世联产品设计要点建议专题研究报告
世联--北京独栋别墅产品线和产品研究@别墅
建议小独栋别墅产品采用 组团式布局，即4-6栋别墅 通过围合的形式，在节约 基地面积的同时保证一定 的公共交流空间。
案例：纳帕溪谷小户型布 局
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小独栋别墅推荐户型1
温哥华森林C5-C户型
总建筑面积
385㎡
室外空间感受
• 增加地下室自然采光面 •平添院落的层次感 •半室内空间感，用途广
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下沉式庭院
项目名称
下沉式庭院面积(m2)
龙湾别墅A-1户型
20
龙湾别墅A-3户型
28
龙湾别墅A-5户型
31
纳帕溪谷SA户型
16
纳帕溪谷SF户型
24
温哥华森林A2-C户型
17
温哥华森林b3-P户型
26
地下室面积 (m2) 73 84 98 93 88 110 124 130
纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 ㎡ 地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院
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观唐E户型地下室 98.65 ㎡
地下室包括：健身 房、影音室、双卫 生间、洗衣间、设 备间、备用间和下 沉式庭院
景观内庭院
景观内庭院虽占据了 <10平方米的室内面积， 但却成为一个功能空间， 既可观景，又增加了别 墅内部的横向空间交流， 扩大了可视范围，实则 扩大了使用空间感受。
阳台 卫生间
书房
主卧室
衣帽 间
过厅 上空
主卧室 主卧卫生间
室内空间感受
案例2：纳帕溪谷SA户型， 二层设有2个独立主卧区；
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赠送地下室、半地下室
【世联地产】项目住宅项目定位及产品定位全案报告
教育敏感的区县客户
茶园 版块
杨家 坪版 块
>南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户
华岩 版块
大渡 口版 块
李家 沱版 块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
和高端改善客户为主。
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
图：项目所在区域主要在售项目 项目名 称
协信云栖 谷〃在云端
容积 率 3.3 2.09
产品形态 高层 洋房、高 层 高层
主力产品 97-123平米 135-153平 米 65-80平米
项目名 称 开发商 协信集 团 恒大地 产 万科地 产 占地面积 （平米） 13000 190000 100000 容积 率 4.16 3.53 5 建筑面积 （平米） 63000 840000 630000 首次开盘 时间 2010-9-24 2009-8-30 2010-10-2
协信阿卡迪 亚〃君临盛世 恒大名 都
恒大名都
欧式新古典主 义风格
万科锦程
新亚洲风格
恒大名都
万科锦程
© Copyright Centaline Group, 2010
君临盛世
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竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目 中高端项目形象
项目名称
君临盛世
会所面积
约2000㎡
世联地产24个专题研究10-PPT文档资料
•高新技术产业已成为深圳经济第一增长点。 •主导产业和产品特色鲜明 • 2019 年，拥有自主知识产权的高新技术产值占全市 高新技术产品产值的56.73% •全市拥有从事高新技术产品研究、开发的科技人员 78539人。 •一些跨国机构也纷纷在深圳设立资本与技术密集型的 制造基地。 • 2019年底，深圳市专利数达到20900个。 •风险投资和金融服务业日趋活跃
高新技术主导产业 •计算机、通讯为主的电子信息 产业
•
3500
亿元
自主知识产权的高新技术产品产值
2482.79
53. 67% 55. 82% 55. 85%
3266.52
56. 73%
2800
深圳拥有自主知识产权的骨干 企业 •电子信息产业 2100 •华为、中兴、科健、开发科技、 长城、天马微电子等 1400 •生物技术产业 •科兴、绿鹏、创世纪公司等 •新材料产业 700 •亚迪、天玉、长园公司等 •医疗器械产业 •迈瑞、安科、奥沃公司等 0
加速发展阶段
（2019年至今）
• 2019年5月， “深圳市高新技术产业园区” 成立 • 2019年，成立深圳清华研究院。 外资企业OEM基地开始向 • 2019年，与北京大学、香港科技大学合作创建北大 珠三角其他地区转移，在 深圳研究院、“深港产学研基地” ，建立“深圳虚 拟大学园”， 38所国内名校和18所境外大学进驻。 深圳开始设立研发中心 • 2019 年市政府将高新技术产业定位为“深圳的特色 经济和第一经济增长点”。 • 2019年开始，每年主办高交会。 民营企业本土创新为主导 • 2019年开始，成立了深圳创新科技投资有限公司、 占50%以上，本地企业和 深圳市中科融投资顾问有限公司，并成立中国高新技 术产业投资基金。 国内知名企业开始在深圳 • 2000年，与哈尔滨工业大学合作创办深圳国际技术 设立研发中心 创新研究院。 • 2019年，制定构筑高新技术产业带的战略决策。
