地下商业街.ppt

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(2)地下街对城市商业的补充作用
主要地下商店营业额与地面同类商店比较
从表3-2中可以看出,地下街商店的营业额与所在地区地面
上同类商店相比是比较小的。
(2)地下街对城市商业的补充作用 地下街对于广大消费者具有很强的吸引力,因为那里
方便、舒适,特别是不受气候条件对购物的影响,雨天或
雪天顾客就更多。 在地下街中对商业部分采取限制的原因:主要是出自 防灾的考虑,有些过去的地下街中商店面积比公共通道多 1倍,对防灾疏散是很不利的,因此做出了商业面积应小
广场型——一般位于车站前的广场下,与车站或地下连通,或
出站后再进入地下街。平面接近矩形,特点是客流量大,停车需 要量大,地下街主要起将地面上人与车分流的作用。 复合型——即街道型与广场型的复合,兼有两类的特点,规模 庞大,内部布置比较复杂。
(四)地下街的功能 地下街的形成和发展都不是偶然的,是在国民 经济发展的总背景下城市发展到一定阶段的产物, 同时国情也赋予地下街在城市中的特殊地位,承担 了多种城市功能,不但在城市生活中发挥着积极的 作用,而且在国际上的知名度很高,成为现代化城 市的一个橱窗。 地下街的城市功能主要表现在以下四个方面, 其中改善城市交通是主要功能。
或称为再开发,形成立体化再开发或城市的三维化发展模式, 一些大城市已相继出台或正在制订关于地下设施建设的规划; 另一方面,充足的消费需求需要多种形式的商业形态, 需要更加便捷的购物方式,地下商业这种连接交通的功能更
易为繁忙的现代人所接受。
(二)出现的内在机制
2)从供给角度来看
开发商为继续挖掘利润点,最大限度地发挥土地利用价值,
地下商业街的涵义已从单纯的商业性质演变为
包括多种城市功能的,同交通、商业及其他设施共
同组成并相互依存的地下综合体。
(二)地下街的发展过程 地下街建设到目前为止经历了三个发展阶段: 第一阶段是二次世界大战以前。在地铁车站内 开设商店,以及地铁沿线一些新建的地下室中,开 设了若干食品商场。
第二阶段是从战后的1955年到1973年,随着城
二 地下街的规划
地下商业街的出现,是与社会生产力的提高相适应 的,是国际化都市商业成熟的重要标志之一。
近一段时期,各地纷纷涌现出一些地下商业街,一
些开发商对地下商业街的开发也很热衷,但深入探讨, 其开发需要一定的市场条件(见下图),而其市场条件 又是有一定规律可循的,其出现的内在机制受供需两方 面因素影响,同时地下商业街的开发价值也是受各种客
解决。
(1)地下街的城市交通功能
国外7大城市的主要车站有关情况表。
(1)地下街的城市交通功能 从几个大型车站的统计数字看,地下街中的公共 步行通道一般可以起到40%~50%的分流作用,同时 又具备停车和购物等条件,利用效率很高,对改善地 面交通起着重要的作用。 地下街在治理城市交通中的作用,还表现在对静 态交通的改善上。新建地下街的指导方针中就已经把 是否有兴建地下停车场的需要作为批准建设地下街的 一个前提条件。
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《地下空间利用》课程
第三章
地下商业街
龚伦
讲师
西南交通大学
Southwest Jiaotong University
内 容 提 要
1 2 3 概述
地下街的规划
地下街的总体布置 地下街的内部环境 地下街的内部防灾 地下街的建筑艺术处理 城市再开发与地下街建设 开发实例
的多少,可以分为:
小型——面积在3000m 以下,商店小于50个;
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中型——面积在3000~10000m ,商店30~100个;
大型——面积大于10000m ,商店数在100个以上。
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(三)地下街的类型
按形态分类,以地下街所在位置和平面形态,可以分为: 街道型——多处在城市中心区较宽阔的主干道下,平面为狭长 形。
大,质量越来越高,抗灾能力越来越强。
(二)地下街的发展过程
表现了在以上三个阶段中地下街在规模上的增长趋势。
