地下商业街.ppt

（2）地下街对城市商业的补充作用
主要地下商店营业额与地面同类商店比较
从表3-2中可以看出，地下街商店的营业额与所在地区地面
上同类商店相比是比较小的。
（2）地下街对城市商业的补充作用 地下街对于广大消费者具有很强的吸引力，因为那里
方便、舒适，特别是不受气候条件对购物的影响，雨天或
雪天顾客就更多。 在地下街中对商业部分采取限制的原因：主要是出自 防灾的考虑，有些过去的地下街中商店面积比公共通道多 1倍，对防灾疏散是很不利的，因此做出了商业面积应小
广场型——一般位于车站前的广场下，与车站或地下连通，或
出站后再进入地下街。平面接近矩形，特点是客流量大，停车需 要量大，地下街主要起将地面上人与车分流的作用。 复合型——即街道型与广场型的复合，兼有两类的特点，规模 庞大，内部布置比较复杂。
（四）地下街的功能 地下街的形成和发展都不是偶然的，是在国民 经济发展的总背景下城市发展到一定阶段的产物， 同时国情也赋予地下街在城市中的特殊地位，承担 了多种城市功能，不但在城市生活中发挥着积极的 作用，而且在国际上的知名度很高，成为现代化城 市的一个橱窗。 地下街的城市功能主要表现在以下四个方面， 其中改善城市交通是主要功能。
或称为再开发，形成立体化再开发或城市的三维化发展模式， 一些大城市已相继出台或正在制订关于地下设施建设的规划； 另一方面，充足的消费需求需要多种形式的商业形态， 需要更加便捷的购物方式，地下商业这种连接交通的功能更
易为繁忙的现代人所接受。
（二）出现的内在机制
2）从供给角度来看
开发商为继续挖掘利润点，最大限度地发挥土地利用价值，
地下商业街的涵义已从单纯的商业性质演变为
包括多种城市功能的，同交通、商业及其他设施共
同组成并相互依存的地下综合体。
（二）地下街的发展过程 地下街建设到目前为止经历了三个发展阶段： 第一阶段是二次世界大战以前。在地铁车站内 开设商店，以及地铁沿线一些新建的地下室中，开 设了若干食品商场。
第二阶段是从战后的1955年到1973年，随着城
二 地下街的规划
地下商业街的出现，是与社会生产力的提高相适应 的，是国际化都市商业成熟的重要标志之一。
近一段时期，各地纷纷涌现出一些地下商业街，一
些开发商对地下商业街的开发也很热衷，但深入探讨， 其开发需要一定的市场条件（见下图），而其市场条件 又是有一定规律可循的，其出现的内在机制受供需两方 面因素影响，同时地下商业街的开发价值也是受各种客
解决。
（1）地下街的城市交通功能
国外7大城市的主要车站有关情况表。
（1）地下街的城市交通功能 从几个大型车站的统计数字看，地下街中的公共 步行通道一般可以起到40%～50%的分流作用，同时 又具备停车和购物等条件，利用效率很高，对改善地 面交通起着重要的作用。 地下街在治理城市交通中的作用，还表现在对静 态交通的改善上。新建地下街的指导方针中就已经把 是否有兴建地下停车场的需要作为批准建设地下街的 一个前提条件。
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《地下空间利用》课程
第三章
地下商业街
龚伦
讲师
西南交通大学
Southwest Jiaotong University
内 容 提 要
1 2 3 概述
地下街的规划
地下街的总体布置 地下街的内部环境 地下街的内部防灾 地下街的建筑艺术处理 城市再开发与地下街建设 开发实例
的多少，可以分为：
小型——面积在3000m 以下，商店小于50个；
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中型——面积在3000～10000m ，商店30～100个；
大型——面积大于10000m ，商店数在100个以上。
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（三）地下街的类型
按形态分类，以地下街所在位置和平面形态，可以分为： 街道型——多处在城市中心区较宽阔的主干道下，平面为狭长 形。
大，质量越来越高，抗灾能力越来越强。
（二）地下街的发展过程
表现了在以上三个阶段中地下街在规模上的增长趋势。
（三）地下街的类型
地下街的规模大小差异很大，最小的只