世联合肥亩房地产项目产品定位建议报告
基于竞争对手的竞争策略——也即在目前工业园区产品 和同类价格区间内的产品要保持领先
可能在市场已经出现的 创新是借用一些元素，提升性价比和舒适度
我们的竞争力——不是市场最好的产品，而是在这一价 格区间内，性价比最高，也就说不是做产品，而是市场 需要
创新的元素运用
基本原则是满足舒适性、性价比和功能弹性的原则
具体内容已在报告中详细描述，需要设计单位落实。
关于花园洋房
本身就是一种多层住宅的功能升级 具体可以体现在如下： 建筑形态的丰富，与户内空间结合 户型内部舒适舒适空间的营造 建筑与景观的融合，主要依靠于整体规划结构和景观营造 更多的是注重客户的感知，所以强化展示
关于花园洋房创新——我们的定位要求和详 细解释
退台洋房的建筑形态——层层退台，立面丰 富，户型内部舒适感强
退台洋房的户型设计——层层退台，多数采 用宽厅设计，内部空间感强
关于是否设置叠加别墅的问题
在报告中，我司已阐述，主张开发少量的叠加别墅作为项目标杆 产品； 依据市场的现状，按照世联经验，本项目适量的叠加别墅开发是 可行的； 项目最后建议开发30—40套叠加别墅作为标杆产品，营造社区的 居住氛围。
其他项目的现代主义建筑风格提示
关于户型面积及配比的问题
报告中已详细描述，请贵方查阅。
一般开发商在确定户型的时候不是按照某类面积范围内都提 出来比例（比如80—90多少，90—100多少，100—110多 少），而是按照户型的可能的面积区间及项目定位的要求提 出来，比如两房的面积区间和比例，三房的面积区间和比例。
关于项目产品层面的问题
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3
贵司提及、项目汇报过程中专家团提及以及 项目组认为需要在申明的问题
世联-住宅产品研究
住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发 力，任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。 当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。
私家化意向
私家尺度—— Keywords 亲切的、丰富的、细节的 私家气质—— Keywords 闲逸的、自然融合的 私家感受—— Keywords 领属的、传承的 城市尺度——
2006-7-26
集合住宅产品
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10
集合住宅工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现 了城市发展对于效率和集约的需求。 我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征： 聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加； 秩序性：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征； 社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。 共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。
城市化意向
Keywords 高、大、阔 城市精神—— Keywords 多元化、时代感的 城市效率—— Keywords 集约的、共享的
独栋
双拼
联排
叠拼
花园洋房
多层
小高层
高层
住宅产品的价值提升模型
居住需求
High
…… 个性化 归属感 舒适性 安全度 …… 独栋
住宅产品价值提升
·更鲜明的个性色彩——居住空间“内涵”的深化 ·更强势的资源占有——居住空间“外延”的扩展 ·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升 ·更大的面积——居住空间“量”的增加
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
世联 可行性研究报告
世联可行性研究报告一、研究背景近年来，由于全球化和人口增长等因素的影响，世界范围内城市化进程迅速加速。
城市化带来了许多经济、社会和环境问题，其中包括交通拥堵、环境污染、资源浪费等。
为了解决这些问题，世界各国纷纷开展了各种可持续发展的方案和计划。
在这个背景下，世联公司决定对一项新的项目进行可行性研究，以探索解决这些城市化问题的可能方案。
二、研究目标本次可行性研究的目标是对一项新的城市规划与设计项目进行全面分析，并评估其在经济、社会和环境三个方面的可行性。
我们将通过对项目的市场调研、技术研究和金融分析，来确定项目的商业模式、可行性及实施风险。
