第七章基准地价系数修正法
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（四）基准地价评估的原则 1．以现实的土地用途为主，
适当考虑规划的原则。
2．各类用地分别评估，多种 方法综合运用的原则。 3．与社会经济水平相适合、 相协调的原则。 4．选择合适的评估技术路线 的原则。
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二、城镇基准地价评估
（一）基准地价评估范围确定 基准地价评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整 体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。 （二）基准地价区域划分
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（七）样本地价整理
1．样本地价的分类统计：在样本地价计价分类统计。
2．样本地价分布图的编制：将经过处理的样本地价资料，按样本的
实际位置，标注在工作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域 边界划定的准确性。
（八）样本数据检验
三种用途确定其宗地价格影响因素； 2．确定各因素的权重：采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对
地价的影响程度，确定各因素的权重值；
3．样本地价整理：在对样本地价进行修正并剔除异常样本之后，以 土地级别为单位，将所有收集到的正常样本地价，按商业、住宅和工 业三大用途分别进行归类和排序。
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Y
X
i 1 n i 1
n
i Si
S
或
i
Y
X
i 1
n
i
n
式中：Y----某均质地域或土地级别的平均地价；Xi----某均质地域 或土地级别内可用样本的单位面积地价；N----某均质地域或土地级
别内可利用的地价样本数；Si----样本宗地面积。
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（十）基准地价的确定与公布
利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的估价 结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理的基
第七章 基准地价系数修正法
准地价评估 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法应用举例
1
第一节
基准地价评估
一、基准地价概述
（一）基准地价的概念及特点 基准地价——是指在宗地估价的基础上，评估 出的各个级别或各个区域土地的平均价格。 它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 特点：区域性、分用途、平均性、有限期、时 特点 效性、控制性。
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4.计算区段地价 ：区段地价是某特定地价区段 的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区 段内土地 价格的正常和总的水平。抽查评估出 的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数 或众数作为区段地价； 5.确定基准地价 6.提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准 地价的内涵、作用，将该基准地价调整为宗地 价格的方法和系数。
2
城镇用地基准地价——是以一个城镇为对象，在 城镇用地基准地价 该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、 地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各 地价区段在某一时点的平均水平价格。
3
（二）基准地价评估的作用 （三）基准地价评估的原理 • 土地收益是基准地价评估的基础 • 各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基 准地价的基础 • 各类用地的土地在空间地域上都有其最佳区位， 使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规 律 • 土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对 稳定和不断变化的前提
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2、理论依据——替代原理 3、特点与适用范围 可在短时间内评估多宗土地或大量土地价格。 适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系 成果的城镇的土地价格评估。
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二、 步骤
①搜集有关基准地价的资料 ②查出估价对象所处地段的基准地价 ③进行交易日期修正 （修正方法与市场比较法相同）
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。
基准地价系数修正法
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
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四、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理
（四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、基准地价内涵界定 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
别重视。
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(二)基准地价更新的原则
3、动态分析原则 基准地价具有动态性，或者说具有历史继
承性。 这就要求我们在更新时，要通过对过去的
地价变化情况，找到地价的变化规律及发展 趋势，使基准地价能够比较准确地反映更新 期日的实际地价水平。
