万科思源成都万科金色海蓉项目分析及一期开盘分析36PPT
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万科_思源_成都万科金色海蓉项目分析及一期开盘分析_36PPT
开盘时间 开盘方式 摇号时间
推出套数 到场客户 开盘优惠
当天销售套数 开盘销售率
3月7日9：30
摇号
3月4号（提前摇号） 3月7日在现场张贴公布
208套 约100 万客会1%，VIP1%， 开盘优惠0.2%，一次性1% 约90套
43%
➢ 本批次开盘开盘情况较不理想，究其原因，在于其单价及总价均不低，存在一 定的抗性；
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
6、客群分析
关键词：“80后”不是主角
➢ 来源：从多方了解的信息看，该项目的客群有以下几部分构成：一是区域内客群，占 据多数；二是万科的追随者，占据一部分；三是外地客群（含不少投资）；
➢ 用途：自住占据多数，但投资客群数量较多，不少客户都是再次置业者； ➢ 年龄：该项目虽然定位为首置客群，但由于总价等的原因，80后客群比例并不高，相
现场活动结束 看房班车接客户去售楼部现场
品鉴会分析
➢ 该品鉴会有答谢会的成分，即对1批次购房客户有大量奖品赠送；
➢ 该品鉴会在进程上有一点较为创新，即邀请武侯区规划局的相关领导作为“利益 关系人”讲解区域规划信息（客户反应情况较好），这在以往其他项目的品鉴会上几 乎未出现过，这样就为项目附上了很强的公信力，值得借鉴；
➢ 从品鉴会进程看，该项目将主力客群索定在“80后”，不管是上台游戏还是主持 人串词等均时刻将“80后”挂在嘴边，充分说明组织者对目标客群的有意识琐定；
地产经典实用课件：万科系列楼盘解析
瑞尔特---服务中国房地产
外部优势
内部优势
瑞尔特---服务中国房地产
项目推广概念
全程享受家： Enjoy Enjoy Enjoy Enjoy Enjoy Enjoy Enjoy Enjoy
大山大水 修身养性 园林艺术 运动活力 休闲乐趣 配套便利 空间美学 社区文化……
瑞尔特---服务中国房地产
项目竞争策略
制胜关键点
与大梅沙片区的其它项目形成差异
瑞尔特---服务中国房地产
项目特色： 1、半成品房 2、双层中空玻璃、玻璃阳台 3、一梯六户，户户朝南 4、骑楼风格商业步行街 5、中国第一“泛会所” 6、色彩创新 引领时尚
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
万科金色家园
瑞尔特---服务中国房地产
案例二：万科温馨家园
瑞尔特---服务中国房地产
发力点
政府说/媒体说/专家说/同盟说/自己说
瑞尔特---服务中国房地产
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–––– 产品创新 –––– 地理位置 –––– 项目形象
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
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案例七：万科17英里
瑞尔特---服务中国房地产
万科17英里
地理位置：龙岗区葵涌镇溪涌 占地面积：1.8万平米 建筑面积：2.4万平米 发 展 商：深圳市万科房地产有限公司 营销主广告语：17英里,我与这个世界的距离 卖 点：
万科金色城品个案分析
成交客户家庭 成交客户年龄 成交客户置业次数
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
成都万科金色家园案例解构
525套情景电梯洋房，215套精品商务寓所，9000平方米活性街区 ，万科·金色家园三种产品形态，创导活性城市样板生活社区。情景 电梯洋房96—300平方米，小户寓所40—120平方米，27、34路公 交车行车由东向北下府青路立交桥即到。
成都万科致力于在充分理解当代生活、满足现实条件的基础上，尽 可能建设完美的居家模式。通过一系列国际招投标，与国际国内的 建筑大师、空间设计大师进行了无数的沟通与碰撞，万科·金色家园 的设计师们尝试了多种方案，最终以“活性建筑”创造性地把市中心 的电梯公寓引入花园洋房时代，从根本上解决了城市居住“要么选择 城市，放弃风景；要么选择风景，放弃城市”的二元矛盾，同时印证 了 “人文领先、专业领先”的万科精神。成都万科房地产有限公司， 万科企业股份有限公司—2004“中国房地产百强企业”第一名，足迹 遍布深圳、上海、北京、广州、成都等18个大中城市。凭借一贯的 创新精神和专业开发优势成为中国地产行业的领跑者。万科坚持以 人为本的人居价值理念，开创现代品位与生活本质和谐交融的中国 新人居文化。
情景化的居住是让住户走到户外，为住户提供更多的属于自己 的空间。情景化就是人看景是景，人看人也是景，提供更多“照 面”的机会。推开窗，不仅可以和自然交流，站在露台上也可以 和邻居交谈，人与人之间的关系是亲切的，沟通的，互动的。
主题商业楼的外观设计运用了“解构主义”的方式。在这里“解构” 仅仅是反映一种心态、一种城市的观念、一种过程，而不是什 么主义。
项目概况
地理位置 ：府青路二段二号 占地面积 ：约3.8万平方米 建筑面积 ：约10.9万平方米 容积率 ：住宅：2.5 绿地率： 住宅：30.69% 总户数： 740户（含商务公寓） 开发时间 ：2004-2005 户型面积区间：40－300平方米 产品结构：公寓、双拼、洋房、小高层 物业管理: 成都万科物业管理有限公司 建筑设计: 中建国际(深圳)设计顾问有限
史上最强的市场资料万科金色家园推广策划案
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
第二，建立楼盘独特、统一的语言表述风格 目的：提升金色家园的广告辨别率，积累鲜明的 品牌个性。 语言风格：感性、前卫、时尚、有文化品味。
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