(三)地下街的类型
地下街的规模大小差异很大,最小的只
有几十或几百 m ,多为早期地下街,或是附
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设在地铁车站内的商场;最大的有几万m 。
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(三)地下街的类型
地下街多按其规模和形态分类。
按规模分类,以建筑面积的大小和其中商店数量
因此,在这些地方建设地下街,改善交通就成
为最主要的目的。
(1)地下街的城市交通功能 发展地下铁道,兴建与地下街结合的地下步行道
和地下停车场,就可以在少增扩城市道路的条件下使
地面交通得到改善。
由于在地下换乘,在地下购物,在地下通行,在
地下停车,就自然吸引大量人流到地下空间中活动,
地面上的人车混杂问题和提高车速问题就有可能得到
使用或只需支付
少量补偿费的前
提下,才可能有
较高的开发价值。
(四)地下街的规划与调查
地下街的规划与调查,首先应该建立在现状调查及未来预
测的基础上。其内容包括:
1)周围地区的土地利用
在考虑交通规划或商业区条件时,应该掌握包括地点在内的周围 地区的土地利用现状,并预测其以后的动向。主要掌握:
利于长时间的抗灾防灾,是城市地下防灾空间的主要组成部分之一;当
城市环境恶化,城市环境急需改善时,地下商业可使地上可绿化面积增 加,局部改善城市气候,优化城市环境 。
(二)出现的内在机制
1)从需求角度来看 一方面,政府相关部门为了克服城市发展中的自发倾向
和已经发生的各种矛盾,需要对原有城市进行更新与改造,
交通设施、地下公用设施等。
(三)地下街的开发价值
同类型同规模的公共建筑,建在地下时(不含土地费)耗费的
资金一般比在地面上高出2~4倍;如果要保持不低于地面建筑的内 部环境标准,耗费的能源比在地面上要多3倍左右。 有关这些方面的比较分别见表3-3和图3-1.
(三)地下街的开发价值
地下街的建设
只有在土地无偿
(四)地下街的功能
地下街的城市交通功能 地下街对城市商业的补充作用
地下街在改善城市环境上的作用
地下街的防灾功能
(1)地下街的城市交通功能
建造地下街的主要出发点是为了所在地区交通的
治理与改善,从地下街的组成情况就可以说明这一点。
停车场占有相当大的比重,公共通道所占比重大
于商店,两项交通内容的面积占到总面积的60%以上,
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一 概述
地下街是城市建设发展到一定阶段的产物,也是在 城市发展过程所产生的系列固有矛盾状况下,解决城市
可持续发展的一条有效途径。
由各国城市地下街建设的经验可知:城市空间容量 饱和后,只有向地下开发,获取空间资源,才能解决由 城市用地紧张所带来的系列矛盾。 同时,地下街也承担了城市所赋予的多种功能,是
(2)地下街对城市商业的补充作用 从地下街的组成情况看,商业在地下街中一般占1/4
左右,面积并不很多,但却是地下街中经济效益最高的部
分,社会效益也很显著,因而在地下街中是不可缺少的。
地下街中的商业,是中小型零售商店和中低档餐饮业
的一种集合体,采用商业街的布置形式,不同于大型百货 商店的地下商场,经营方式以分散租赁为主。 总体上看,地下街中的商业在整个城市商业中所占比 重是很小的,因为相对于全市,地下街的数量和规模毕竟 是有限的。
(三)地下街的开发价值 地下空间在自然状态下只具有潜在的价值,以 开发形成空间后,就具有一定的使用价值,主要表 现为使用后所能创造的效益;在使用价值中扣除开 发成本(工程投资)后即为开发价值,如果为正值, 说明开发是合理的。 地下空间的开发利用有两种情况,一种是盈利
性的,如商业空间;另一种是非盈利性的,如地下
城市的重要组成部分。
(一)地下街的定义与涵义
“地下街”最初是因为与地面上的商业街相似而 得名,因为在地下街发展初期,其主要形态是在一 条供步行用的地下连接通道的两侧开设一些商店。 经过几十年的建设,地下街的内容与形式都有 了很大的发展和变化,但至今仍沿用此名。
(一)地下街的定义与涵义 国外1:地下街是供公共使用的地下步行通道 (包括地下车站检票口以外的通道、广场等),和 沿这一步行通道设置的商店、事务所及其他类似设