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(二)基准地价更新的原则
4、比较性原则 比较包括：纵向比较和横向比较。 纵向比较，就是前面所讲的动态分析； 横向比较，这里主要是指各个城镇之间要进
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基准地价内涵界定
评估基准日 土地开发程度 土地使用权年期 土地利用程度（容积率）
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评估样点地价的步骤
1.样点地价计算 2.样点地价的修正
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1.样点地价的计算
土地使用权出让或转让资料 土地使用权出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料 商品房销售资料 征地、拆迁费用资料 联建房资料
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农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地
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（3）基准地价是一种平均价格
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
7.2.2 基准地价系数修正法
7.2.2.1 利用级别或区域基准地价评估
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
7.2.2.2 利用路线价评估
利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：
Ｖ＝u×dv×Ｋ1×Ｋ2×…×Ｋi…×Ｋn （59）
式中：V：待估宗地地价
u：路线价
dv：深度指数
Ki：其它修正系数(i=1-n)。
第七章 基准地价系数估价法
法。
2.基本原理
替代原理
基准地价是某一级别内分用途的土地使
用权平均价格，该级别内该类用地的其他
宗地价格在基准地价上下波动。
表达式：
Pi [ P 1 K T R F ] y
二、公式
Pi-待估宗地地价 P-待估宗地对应的基准地价 K-区域因素和个别因素修正系数之和 T-期日修正系数 R-容积率修正系数 F-开发程度修正系数 Y-年期修正系数
其他条件：土地还原率7%，地价每年上涨5%，该土地相 对于基准地价区域条件和个别条件分别为3%和2%。
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三、估价步骤
1.收集整理当地基准地价
2.确定宗地级别及基准地价
3.各修正系数的确定
1）调查分析宗地影响因素
2）估价期日 3）容积率 4）开发程度 5）年期
四、适用范围及特点
1.完成基准地价更新，城镇中的土地估价
2.精度与基准地价及修正体系的精度有关
3.是比较法的变形，可快速方便的评估多宗 土地
五、应用举例
第七章 基准地价系数修正法
一、概述 二、公式 三、估价步骤 四、适用范围及特点 五、应用举例
一、概述
1.概念
利用基准地价和基准地价修正系数,按照 替代原则，针对待估宗地的区域条件和个别条 件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方
某公司于2008.1.1通过出让方式取得位于某市朝阳路126 号，二级出让住宅用地，面积3690平米，容积率1.8， 开发达到了“五通一平”，拟于2009.1.1转让。该区 域二级住宅用途70年期的楼面基准地价为1240元/平米。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是宗地价格评估的一种常用方法。
它是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。
基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。
城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。
基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
不动产估价_基准地价系数修正法
第七章基准地价系数修正法重点提示：基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
第一节基准地价评估一、基准地价概述1．基准地价的概念与特点基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
基准地价具有以下几方面的特点：（1）基准地价是一种区域性的价格。
基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。
所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（2）基准地价是一种分用途的价格。
在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。
所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。
城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。
农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。
目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（3）基准地价是一种平均价格。
它反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。
在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。
所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格。
基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。
就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3．公式中各变量的含义如下：
Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；
T——期日修正系数；
Kij——容积率修正系数；
