我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)
农村宅基地一户一宅政策解读
农村宅基地一户一宅政策解读
农村宅基地一户一宅政策是指国家鼓励农民在宅基地上建造一户居住的房屋的
政策。
宅基地是指农村居民集体经济组织依法批准给予村民的用于居住和生产的土地，是农民基本的生产生活用地。
一户一宅政策的出台使得农村宅基地的利用方式有了更多的选择，也为农民提
供了更好的住房条件。
根据政策，每个农户只要符合条件，就有权利在宅基地上建造自己的住房，这对于改善农村居民的居住条件、提高生活质量具有重要意义。
具体而言，一户一宅政策要求农户遵守一系列条件，包括：宅基地使用期限、
建筑面积、建筑风格等方面的规定。
对于宅基地使用期限方面，按照政策规定，农户可以在宅基地上建房的使用期限为50年。
这意味着，在一户一宅政策的框架下，农民可以在宅基地上持续居住，享受自己建造的住房带来的福利。
另外，根据政策要求，农民在宅基地上所建房屋的建筑面积也有限制。
根据不
同的地区和规划要求，建筑面积通常为150平方米左右。
这样的限制是为了保护农村宅基地的合理利用，防止过度扩张和浪费土地资源。
此外，政策还对农民的建筑风格进行了规定。
根据不同地区和乡村风貌要求，
农民在建房时需要遵循一定的建筑风格和材料使用规范，保护乡村的传统文化和风貌。
总的来说，农村宅基地一户一宅政策的出台对于改善农村居民的居住条件、提
高生活质量、促进乡村振兴具有积极的推动作用。
同时，政府也将加强对该政策的监管和管理，确保公平公正的执行，保障农民的合法权益。
我国农村宅基地使用权继承制度的构建
论， 导致法院在宅基地使用权继承纠纷 的裁决中出 现了法律适用的分歧 ， 同一性质的纠纷在不同的法 院就会得 出截然不同的判决。其一是不论继承人是 否为本集体组织成员 ， 均可在继承房屋 的同时一并 继承宅基地使用权 。其二是只有继承人是本集体组
织 成员且 符合 宅基 地 申请 条件 的情 况 下 ， 才会 认 定 宅 基地 使用 权 随 房 屋 一 并 继 承 的 有 效 性 。 由此 可
见， 宅基地使用权继承案件的裁判标准不一的现实 ， 不仅暴露出了我国部 门法律之间的冲突 ， 而且也凸 显了法律法规和国家政策在宅基地使用权价值导向 上的模糊不清， 导致了在城乡一体化的新形势下宅
人对其合法继承权 的行使。由此可见 ， 在市场经济 飞速发展和城乡一体化进程不断深人 的新形势下，
作者简介 ：． １王崇敏 （９５ １６一 ） 男 ， 十堰人 ， ， 湖北 海南大学法学院教授 ， 主要从事 民商法研 究；． ２ 张丽洋 （９５一 ， ， １８ ） 女 河北石家庄人 ， 中国平安保险公司海南分公司法务人员 。
】 ２ ４
我 国宅基地使用权制度的先天缺陷很大程度上背离 了物权法的基本属性 ， 已经无 法适应社会 的发展。
因此 ， 笔者 认 为 ， 新形 势 下构建 与 我 国国情 相适应 的
集体经济组织成员。实践 中， 不具 有集体组织成员 资格的继承人 比例越来越多， 严格按 照宅基地使用 权 的身份来 限制继承人的继承权就等同于将公 民合 法 的私人财 产所 有权 限定 了 “ 生 之 年 ” 有 的期 限 ， 这
河南省政 法管理 干部 学院学报
２１ ０ １年第 ５ ＿ ＿６期（ 第 １８期 ） 总 ２
我 国农村 宅基地使用权继承制度 的构建
关于农村宅基地的法律法规知识
关于农村宅基地的法律法规知识一、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）第十三章宅基地使用权第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第三百七十八条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百九十九条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
二、中华人民共和国土地管理法（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）第九条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
我国现行农村宅基地制度及创新
“ 基 地使用权 ” 宅 。但 是 在 此 后 数 十 年 的 民事 立 法 中 ， 都 没 有 却 关于宅 基地使用权 的明确规定 。 由此 导 致 了对 宅 基 地 使 用 权 及
１ 宅 基 地 使 用 权 的 法 律 含 义 及 特 征
１１ 宅 基 地 使 用 权 法 律 含 义 ．
自愿 放 弃 其 土 地 所 有 权 而 形 成 的 ， 民 的 私 人 土 地 通 过 集 体 化 农 而 转 化 为集 体 的 土 地 所 有 权 。集 体 不 能 在 无 偿 取 得 农 民土 地 所
其 相 关 问题 至 今 仍 然 争 而 未 决 。 １２ 宅 基 地 使 用 权 的 特 征 －
宅 基 地 使 用 权 产 生 于 计 划 经 济 时 代 。 熟 于社 会 主 义 公 有 成 制 条 件 下 ， 有 相 当 多 的 本 土 特 征 和 明 显 的 中 国 特 色 。 其 法 律 具 特 征 具 体 可概 括 为 以 下 七 点 ： １ ． 权 利 主 体 的 身份 限 制 性 。宅 基 地 使 用 权 严 格 的 身 份 性 特 ．１ ２
时 又 是 一 种 非 常 稀 缺 的资 源 ， 其 对 人 口众 多 的 中 国来 说 更 是 尤
如 此 。 此 我 国《 地 管 理 法 》 ６ 因 土 第 ２条 第 ｌ款 规 定 ：农 村 村 民 “
一
人 民 公 社 工 作 条 例 修 正 草 案 》 俗 称 六 十 条 ） 就 出 现 了 “ 基 （ 中 宅 地 ” 一用语 ， 后在 １６ 这 然 ９ ３年 ３月 ２ 日中 共 中央 发 布 的 《 于 ０ 关
农村宅基地“三权分置”制度
[收稿日期]2019-10-10[作者简介]何艳阳（1992—），女，河南信阳人，郑州大学法学院硕士研究生，研究方向为宪法学。
农村宅基地“三权分置”制度何艳阳（郑州大学法学院，河南郑州450001）[摘要]2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。
