上海长宁区滨谷广场商业中心项目考察总结

项目整体定位
综合型生活广场（零售、餐饮、休闲、娱乐）
项目一期开业：2011年年初
项目二期动工：2011年
二、开发背景——经济指标
地铁人流动线
地面人流动线
地铁上盖的便利性，与轨道交通二号线2、4 号口直通 威宁路桥连接着普陀办公商务区的便利性 四面住宅人流到达率便利性
二、开发背景——经济指标
1、项目广场设置宽约24的空间停车90泊 2、威宁路沿线路边停车 3、项目与天山星城间空地停车40泊 4、交通银行门口35泊 共计：约165辆以上停车位
长宁区滨谷广场项目考察总结
一、项目核心借鉴点 二、开发背景
(1)地段区位
(2)经济指标 (3)商业环境 三、三大策略 (1)商业定位 (2)商业规划与经营 (3)建筑规划
一、项目核心借鉴点
1、掌握不同区域社区型商业的各种特点； 2、了解掌握政府区域规划及发展要点； 3、专业系统性的商业整体定位； 4、符合实操的业态组合及品牌搭配； 5、人性化的动线设计及合理的面积分割； 6、开幕初期优惠的商务条件及政府的扶持政策； 7、符合项目各阶段有效的企划活动。
2
3 4
天山河畔花园
御庭酒店式公寓 天山华庭
27
2.9 8.8
2171
378 1028
5
6 7 8 9 10 11 12 13
海逸公寓
天山颐景园 元丰天山花苑 天山大厦 宝地新品 天台家园 光华大厦 天山星城 泰荣苑
11
16 12 0.3079 1.33 12 1.4 20 2.66
520
1241 1116 40 100 283 1260 -
带动上海中心城外围及西部区域的崛起。
二、开发背景——地段与区位
轨道交通二号线威宁路展上盖， 零距离连接；
距虹桥机场20分钟车程，具备
临空门户优势；
古北路桥、威宁路桥横跨苏州 河，便利了长宁普陀两区的互 动。
距南京西路中心位置20分钟车程； 距内环高架8分钟车程； 距中环线3分钟车程。
二、开发背景——经济指标
47%
1、充分的了解周边消费者的消费需求，引入生活配套、休闲娱乐也太； 2、抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，星城区域商业市场的独特亮点；
业态比重
三、三大策略——商业规划与经营
楼层
1F 2F
租金报价（/天/平米）
12.00 （目前部分小面积转租达18 元/平米） 8.00
3F
4F 5F
6.00
5.00 3.00
基本信息 地址：上海市长宁区天山路/威宁路
发展商/营运方：上海市长宁房地产经
营有限公司， 交通：地铁二号线威宁路展，公交71、 72、74、114、158、808等 项目体量 一期：33475.05平米 二期：约30000平米 项目工程节点 项目整体动工 2009年年初 项目一期交房 2010年12月
物业管理费：30元/平方米/月 工程方面：各层铺位配备水电煤
注：以上根据使用面积计算。
三、三大策略——建筑规划
大面积的玻璃运用增强现代时尚感
三、三大策略——建筑规划
现代艺术感强的沿街休息椅、水流， 增强客户驻留
谢谢！
买力的消费者。
计
147，379
10083
三、三大策略——项目商业定位
高端
时尚化
随机性消费
天山路 仙霞路 商圈
目的性消费
传统化
大众
三、三大策略——商业规划与经营
三、三大策略——商业规划与经营
一层平面图
住 食 行/娱 育/乐 衣
三、三大策略——商业规划与经营
住
食
行 /娱
育 /乐
衣
二层平面图
三、三大策略——商业规划与经营
虹桥别墅区 檀宫 西郊别墅 明苑别墅 柏仕晶舍 文华别墅 满庭芳 万国别墅
