深圳地铁地下商业物业经营策略方案
地下商城运营方案
地下商城运营方案一、市场分析地下商城是一种新兴的商业形态，它在城市地下空间中利用地下通道、地下商场等，将商业设施和商业活动融入城市地下空间，为城市居民提供更加便捷、安全和舒适的购物体验。
随着城市人口的不断增长和城市化程度的提高，城市地下空间的利用率也在不断提升，地下商城作为一种新型商业模式，正在逐渐兴起。
1.市场需求：（1）城市化进程加快，地下空间得到充分利用；（2）消费者购物需求更加多样化，希望能够获得更便捷、更舒适的购物体验；（3）传统地面商业发展已趋饱和，地下商城成为新的发展空间；（4）城市交通拥堵问题日益严重，地下商城在一定程度上能够缓解交通压力。
2.竞争分析：（1）同类型地下商城的竞争：目前市场上已经存在一部分地下商城，它们在运营模式、租赁商户、店铺品牌等方面存在竞争关系；（2）其他商业形态的竞争：地下商城与传统的地面商业、购物中心及电子商务等同行业存在竞争。
3.可行性分析：根据市场情况和经验分析，地下商城作为一种新兴商业形态，市场需求量大，市场空间大，具有较好的发展前景。
但也需要充分考虑运营成本、定位策略、市场推广等问题。
二、经营策略1.品牌定位：（1）根据地下商城的场所特点，定位为精致、时尚、便捷的购物场所；（2）提供优质的商品和服务，吸引城市核心消费人群。
2.商户合作：（1）吸引知名品牌商户入驻，提高商城的知名度和影响力；（2）引入特色商户，满足不同消费者的多样化需求；（3）与商户建立长期合作关系，共同发展。
3.营销策略：（1）结合地下商城的特点设计差异化的活动，如推出地下音乐会、地下时装秀等，增加商城的吸引力和趣味性；（2）利用社交媒体等新媒体进行营销推广，提高知名度和曝光率；（3）定期进行促销活动，吸引消费者。
4.服务品质：（1）提供更加专业的购物体验，包括购物指南、贴心服务等；（2）提供更加便捷的交通接驳服务，方便消费者前来购物；（3）严格管理商城环境，保障商城的整体形象。
地铁物业工作计划
一、前言为确保地铁运营的安全、高效、舒适，提升乘客出行体验，本部门特制定2023年地铁物业工作计划，以全面提高物业服务质量，保障地铁运营顺利进行。
二、工作目标1. 提高物业服务质量，确保地铁设施设备正常运行；2. 加强安全管理，确保乘客生命财产安全；3. 优化乘客出行环境，提升乘客满意度；4. 建立健全物业管理体系，提高工作效率。
三、具体工作计划1. 设施设备维护（1）对地铁线路、车站、车辆段等设施设备进行全面检查，确保设施设备正常运行；（2）对重点设施设备进行定期保养，延长设备使用寿命；（3）对老旧设施设备进行更新改造，提高设备性能。
2. 安全管理（1）加强安全教育培训，提高员工安全意识；（2）严格执行安全操作规程，确保各项安全措施落实到位；（3）定期开展安全隐患排查，及时发现并消除安全隐患；（4）加强与公安、消防等部门的协作，提高应急处置能力。
3. 乘客服务（1）优化车站环境，提高乘客出行舒适度；（2）加强站务人员培训，提高服务意识；（3）开展志愿服务活动，为乘客提供便捷服务；（4）完善乘客意见反馈渠道，及时解决乘客问题。
4. 物业管理（1）建立健全物业管理体系，明确各部门职责；（2）加强内部沟通协调，提高工作效率；（3）规范物业收费，合理使用物业费用；（4）加强物业队伍建设，提高员工综合素质。
5. 项目管理（1）积极推进地铁线路建设，确保工程进度；（2）加强施工安全管理，确保施工期间地铁运营安全；（3）做好工程验收工作，确保工程质量；（4）配合相关部门做好地铁周边环境整治工作。
四、保障措施1. 加强组织领导，明确责任分工；2. 建立健全考核机制，奖惩分明；3. 加大培训力度，提高员工业务水平；4. 加强与相关部门的沟通协作，形成合力。
五、总结2023年地铁物业工作计划旨在全面提高物业服务质量，保障地铁运营安全、高效、舒适。
我们将紧紧围绕工作目标，全力以赴，确保各项工作落到实处，为乘客提供优质服务。
地铁物业管理方案
地铁物业管理方案地铁物业管理是指对地铁及其相关设施的管理和运营工作。
地铁物业管理的目标是保护并提升地铁设施的价值，增加地铁的运行效率和安全性，提供更好的用户体验，为乘客提供更加舒适便利的出行环境。
地铁物业管理包括对地铁站点、车辆、线路、设备设施等进行维护和管理，确保地铁设施的正常运行和使用。
为了更好地实施地铁物业管理，需要做好以下几个方面的工作：一、设立专门的地铁物业管理机构地铁物业管理需要有专业的管理机构来负责运营和管理，需要设立专门的地铁物业管理机构，该机构的主要职责包括地铁设施的基础维护、运行和安全管理、物业服务及设施的更新、改造与开发等。
该机构需要配备专业的管理团队，包括技术、运行、维修和安全管理等专业人员，管理机构应该有清晰的职责分工，合理的管理结构，坚实的技术力量和成熟的管理经验。