为了更好地保障农民的生存权和财产权，维护农民的合法权益，需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。
在“三权分置”制度中，农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体，农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体，但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员，在新的制度体系下，使用权的主体范围应当不断扩大。
本文从我国“三权分置”的历史演变出发，分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系，并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。
[关键词]三权分置；宅基地；所有权；使用权[中图分类号] F321.1[文献标识码] Ａ[文章编号] 1009-6566（2020）02-0088-05农村宅基地是我国广大农民生存发展的保障，也是农民最重要的财富之一。
随着我国经济建设的不断发展和城镇化的进一步推进，农村地区劳动力不断涌向城镇地区，导致农村地区宅基地被大量闲置和浪费，土地使用效率低下。
通过推行宅基地“三权分置”制度，在保障宅基地所有权集体所有的基础上，保障农户资格权，放活宅基地使用权，使闲置的宅基地进入土地流转市场，能更好地增加农民收入，提高土地利用率。
因此，加快农村宅基地制度改革，加快探索“三权分置”的实现形式，进行制度创新，促进土地资源合理配置，是我们急需解决的问题。
一、“三权分置”的提出背景农村宅基地“三权分置”是继集体承包地“三权分置”之后，我国农村土地产权制度的又一次重大创新，这一政策的落实是实施乡村振兴战略的重要一环。
农村宅基地在人民公社化运动中变为集体所有，经1982年《宪法》得以正式确立。
农村宅基地属于个人还是集体
农村宅基地属于个人还是集体（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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中华人民共和国民法典总则第二编第十三章 宅基地使用权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权1中华人民共和国民法典总则第二编第十三章宅基地使用权宅基地使用权是农村土地制度改革的重要组成部分，具有极为重要的意义。
在传统的农村土地制度下，土地被农民视为祖传财产，收益主要依赖于种植和养殖。
然而，随着经济和社会的发展，这些经营方式已经难以满足农民的生产和生活需求，土地利用方式需要改革，宅基地的利用就是其中一种，它可以为农村社会带来很多好处。
一、宅基地使用权的定义和性质民法典总则中规定，宅基地是指农村宅地，包括宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地承包经营权。
其中，宅基地使用权是指农村居民或农业生产经营者对自己或家庭居住或农业生产经营需要用的土地使用权。
宅基地使用权是我国现行土地制度中，对于农民家庭和农业生产经营者的土地利用权的一种特殊表现形式，是由国家法律规定，经使用者登记备案并取得确权证书的权利。
宅基地使用权的性质，属于合法的、稳定的、可持续的、无偿的、世代相传的农民自用土地使用权。
在不影响其他农民合法权益的前提下，宅基地使用者有权通过土地的改良和利用，提高自身的生活水平，增加家庭财富。
另外，宅基地使用权的主体可以是农民家庭，也可以是农业生产经营者，而不是唯一由宅基地所有者行使使用权。
二、宅基地使用权的范围和责任宅基地使用权不仅包括土地的使用权，也包括对建设在上面的住房或其他建筑物的使用权。
使用者可以根据自己的需要和实际情况，在原有建筑物上进行扩建或者改造，但必须符合规划、环境保护等相关要求，并保证不影响他人的合法权益。
在行使宅基地使用权时，使用者必须遵守相关法律、法规和土地利用制度的规定，保护土地资源，并必须保持土地的生态环境不受损害。
同时，使用者还要保证土地的产出量，不得将土地用于非农业生产或者商业开发等用途。
三、宅基地使用权的保护和转让宅基地使用权是农民的重要经济利益，需要得到有力保护，确保使用者的合法权益不受侵犯。
【管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
【管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理（管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理宅基地和耕地是⼴⼤农民得以安⾝⽴命、实现“居者有其屋，耕者有其⽥”这壹基本⽣存保障的俩⼤⽀点，宅基地和耕地的所有权或⽤益权制度，也因之成为保障⼴⼤农民的⽣存利益的根本性制度。
于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和⾛向均有着⼗分巨⼤的影响。
事实上，我国新近三⼗年的改⾰开放进程便是由上世纪七⼗年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改⾰开始的，且由此衍⽣和推进了整体的经济社会发展和政治制度⽂明建设，其成功有⽬共睹。
能够说，建⽴和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业⽤地制度，事关我国⼋亿多农民的⽣存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展⼤局，也事关⽬前正紧锣密⿎地进⾏的社会主义新农村建设的成败。
于农业⽤地⽅⾯，我国于2002年通过了《农村⼟地承包运营法》，⽤法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期⽽有保障的⼟地使⽤权，且就农村⼟地承包运营权的取得、保护和流转等作了全⾯系统的规定；但于农村宅基地⽅⾯，虽然新分布的《物权法》于第三编“⽤益物权”专章规定了“宅基地使⽤权”制度，且于第壹百五⼗⼆条对宅基地使⽤权作了法定定义，即“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