有几十或几百 m ，多为早期地下街，或是附
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设在地铁车站内的商场；最大的有几万m 。
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（三）地下街的类型
地下街多按其规模和形态分类。
按规模分类，以建筑面积的大小和其中商店数量
因此，在这些地方建设地下街，改善交通就成
为最主要的目的。
（1）地下街的城市交通功能 发展地下铁道，兴建与地下街结合的地下步行道
和地下停车场，就可以在少增扩城市道路的条件下使
地面交通得到改善。
由于在地下换乘，在地下购物，在地下通行，在
地下停车，就自然吸引大量人流到地下空间中活动，
地面上的人车混杂问题和提高车速问题就有可能得到
使用或只需支付
少量补偿费的前
提下，才可能有
较高的开发价值。
（四）地下街的规划与调查
地下街的规划与调查，首先应该建立在现状调查及未来预
测的基础上。其内容包括：
1）周围地区的土地利用
在考虑交通规划或商业区条件时，应该掌握包括地点在内的周围 地区的土地利用现状，并预测其以后的动向。主要掌握：
利于长时间的抗灾防灾，是城市地下防灾空间的主要组成部分之一；当
城市环境恶化，城市环境急需改善时，地下商业可使地上可绿化面积增 加，局部改善城市气候，优化城市环境 。
（二）出现的内在机制
1）从需求角度来看 一方面，政府相关部门为了克服城市发展中的自发倾向
和已经发生的各种矛盾，需要对原有城市进行更新与改造，
交通设施、地下公用设施等。
（三）地下街的开发价值
同类型同规模的公共建筑，建在地下时（不含土地费）耗费的
资金一般比在地面上高出2～4倍；如果要保持不低于地面建筑的内 部环境标准，耗费的能源比在地面上要多3倍左右。 有关这些方面的比较分别见表3-3和图3-1.
（三）地下街的开发价值
地下街的建设
只有在土地无偿
（四）地下街的功能
地下街的城市交通功能 地下街对城市商业的补充作用
地下街在改善城市环境上的作用
地下街的防灾功能
（1）地下街的城市交通功能
建造地下街的主要出发点是为了所在地区交通的
治理与改善，从地下街的组成情况就可以说明这一点。
停车场占有相当大的比重，公共通道所占比重大
于商店，两项交通内容的面积占到总面积的60%以上，
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6 7 8
一 概述
地下街是城市建设发展到一定阶段的产物，也是在 城市发展过程所产生的系列固有矛盾状况下，解决城市
可持续发展的一条有效途径。
由各国城市地下街建设的经验可知：城市空间容量 饱和后，只有向地下开发，获取空间资源，才能解决由 城市用地紧张所带来的系列矛盾。 同时，地下街也承担了城市所赋予的多种功能，是
（2）地下街对城市商业的补充作用 从地下街的组成情况看，商业在地下街中一般占1/4
左右，面积并不很多，但却是地下街中经济效益最高的部
分，社会效益也很显著，因而在地下街中是不可缺少的。
地下街中的商业，是中小型零售商店和中低档餐饮业
的一种集合体，采用商业街的布置形式，不同于大型百货 商店的地下商场，经营方式以分散租赁为主。 总体上看，地下街中的商业在整个城市商业中所占比 重是很小的，因为相对于全市，地下街的数量和规模毕竟 是有限的。
（三）地下街的开发价值 地下空间在自然状态下只具有潜在的价值，以 开发形成空间后，就具有一定的使用价值，主要表 现为使用后所能创造的效益；在使用价值中扣除开 发成本（工程投资）后即为开发价值，如果为正值， 说明开发是合理的。 地下空间的开发利用有两种情况，一种是盈利
性的，如商业空间；另一种是非盈利性的，如地下
城市的重要组成部分。
（一）地下街的定义与涵义
“地下街”最初是因为与地面上的商业街相似而 得名，因为在地下街发展初期，其主要形态是在一 条供步行用的地下连接通道的两侧开设一些商店。 经过几十年的建设，地下街的内容与形式都有 了很大的发展和变化，但至今仍沿用此名。
（一）地下街的定义与涵义 国外1：地下街是供公共使用的地下步行通道 （包括地下车站检票口以外的通道、广场等），和 沿这一步行通道设置的商店、事务所及其他类似设
