2016怀柔新城04街区一级开发

中心区 核心区
北房、杨 宋组团
庙城组团
一、 04街区基本情况——区位
核心区周边区域重点产业功
能区正在蓬勃发展
北京雁栖湖生态 发展示范区 中科院怀柔科教 产业园
雁栖湖
怀柔新城重点功能区示意图
雁栖湖生态发展示范区 中科院怀柔科教产业园 教育基地 科研与转化基地 北京综合研究中心 中国怀柔影视基地 福田汽车生产基地
3 4 5 合计
S
其中 S1 E 其中 E1
道路与交通设施用地
城市道路用地 非建设用地 水域 区域总用地
7.68
7.68 0.65 0.65 23.40
27.45
一、 04街区基本情况——街区深化方案
一级开发项目 G地块规划用地平衡表
用地代 序号 用地名称 码 1 A 其中 G 2 3 其中 公共管理与公共服务 设施用地 A4 体育用地 绿地与广场用地 G1 公园绿地 G2 防护绿地 居住用地 R2 二类居住用地 道路与交通设施用地 S1 城市道路用地 区域总用地 用地面积 (公顷) 18.13 18.13 5.91 1.87 4.04 2.97 2.97 8.54 8.54 35.54 建筑面积 （万平方 平均容积率 米） 18.13 18.13 — — — 6.23 6.23 — — 24.36 1.0 1.0 — — — 2.1 2.1 — — 0.69
怀柔新城04街区棚户区改造项目
北京北控城市开发有限公司 2016年
目
一、04街区基本情况 二、区域整体定位研究 三、区域发展构想及工作进展 四、资金平衡分析
录
五、存在的问题和需区政府的支持事项
一、 04街区基本情况
04街区位置及范围
雁栖组 团
04街区（核心区）属怀柔 新城中心区的一部分，位于老城 区的东侧，04街区规划范围西、 北临京密路，东、南邻雁栖河、 怀河，规划用地559.9公顷，总 建设用地面积为334.8公顷。
怀 丰 公 路
通成本。
京承高速
s6
京 密 路
市 郊 铁 路
一、 04街区基本情况——区位
区位优势： 核心区位于怀柔新城“两区两组团” 中心位置；区位优势十分明显。
区位不足： 区域西北临京密路、雁栖湖示范区 联络线、规划京密高速，东侧、南侧 分别是雁栖河和怀河，受这些天源要 素的阻隔，使得核心区的对外联系及 各组团之间的交通联系不足。 距离市区较远，出行成本较高。
04街区建设用地规模，除了要承担新城级公共服务
设施外，可用于发展产业用地规模较小。
从怀柔新城层面上分析，怀柔缺少与文化创意产业、 高新技术产业、都市型工业相适宜的的公共服务配 套设施。 随着北京雁栖湖生态发展示范区，杨宋影视城、中 关村创新示范园区和中科院大学等项目的建设，大 量外来就业人口对服务配套设施的需求巨大，需要
R 其中 S 4 其中

已完成工作： C、G地块一级开发项目实施方案获市政府批准，规划条件批复、土地预审批复、立项批复 等，签订了土地一级开发授权委托协议，开展了地块控制性详细规划的编制。 下一步工作：取得C、G地块控规批复，完成征地结案，取得建设用地批准书，办理一级开发结案，办理 完成交通影响评价，办理完成涉水事项论证，办理完成地震安全性审查意见。
二、怀柔新城04街区功能定位
2、从空间布局结构分析核心区实施问题
怀柔新城04街区即核心区,在空间上，与老 城区组成怀柔新城中心区，是怀柔新城的核心 地带，应发挥出辐射带动功能，弥补周边区域 的不足。 目前，怀柔新城迎来良好发展机遇，随着 科学城、北京电影学院等项目的入驻，产业聚 集已很清晰。但从全区层面来看，老城区公共 服务设施配套不足，难以撑起怀柔新城新城公
一、 04街区基本情况——土地利用现状
地上物情况：怀柔新城04街区棚户区改造和环境整治项目范围内有王化、张
各长、唐自口、葛各庄4个村民聚居点，共涉及拆迁住宅有1660个宅基地院落，
宅基地占地面积共42万平方米，总建筑面积35万平方米，被拆迁总人口数6256 人，其中农业人口4041人，非农业人口2215人；集体土地上的企业166个，建筑 面积20万平方米，大棚面积0.98万平方米；国有土地上的企业22个，占地面积 16万平方米，总建筑面积5万平方米。