二、开发背景——周边商业环境
序号 1 项目所在区 域内，中高端住 宅楼盘云集，其 中不乏仁恒置业 及凯德置业的地 标性住宅。预计 周边中高端社区 人口为5万人左 右，为本项目提 供了具备较强购 名称 仁恒河滨花园 体量（万/m2） 32 套数 1946
住
食
行 /娱
育 /乐
衣
三层平面图
三、三大策略——商业规划与经营
住
食
行 /娱
育 /乐
衣
四层平面图
三、三大策略——商业规划与经营
创意宝贝
住
食
行 /娱
育 /乐
衣
五层平面图
三、三大策略——商业规划与经营
纯K派对
住
食
行 /娱
育 /乐
衣
六层平面图
三、三大策略——商业规划与经营
7%
5% 16%
25%
零售 餐饮 休闲娱乐 精品超市 其他
二、开发背景——地段与区位
本项目位于上海 中心城区西部，
南京西路商圈
3.4 Km
中山公园商圈
6.6 Km
距虹桥交通枢纽 及虹桥机场约20 分钟车程，是大 虹桥商务区链接 市中心的重要节 点。
8.2 Km
本案
9.0 Km 6.7 Km
淮海路商圈
徐家汇商圈
“大虹桥商务区”
百度文库
虹桥交通枢纽
该区域战略正紧锣密鼓地筹备中,涉及长宁、闵行、 作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为 嘉定及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建成将 上海链接长三角及全国的关键性功能节点。
本项目位于天山路仙霞路商业圈内，西郊百联商 圈辐射范围的边缘； 基于本项目处于长宁区重点发展商业点的中重要 位置；寻求差异化优势、形成项目独特商业定位 是本项目的最大亮点。
在建商业中心： 1、曹家渡商圈 体验型定位的社区型商业中心 2、天山路商业街 与虹桥涉外贸易中心服务功能匹配的 休闲约了、购物中心 3、定西路商业街 休闲、小餐饮为主的商业街 4、仙霞路商业街 东段（古北路至延安西路）商务配套 性高端商业街 西段（芙蓉江路-威宁路）休闲娱乐 街 5、黄金称道 与古北高档住宅相匹配的现代商业街
二期规划前方广场增加90泊 二期地下车库230泊 新增共计：320 停车位
二、开发背景——经济指标
技 术 指 标
一、二期占地总面积 一期总建筑面积
25132 m2 33475.05 m2
一期建筑高度
容积率 一期建筑密度
27.9m
2.32 41.4%
二、开发背景——周边商业环境
长宁区现有主要商圈： 1、中山公园商圈 集商务、购物、休闲、娱乐文化和居 住等功能为一体的上海市级商业中心 2、虹桥商圈 集商业、餐饮、休闲、娱乐文化等多 功能为一体的虹桥涉外贸易中心
二、开发背景——周边商业环境
办公 住宅 酒店
1、项目周边有大量中高端住宅项目， 入住率高，居民有一定的消费水准
2、本项目交通便捷、容易积聚仙霞路 及延安西路沿线商务人群
3、长宁区五星期以上酒店众多，酒店 住客也将成为本项目的潜在消费群体 天山路沿线住宅 仙霞路沿线住宅 天山路沿线办公楼 仁恒河滨花园 新城花园 长房国际 天山河畔花园 星霞地 新虹桥捷运大厦 海逸公寓 仙霞大郡 下下路沿线办公楼 天山中华园 景博花园 上海丽晶大厦 天山星城 绿地公寓 嘉麒大厦 绿康公寓 虹桥上海城 延安西路沿线住宅 天山新苑 国贸中心 翡翠花园公寓 元丰天山花园 世茂中心 东方金门花园 魏宁花苑 新虹桥大厦 东湖名苑 延安西路沿线办公楼 仲盛金融中心 龙峰大厦 华融国际大厦 中澳万众商务大厦 延安西路沿线酒店 上海千禧鸥大酒店 虹桥宾馆 银河宾馆 太平洋喜来登 扬子江