房地产精装修成本管理与产品化装饰

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精装修成本管理案例
——精装修成本管理细节及注意事项
一、 制定成本目标方面的成本管理 （1）密切与设计及营销进行沟通，从营销方面明确项 目精装修的定位及方向，客户关注点等问题，为科学制 定成本目标做好充分的准备 ； （2）对拟进行精装修的户型和面积（由营销提供）情 况进行汇总、统计和熟悉，了解主力户型及面积分布情 况（详见附表） ； （3）对项目周边楼盘进行考察，了解别人的情况及独 到之处，特别是成本使用的合理之处有哪些 。
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精装修成本管理案例
——精装修成本管理细节及注意事项
二、精装样板房阶段的成本管理



样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊 性，在选择施工单位时，往往我司的做法是通过直接委托或者议标 的方式，注意的问题主要有： （1 ）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改 造，白炽等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及 防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范 围、乙定乙购） ； （2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意 的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲 供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工 费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法 ；
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——精装修成本管理细节及注意事项


（3）对于木地板，xxx采用的是甲分包，实际上由于实 际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还未施工完 成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙 购或者甲方指定品牌范围的方式 ； （4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明 确所提供材料规格及加工工艺（比如：300×600墙面 砖（双长边倒角磨边），在询价时要明确提供的是 300×600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时 存在与施工单位之间价格上的扯皮现象 ；
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精装修成本管理案例
——影响精装修成本管理的几个重要因素 三、上游部门工作质量对成本管理的影响：

（1）设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性：避免
经常修改和变化情况，若修改，一次修改到位，避免反 复。

（2）材料选型定版单的合理性与严谨性：材料描述要 清晰全面，并保持稳定性，避免前后不一致，或者实际 与图纸不一致；
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——精装修成本管理细节及注意事项


（4）在进行材料选型时，一定要主动介入，并对拟选 用的材料进行判断，避免出现次要部位（或者不是客 户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样 板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在 设计时追求完美的惯性思维； （5）对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编 制，结合材料选型定版及时对成本构成进行测算，对 影响造价的关键部分进行分析，思考是否可以优化设 计，与设计师进行沟通：是否有必要使用浴霸？浴缸 是否实用是否可以考虑取消？是否可以用多层实木复 合地板代替三层实木地板？
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——精装修成本管理细节及注意事项



是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌 在保证品质的前提下达到物美价廉？(营销的客户调研、 客户定位及市场分析为前提） 厨卫墙地面及阳台露台地面砖是否可以选用其他代替品 种？ 户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式？对于战略 采购厂家，首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板 时要尽量选择战略采购范围内的，并且给设计时提供优 化建议（这点很重要）。
房地产精装修成本管理与产品化装饰
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[一] ，精装修成本管理案例

xxx三期精装修概况 影响精装修成本管理的几个重要因素 精装修成本管理的注意细节
精装修成本管理的展望
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精装修成本管理案例
——xxx三期精装修概况


xxx三期概况：xxx三期由16栋（33层）、17栋 （1～4单元18层；5单元33层）、18A栋（32层）、 18B栋（1、5单元17层；2、3、4单元25层）、18C 栋（31层）及18D栋（7层）组成，塔楼总建筑面 积为110704.61m2。 三期精装修楼栋为：17栋、18B栋及18C栋，户内 精装修总建筑面积为95197.52m2（其中样板房总 面积为7387.25m2 ），占全部塔楼建筑面积的86 ％；精装修总套数为1064套（其中样板房共计83 套）。
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精装修成本管理案例
——精装修成本管理细节及注意事项
三、大批量精装修成本管理

（一）甲定乙购材料招标
（二）甲购甲分包工程招标及合同管理 （三）精装修总承包单位招标及合同管理
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——精装修成本管理细节及注意事项
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精装修成本管理案例
——精装修成本管理细节及注意事项

（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精
装修时所使用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品
牌、室内户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在 进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是 否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料组 。
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——影响精装修成本管理的几个重要因素
二、决策计划的科学性
源自文库


——样板房的选择：样板房前期计划工作要准备充分，数量要合 理，尽量避免相同户型的重复，加强施工过程的质量管理与控制， 可以避免如下问题： ①样板房施工工期过紧、施工质量得不到保障； ②大量样板房关闭不向外展示，也增大了后续管理及整改费用 ； ③客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料/设备产生怀 疑、甚至不认可 ； ④由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大， 为后期大批量施工标准选择的决策、招标及后期管理带来相当大 的工作量 ；亦容易带来业主投诉和索赔的风险 。
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——影响精装修成本管理的几个重要因素
一、决策的前瞻性、科学性及稳定性



（1）全部精装修还是部分楼栋精装修，亦或是可选的 精装修； （2）精装修标准、周边竞争性楼盘的情况、目标客户 群及分类、客户群重点关注点及对关注点进行排序等 等 ； （3）精装修配置是综合考虑的:项目定位/设计效果/ 成本最优