F——开发程度修正系数；
y——待估宗地使用年期修正系数。
4．不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地&考试大&价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法土地使用权基准地价系数修正法，听起来好像很复杂的样子，但是咱们今天就来聊聊这个话题，让大家对这个话题有个更加清晰的认识。
咱们来看看什么是土地使用权基准地价系数修正法。
简单来说，就是对于不同地区、不同用途的土地，其基准地价会有所不同，而这个基准地价又会影响到土地的出让价格。
因此，为了保证土地市场的公平和透明，就需要对基准地价进行修正。
那么，为什么要进行基准地价的修正呢？其实原因很简单，就是因为不同地区的经济发展水平、人口密度、土地资源等等都不一样，所以不能简单地用一个标准来衡量所有的土地价值。
如果不进行修正，就会导致一些地区的出让价格过高，而另一些地区的价格过低，这样就会影响到土地市场的稳定和健康发展。
接下来，咱们来看看基准地价系数修正法的具体内容。
我们需要确定一个基准地价系数，这个系数是根据不同地区的实际情况来确定的。
比如说，对于一些经济发达地区，基准地价系数可能会比较高；而对于一些欠发达地区，基准地价系数可能会比较低。
然后，我们需要根据这个基准地价系数来计算出每个地区的土地出让价格。
我们还需要对这些出让价格进行定期的调整和监测，以确保它们与市场的实际需求相符合。
土地使用权基准地价系数修正法是一项非常重要的法律规定，它能够有效地保障土地市场的公平和透明。
希望大家都能够理解这个法律规定的重要性，并在日常生活中遵守相关法律法规。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
基准地价系数修正法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价X（1+综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表表4工业用地使用年限修正系数表表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
第七章 基准地价系数修正法
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1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用 算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性 模型、多元非线性模型）
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(六)基准地价的确定与公布
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1．基准地价确定的原则
2．基准地价确定 3．基准地价的公布
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第三节
概念
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评估等级 较优 较优 一般 较优 优 较优 一般
修正系数 0.0250 0.0195 0.0000 0.0089 0.0151 0.0075 0.0000 0.0760
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（4）期日修正系数
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× ×市基准地价与2000年5月1日起实施，根据市场调查分析及相关资料， 2000年5月1日至2002年4月30日× ×市综合用地地价指数平均每月比上月
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基准地价的特点
1．基准地价是一种区域性的价格 ； 2．基准地价是一种分用途的价格 ；
3．基准地价是一种平均价格 ；
4．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性； 6. 基准地价与土地开发利用程度有关； 7. 基准地价是政府委托评估的价格； 8. 基准地价是一种控制性价格。
地使用权市场价格。
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土地价格=基准地价×年期修正系数×宗地因素修正系数×期日修正 系数×容积率修正系数 （1） × ×市二级综合用地基准地价为6500元/㎡（楼面地价） （2）年期修正系数 估价对象实际使用年限为50-1=49年，根据× ×市房地产市场 状况、目前银行利率水平及房地产投资风险，取综合用途土地还原 率8%，故：
基准地价系数修正法
土地使用权的基准地价系数修正法评估
土地使用权的基准地价系数修正法评估1. 土地使用权的基准地价系数修正法评估的概念土地使用权的基准地价系数修正法评估是一种土地估价方法，旨在对土地使用权进行评估和定价。
基准地价系数修正法是指在确定土地使用权的基准地价时，通过考虑土地所处位置、土地市场情况、土地性质等因素，采用修正系数对土地的现行基准地价进行修正，以得出适合具体土地使用权的基准地价的方法。
2. 修正法评估的深度和广度探讨（1）修正系数的确定在基准地价系数修正法评估中，修正系数的确定是至关重要的一环。
修正系数可以根据土地所在区域的地理位置、土地市场的供求关系、土地的开发潜力以及土地的自然条件等因素来确定，因此需要对这些因素进行全面分析和评估，以确保修正系数的准确性和合理性。
（2）修正法的应用修正法评估需要结合实际情况，对土地使用权的基准地价进行修正。
在修正法的应用过程中，需要综合考虑土地的周边环境、土地用途、未来发展潜力等因素，通过适当的修正系数对基准地价进行修正，以得出更符合实际情况的土地使用权价格。
3. 总结与回顾性内容土地使用权的基准地价系数修正法评估是土地估价领域中的重要方法之一。
通过修正系数的确定和修正法的应用，可以更准确地评估土地使用权的基准地价，为土地交易提供合理的定价依据。
另外，对于土地开发和利用的规划，修正法评估也可以为决策提供重要参考。
4. 个人观点和理解在土地使用权的评估中，基准地价系数修正法评估具有重要的意义。
通过考虑修正系数，可以更全面地评估土地的价值，为土地交易和土地利用提供有力支持。
基准地价系数修正法评估也需要不断完善和更新，以适应日益复杂的土地市场和不断变化的土地利用需求。
总结通过本文对土地使用权的基准地价系数修正法评估的探讨，我们可以看出修正法在土地估价中的重要性和应用前景。
