益a=72万元 （2）建筑物的年纯收益Ｂ=240,ｒＢ＝12%，ｄ= 1/20 240× （12%+1/20）= 40.80（万元） （3）属于土地的年纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：ｒＬ＝ 10％，则： Ｌ＝31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）
Rm贷款利率， m贷款占不动产的比， Re自有资本收益率
例：有一投资者现有资金10000元，欲购买年收益 2000元的不动产。贷款利率15%，存款利率12%， 计算投资报酬率 自有资金收益额=10000× 12%=1200 银行贷款收益额=2000-1200=800 银行贷款额=800÷ 15%=5333 不动产价格=10000+5333=15333 组合投资收益率 =15%× 5333/15333+12%× 10000/15333=13%
（一）土地取得成本 土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建 筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和 税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费 （六）开发利润
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素 4.心里因素 5.国际因素 （二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制
（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影 响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影 响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 位置，面积，地形地势，地质，水文，形状， 气候，临街，组合。 2.影响建筑物价格的个别因素 建筑构造，装修标准，房屋设备，附属设施， 楼层采光，地段层高，完好程度，规模用途
第五章 房地产评估 第一节 房地产评估特点 第二节 房地产评估基本理论
第三节 房地产的收益法评估 第四节 房地产的成本法评估
第一节 房地产评估特性
一、房地产及其特性 （一）房地产的概念 房地产是指房屋及其附属物（与房屋 相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、 相关林木等）和承载房屋及其附属物的土 地，以及与它们相应的各种财产权利。 土地 房地产的三种形态 建筑物 房产（房地合一）
二、指标的估算
（一）净收益的估算
除去各种费用后的收益，必须是客观收益， 而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客 观总费用来获取。
净收益
＝ 潜在毛收入 ＝ 有效毛收入
空置等造成的收入损失
营运费用
营运费用
只有客观收益才能作为不动产的评估依据
（二）资本化率的估算
实质：房地产投资的报酬率（收益率或折现率）是
评估价值的最关键因素。
△求取方法： 1.市场提取法（市场法） 寻找相类似几宗交易案例，对类似房地产的净收 益、价格等资料，用简单的算术平均法，求出资 本化率 2.资本资产定价法 资本化率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率
R = Rf + Rr = Rf + β ( Rm - Rf )
3.投资组合法 R= Rm × m + Re × (1-m)
（二）房地产的特性
土地的特性 房地产价格
决定 决定 决定 房地产的特性 房地产评估特殊性。
1.土地的自源特性 （1）面积的有限性（不可再生性） （2）地域的差异性 （3）利用的持久性 （4）效用（时间）的变化性 （5）地理位置的不可移动性
2.土地的资产特性
（1）用途的多样性
（2）供给的稀缺性
（3）经济效益的增值性 （4）权属可垄断性 3.建筑物的特点 （1）共生性——建筑物不能脱离土地而独立存在
1.土地价格类型 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （1）～（3） 属土地一级市场价格， 由政府垄断定价。
（4）转让价格 （5）出租价格 （6）其他价格
（4）～（6） 属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格。
2.房屋建筑物价格类型
（1）商品房价格：完整土地价格和规定的土地使用权 （市场价） 完整建筑物价格和与之相应的所有权 （2）经济适用房：不完整土地价格和划拨土地使用权 价格（成本价） 完整建筑物价格和与之相应的所有权 （3）标准价：不完整土地价格和划拨土地使用权 不完整的建筑物价格和不完整的所有权 特殊时期的价格即过渡价。 （4）成本价：不完整土地价格和划拨土地使用权 完整建筑物所有和与之相应的所有权
三、收益法的派生方法 （一）土地残余法
L a B (rB d ) rL
注意：（1）房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益 时，应扣除建筑物折旧。 （2）残余法适用于年纯收益持续不变且无期限
[例题]在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m² 的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为 240万元。 该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的 还原利率为10％。使用面积为建筑面积的60％。 假定该房地产以每年每平方米1200元的租金标准 出租，不含折旧费的年租赁费用为72万元。 根据土地残余法确定土地的价格。
（二）土地的总价格、单位价格和楼面地价
1.土地总价格是指一定范围面积土地的总价格 2.土地单位价格=该范围面积土地总价格÷该土地面积