成都市商务写字楼等级划分讲解

成都市商务写字楼等级划分1范围本标准规定了商务写字楼（以下简称写字楼）的术语和定义、总则以及等级划分的依据和要求。

本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。

2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB19577-2004冷水机组能效限定值及能源效率等级GB50009建筑结构荷载规范GB50011建筑抗震设计规范GB50016建筑设计防火规范GB50045-95高层民用建筑设计防火规范（2005年版）GB50189公共建筑节能设计标准GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范JGJ 3咼层建筑混凝土结构技术规程JGJ 50城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 67-2006办公建筑设计规范JGJ 99咼层民用建筑钢结构技术规程JGJ/T 229民用建筑绿色设计规范CJJ 14-2005城市公共厕所设计标准DB510100/T013写字楼物业服务规范3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。

3.1商务写字楼在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。

[JGJ 67-2007，定义 2.0.5]3.2得房率套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。

3.3智能化集成系统将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。

[GB/T 50314-2006，定义 2.02]4缩略语下列缩略语适用于本标准。

ISDN 综合业务数字网(Integrated Services Digital Network)DDN:数字数据网(Digital Data Network)T1: 24路脉码调制网络5总则5.1本标准将写字楼划分为三个等级，从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。

5.2写字楼等级划分包括地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要求五大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。

5.3除非本标准有更高要求，写字楼的建筑、设施设备、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。

6等级要求6.1超甲级写字楼6.1.1地理位置6.1.1.1交通便利，在300m以内有超过3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口。

6.1.1.2周边综合配套设施与服务完善，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等。

6.1.2业权状态业权应为单一业权，只租不售。

6.1.3客户品质写字楼建成后1〜2年内客户品质应符合下列要求：a)世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于 50%或者其使用面积不少于50%b)投入使用的建筑面积不低于70%6.1.4硬件要求6.1.4.1建筑规模建筑规模应符合下列要求：a)建筑面积不低于70000吊；b)每层建筑面积不低于1700吊。

6.1.4.2建筑设计建筑设计应符合下列要求：a)应由国内甲级设计单位承担，设计应符合 JGJ67的相关规定。

整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。

其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：――节能设计符合GB50189的要求；――无障碍设计符合JGJ50的要求；——防火设计符合 GB50016 GB50045的要求；——抗震设计符合 GB50011、JGJ3、JGJ 99的要求；——绿色设计符合JGJ/T 229的要求；——结构荷载符合GB50009的要求。

b)建筑应为现浇混凝土或钢结构，能提供可灵活分隔的办公空间，整层得房率至少为70%空间少柱。

c)大堂应能独立使用，建筑层高应不低于 9md)办公室净高不低于2.7m。

e)单面布房通道宽不少于1.8m，双面布房通道宽不少于2m通道净高不低于2.4m。

f)写字楼应配置充足的停车位，按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200&配置1个停车位，二环路外至少每125吊配置1个停车位，每个停车位建筑面积不少于25吊。

g)每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具，数量应符合CJJ 14-2005中3.2.7的规定。

6.1.4.3建筑装饰建筑装饰豪华、格调高雅，应符合下列要求：a)建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；b)大堂装饰华丽舒适；c)走廊地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；d)办公间地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；e)电梯厅应采用高档装饰材料，吊顶采用高档吸音材料，易拆装；f)卫生间设计舒适方便，地面选材应防滑，墙面、地面选材反光能力不宜过高。

配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸等；g)建筑公共区域应有绿化生态空间；h)装饰装修工程质量应符合GB50210相关规定。

6.1.4.4设施设备设施设备应符合下列要求：a)按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过4500n2，每部载重不低于1600吨，轿厢净高不低于2.8m。

电梯高、低速度分区布局合理，低区速度不低于3.5m/s，高区速度不低于6m/s，平均等候时间不超过30s。

客货分离, 消防电梯的设置应符合 GB 50045-95 (2005年版)中6.3的规定；b)应设集中空调系统；冷热源主机能效不低于 GB19577-2004第5章规定的2级能效标准并符合GB50189的相关要求，系统采用四管制，用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置；新风量供应每人不低于 50n3/h。