三、项目介绍该项目旨在提供一种新型的城市规划与设计方案，以解决城市化过程中出现的一系列问题。
该方案将结合先进的科技手段，包括大数据分析、人工智能和智能建筑等，以推动城市的可持续发展和提高居民的生活质量。
项目具体内容包括:1. 城市规划与设计：采用先进的城市规划和设计理念，使城市布局更加合理，交通更加便利，环境更加清洁。
2. 科技应用：结合大数据和人工智能等技术手段，提高城市管理的效率和透明度。
3. 智能建筑：推广智能建筑技术，降低能源消耗，改善室内环境质量。
4. 可持续交通：鼓励推广公共交通、电动车、自行车等可持续出行方式，减少尾气排放和交通拥堵。
五、市场分析通过对全球城市化进程和相关政策的分析，我们认为该项目有着广阔的市场前景。
随着城市化进程的不断加速，对城市规划与设计的需求将会不断增加。
同时，许多国家和城市也已经制定了一系列推动可持续发展的政策，为该项目的实施提供了市场机遇。
六、技术研究在技术研究方面，我们将进行深入调研和分析，以确定项目所需的各种先进技术手段是否已经成熟，并评估其在实际应用中的效果和成本。
我们将联系相关的科研机构和企业，收集相关的技术数据和案例，并进行分析和评估。
七、经济分析在经济方面，我们将通过建立项目的商业模式，并考虑其在不同市场情况和时间尺度下的盈利能力和风险性。
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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精装修专题研究(世联)
经验教训
2 .常州精装修市场
项目 名称 新城 首府 装修标 准 硬装 4000 （单 价1.8万）
总结：常州主要精装修项目比较，2000元/m2 精装修标准 是常州市场的平均标准，豪宅标准在3000元/m2以上。
厨房及卫 生间地面 诺贝尔仿 古砖以及天然 大理石 地板 15mm 厚多层实 木复合地 板 灶具 伊莱 克斯或同 等级品牌 华伦 帝或西门 子或其他 同等档次 品牌 伊莱 克斯三头 灶具、品 牌抽油烟 机；成套 橱柜 进户门： 特制单开高级 木门扇面贴饰 含配金内部； 户内门：优质 木饰面木门 入户门及 入户门 “晶晶” 牌精品防火门， 户内门：“盼 盼“牌精品防 火门 销售情况 目前推售的 以245平米的大 户型为主，销售 情况良好1，2月 份共计成交29套
操作方式
签约的装修公司在开发商要 求的成本控制内设计方案并 做出样板房，方案单一，房 价包含装修价格，但后者不 会被公布 模糊总价、创造利润；规避 装修质量风险 开发商需承担名誉风险；销 售商佣金到位困难；涉嫌价 格欺诈；客户风险增加、开 发商签约困难 较周边楼盘优势显著；对签 约抗性较大；对于装修质量 疑虑较大；认为装修的风格 较为单一 对销售员的要求较高；对装 修公司的要求要提高；合同 有待于更加规范化
本报告是严格保密的。
1、精装修研究
品牌卫浴
产品特征分析之品牌卫浴：TOTO、 科勒在不同档次 都是主力
分析
从上图可以看出，科勒最多是出现在装修标准2000元/m2左右的楼盘中。而装修标准1000 元/m2左右的楼盘则几乎被的TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准 2500元/m2以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。
高级实 木复合地 板
世联策划报告
世联策划报告报告书报告人：XXX报告日期：XXXX年XX月XX日摘要本报告旨在介绍世联策划的策划过程及计划，同时分析市场和竞争情况，为世联策划的未来发展提供参考。
一、市场分析我公司的主要市场是大中型活动的策划与管理服务。
随着社会经济的快速发展，文化活动、商业展会等各种活动在规模和数量上均有显著提高。
其次，人们的生活水平越来越高，对于高品质、创新、个性化和多元化等诉求不断增强，因此对于活动策划和管理服务的需求也逐渐加大。
二、竞争分析目前市场上有多家与我们公司类似的活动策划和管理公司，其中一些公司规模较大，拥有丰富的行业经验和业务能力，但通常服务价格较高；还有一些公司拥有中等规模的团队，对于中小型活动的策划和管理服务有很好的承接能力。
三、世联策划的定位和目标我们公司的定位是提供高品质且具有创新性的活动策划和管理服务。
我们的目标是适应市场需求，拥有创新的思维和专业的团队，赢得客户的信任和尊重，成为活动策划和管理服务领域的佼佼者。
四、世联策划的优势和不足世联策划作为一家年轻的公司，拥有灵活性、创新性及定制化服务等优势。
同时，我们公司拥有一支经验丰富、富有创造力和执行力的团队，为客户提供个性化、专业化和高效化的服务。
但是，由于公司规模较小，我们可能面临着人力资源及市场推广等方面的挑战。
五、策划过程和计划1. 研究分析客户需求及行业情况2. 制定策划方案并进行沟通确认3. 实施策划方案4. 进行效果评估和调整六、世联策划的可持续发展1. 加强市场推广和品牌建设，拓展客户群体2. 提高团队的专业能力和知名度，吸引更多的人才加入公司3. 引入领先的技术和管理理念，提升公司的整体管理水平结论通过该报告，我们可以看出市场需求和竞争情况呈现出积极的态势，但同时也存在一些挑战。