第三，为金色家园创造一个个性化的沟通符号。 目的：浓缩楼盘的价值形态，促进消费者对楼 盘的理解认识、接受与记忆。 沟通符号：金色家园LOGO+广告语图文组合。
商品定位
– 综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
“雅皮士”一族
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
生活便利：除了小区自身提供的购物、酒店等多 项生活便利设施，举步之遥的山姆会员店和华润 超市更是锦上添花；
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
3、劣势及推广障碍点
紧临繁忙的北环大道莲花路段，噪声污染势在难免； 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势。
第二，建立楼盘独特、统一的语言表述风格 目的：提升金色家园的广告辨别率，积累鲜明的 品牌个性。 语言风格：感性、前卫、时尚、有文化品味。
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
第三，为金色家园创造一个个性化的沟通符号。 目的：浓缩楼盘的价值形态，促进消费者对楼 盘的理解认识、接受与记忆。 沟通符号：金色家园LOGO+广告语图文组合。
商品定位
– 综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
“雅皮士”一族
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
生活便利：除了小区自身提供的购物、酒店等多 项生活便利设施，举步之遥的山姆会员店和华润 超市更是锦上添花；
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
3、劣势及推广障碍点
紧临繁忙的北环大道莲花路段，噪声污染势在难免； 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势。
地产经典实用课件：万科系列楼盘解析
住宅产品
瑞尔特---服务中国房地产
商业步行街
瑞尔特---服务中国房地产
小户型公寓
瑞尔特---服务中国房地产
主题水景
瑞尔特---服务中国房地产
案例五：万科第5园
瑞尔特---服务中国房地产
万科第５园
地理位置：龙岗区布吉镇坂田村 占地面积：22万平米 建筑面积：25万平米 发 展 商：深圳市万科房地产有限公司 营销主题：骨子里的中国 卖 点：
瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
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瑞尔特---服务中国房地产
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瑞尔特---服务中国房地产
瑞尔特---服务中国房地产
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案例八：万科东海岸
瑞尔特---服务中国房地产
万科东海岸
值 • 2019年7月30日万科·17英里集合信托成功销售2亿元 • 2019年8月1日中国最受尊敬企业颁奖典礼胜利举行 万科17英里倍受关
注 • 2019年8月2日万科·17英里携手《福布斯》2019共同基金论坛
瑞尔特---服务中国房地产
17英里营销历程(二)
• 2019年8月8日万科·17英里联手福田民营企业家联谊会，展开“我的 经营风格”论坛系列之一
心理障碍
富春东方别墅项目、五丰泰休闲公寓项目、心海假日、大梅沙海景 酒店更靠海，有何不好？
解决方案
万科·东海岸有山有海，是具丰富生活内容的第一居所，是全程享受 型住宅；而其它项目在规划上更适合作为休闲度假的第二居所，只 能解决双休日、节假日的生活享受。
发力点
媒体/专家的观念引导、自己的现场营造/文本/广告宣传
金色半山案例分析ppt课件
一期五栋小高层，共360套（拼后） ：143平米精装四房315套（87.5%）、148平米底T45套（12.5%） 7、8栋：18000元/平米——19000元/平米（约2000元/平米）； 9、10栋：16000元/平米——18000元/平米（约2000元/平米）； 11栋：20000元/平米（约2000元/平米）； 底T：28000元/平米——31000元/平米。 诚意客户：验资20万元客户成交享8万软装基金 开盘折扣： 总价减4万 抽奖活动：8位幸运客户抽到西班牙8天8夜游（约15万） 上午10：30开始选房，到场客户约500批。 开始选房节奏较慢，平均20分钟进场10批客户，之后保持在15分钟进场10批客户左右；
客户二：张先生：约50岁，与老婆一起到现场 ，家住金色半山附近。成交了一套143平的复 式四房单位，成交的户型位于8栋，成交总价 优惠后约为240万。客户比较认可万科的品牌 ，其次，客户认为8栋位置较好，且对户型及 价格都能接受，于是决定出手购买；客户语录 ：“我对坂田感情太深了，我在这里有我的朋 友圈子，不想离开这个区域，个人比较认可万 科的物业，认为小区好物管很重要”。
客户二：王先生，22岁左右，公务员，家 住福田；目前住在关内的大平面里。看过 金色半山后挺喜欢那里的环境的，但交通 太不方便了，生活配套不足，并且他的交 际圈子大多在关内，于是放弃购买；客户 语录：“万科的房子做的挺不错的，但我 觉得离关内太远了，配套也不足，生活质 量较低，加上我的朋友基本都在关内，住 在这和他们沟通也不方便”。
百万真爱大冲关活动
2010.11.20
加推256套
2010.12.04
高层加推106套
2010.12.09
售罄
本报告是严格保密的。
6
营销举措