修正法的深度和广度探讨，以及对修正系数的确定和修正法的应用的分析，有助于我们更深入地理解土地使用权的估价方法。
个人认为，随着土地使用权市场的不断发展和变化，基准地价系数修正法评估将会在土地利用和土地交易中发挥更大的作用，为土地资源的合理利用和保护提供重要支持。
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3．根据二手房买卖资料计算样本地价 公式为：
样本地价＝（房屋买卖价-房屋现值-税金-有关出租的总收益；（2）确定房屋出租的总费 用，房屋出租的总费用主要包括管理费、维修费、折旧费、 保险费、税金等；（3）计算房屋出租的房地纯收益，公 式为：房地纯收益＝房地总收益-房地总费用；（4）确定
第七章 基准地价修正法
第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 基准地价系数修正法应用举例
重点提示: 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格
的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作 用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、 农用地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采 用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
1．样本总体分布类型检验：样本总体分布类型检验以土地级别或均 质地域为单位，对各土地级别或均质地域不同用途的样本数据分别进 行分布类型检验。 2．剔除异常样本数据：剔除样本数据的异常值，需要在样本总体分 布类型检验的基础上进行。异常值是指同一土地级别或同一均质地域 内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成的地价明显高于或低于 其它宗地地价。
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二、基准地价系数修正法的估价步骤
（一）确定级别或区域基准地价。 （二）编制宗地价格修正系数表。
下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，来说明宗地价格修正系数表
编制的步骤与方法。 1．确定各类用途宗地价格影响因素：宗地价格影响因素主要分为区
域因素和个别因素两大类。由于用途不同，通常分商业、住宅和工业
（五）样本地价计算
1．根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价
样本地价计算公式为：
样本地价＝土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积
2．根据土地使用权出租资料计算样本地价
就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆 场或临时用 地出租等。样本地价计算步骤如下： （1）计算土地出租的纯收益。公式为： 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 （2）利用收益还原法计算样本地价。公式为： 样本地价＝土地纯收益／土地还原利率
4．是进一步评估宗地地价的基础。
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（三）基准地价评估的原理
1．土地收益是基准地价评估基础。 2．各行业对土地质量的要求不同 是形成各类用地基准地价的基础。 3．各类用途在空间地域上都有其
最佳区位，使得各类用地的基准
地价具有不同的空间分布规律。 4．土地利用的相对稳定性和动态
性是基准地价相对稳定和不断变
5．计算各因素影响地价的修正系数。各因素影响地价的最大修正幅度计算公式
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（二）利用市场交易价格资料更新基准地价
步骤：1．基准地价更新区域的划分；2．基准地价更新资料收集与整 理；3．基准地价内涵界定；4．样本地价计算；5．样本地价修正； 6．样本地价整理；7．样本数据检验；8．基准地价计算；9．基准地 价的确定与公布。
（三）利用地价指数逐年调整基准地价
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××省城市基准地价更新平衡界定的基准地价内涵
基准日 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 年限 40 70 50 40 70 50 40 70 50 土地开发程度 六通一平或以上 六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 三通一平 容积率 2.5-1.8 2.0-1.5 1.0-0.6 2.0-1.5 1.6-1.0 0.8-0.4 1.2-1.0 0.8-0.5 0.4-0.3
基准地价是反映一定区域内的平均地价，首先应划分基准
地价区域。目前，划分基准地价区域的方法有两种：一是 依据土地使用价值的影响因素在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础 上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
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（三）基准地价评估资料的调查
房屋本身应获得的出租纯收益；（5）计算土地纯收益，
公式为：土地纯收益＝房地纯收益-房屋纯收益；（6）计 算样本地价。
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5．根据商品房销售资料计算样本地价
在计算商品房的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为：
建筑面积 利润 利息 税费 地价= 商品房售价 同类建筑单位面积造价 用地面积
利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的估价 结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理的基
准地价。
1．基准地价确定： （1）以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域