于通道面积的规定；另一个原因是地下街都建在“公地”
之下，投资和租金都比在地上买地建房便宜得多，因而出
现地上商店与地下商店店主之间的所谓“不公平”现象，
故政府采取适当限制地下商业发展的政策以缓和这一矛盾。
（3）地下街在改善城市环境上的作用
城市是一个大环境，空气、阳光、绿地、水面、
气候、空间、交通状况、人口密度、建筑密度等都对 城市环境质量的高低产生影响。 地下街的建设虽然并不涉及到以上所有因素，但 是城市再开发和地下街的建设，使城市面貌有很大的 改观：地面上的人、车分流，路边停车的减少，开敞 空间的扩大，绿地的增加，小气候的改善，容积率的 控制等，对改善城市环境的综合影响是相当明显的。
（4）地下街的防灾功能 从地下空间的防灾特性看，与地面空间相比，
具有对多种城市灾害的防护能力强的优势；在相连
通的地下空间，机动性较强，有利于长时间的抗灾 救灾。 地下空间在城市综合防灾中的主要作用是抗御 在地面上难以防护的灾害，和在地面上受到严重破 坏后保存部分城市功能和灾后恢复能力，同时与地 面上的防灾空间相配合，为居民提供安全的避难场 所。
市人口的增多和交通的发达，特别是地下铁道的大
量兴建和许多大型车站的改建，地下街有了很大的
发展。
（二）地下街的发展过程
第三阶段是1973年至今，以世界性的石油危机 为转折点，经济从调整发展进入停滞和低速稳定发
展时期，地下街建设也反映了这一变化。
1973年决定限制地下街的发展，整顿地下街建
设。数量上有所减少，但单个地下街的规模越来越
施所形成的一体化地下设施（包括地下停车场），
一般建在公共道路或站前广场之下。
（一）地下街的定义与涵义 国外2：地下街是在建筑物的地下室部分和其 他地下空间中设置商店、事务所和其他类似设施， 即把为群众自由通行的地下步行通道与商店等设施
结为一个整体。除这样的地下街外，还包括延长形
态的商店，不论其布置的疏密和规模的大小。
到限制，开发商要想继续获得利润，地下商业的开发则自然成为一条值
得考虑的途径。
（一）地下街的市场开发条件
3）交通条件恶劣
随着城市人口的不断增加，城市交通流量越来越大，交通矛盾加剧，
停车场缺乏，地下商业街是疏导交通、缓解交通压力的重要手段。 当街道上的步行人数超过2万人/d，就有必要设置地下步行道。停车
是北京、上海等大城市，更具备了大规模开发地下空间的基本条件。
2）城市容积率水平 城市中心区建设日益密集，一般来说，容积率达600%～1000%，
甚至1000%以上，地上空间已几近饱和状态，地下商业就具备了开发
的必要条件；随着城市发展，地价必然不断攀升，按照土地的高效率利 用原则，地价上涨一方面刺激容积率提高，另一方面使中心区再开发受
场所占比重与公共步行通道和商店面积的总和相近，设置的地点多在广
场、车站前或附近，商业街则多在城市中心区较宽阔主干道下。这样的 设置比较有利于发挥其交通功能。
4）基础设施不足与环境恶化
从人防的角度来看，当地上存在危险时，地下空间可成为重要的人 防设施，与地面空间比，它具有对多种城市灾害防护能力强的优势，有
观因素限制的。
地下街开发条件
（一）地下街的市场开发条件
1）经济发展水平
人均GDP进入500美元以后，就具备了大规模开发利用地下空间的
条件和实力；人均GDP在1000美元至2000美元之间时，就达到了开 发利用的高潮。2003年我国人均GDP水平首次超过了1000美元，尤其
可以看出地下街的主要功能和作用在于改善交通。
（1）地下街的城市交通功能
从地下街的基本类型和形态，同样可以明显看
出其在城市交通中的作用。地下街所在的广场主要
在车站前或附近，街道则是在城市中心区较宽阔的
主干道。这些位置都是地面交通量大、停车需要量
多、行人与车辆最容易混杂的地方，也常常是地上
交通与地下交通网的转换枢纽。Biblioteka Baidu
将从平面开发转向立体开发，向空间要效益，地下商业街的开 发自然会成为新一轮的资本聚集地和利润角逐场。 仅以北京为例，几大繁华商业区均将进一步发展的目光瞄 准了地下，西单已建成了西单文化广场地下商城，王府井、南
中轴路以及奥运匹克公园内建成了大量了地下商业，今后地下
商业将成为一种重要的商业形式而存在。 这些均构成了地下商业出现的内在市场机制。