”但根据第壹百五⼗三条“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使⽤权制度⽬前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。
本⽂拟通过对现⾏宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进⽽论证其完善路径。
壹、对我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理经过对新中国建⽴以来我国现有全部涉及农村宅基地使⽤权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6⽉28⽇《⼟地改⾰法》、1954年《宪法》、1962年9⽉27⽇中共中央《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》、1963年3⽉20⽇中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8⽉28⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策⼏个问题的意见（修正稿）》、1979年2⽉2⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律的意见（节录）》、1981年4⽉17⽇国务院《关于制⽌农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5⽉14⽇国务院《国家建设征⽤⼟地条例》、1982年2⽉13⽇国务院《关于发布村镇建房⽤地管理条例的通知》、1984年8⽉30⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律若⼲问题的意见》、1986年《中华⼈民共和国⼟地管理法》及其后各次修正案、1990年1⽉3⽇国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作请⽰的通知》、1995年3⽉11⽇国家⼟地管理局《关于印发确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定的通知》、1995年《中华⼈民共和国担保法》、1998年11⽉4⽇《中华⼈民共和国村民委员会组织法》、1999年5⽉6⽇国务院办公厅《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》、2000年6⽉13⽇中共中央国务院《关于⼩城镇建设有关政策》、2001年3⽉30⽇国发6号《国务院批转公安部关于推进⼩城镇户籍管理制度改⾰意见的通知》、2004年《中华⼈民共和国宪法》、2004年《中华⼈民共和国⼟地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》、2004年11⽉2⽇国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12⽉31⽇中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若⼲意见》等。
论农村宅基地使用权流转制度
知》 ， 规 定 了农 民的住 宅 不 得 向城 市 居 民出售 ， 也 不 得批 准城 市 居 民 占用农 民集体 土 地 建住 宅 。 ２ ０ ０ ４年
１ １ 月 国土 资源 部 印发 了《 关 于加强 农 村宅 基地 管 理
的意见 》 （ 国土 资发 ［ ２ ０ ０ ４ ］ ２ ３ ４号 ） ， 这 是 目前 关 于农 村 宅基 地 问题 较 为详 细 的规 定 。 该《 意见 》 严 禁 城 镇
理法 》 并 没有 明确禁 止 宅基地 使用 权 的流转 ， 只在 第
６ ３条规定 “ 农 民集 体所 有 的土 地 的使 用权 不得 出让 、 转让 或者 出 租用 于非农 建设 ” 。 而 国务 院及其 相关 部
委 的规范性 文 件却进 一 步 限制 了宅 基地 使用 权 的流
的规定 主要 体现在 《 宪法》 、 《 物权法 》 、 《 土地管理 法》 、
符 合宅 基地 使 用权 分配 条件 的农 户 ； 住 宅转 让 时 ， 宅 基 地 使用 权 一并 转 让 。 禁 止 城 镇居 民在 农 村 购置 宅
基地。 ” 但 这 一 规定 最 终 没有 写 进 现 行 的《 物权 法 》 ，
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ ２ — ０ １
由此可 见 ， 我 国现 行 法规 严 格 限 制 了农 村宅 基 地使 用权 的 流转 。 相 比之下 ， 城镇 居 民所 享有 的房 屋 所有 权 及建 设 用 地使 用 权 则 可 以 自由 流转 ， 这 不 仅
作者简介 ： 谭韵（ １ ９ ８ ８ ～ ） ， 女， 广 东佛 山人 ， 华南 师范 大学法 学 院硕士 生 ， 主要从 事物 权法 研究 。
转， 其 目的在 于抑制 商 品房 的滥建 ， 以维 护宅 基地 的 公 平分 配 。 １ ９ ９ ９年 ５月 国务 院办公 厅 发 布 的 ４ 国务
农村宅基地管理办法条例
农村宅基地管理办法条例第一章总则第一条为了加强农村宅基地管理，保障农民住房权益，促进农村土地资源合理利用，根据国家有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经济组织成员的宅基地使用、管理和监督。
第三条农村宅基地管理应遵循以下原则：（一）保护耕地，节约用地；（二）依法管理，公开透明；（三）尊重农民意愿，保障农民利益；（四）促进农村经济发展和社会稳定。
第二章宅基地使用权的取得第四条农民依法取得宅基地使用权，用于建设住房及其附属设施。
第五条宅基地使用权的申请应符合以下条件：（一）申请人为农村集体经济组织成员；（二）申请人无其他宅基地；（三）申请用地符合土地利用总体规划；（四）申请用地不占用基本农田。
第六条宅基地使用权的审批程序：（一）申请人向村民委员会提出申请；（二）村民委员会审核并公示；（三）乡镇人民政府审查；（四）县级人民政府批准。
第三章宅基地使用权的变更和终止第七条宅基地使用权的变更，包括转让、出租、抵押等，应依法办理相关手续。
第八条宅基地使用权的终止情形：（一）宅基地被依法征收；（二）宅基地使用权人自愿放弃；（三）宅基地使用权人违反法律法规规定。