客户二：张先生：约50岁，与老婆一起到现场 ，家住金色半山附近。成交了一套143平的复 式四房单位，成交的户型位于8栋，成交总价 优惠后约为240万。客户比较认可万科的品牌 ，其次，客户认为8栋位置较好，且对户型及 价格都能接受，于是决定出手购买；客户语录 ：“我对坂田感情太深了，我在这里有我的朋 友圈子，不想离开这个区域，个人比较认可万 科的物业，认为小区好物管很重要”。
客户二：王先生，22岁左右，公务员，家 住福田；目前住在关内的大平面里。看过 金色半山后挺喜欢那里的环境的，但交通 太不方便了，生活配套不足，并且他的交 际圈子大多在关内，于是放弃购买；客户 语录：“万科的房子做的挺不错的，但我 觉得离关内太远了，配套也不足，生活质 量较低，加上我的朋友基本都在关内，住 在这和他们沟通也不方便”。
百万真爱大冲关活动
2010.11.20
加推256套
2010.12.04
高层加推106套
2010.12.09
售罄
本报告是严格保密的。
6
营销举措
(2021年整理)万科产品系列全解析
(完整版)万科产品系列全解析编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（(完整版)万科产品系列全解析）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为(完整版)万科产品系列全解析的全部内容。
（完整版)万科产品系列全解析编辑整理：张嬗雒老师尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心,本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布到文库，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方,但是我们任然希望 (完整版）万科产品系列全解析这篇文档能够给您的工作和学习带来便利。
同时我们也真诚的希望收到您的建议和反馈到下面的留言区,这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请下载收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步,以下为 <（完整版）万科产品系列全解析> 这篇文档的全部内容.万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品,特色是对自然资源资源的最大限度占有.成都目前还没有.代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列:万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别—-成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华-—成都有金色家园,金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列:成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别—-四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟,金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
思源05月成都德商外金沙项目营销策略报告(汇报稿)PPT课件
完全资源配套—成熟、成体系
景观
成都金沙遗址公园(距离 2.5公里）
两河森林公园（5公里） 摸底河公园（2公里）
公园资源距离较远，可用于炒作，而不可方便享用。
学校
大学：
西南财大
川师大试验 外国语学院
中学：
青羊区试验 中学
小学：
金沙小学（草 堂小区）
泡桐路小学
青羊试验小学
片区拥有完善的教育资源配套，构成了从幼儿园—小学—中学—大 学一站式全教育链。
市场研究
Ontology
宏观形势+竞争市场
近期内主要政策回顾
2010年1月-2011年4月主要政策调控节点
2010.04.17
《国务院关于坚 决遏制部分城市 房价过快上涨的 通知》出台
2010.02.12
中国人民银行 上调人民币存 款准备金率0.5 个百分点
2010.06
17省市追 缴750亿土 地款
项目地块四周两面
临路，西北为一规划道
北
路，规划道路对面建成
蓝光米兰香洲等小区，
均较成熟，入住率高。
地块西边为一陈旧破烂
小区，南侧为苏坡立交
桥，不利因素较多。东
侧为英伦金沙住宅小区。
整体地块较薄。
老小区
苏坡立交
英伦金沙
项目占地：37.36亩 土地性质:二类住宅用地 总建筑面积：70975.75㎡ 住宅建筑面积：67784.49 ㎡ 商业建筑面积:2933.65 ㎡ 建筑密度：26.95%，高层住宅主体建 筑密度为11.58% 容积率：2.85 绿地率 ：35% 楼面地价：约3200元/ ㎡ 车位比：1：0.9
2010.08
房产税改 革持续推 进
2011.1
万科金色海蓉项目分析.pptx
➢ 该项目从08年12月初开始，就已经在万科内部及通过代理公司正合的关系进行 蓄水，并取得了一定效果；
➢ 同时，在2月14日样板间开发之后，每天有200组的客户到现场，其在这一段 时间内的客户蓄积非常有效；
➢ 截止到2月20下午，该项目的高意向客户达到约600组（内部渠道获知）， 但其并没有采取办理VIP等方式输理客户，恰好在这时（2月20日下午）该项目1 批次5栋的预售证正式取得，为了实现开盘热销，估计万科和正合在那时紧急磋 商，遂决定在21号开盘，于是从2月20日晚开始，置业顾问随即以短信、电话通 知客户21号直接交钱买房，于是就有了20号晚上排队买房的场景。
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
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主题
万客会10周年，08年万科特卖会仅此一次
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