在未来的发展中，世联策划将加强自身建设，提高服务水平，不断推进创新和进步，为客户提供高品质、创新性、专业化的活动策划和管理服务，努力成为活动策划及管理服务领域的佼佼者。
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
无锡
苏州 上海
学习改变命运,知 识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展 制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为 主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成 本价开盘，一举赢 得苏州客户的“芳 心”，形成销售奇 迹，奠定品牌知名 度
u 由于体量大，因此 湖滨一号采用低开 高走的入市策略，
学习改变命但运,是知 这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧 在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和 拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品 类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带， 受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直 接受上海辐射影响，经济发 展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏 州经济加速发展的重要引擎 。
世联住宅产品实用率研究
二房变四房的拼 合灵活式设计，应 对70/90政策，提 升实用率。
采用大面宽小进深的户型设计，增 加采光和通透性。
学习改变命运,知 识创造未来
世联住宅产品实用率研究
澳城花园
2 1
3
学习改变命运,知 识创造未来
序号 建筑形式
总层数 电梯户数比实用率
1 板楼（2单元） 18
3
32
76.9%
33
3
32
75%
学习改变命运,知 识创造未来
结论： 拼合板楼的实用率高于短板楼 层数：11-18层，随层数增高实用率提升，但幅度不大；18层以上，随层数增高 实用率下降，幅度较大； 电梯数量对实用率的影响较大。
世联住宅产品实用率研究
该面积在可比 的各类形塔楼 中的相对大小
较小
中
较大
T形塔楼
户数相对方形、圆形、蝶形较少； 避免北向房，朝向、通风、采光较好，部分户型和实现南北通透， 遮挡较少；户型方正； 共摊面积在塔楼中相对较小，外墙面相对蝶形较少。
世联住宅产品实用率研究
学习改变命运,知 识创造未来
各类形塔楼特点
十字形
•户数较T形多，无遮挡，通风性，通透性好； •部分户型朝向、采光较差；
学习改变命运,知 识创造未来
各类形塔楼特点
方形塔楼
多数户型朝向、采光较差，多有无采光室，通风不好，各房间存在遮挡 。 用地节约，容积率高； 共摊面积在塔楼中最大，由于通风结构，消防楼梯，电梯间等相对占用 面积较大。
蝶形塔楼
•朝向、采光、通风上有突破，避免遮挡； •户型不方正，存在斜角； •建筑结构的复杂性，使得结构层较多，外墙面积较大，共摊面积相对较大。
世联市场调研报告
世联市场调研报告世联市场调研报告一、调研背景世联市场是一家新兴的电子商务平台，专注于提供全球商品的在线交易和物流配送服务。
为了更好地了解市场需求和竞争对手情况，我们进行了一系列的市场调研。
二、调研目的1.了解目标消费群体的需求和购买偏好。
2.分析竞争对手的市场份额和优势。
3.评估世联市场在市场中的定位和发展方向。
三、调研方法1.问卷调查：通过在线问卷的方式，收集了1000份目标消费群体的调查数据。
2.焦点小组讨论：召集了10个目标消费群体参与了焦点小组讨论，了解他们对世联市场的认知和态度。
3.竞争对手分析：通过收集竞争对手的官方信息和消费者评价，对竞争对手进行了分析。
四、调研结果1.目标消费群体的需求和购买偏好根据问卷调查结果，我们了解到目标消费群体对于在线购物的需求旺盛，80%的受访者表示经常在网上购物。
对于商品品质的要求比较高，83%的受访者表示品质是他们购买商品的首要考虑因素。
与此同时，价格也是他们考虑购买的重要因素之一。
此外，方便快捷的物流服务也是他们的关注点之一。
2.竞争对手的市场份额和优势经过对竞争对手的分析，我们发现目前市场上存在许多电子商务平台。
其中，A公司拥有最大的市场份额，其强大的供应链体系和广泛的商品种类是其竞争优势。
B公司则以创新的营销策略和良好的用户体验吸引了大量的消费者。
3.世联市场的定位和发展方向根据调研结果，我们认为世联市场可以通过以下方式进行市场定位和发展：（1）注重商品品质：提供高品质的商品是吸引目标消费群体的关键，可以通过严格的供应链管理和商品品控，确保商品的品质和可靠性。
（2）优化物流配送：快捷、方便的物流配送服务对于目标消费群体非常重要，需要建立健全的物流配送网络。
（3）创新营销策略：可以通过营销策略的创新和个性化服务，吸引更多的目标消费群体。
（4）提供有竞争力的价格：在满足目标消费群体对商品品质的要求的前提下，可以通过优化供应链和采购策略，提供有竞争力的价格。