第四章宅基地的规划与建设第九条农村宅基地的规划应符合村庄规划和土地利用总体规划。
第十条宅基地建设应遵守国家和地方的建设标准，保证住房安全和质量。
第五章宅基地的监督与管理第十一条乡镇人民政府负责宅基地的日常管理和监督工作。
第十二条宅基地使用权人应按照批准的用途使用宅基地，不得擅自改变用途。
第六章法律责任第十三条违反本办法规定，擅自占用、非法转让宅基地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依法处理。
第十四条宅基地使用权人违反本办法规定，不按照批准用途使用宅基地的，由乡镇人民政府责令改正，并可处以罚款。
第七章附则第十五条本办法自发布之日起施行。
请注意，以上内容是模拟的条例草案，并非实际的法律法规。
实际的农村宅基地管理办法应遵循国家和地方的具体法律法规。
农村宅基地管理规定
农村宅基地管理规定农村宅基地管理规定农村宅基地管理规定第一章总则第一条为加强农村宅基地管理，规范农村建设用地秩序，保障农村村民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔201X〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔201X〕号）和《山东省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》等有关法律法规及政策规定，结合我县实际，制定本规定。
第二条本县范围内农村宅基地的审批、使用和管理，适用本规定。
本规定所称宅基地，是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等）的集体所有土地。
第三条县级人民政府依法行使宅基地的有关审批权,县土地行政主管部门负责辖区内宅基地审批管理的具体工作。
各乡镇人民政府及建设、规划、房管等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好农村宅基地管理和监督工作。
第四条农村宅基地的管理，应当遵循下列原则：（一）合理布局、集约用地、保护耕地；（二）符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇建设规划；（三）有利生产、方便生活、建设文明生态集镇和文明生态村。
第五条农村宅基地所有权属于集体，农村村民个人享有使用权。
因社会经济发展需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第六条农村村民建设住宅(含新建、翻建、扩建)必须按规定程序办理审批手续，依法取得集体土地使用权。
村民在符合条件的情况下无偿使用宅基地，除由主管部门收取5元工本费外，严禁村集体或其它单位和个人收取法律法规和国家规定之外的任何费用。
第二章用地规划第七条农村村民建房使用宅基地，必须符合乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划，并充分利用村内的旧宅基地、空闲地、荒坡地和废弃地，严格控制占用农用地，禁止占用基本农田。
第八条对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当按照城市规划，进行旧村改造，集中兴建农民住宅小区，防止形成新的城中村，避免二次拆迁。
对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照规划和集约用地的要求实施。
农村宅基地制度改革
农村宅基地制度改革农村宅基地制度改革是当前农村改革的一项重要任务，对于推进农村发展、维护农民权益具有重要意义。
在改革宅基地制度时，应该坚持以下原则和做法。
首先，要坚持保护农民合法权益的原则。
农村宅基地制度是针对农户的居住需求而设立的，应当坚持“宅基地是农户的住宅，农户是宅基地的主人”的基本原则。
在改革过程中，要尊重农民的意愿，确保他们的宅基地权益不受侵犯，保障他们的合法权益。
其次，要坚持土地实际使用权和土地所有权分离的原则。
农村宅基地的所有权归国家，但土地实际使用权属于农户，这是农村宅基地制度的基本特点。
在改革过程中，应当明确土地所有权和土地使用权的边界，保护农户的土地使用权益，确保农户可以安心居住，不被强制拆迁或者被侵占。
再次，要坚持因地制宜的原则。
我国农村地区的发展不平衡，各地的宅基地制度的实施情况也有所差异。
在改革过程中，要充分考虑农村地区的特殊情况，因地制宜地制定改革政策，确保改革能够适应各地的实际需要，为农村宅基地制度的健康发展提供良好的环境。
最后，要加强法律法规的保障和监督。
农村宅基地制度改革是一个复杂的系统工程，需要依法进行。
在改革过程中，要完善相关的法律法规，明确改革的路径和要求，确保改革的合法性和规范性。
另外，要加强对改革的监督，建立健全监督机制，及时发现和纠正改革中的问题，保障农村宅基地制度改革的顺利进行。
总之，农村宅基地制度改革是一项重要的任务，对农村发展和农民权益的保护具有重要意义。
在改革过程中，我们应当坚持保护农民合法权益、分离土地所有权和使用权、因地制宜、加强法律法规的保障和监督等原则和做法，确保农村宅基地制度改革的顺利进行，为农村发展和农民幸福生活提供更好的保障。
农村宅基地改革与管理有关问题解答（一）
农村宅基地改革与管理有关问题解答（一）作者：来源：《河南农业·综合版》2022年第01期〔编者按〕农村宅基地改革和管理工作是深化农村土地制度改革的重要内容，也是党中央赋予农业农村部门的重要职责。
2019年，新修订的《土地管理法》对农村宅基地管理作出了明确规定。
2021年，河南省政府先后出台了《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法》《河南省农村自建住房规划和用地管理办法》《河南省农村集体建设用地房屋建筑管理办法》，构成了河南省农村宅基地管理体系的“四梁八柱”，为各级各部门开展宅基地管理提供了重要依据。
为更好地宣传农村宅基地改革与管理方面的法律法规，使广大群众了解农村宅基地方面的相关知识，本刊特开设“宅基地改革与管理”栏目，请河南省农业农村厅宅基地管理处对群众关注度较高的问题进行解答。
一、我国现行农村宅基地制度的基本特征是什么宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。