庙城组团 杨宋组团 老城区 核心区 北房组团 雁栖组团 轨道交通S6号线
一、 04街区基本情况——土地利用现状
怀柔新城04街区涉及怀柔镇的王化、 张各长、唐自口、葛各庄、东关，杨 宋镇的张自口，庙城镇的高两河共7 个村集体土地，农业户籍人口7123人，
共需转非安置2412人。
一、 04街区基本情况——土地利用现状
230.77万平方米（含行政办公约30万平
方米拟调成住宅）。
一、 04街区基本情况——街区深化方案
棚户区规划情况：主要为居住、商业、多功能、 公共服务设施用地等，总用地面积269公顷，其
中建设用地面积115公顷。规划总建筑面积277
万平方米，其中收益性建筑面积235万平方米 （不含行政办公31万平方米）。
开发范围 棚户区改造区域： 1、张各长棚户区改造项目 2、唐自口棚户区改造项目 3、葛各庄棚户区改造项目 4、王化棚户区改造项目 5、环境整治项目
G地块 张各长 C地块 环境整治 王化
唐自口
葛各庄
一级开发区域：
C、G地块
一、 04街区基本情况——土地利用现状
怀柔新城04街区总面积为559.4公顷， 城市建设用地面积为334.0公顷。怀 柔医院已建设完成，其中一级开发的 C、G地块58.94公顷，棚户区改造和
福田汽车重卡二厂 福田—戴姆勒汽 车生产基地
怀柔 水库
雁栖高新技术产 业基地
中科院怀柔科教 产业园
公共服务中心区 北京电影学院 拟选址位置
中国怀柔影视 基地
S6
一、 04街区基本情况——区位
交通条件 怀柔新城04街区距离北京城区50公 里，距离首都机场25公里，属于北京 的远郊区县，与北京城区及周边区域 之间缺乏必要的轨道交通，增加了交
收益性 建设用 地
非收益 性建设 用地
一 级 开 发 范 围
代征地
一、 04街区基本情况——街区深化方案
一级开发项目 C地块规划用地平衡表
序号 1 F 其中 F2 U 2 其中 G 其中 G1 U1 用地代码 用地名称 多功能用地 公建混合住宅用地 公用设施用地 供应设施用地 绿地与广场用地 公园绿地 其中 U13 供燃气用地 面积 (公顷) 9.10 9.10 0.25 0.25 0.25 5.72 5.72 建筑面积 （万平方米） 27.3 27.3 0.15 0.15 0.15 -
分类 用途 商业金融(C2) 文化娱乐(C3) 二类住宅(R2) 村民安置房(R2) 公建混合居住(F2) 各类设施混合(F3) 合计 行政办公(C1) 医疗设施(C5) 其它公共设施(C9) 配套教育(R5) 供应设施(U1) 交通设施(U2) 电信设施 其它市政设施 公共停车场(S3) 合计 公共绿地(G1) 防护绿地(G2) 水域（E） 道路用地(S1) 合计 总计 代码 C2 C3 R2 R2 F2 F3 C1 C5 C9 R5 U1 U2 U3 U9 S3 G1 G2 E S1 建设用地面积 容积率 （公顷） 19.67 3.19 12.18 2.5 31.86 2.35 11.29 2.30 2.59 3 10.89 3 88.48 2.5 11.09 2.78 0.27 1.41 0.71 1.39 5.74 0.80 3.34 0.30 3.42 0.44 0.5 1.50 0.95 2.29 0.69 0.30 26.71 1.59 34.88 0 55.29 0 7.64 0 56.1 0 153.91 0 269.1 1.03 建筑规模 （万㎡） 62.74 30.45 74.93 25.974 7.77 32.67 234.53 30.82 0.38 0.99 4.59 1 1.5 0.75 2.18 0.21 42.42 0 0 0 0 0 276.95
在这方面亟待完善。
二、怀柔新城04街区功能定位
“十三五”时期，打造世界知名科学城的发展目标，为核心区 的发展建设提供了有利条件