世联深圳世联产品品质分享
幸福里三大核心价值点之——最高品质的产品打造深圳最高标准的产品品质：Ø最高水准的建筑装配Ø最高品质的细节打造Ø最高标准的施工工艺Ø最高标准的装修配置Ø进口洞石外墙Ø夹胶、LOW-E、中空三层玻璃Ø停车场远距离读卡系统Ø擦窗机Ø黑镜钢电梯门Ø智能化信报箱Ø美洲樱桃木三层实木复合地板Ø自动关闭门磁系统的常开防火门n外立面n公共空间n内部装修n机电和智能化系统n园林和会所n建筑立面采用黄金分割的色彩构成原则，红色、灰色和米白色为主色调n洞石、瓷板、陶土板采用干挂工艺，内衬防水铝背板，在住宅项目中首次大面积使用n干挂的安全性测试：400公斤的拉力测试、红外线空谷率测试3‰Ø白洞石Ø深灰色面砖Ø砖红色面砖Ø深灰色陶土板Ø砖红色陶土板Ø米白仿洞石瓷板墙面的细节花纹处理n地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面n首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面天然海底黑金花：5000元以上/平米n日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s；n黑镜钢饰面，特制幸福里LOGO；n轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米；n轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观。
n电梯间宽度达2.8米，全部使用进口石材打造，为深圳首创；n地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰面；n首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石；n标准层电梯间为阳光电梯间，采光通风极佳，地面为威尼斯米黄、墙面为法国木纹石。
公共电梯间安装烟感、喷淋系统，无任何开关设备和报警铃出现，由物业统一管理，体现高端楼盘细节管理和人性化设置n万象城工程样板房千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺n选取世界顶级品牌精装修交楼n国际顶尖室内设计师梁志天亲自操刀量身定做幸福里交楼标准三层中空LOW-E夹胶玻璃，最大化景观视野三层中空LOW-E夹胶钢化玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、高2米宽3米、厚度达到3.4厘米、半吨重-专业吊装三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木Ø保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适；Ø地板采用45度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音；Ø每块木板的宽度为15公分（一般为9-12公分）。
世联_度假物业产品特点专题研究_69PPT
前院 内院
后院
典型案例：香江别墅
36
屋顶花园赠送：将庭院景观立体化，赠送屋顶花园，功能空间向 上延伸
受容积率限制，小独 栋的庭院面积较小，通 过屋顶花园的方式增加 绿化、庭院
餐厅功能外化
休闲功能外化
37
由于本项目联排产品是低密度的主力产品，
减少进深，增强舒适性
增强观景阳台和观景窗的造型趣 味性
14
基于以上原则，下面对本项目别墅和小高层提出具体建议， 包括：内部空间设计、产品创新、赠送方式、梯户比等
15
度假别墅建议
尺度舒适感
别墅度假 氛围体系
私密性
观景性
大尺度开放空间 挑空处理
大横厅设计 豪华主卫系统
分区设置
多套间设计
交错排布 赠送庭院、露台
主卧与功能厅放置一层与二层的次卧区隔； 次卧之间用连廊区隔保证各自房间的私密性； 多阳台与室外空间放大强调户外空间占有。
9
案例启示
空间尺度感 空间布局
动线设计 功能导向
趣味营造
布局上注重设置泳池、泡池、spa，提升度假尊享，并以泳池贯 穿，形成内部主景观
凉亭
客厅
客厅
次卧
主卧
厨房 卫浴
次卧
厨房 次卧 餐厅
可以通过室内空间、室内外关系 以及建筑细节几种手段来解决小 面积带来的别墅感缺陷问题。
32
小独栋主要空间追求景观最大化，次要空间景观用园林小景观解 决
在建筑单体的排布方向处理上，建筑朝向追 求对景观的最大占有，景观价值大于朝向； 为了提高小独栋用地的经济性，在 用地条件 允许的地方，尽量把较多的房间排在主景观面， 用地条件紧张的地方，把客厅、主卧等放在景 观面，其它次要空间的景观靠庭院小景观解决。
XX0320世联重庆中航童家院子项目产品规划建议
组团 形态
产品类型
户型
套内面积
层高 （m）
住宅 100m平层1T12 2房、3房
46-63
2.8
A区
住宅
130m复式
2房、3房
57-75
5.6
住宅 130m平层1T12 2房、3房
58-78
2.8
西B区 办公+酒店
沿街商业
60m
1房、2房、3房 18-40
5.1
层数
33 23 46
单栋面积 （㎡）
栋数
客户特征： 1. 复合人群 2. 整体需求相对简单 3. 对价格敏感度更高 即： “复式产品客群占比相对偏高”