新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。
这种制度安排体现了农民集体拥有宅基地所有权、符合条件的农户具有分配宅基地的资格权、农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。
二、什么是“一户一宅”农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
三、河南省农村宅基地的面积和层高的标准是什么《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法》（豫政〔2021〕4号）第七条对面积和层高的标准作出了明确规定：“一户村民只能拥有一处宅基地。
论我国宅基地使用权流转制度的完善
论我国宅基地使用权流转制度的完一、我国现行的宅基地使用权流转制度我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
我国《物权法》第一百八十四条和《担保法》第三十七条都规定，宅基地使用权不得用于抵押。
与我国《土地管理法》配套的相关文件对此作出了进一步规定。
1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39 号）中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
2004 年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定: “严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”关于我国农村宅基地使用权的流转问题，部分地方性的法规和规章也作出了规定。
新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定，村民住宅依法转让、继承、赠与等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》北省农村宅基地管理办法》第十四条规定，农村村民因继承等原因形成一户拥有两处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。
受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。
农村宅基地管理办法条例
农村宅基地管理办法条例# 农村宅基地管理办法条例第一章总则# 第一条目的和依据为加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，保护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律法规，结合农村实际情况，制定本条例。
# 第二条适用范围本条例适用于本省（自治区、直辖市）行政区域内农村宅基地的申请、审批、使用、流转和监督管理。
# 第三条管理原则农村宅基地管理应遵循以下原则：1. 规划先行，合理布局；2. 节约集约，保护耕地；3. 尊重历史，维护权益；4. 公开透明，公平公正。
第二章宅基地的申请与审批# 第四条申请条件农村村民申请宅基地应符合以下条件：1. 具有农村集体经济组织成员资格；2. 符合乡村规划和土地利用总体规划；3. 无其他住房或宅基地；4. 法律法规规定的其他条件。
# 第五条申请程序1. 村民向村委会提出书面申请；2. 村委会初审并公示；3. 乡镇政府审核；4. 县级土地管理部门审批。
# 第六条审批标准审批宅基地应考虑以下因素：1. 村民家庭人口数量；2. 现有住房状况；3. 土地资源状况；4. 法律法规规定的其他因素。
第三章宅基地的使用# 第七条使用规定1. 宅基地只能用于建造住宅及其附属设施；2. 不得改变土地用途；3. 遵守乡村规划和建设标准；4. 保护环境，不得破坏生态。
# 第八条宅基地的流转1. 宅基地使用权可以在本集体经济组织内部流转；2. 流转应遵循法律法规和集体经济组织的规定；3. 流转合同应报乡镇政府备案。
第四章宅基地的监督管理# 第九条监管责任1. 乡镇政府负责宅基地的日常监督管理；2. 县级土地管理部门负责宅基地审批和监管工作的指导和监督。
# 第十条违规处理1. 未经批准占用土地建住宅的，由县级以上土地管理部门依法处理；2. 擅自改变土地用途或违规建设的，由乡镇政府依法处理；3. 对违规行为的举报，相关部门应及时调查处理。
第五章附则# 第十一条实施日期本条例自XXXX年XX月XX日起施行。
农村宅基地管理办法
农村宅基地管理办法农村宅基地是指按照国家法律规定，在农村建设用于自住或者生产经营的住房和附属设施的土地。
宅基地的管理对于维护农村宅基地所有权人的合法权益，促进农村土地资源的合理利用和农村经济的可持续发展具有至关重要的意义。
一、宅基地权属和宅基地的划定宅基地的产权是宅基地使用权的归属者。
根据《农村宅基地管理办法》的规定，宅基地使用期限为30年，自领用之日起计算。
使用期满可以经过审查复审后，延长使用期限。
宅基地的划定应该按照集中连片建设原则，合理利用土地资源，保障宅基地的使用者的生活和生产需求。
在划定宅基地时需要考虑到农户的人口、耕地需求、产权等因素，确保每个农户可以拥有适量的宅基地用于居住和生产。
二、宅基地的性质和用途农村宅基地的性质是农业集体经济组织所有，但是宅基地的使用权是农户的所有。
农村宅基地的用途主要包括住宅用途和生产经营用途。
住宅用途是指用于居住的建筑及其附属设施；生产经营用途是指用于农业生产、养殖、种植、经营等用途的建筑及其附属设施。
农村宅基地的管理部门应该根据农户的需求，以便利农户的独立生活和经济发展为出发点，保障农户合法的利用宅基地进行各类农业生产经营活动。
三、宅基地的使用和处分农户可以在宅基地上建设住宅及其附属设施，也可以依法用于生产经营。
农户在宅基地上进行建设和改建时，应当符合国家有关规定，保证安全和环境保护的要求，确保宅基地的合法使用。
农户可以依法将宅基地租赁、出借给他人使用，也可以将宅基地进行转让。
但是在将宅基地进行转让时，应当符合《农村宅基地管理办法》的规定，提交相关手续并办理相关手续。
四、宅基地的管理和保护宅基地的管理和保护需要依靠农村自治组织和相关部门的配合与监督。
农村宅基地管理部门应当加强对宅基地的日常巡查和管理，发现宅基地违规使用、盗用、非法转让等问题时，及时采取相应的法律措施进行处罚和调解。
