社区商铺投资价值分析

社区商铺投资价值分析及其对新城的借鉴意义

一、社区商铺增值方式分析

1、社区商铺的分类和特点

商铺市场是商业房地产市场的分支，按照权威的美国房地产协会CCIM的定义，其他三个分支市场是写字楼、仓库和厂房。一般而言，住宅物业占有整个房地产市场的最大分额，商铺市场次之，再其次为办公楼市场及其他物业形式。

商铺市场有多种分类方法，按照上海商委制定的《上海商业分级设置规范》，以上海市为例，可以对商铺做这样的分类：

市级商业中心商铺，如南京东路、淮海路、四川北路、闸北不夜城及浦东的新上海商业城等；

区域商业（副中心）商铺，如虹口的提蓝桥、长宁的虹桥、普陀的曹家渡等；

郊区新城商业中心商铺，主要是指政府规划的“一城九镇”中形成的区域型商业中心的商铺；

社区商铺，主要是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺；

专业街商铺，指经营同一系列的商品或同种业态的服务的特色商业街的商铺，如七浦路服饰一条街，吴江路美食街；

地铁商铺，如地铁一号线人民广场站下的香港名品街、迪美广场等；

可以看出，社区商铺只是诸多商铺形式中的一种，但有其自身明显的特征。相比于中心商圈的商铺，有这样一些特点：

1）售价相对较低、升值潜力较大

2）供应量比较大，投资总额小，易于介入

3）产租能力比较低，但收益稳定

高端价格中端价格低端价格备注

社区商铺浦东昌

里路

24元/平

方米，天

普陀区

梅川路

10~12元

/平方米，

天

浦东上南

路（海阳

路、灵岩

路）

1.2元/平

方米，天

高端

和低

端差

距20

倍

市级商业街商铺南京路

静安段

80元/平

方米，天

四川北

路北段

25~30元

/平方米，

天

不夜城天

目西路段

5元/平方

米，天

高端

和低

端相

差16

倍

——根据上海商报主要商业路段租金调查数据整理获得

由于社区商铺所具有的这些特点，越来越受到投资者的重视，开发商在进行居住区开发时也越来越重视商业部分的规划设计和产品定位，更多的请商业策划公司或者商铺代理公司介入，以期获取比住宅部分更高的利润。

从整个房地产市场的走势来看，社区商铺已经成为商铺增量部分的主体。按照上海市政府“十五”规划，将投入2500亿元新建商品住宅，其中环线内1950~2080万平米，内外环线之间3220~3440万平米，外环线外2330~2480万平米，按照居住区商业设施占 5.5%的保守计算，整个“十五”期间社区商业面积增量在412~440万平米，5年间增长30.8%~32.86%，发展前景是非常看好的。

2、社区商铺的物业属性和商业属性

作为不动产（real estate）的一种形式，商铺或者社区商铺相对于居住类物业而言，除了都具有物业属性之外，还具有商业经营的属性。

先看社区商铺的物业属性，这反映在四个方面：1）功能性2）稀缺性3）有效需求性4）可流通性。

功能性。可以用来作为商业经营的场所，可以用做抵押或担保，可以被继承和赠送

稀缺性。因为土地是唯一的，作为不动产的一种形式，商铺具有房

地产都具有的稀缺性。

有效需求性。这里指对商铺具有购买能力的需求，即能转变为购买

行为的需求。必须要指出的是，商铺购买者投资性比例远高于住宅的比例，其经济实力也要优越于住宅购买群体。

可流通性。在2003年政府取消非居住用房投资限制以后，商铺物业

的投资更趋多元化，流通性和居住物业基本趋同。当普通住宅实行“期房限转”政策后，商铺的流通价值更为明显。

再来分析商铺的商业属性，商铺的核心功能是用作商业经营的场所，是一种

生产资料，我们在使用消耗它的同时，也可以因为经营出色而获取高额的商业价值，相对于住宅的越用越旧，商铺越用越值钱也就在情理之中了。

目前市场上经营商铺获取利润的方式主要为三种：1）商铺出租获取利润2）

自己经营商铺赚取商业利润3）持有商铺待到升值后卖出赚取差价

3、 社区商铺价值增值各阶段分析

1) 期铺阶段——从商铺满足预售条件到物业交付使用的阶段。

该阶段商铺升值主要得益于商铺物业的房地产属性，就象住宅从期房到现房有一个自然的增值一样。但是两者升值的比例是不同的。在目前的市场环境下，升值可达30%~40%，但一般高于同期住宅期房的升值幅度。

社区商铺房地产属性增值走势

0%

10%20%30%40%50%60%

初始阶段

增值阶段高获益阶段

定位阶段

成熟阶段

阶段

增值比例

2001年2002年2003年

根据上海市商委相关统计资料整理获得

2）高获益阶段——也称为临时经营业态，指从社区居民开始入户装修至社区内大部分居民基本完成住宅装修为止。

这一阶段的社区商铺是高租金产出期，一般的业态是零售业，而业种则是便利于社区物业业主装潢装修用的建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、防盗门窗制作、快餐面馆等。

这个阶段商铺迎来了第一个高租金阶段，它有这些特点：

第一，该类商铺的经营属于临时经营状态，对这类商铺的经营者来说，他们对商铺物业的投入除了租金以外，几乎微乎其微。

第二，从经营业态业种不难看出，这一阶段社区商铺经营的业务一般对商铺既无装潢要求，也不存在因经营要求而配置一定容量的水、电、煤等方面的投入。

第三，不存在各类加盟费用，此外，临时经营的商铺由于政府管理部门尚未及时跟进管理或者管理力度较弱，因此，其所缴税费也较低，有的甚至处于一种无税费经营状态。

经营成本低是该阶段经营者获得高收益的重要原因，同时也为商铺高租金的产出创造了条件。作为商铺物业的开发商如果一味追求现金流，而忽略了该阶段的商业升值和租金效益，早早的卖掉了事，损失的将是远期利益。

3）社区商铺定位阶段——一般为1~2年，指商铺已经结束了临时经营状态，面临重新定位的阶段。