城市核心板块
市场特征：一般位于城市核心区域及其外 延发展带。见证中国房地产发展完整里 程，开发成熟度及整体发展程度较高
客户特征： 1. 复合人群 2. 客户构成及需求多样化，整体层次较高 3. 具备较高鉴赏力与专业度，物业居住属
29909 3
33025 4
44788 1
11
11515 2
套数
面积 片区总面积 （㎡） （㎡）
1188 1472
89727 132099
221826
552 44788 80000 20000
144788
638 23029
东B区 C区
公寓
80m
1房、2房、3房 18-40
100m
住宅 住宅
130m复式 100m复式
协信星都会
童家院子 华辰财富广场
东原D8公馆 保利江上明珠
城市核心板块
通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在 学识习创改造变未命来运城,知市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量X与X0之32前0世相联比重有庆中较航大童程家度院减子少项目。产品规划建议
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26
立面——东西向百叶窗
东西向增加百叶窗 阻挡阳光直射 丰富外立面形象
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27
建筑单体设计要点——
建筑单体设计
特特特
立
平
殊
面面
面面 位位
置
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28
标准层——电梯入户
大 堂
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若在A、B、D、E座每层设置电梯入户，则每 单元首层大堂将损失15平方米左右商业面积。
B座 B3a 7F7F南檐口B高3度a21.30m
B3a 7F
北檐口高度12.50m
4F
4F
B34 南檐口高度13.20m
北檐口高度北12檐.1口0m高度12m
A座 B34
4F As 南檐口高度13.2m
轴
1
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19
节点3——
小区人行入口——主门道
由动至静的转换
建立小区内部景观
秩序 的起点
7F B34
南檐口高度21.30m
北檐口高度18.60m
6F
6F
6F
E座
7F B3a
7F B3a
南檐口高度21.30m
7F B3a
北檐口高度18.60m
6F
6F
檐口高度21.60
An
南檐口高度18.60
C座
6F C2s 6F
7F B3a
地下车库
北檐口高度18.60m
6F 6F
B座
B3a
7F 7F B3a 南檐口高度21.30m
3
多重过渡空间体现 人居关怀
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20
商业轴 商业街 提升项目形象 生活配套
商业轴——
用砖铺砌的地面图案 限定了沿店面的主要 人行线路
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21
一、总体规划布局 二、建筑单体设计 三、园林景观设计
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22
建筑单体设计要点——
建筑单体设计
特特特
立
平
殊
面面
角窗 条形高侧窗 墙上的缝隙 不同材质的拼接 特殊的符号
转角处直接接合的玻璃：略去 了接合处的窗框，使两个朝向 的玻璃合二为一
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不同材质的拼接：丰富了立面 的效果，增加质感的有力手段
25
立面——一层与二层
使用不同材质区隔 商业部分外立面可 采用石材、或以钢 铁材质勾勒边角
使用不同色彩 一层与二层相接处
北檐口高度18.60m
6F
6F
D座
7F B34 7F 南檐口高度21.30m
B34
北檐口高度18.60m
6F
6F
6F
E座 7F B3a南檐口高7度F21.30mB3a
7F B3a
商 北檐口高度18.60m
6F 6F 檐口高度21.60
An
南檐口高度18.60
业
地下车库
北檐口高度 18.60m
6F
商业轴 6F6F
公建般的现代建筑 +中式文字符号 +中国形象元素
东坡竹影
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板桥竹径
6
中国元素——万科水晶城
情景花园洋房 +围合式园林
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7
中国元素——万科第五园
干净利落的线条/玻璃/钢铁 +中国色彩+中式细节
=骨子里的中国
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8
中国元素——诚品建筑
流水中，倒映着王维的诗 体现人文关怀，契合客户的精神追求
17
节点&轴线