宅基地的保护需要保护农户的宅基地使用权，同时保障农村土地资源的合理利用。
农村宅基地制度改革与发展
农村宅基地制度改革与发展一、宅基地制度改革的背景近几十年来，我国农村宅基地制度已经发生了许多变化。
在社会经济发展的过程中，宅基地制度也需要不断改革和发展，以适应新的农村发展需要。
本文将从多个方面展开讨论。
二、宅基地的定义和历史宅基地是指农村居民个人所有、享有占有、使用、收益等权益的土地。
这一制度在我国农村历史中可以追溯到古代，但在当代农村发展中才开始受到重视。
三、宅基地制度改革的目标宅基地制度改革的目标是实现农村居民的土地权益保障、农村发展的可持续性和农业现代化进程的顺利推进。
四、宅基地制度改革的重要举措为了推动宅基地制度改革，政府采取了一系列重要措施。
其中包括宅基地所有权划归农村居民个人、宅基地流转和交易的便利化、宅基地使用权质押融资等。
五、宅基地制度改革的意义通过宅基地制度改革，解决了农村土地承包期满后的再分配问题，保障了农村居民的土地权益，促进了农民增收和农业现代化。
六、宅基地制度改革的挑战和问题宅基地制度改革也面临一些挑战和问题，例如宅基地流转市场混乱、宅基地的合理规划和划定等。
这些问题需要政府和相关部门进一步研究和解决。
七、宅基地制度的发展方向未来，宅基地制度应该更加注重农民的主体地位，倡导农民合作经济的发展，实现农村集体土地经营和个体经济的有机结合。
八、宅基地制度改革的国际比较我国的宅基地制度改革经验对其他国家也有一定的借鉴意义。
然而，每个国家的农村情况不同，改革路径也会有所不同。
九、宅基地制度改革的推进路径在推进宅基地制度改革过程中，政府需要担负起引导和协调的作用，并且需要更多地听取农民的意见和建议。
十、总结通过宅基地制度改革，我国农村居民的土地权益得到了保障，农村发展也取得了一定的成就。
然而，宅基地制度改革仍面临一些挑战和问题，需要政府和相关部门进一步完善和解决。
同时，宅基地制度改革的经验也对其他国家的农村发展具有借鉴意义。
《农村宅基地管理办法》
《农村宅基地管理办法》在中国农村，宅基地是指按照法律规定，供农民居住、生产和发展农村经济、保障基本农田的土地。
为了进一步提高土地利用效率，规范宅基地的管理，保障农民的合法权益，中国政府制定了《农村宅基地管理办法》。
本文将深入解析该管理办法的重要内容。
一、宅基地的使用权《农村宅基地管理办法》规定，农民集体经济组织成员家庭可以获得宅基地的使用权。
使用权的取得方式包括继承、赠与、交换、租赁、买卖等多种形式。
同时，宅基地的使用权可以通过转让、抵押和承包等方式进行变更。
这一条款的出台，旨在保护农民的宅基地使用权，促进宅基地的合理利用。
二、宅基地的使用期限《农村宅基地管理办法》明确规定了宅基地的使用期限。
一般情况下，宅基地的使用权期限为70年。
70年是一个相对较长的使用期限，能够满足大部分农民家庭的居住需求。
同时，管理办法也规定了对于老年人和特殊情况下的宅基地使用权继承等问题的具体规定，保护了农民的利益。
三、宅基地的合理利用为了促进宅基地的合理利用，中国政府鼓励农民在宅基地上发展农村经济。
《农村宅基地管理办法》规定，农民可以根据自身情况，在宅基地上建设农舍、农田、农业设施等。
此外，农村宅基地还可以用于兴办农村旅游、农村经济合作组织等经济活动。
这一条款的出台，旨在促进农村经济的快速发展，增加农民的收入。
四、宅基地的管理与维护《农村宅基地管理办法》要求各级政府加强对宅基地的管理与维护。
政府应当建立宅基地登记备案制度，确保宅基地的产权和使用权得到有效保障。
同时，政府还要制定相应的政策，加强对宅基地的规划和监管，防止乱占乱用等问题的发生。
此外，管理办法还对宅基地的违法违规建设进行了明确的制约和处罚规定。
五、宅基地的保护与修复为了保护宅基地的生态环境，《农村宅基地管理办法》规定了对宅基地的保护与修复措施。
政府应当制定保护措施，避免宅基地的生态环境遭受破坏。
对于已经受到破坏的宅基地，政府还要组织相应的修复工作，保障宅基地的可持续利用。
我国现行农村宅基地制度问题研究
法》 明确宅 基地使用权 是一种用益物 权 ，使宅基地 从单一 的人 身保障权兼 具 了财产权 ，宅基地使用 权制度面 临 着 从无 流 动 向 有流 动 转 变 的 改革 要 求，使现行 的宅基 地使用和管 理制度
出 现 了 许 多 新 的 问 题 需 要 研 究 和 解 决 。 本 文 试 图分 析 现 行 宅 基 地 使用 和 管 理 中 遇 到 的矛 盾 和 问题 ，提 出 改 革
地 ，其 宅 基 地 的面 积 不 得 超 过 省 、 自
第五个 阶段 ，９ 年代末 ，随着城 Ｏ
市 居 民生 活 水 平 的 极 大 提 高 ，规 定 ， 宅 基 地 物 使 用 权 是 一 种 用 益 物 权 ，物 权 是 一 种
房的愿望 十分强烈 ，城 市居 民到农村
导 干 部 同意 即 可 ， 无 需 审批 。２ 世 纪 ０
格 了宅基地 审批程序 。二十 多年来 ，
宅 基 地 管 理 越 来 越 严 ， １８ 年 的 《 ９６ 土
地管 理法》规定 “ 使用耕地 的，经乡 级人 民政府审核后 ，报县级人 民政府 批准 ，使用原有 的宅基 地、村 内空闲 地和其他 土地 的，由乡级人 民政府批 准 。”１９ 年修 定的 《 ９８ 土地 管理法 》 取消 了乡级人 民政府对 占用 非耕地建
８ 年代 ，随着农村 土地承包经 营制度 Ｏ
的建立 和农村 改革的推进 ，农 业生产 得 到极大地发展 ，农 民不仅解 决 了温
饱 问题 ， 还 出现 了建 房 的 高 潮 ， 并 由
我国现行宅基地制度的初浅意见。
一
、
我国现行农村宅基地制度
的基本特征
（ ）宅 基地 公 有 私 用 制度 一
农村宅基地制度（3篇）
农村宅基地制度是指国家为农村居民提供土地使用权，并给予在宅基地上建房的权利和保障的制度。
宅基地制度的实施对于促进农村经济发展、保障农民基本居住权益、推动农村土地流转等方面具有重要意义。
本文将从宅基地制度的背景与意义、现状与问题以及发展方向与对策三个方面进行详细阐述。
一、宅基地制度的背景与意义1. 农村改革与发展需要随着农村改革与发展的不断深入，宅基地制度的建立与发展有着紧密的联系。
农村土地制度的改革对于扩大农村居民的土地使用权，提高土地资源的利用效率，推动农村产业升级和农民增收具有重要意义。
宅基地制度的建立，既是农村土地制度改革的前沿领域，也是促进农村居民脱贫致富的有效途径。