万科新年团年套餐，活动时间（2009年1月23日-2月9日）1. 报销返乡交通费2.万客会金卡1%购房优惠，享受1%新春团 年优惠3.可享受1%新春团年特惠4.可享受半年物管费
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
分析：该项目是08年拍卖土地中第一个上市的项目，同时，根据对万科在成都 在售项目分析，该项目的上市具有战略价值：即和金域蓝湾、魅力之城 形成“金三角”布局，使万科在城东、城南实现产品全系覆盖。
万科思源成都万科金色海蓉项目分析 及一期开盘分析36PPT
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1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目地位成都城南二/三环区域， 是万科进入9年来在城南的第一个项目， 也是万科金色系列产品第二次在成都出现；
➢由于城南历来都是成都房地产开发的开发的 热点区域，故该项目所处的大区域较为有优 势；
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商业等业态。
万科思源成都万科金色海蓉项目分析 法，无明 显主题：有立体雕塑小品、 儿 童游乐场、慢跑道、风雨连廊 等设计；
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5、项目户型 A1户型
A2户型
➢ 分析：动静分区、功能分区、设计紧凑、无明显缺点；
2008年11月 代理公司确立
2009年2月14日 样板间亮相
2009年3月7日 一期2批次开盘
2009年10月房交会 二期蓄水
2009年7月23日 一期房源清盘
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
➢ 机会点：区域新规划出台；
➢ 威胁：面临竟品同价位现房产品的长期竞争
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二、一期1批次开盘分析
1、入市节奏 2、线上推广 3、蓄水策略 4、开盘策略 5、价格策略 6、客群分析
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1、入市节奏
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
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娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目处于成都的“东湖板块”，板块 内
有华润翡翠城及望江橡树林，这一板块亦历来 为成都的热点板块； ➢ 但从项目具体所在的高攀社区看，周边环境有 待改善，根据新的规划，这一区域将被打造为 “区域性商贸中心”，发展潜力巨大，而该项 目恰 好为区域的内的第一项目，因此，该项目具有 开创意义，有一定的升值预期。
万科思源成都万科金色 海蓉项目分析及一期开
盘分析36PPT
2020/10/31
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目录 一、项目分析 二、一期1批次开盘分析 三、一期2批次开盘分析 四、总结
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一、项目分析
1、项目区位/板块 2、项目基本信息 3、项目规划 4、项目园林 5、项目户型
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
现代 精装 2.5元/平米 2008-2-1 2009-2-21 2010-10-31
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3、项目规划：
锦江
一期
1批次
后期
2批次
后期
➢ 分三期开发； ➢ 一期为半围合式规划； ➢ 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、
万科城东、城南产品“金三角”布局示意
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2、线上推广
➢报媒
时间
2008.12.5 2008.12.10
2008.12.10
2009.1.20
项目
万科集团式广告 万科集团式广告 万科集团式广告 万科集团式广告
媒体
华西都市报 成都商报
华西都市报 华西都市报
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装修标准及样板间图片
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SWOT分析：
➢ 优势：区域优势明显； 品牌开盘商楼盘； 项目是高攀社区新规划后的第一个楼盘，有一定潜力；
➢ 劣势：周边环境短时间难以改变； 区域成熟度短时间难以改变； 产品单价较高；
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2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
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起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
2009.2.11 2009.2.11 2009.2.11 2009.2.12 2009.2.13 2009.2.24 2009.2.26
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