宅基地 地块 院落数 葛各庄 张各长 唐自口 王化 环境整治 合计 306 552 232 570 0 1660 土地面积 72279.24 133321.82 58906.3 151713.07 0 建筑面积 57823.39 113323.55 47125.04 128956.11 0 个数 17 58 16 56 19 166 建筑面积 22495.63 67883.52 30660.78 64374.32 10435.32 195849.57 大棚面积 4674.01 2913.70 0 2209.35 0 9797.06 个数 0 13 4 3 2 22 土地面积 0 60757.8 14505.27 31379.01 47677.69 154319.77 建筑面积 0 21619.21 155.44 7521.09 19398.23 48693.97 集体土地上企业 国有土地上企业
农用地 项目名称 耕地 葛各庄项目 张各长项目 唐自口项目 王化项目 环境整治项目 总计 191455.01 156237.71 182560.95 134522.97 338295.16 1003071.80 林地 42876.64 4585.46 10556.61 73027.32 18631.84 149677.87 其它 93154.37 16310.88 66710.08 103960.92 85476.15 365612.40 114300.74 321375.47 114906.65 362106.07 91752.29 1004441.22 0.00 50.23 189.50 1175.43 7745.64 9160.80 441786.76 498559.75 374923.79 674792.71 541901.08 2531964.09 9916.29 40650.23 40980.89 31387.12 36112.19 159046.72 451703.05 539209.98 415904.68 706179.83 578013.27 2691010.81 建设用地 未利用地 集体土地面积 国有土地面积 总面积
416220.4337 347228.09
一、 04街区基本情况——街区深化方案
04街区规划技术经济指标： 街区城市建设用地面积334.03公顷， 街区内规划居住人口为3.0万人，约1.0万 户。 街区内规划总建筑面积约350.3万平 方米（含已建成医院12.4万平方米）， 其中住宅建筑面积约114.96万平方米（ 其中安置房面积约需40万平方米），配 套教育约4.59万平方米，其他建筑面积
二、怀柔新城04街区功能定位
1、从功能定位上分析核心区实施问题 按照当前政策，在04街区实现行政办公职能将不可能实现，且在很 长时间内也很难实现，应由其它功能来替代行政办公职能。 如何定位核心区的功能，需要处理好核心区和老城区的关系： 核心区：如何替代行政办公功能？怎样实现与老城区及其它街区的联动 发展？ 老城区：需要进一步完善的城市功能，哪些功能需要向04街区疏解？
环境整治项目，总用地269公顷
（4035亩），包括国有土地16公顷 （240亩），集体土地253公顷（3795 亩），其中耕地1区基本情况——土地现状
用地情况：怀柔新城04街区棚户区改造和环境整治项目，总用地269公顷（4035 亩），包括国有土地16公顷（240亩），集体土地253公顷（3795亩），其中耕地 100公顷（1500亩）。
会议会展功能 区 科 技 研 发 功 能 区 文 化 创 意 功 能 区
一
城
共服务中心职能，三个功能区的发展迅猛，但
也是“有业无城”的状况，而04街区正是完善 相关公共服务设施职能的最好选择。
区
二、怀柔新城04街区功能定位
3、从产业基础分析核心区实施问题 那么04街区不应独立于这些现状产业之外再 去发展新的产业，而是为现状这些产业发展 提供服务。