于通道面积的规定;另一个原因是地下街都建在“公地”
之下,投资和租金都比在地上买地建房便宜得多,因而出
现地上商店与地下商店店主之间的所谓“不公平”现象,
故政府采取适当限制地下商业发展的政策以缓和这一矛盾。
(3)地下街在改善城市环境上的作用
城市是一个大环境,空气、阳光、绿地、水面、
气候、空间、交通状况、人口密度、建筑密度等都对 城市环境质量的高低产生影响。 地下街的建设虽然并不涉及到以上所有因素,但 是城市再开发和地下街的建设,使城市面貌有很大的 改观:地面上的人、车分流,路边停车的减少,开敞 空间的扩大,绿地的增加,小气候的改善,容积率的 控制等,对改善城市环境的综合影响是相当明显的。
(4)地下街的防灾功能 从地下空间的防灾特性看,与地面空间相比,
具有对多种城市灾害的防护能力强的优势;在相连
通的地下空间,机动性较强,有利于长时间的抗灾 救灾。 地下空间在城市综合防灾中的主要作用是抗御 在地面上难以防护的灾害,和在地面上受到严重破 坏后保存部分城市功能和灾后恢复能力,同时与地 面上的防灾空间相配合,为居民提供安全的避难场 所。
市人口的增多和交通的发达,特别是地下铁道的大
量兴建和许多大型车站的改建,地下街有了很大的
发展。
(二)地下街的发展过程
第三阶段是1973年至今,以世界性的石油危机 为转折点,经济从调整发展进入停滞和低速稳定发
展时期,地下街建设也反映了这一变化。
1973年决定限制地下街的发展,整顿地下街建
设。数量上有所减少,但单个地下街的规模越来越
施所形成的一体化地下设施(包括地下停车场),
一般建在公共道路或站前广场之下。
(一)地下街的定义与涵义 国外2:地下街是在建筑物的地下室部分和其 他地下空间中设置商店、事务所和其他类似设施, 即把为群众自由通行的地下步行通道与商店等设施
结为一个整体。除这样的地下街外,还包括延长形
态的商店,不论其布置的疏密和规模的大小。
到限制,开发商要想继续获得利润,地下商业的开发则自然成为一条值
得考虑的途径。
(一)地下街的市场开发条件
3)交通条件恶劣
随着城市人口的不断增加,城市交通流量越来越大,交通矛盾加剧,
停车场缺乏,地下商业街是疏导交通、缓解交通压力的重要手段。 当街道上的步行人数超过2万人/d,就有必要设置地下步行道。停车
是北京、上海等大城市,更具备了大规模开发地下空间的基本条件。
2)城市容积率水平 城市中心区建设日益密集,一般来说,容积率达600%~1000%,
甚至1000%以上,地上空间已几近饱和状态,地下商业就具备了开发
的必要条件;随着城市发展,地价必然不断攀升,按照土地的高效率利 用原则,地价上涨一方面刺激容积率提高,另一方面使中心区再开发受
场所占比重与公共步行通道和商店面积的总和相近,设置的地点多在广
场、车站前或附近,商业街则多在城市中心区较宽阔主干道下。这样的 设置比较有利于发挥其交通功能。
4)基础设施不足与环境恶化
从人防的角度来看,当地上存在危险时,地下空间可成为重要的人 防设施,与地面空间比,它具有对多种城市灾害防护能力强的优势,有
观因素限制的。
地下街开发条件
(一)地下街的市场开发条件
1)经济发展水平
人均GDP进入500美元以后,就具备了大规模开发利用地下空间的
条件和实力;人均GDP在1000美元至2000美元之间时,就达到了开 发利用的高潮。2003年我国人均GDP水平首次超过了1000美元,尤其
可以看出地下街的主要功能和作用在于改善交通。
(1)地下街的城市交通功能
从地下街的基本类型和形态,同样可以明显看
出其在城市交通中的作用。地下街所在的广场主要
在车站前或附近,街道则是在城市中心区较宽阔的
主干道。这些位置都是地面交通量大、停车需要量
多、行人与车辆最容易混杂的地方,也常常是地上
交通与地下交通网的转换枢纽。Biblioteka Baidu
将从平面开发转向立体开发,向空间要效益,地下商业街的开 发自然会成为新一轮的资本聚集地和利润角逐场。 仅以北京为例,几大繁华商业区均将进一步发展的目光瞄 准了地下,西单已建成了西单文化广场地下商城,王府井、南
中轴路以及奥运匹克公园内建成了大量了地下商业,今后地下
商业将成为一种重要的商业形式而存在。 这些均构成了地下商业出现的内在市场机制。
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