2. 保障农民基本居住权益宅基地制度的实施，可以保障农民的基本居住权益。
宅基地是农民生活、生产和发展的基础，宅基地制度的建立可以确保农民在土地上安居乐业，并且保证土地的永续使用权。
宅基地制度的建立不仅是对农民基本权益的保障，也是对农村居民生活质量的提升。
3. 推动农村土地流转宅基地制度的建立也可以推动农村土地流转。
在当今社会背景下，农村土地的流转可以促进农户增收，提高农村经济效益，加快农村产业发展。
宅基地的流转可以使土地的使用效益得到最大化，为农民增加土地收益，提高土地利用率，进一步推动农村产业升级。
二、宅基地制度的现状与问题1. 宅基地使用权的不稳定性目前，宅基地使用权的稳定性存在问题。
一方面，由于宅基地制度的实施还不完善，存在政策执行不到位、环境权益保护不足等问题，农民对宅基地使用权的保障不够有信心；另一方面，由于农村征地拆迁与宅基地使用权的独立性不够明确，使得宅基地使用权的稳定性受到影响。
2. 宅基地上房屋所有权的归属问题宅基地上房屋所有权的问题也亟待解决。
当前，宅基地上建房的所有权一般由农村居民所有，但无法用作商品房抵押贷款，限制了农民通过宅基地上房屋获得更多的经济利益。
此外，宅基地上房屋的继承权、赠与权等权益关系也需要明确。
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宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。
在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。
事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。
可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。
在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。
本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。
一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土地改革法》、1954年《宪法》、1962年9月27日中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》、1979年2月2日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见（节录）》、1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5月14日国务院《国家建设征用土地条例》、1982年2月13日国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》、1984年8月30日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1986年《中华人民共和国土地管理法》及其后各次修正案、1990年1月3日国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》、1995年3月11日国家土地管理局《关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定的通知》、1995年《中华人民共和国担保法》、1998年11月4日《中华人民共和国村民委员会组织法》、1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2000年6月13日中共中央国务院《关于小城镇建设有关政策》、2001年3月30日国发6号《国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革意见的通知》、2004年《中华人民共和国宪法》、2004年《中华人民共和国土地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年11月2日国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12月31日中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》等。
][1]认真、细致的耙梳，笔者认为，我国现行农村宅基地使用权制度的基本框架与主要内容是：1、农村宅基地所有权由农民所有转变为集体所有。
由此引伸出的一个基本原则是宅基地所有权归集体，而使用权归农民。
1950年《土地改革法》第1条及1954年《宪法》第8条明确规定实行农民土地所有制，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权，让农民能够分享革命胜利的果实，实现“居其有其屋，耕者有其田”。
此为农村土地（包括宅基地）农民所有制阶段。
其后，我国效仿前苏联推行社会主义农业集体合作化运动，并相应地将农村土地的农民所有制改革为劳动群众集体所有制。
实现农村土地集体所有制的规定，始自1962年中共中央《农村人民公社工作条例修正草案》，后为多层级政策、法规重申，最后由我国宪法与土地管理法所确认，成为一个基本原则。
其在宅基地方面的表述，最为经典的是1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中的规定，即社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租或买卖，但仍归各户长期使用，长期不变。
该规定不仅第一次明确了农村宅基地所有权与使用权分属于集体与农民个体这一基本原则，并暗含了“宅基使用权”的概念。
2、农村宅基地使用权的设立。
农村宅基地由村集体依法设立，其设立程序与原则主要有：（1）由需用地农民提出申请，经村集体讨论决定、乡镇审核与县市审批。
根据1982年《村镇建房用地管理条例》（第14条）和国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村集体经济组织成员等需要宅基地建房的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。
（2）审批宅基地需符合统一规划，合理布局，节约用地的原则。