主要节点与轴线—— 两节点 四轴线
造出“势”与“相”
2
3
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18
节点1、2——
小型广场 弧形、不规则的商业拐角 有助于树立项目形象 聚集商业人气 节点1可做售楼处
檐口高度18.60m 檐口高度18.60m
6F B3x 6F
C2n
C座
6F C2s 6F
2 7F B3a
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12
边界要点——“造场”
界定场所—— 利用各种区隔手段建立区 域识别地图
宛如工艺品下衬底的丝绒
区隔：建立区域识别地图
统一视觉符号的反复运用 塑造统一的社区形象及鲜 明的边界感
檐口高度18.60m 檐口高度18.60m
6F
B3x 6F
C2n
北檐口高度18.60m
6F
6F
D座
7F B34
小品 路灯 其他
“造场”——建立区域识别地图
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15
区隔——与安定医院划清界限
6BF3Cx2n
地下车库
6FC2s 6F 7F
区隔
6F 6F An As
檐口高度18.60m 檐口高度18.60m
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16
总体规划布局要点——
总体规划布局
边边 界界节节 点点轴轴 来自线本报告是严格保密的。
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9
关于建筑风格——
这里，中式/西式风格不是重点，但是，它必须色彩纯粹， 线条简洁，沉稳而大气，含蓄不张扬，同时细节出众。
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10
一、总体规划布局 二、建筑单体设计 三、园林景观设计
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11
总体规划布局要点——
总体规划布局
边边 界界
节节 点点
轴轴 线线
项目核心价值点：
城市中心 +
皇脉 贵气 在于营销价值
+ 文脉 体现人文关怀 穿插于项目细节
满足客户对于文化的认同心理 提升生活品质
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4
中国元素——NAGA上院
Manhattan风格的公寓 +入口处的四合院+影壁
+中国黑+中国灰
皇城里的极品豪宅
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5
眉眼水中间
中国元素——上第MOMA
谨呈：
产品设计要点建议
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2018-3-22
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2
前期沟通要点回顾——
客户特征及价值取向
事业有成或处于上升阶段 良好的文化素养 含蓄、内敛 具有社会责任感 关注家庭、重视朋友 讲究生活品质 对文化认同且敬慕
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3
前期沟通要点回顾——
6F B3a 7F
北檐口高度12.50m
4F
4F
B34 南檐口高度13.20m
北檐口高度12m 北檐口高度12.10m
A座
B34
As 4F 南檐口高度13.2m
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13
“造场”——建立区域识别地图
道路
与周边相区别的颜色 铺装带有标志性线条或 LOGO
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14
标志物
面面 位位
置
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23
立面——细部
室外构件& 造型
阳台、窗 栏杆、扶手 空调机位 雨漏管 雨棚、门廊
角窗 条形高窗 墙上的缝隙 不同材质的拼接 特殊的符号
阳台 线条 雨棚
栏杆、扶手的精致
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立面——细部
室外构件&造型
阳台、窗 栏杆、扶手 空调机位 雨漏管 雨棚、门廊
29
顶层——私家电梯入户
1:独立入口 2:空间序列
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30
顶层——空中院落
设计要点：
降低窗台高度
设置平开窗
充分考虑露台的 承重强度及防水 处理
空中院落
空中院落
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建筑单体设计要点——
建筑单体设计
特特特
立
平
殊
面面
面面 位位
置
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