商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价；
（2）以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参 考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各
1．资料调查的内容：主要包括背景 资料、市场交易资料和图件资料等 三大类。
2．市场交易资料调查的一般要求。
3．资料整理。
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（四）基准地价内涵界定
主要包括以下几个方面：界定评估基准日、土地开发程 度、土地使用权年期和土地利用程度等。
表7-1
类 型 商业用地 特大及大城市 住宅用地 工业用地 商业用地 中等城市 住宅用地 工业用地 商业用地 小城市 住宅用地 工业用地
商品房的用地面积有两种计算公式：
（1）能明显划分出商品房用地面积的，直接采用其用地面积为标准进 行计算；
（2）一些高层建筑区，很难划清每栋楼的用地面积，则可通过建筑物
的占地面积和规划的区域覆盖率，计算出用地面积。即： 用地面积 ＝建筑物占地面积/规划的建筑覆盖率
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（六）样本地价修正
级别或区域中各用途的基准地价。
2．基准地价的公布：基准地价评估成果通过省（自治区、直辖市） 国土管理部门的验收后，县、市人民政府应根据《国土资源听证规定》 的要求，将基准地价评估（更新）成果进行听众。
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三、农用地基准地价评估
农用地基准地价评估的对象为 某一行政区域内的现状农用地和 宜农未利用地。农用地基准地价 评估的技术方法有三个，现分别 加以介绍: （一）样点地价平均法。
（二）地价模型法。
（三）基准地块评估法。
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四、基准地价更新
基准地价更新是基准地价的内在要求，是基准地价评估的 延续。下面以城镇基准地价为例，来说明其更新的技术方 法，农用地基准地价更新可以参照城镇基准地价更新的方 法进行。
（一）基准地价更新的要求
1．充分利用原有的成果. 2．根据具体情况选择更新技术路线. 3．明确基准地价更新的目的在于应用.
利用地价指数调整基准地价的基本思路是：首先以原土地级别或以 房地产市场交易资料为依据划分调查区域，并以此为控制确定调查样 本宗地（有条件的城镇应尽量建立标准宗地体系）的数目和分布方式， 收集和整理地价资料，计算样本地价；然后以修正后的样本地价为依 据，计算级别分类平均地价和综合平均地价；最后分别以基期和报告 期的平均地价，测算一定基期的地价指数，进而以地价指数修正各类 用地的基准地价和综合基准地价。
化的前提。
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（四）基准地价评估的原则 1．以现实的土地用途为主，
适当考虑规划的原则。
2．各类用地分别评估，多种 方法综合运用的原则。 3．与社会经济水平相适合、 相协调的原则。 4．选择合适的评估技术路线 的原则。
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二、城镇基准地价评估
（一）基准地价评估范围确定 基准地价评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整 体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。 （二）基准地价区域划分
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（七）样本地价整理
1．样本地价的分类统计：在样本地价计算和修正的基础上，根据各 城市划定的基准地价区域，进行样本地价分类统计。
2．样本地价分布图的编制：将经过处理的样本地价资料，按样本的
实际位置，标注在工作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域 边界划定的准确性。
（八）样本数据检验
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第一节 基准地价评估
一、基准地价概述
（一）基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的 基础上，评估出的各个级别 或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和
农用地基准地价。
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基准地价相对于其他地价类型具有以下几方面的特点。 1．基准地价是一种区域性的价格。 2．基准地价是一种分用途的价格。 3．基准地价是一种平均价格。
2．基准地价系数修正法的理论依据：基准地价系数修正法的理论依 据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的 土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格； 3．基准地价系数修正法的特点与适用范围：基准地价系数修正法， 是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法它适用于 具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
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（九）基准地价评估
1．利用指数模型评估基准地价 常用指数模型为： Yn=A(1+r)Xn
式中：Yn----第n级土地上样本每平方米土地的价格；r----地价级差
系数；Xn----第n级土地级别指数或单元土地质量指数；A----回归常 数。
2．利用算术平均数模型评估基准地价 常用模型如下：
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第二节
基准地价系数修正法
一、基准地价系数修正法的基本原理
1．基准地价系数修正法是利用基准地价评估或更新成果，在将估价
对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的 基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，