我国人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我们的国策。
根据1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年国务院《村镇建房用地管理条例》、以及《土地管理法》（第62条，2004）的规定，农村建房用地，必须统一规划（符合乡镇土地利用总体规划），合理布局，节约用地。
凡能利用荒地的，不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的，不得占用平地、好地、园地；凡是就地改造的，应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。
严格控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。
为了节约用地，要因地制宜选择适当的建筑形式，在山区建房要依山就势，黄土高原可提倡修建窑洞，城市郊区和人多地少经济发达的地区，应鼓励有条件的农户建多层住宅。
受自然条件限制，确实需要动用耕地建房的，要经过严格的审批。
在审批权限上，1986年《土地管理法》第38条规定，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。
而2004年《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，须依照该法第44条的规定办理审批手续，即审批主体升级为省、自治区、直辖市人民政府。
宅基地使用权的审批趋于严格。
（3）一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
1986年《土地管理法》第38条与2004年《土地管理法》第62条均规定，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，后者更进一步明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
此后，面积标准与“一户一宅”原则不断被强调，成为宅基地使用权制度的核心要素。
但是，对基于合法原因（让与、继承）而致宅基地面积超标的，可作变通处理。
如1995年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49、51条规定，接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。
继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权，但须在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。
等以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，再按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
（4）出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第15条规定，出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
1986年《土地管理法》第38条、2004年《土地管理法》第62条重申了该规定，2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》对该规定作了扩展，规定农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
3、农村宅基地使用权的保有与行使。
（1）宅基地使用权可长久行使，受法律保护。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。
（2）宅基地上的附着物，由宅基地使用权人所有，可为买卖、租赁等处分。
1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》规定，宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂栅、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。
房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。
（3）宅基地使用权的权能受到限制，即不准对宅基地为出租、抵押、转让或买卖等。
自1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》起，我国一些政策性文件[ [2]这些规定主要有：1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见（修正稿）》。
][2]规定，农村土地，包括宅基地，均属于集体经济组织（如生产队）所有，一律不准出租或买卖。
对此，笔者认为，根据这些规定的上下文语境判断，其所强调的其实应为农村土地的集体所有制，说的是土地所有权不得买卖、租赁。
1981年4月17日国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定的是，分配给社员的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社员只有使用权，不准出租、买卖和擅自转让。
这里“不准出租、买卖和擅自转让”的，究为所有权还是使用权，似有疑义。
即使如此，该条规定还是为宅基地使用权的转让留了一个口子。
1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第4条规定，“社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。
严禁买卖、出租和违法转让建房用地。
”与本条同义。
同样内含建房用地可依法转让的意思。
1995《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
该条有两层突破，一是将宅基地使用权的权能限制扩及到抵押；再一个就是第一次明确了受限制的是宅基地使用权，不再有客体不明之憾。