设置排风热回收装置，排风热回收装置(全热和显热)的额定热回收效率不低于60%c)电气提供双回路电路，照明动力等设备应设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于120w/m?;提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用；d)应至少提供3家通讯网络服务商，每15〜20*宜配置不少于2对电话线，按使用要求需设置有ISDN, DDN T1等通讯接口，并宜提供光缆接口等多种通讯设施，应保障楼宇无线网络通讯全覆盖；e)冷热水供应应满足24h使用；f)停车库(场)、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施。

电梯厅应设置信息屏等服务设施；g)应配备自动灭火系统；h)智能化系统应符合附录A的要求。

6.1.5 服务要求6.1.5.1物业服务物业服务应符合下列要求：a)至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务；b)物业服务基本要求、客户服务、房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合DB510100/T 013规定；c)每年开展1次第三方满意度测评，满意度不低于 92%6.1.5.2商务服务6.1.5.2.1应提供的商务服务内容包括：问讯服务及留言服务；迎宾服务；信件报刊收发、递送服务；个人行李搬运、寄送服务；行李车、推车、雨伞租赁服务；航空机票的订购、确认服务；花卉外购、递送服务；会议/会展服务；电话/卫星会议服务等。

6.1.5.2.2宜提供的商务服务内容包括：高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议中心、商务中心、银行自助取款点、会所等商务设施并提供相应服务以及商务活动策划服务和贵宾接送服务等。

6.1.5.3办公环境楼宇使用过程中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：a)温度设置应符合JGJ 67-2006中7.2.2的一类标准要求；b)小气候环境应符合JGJ 67-2006中6.2的规定；c)光环境应符合JGJ 67-2006中6.3的规定；d)声环境应符合JGJ 67-2006中6.4的一类标准要求。

6.2甲级写字楼6.2.1地理位置6.2.1.1交通便利，在500m以内有超过3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口。

6.2.1.2周边有完善的综合配套，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等。

6.2.2业权状态业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于50%6.2.3客户品质写字楼建成后1〜2年内客户品质应符合下列要求：a)世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于 30%或者其使用面积不少于50%b)投入使用的建筑面积不低于70%6.2.4硬件要求6.2.4.1建筑规模建筑规模应符合下列要求：a)建筑面积不低于30000吊；b)每层建筑面积不低于1300笊。

6.2.4.2建筑设计建筑设计应符合下列要求：a)应由国内甲级设计单位承担，设计应符合 JGJ67的相关规定。

其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：――节能设计符合GB50189的要求；――无障碍设计符合JGJ50的要求；——防火设计符合 GB50016 GB50045的要求；——抗震设计符合 GB50011、JGJ3、JGJ 99的要求；——绿色设计符合JGJ/T 229的要求；——结构荷载符合GB50009的要求。

b)建筑应为现浇混凝土或钢结构，能提供可灵活分隔适的办公空间，整层得房率至少为65%空间少柱。

c)大堂能独立使用，建筑层高应不低于 8md)办公室净高不低于2.6m。

e)单面布房通道宽不少于1.6m，双面布房通道宽不少于1.8m,通道净咼不低于2.3m。

f)写字楼应配置充足的停车位，按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200吊配置1个停车位，二环路外至少每125吊配置1个停车位，每个停车位建筑面积不低于25吊。

g)每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具，数量应符合CJJ 14-2005中3.2.7的规定。

6.2.4.3建筑装饰建筑装饰高档并符合下列要求：a)建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；b)大堂装饰华丽舒适；c)走廊地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；d)办公间地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；e)电梯厅应采用高档装饰材料，地面采用石材；电梯间应有高档装饰材料；f)卫生间设计舒适方便，配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸等；g)建筑公共区域应有绿化生态空间；h)装饰装修工程质量应符合GB50210相关规定。

6.2.4.4设施设备设施设备应符合下列要求：a)按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5000n2，每部载重不低于1600吨，轿厢净高不低于2.7m。