二、加强对地铁设施的日常维护和保养地铁设施的正常运行离不开日常维护和保养，地铁物业管理机构应着重加强对地铁车站、车辆、线路、轨道、信号系统、供电系统等设施的日常巡检、维护和保养工作。
及时发现并解决设施运行中的故障和问题，确保地铁设备设施的安全和可靠运行。
1.地铁车站的维护地铁车站是地铁的基础设施之一，其维护水平直接影响着地铁运营的效率和服务质量。
对地铁车站的维护包括对车站的清洁、保洁、照明、通风、照明设备、电梯、自动扶梯等设施的日常巡检、维护和保养。
地铁物业管理机构应根据车站的不同使用情况，制定合理的维护计划，确保车站设施的正常运作。
2.地铁车辆的维护地铁车辆是地铁运营的主体，加强对地铁车辆的维护管理，是地铁物业管理中的一个重要方面。
包括车辆的清洁、保洁、检修、维护、安全检查等工作。
加强对地铁列车的轮轨系统、空调系统、制动系统、传动系统、车体结构及车辆涂装的维护管理。
确保地铁列车设施的正常运行。
3.地铁线路的维护地铁线路是地铁运营的基础设施之一，对地铁线路的维护包括对轨道、道岔、轨枕、接触网、信号设备等轨道设施的巡视、检查、维护和保养工作。
地铁物业方案
地铁物业方案
地铁物业方案一般包括以下几个方面：
1.地铁站内商业租赁：地铁站周围是密集的人流量，适合开设各类
商业店铺，如便利店、餐饮店、服装店等。
地铁物业方案可以提供
商铺租赁和管理服务，并协助商户进行店铺经营、市场推广等活动。
2.地铁站外房地产开发：地铁站周边的土地资源可用于房地产开发，例如建设住宅楼、商业综合体等。
地铁物业方案可以提供开发咨询、项目管理、销售推广等服务，帮助开发商在地铁站周边打造高品质
的房地产项目。
3.地铁站内设施设备维护：地铁站内的设施设备需要定期维护、保养，以确保地铁站的正常运营。
地铁物业方案可以提供设施设备维护、巡查、维修等服务，并配备专业技术人员保障地铁站设施的正
常运转。
4.地铁站周边环境管理：地铁站周边的环境管理包括垃圾清理、绿
化养护、安全管理等方面。
地铁物业方案可以提供环境管理服务，
确保地铁站周边的环境整洁、舒适、安全。
5.地铁站内公共设施管理：地铁站内的公共设施包括座椅、指示牌、自动售票机等，需要定期检修、清洁和维护。
地铁物业方案可以提
供公共设施管理服务，确保地铁站内的公共设施完好，满足乘客需求。
综上所述，地铁物业方案可提供商铺租赁、房地产开发、设施设备
维护、环境管理和公共设施管理等服务，是为了提高地铁站的服务
质量和满足乘客需求而设计的。
地下商场运营管理方案
地下商场运营管理方案一、市场分析与定位1.市场分析地下商场是指地下层的商业空间，通常位于地铁站、商业大楼或者商业综合体下方，是一种相对独特的商业运营形式。
地下商场一般集中在繁华商业区、商务区、交通枢纽等地段，以方便市民、商务人士和旅客的购物消费和出行需求。
地下商场的商业形式多种多样，包括百货超市、餐饮美食、服装鞋帽、生活服务、娱乐休闲等多种品类。
目前，随着城市交通、商业和居住的快速发展，地下商场已成为城市商业的一种重要形态。
特别是在大中城市，地下商场已经成为城市商业和生活的重要组成部分，为居民和商务人士提供了便利的购物、消费和休闲空间。
2.定位分析地下商场的定位应根据所在地区的商业环境、人群特点和城市发展规划来确定。
一般来说，地下商场的定位可以有以下几种类型：（1）便民型地下商场：以超市、快餐餐饮、便民服务等为主，侧重于服务周边社区居民和附近商务人群。
（2）休闲型地下商场：集中餐饮美食、娱乐休闲、健身保健等项目，以满足人们的休闲娱乐需求。
（3）主题型地下商场：以某个特定主题或品类为主打，如服装鞋帽、家居用品、电子数码等。
综合考虑地下商场所在地区的市场需求和商业环境，可以确定符合当地特色和人群需求的地下商场定位，通过特色的商业品类和服务，吸引更多的顾客和商家入驻。
二、运营模式和管理地下商场的运营模式和管理是决定其商业成功的关键因素之一。
有效的运营管理可以提升地下商场的商业吸引力和服务质量，增加顾客粘性和忠诚度，实现商业价值最大化。
在地下商场的运营模式和管理上，需要关注以下几个方面：1.商业模式设计地下商场的商业模式设计应根据地下商场的定位和市场需求来确定。
商业模式可以包括租赁收益、销售提成、品牌推广、场地活动等多种收益方式。
在商业模式设计上，需要考虑如何吸引和留住优质商家入驻，如何满足不同类型的商家需求，以及如何最大化地下商场的商业价值。
地下商场的租赁管理是地下商场运营管理的重要组成部分。
在租赁管理上，需要考虑如何招商引进优质品牌和商家，如何合理规划和配置商业品类，如何制定合理的租金政策和租赁合同，以及如何进行租务管理和维护服务等。
深圳地铁一号线沿线商业调查报告
深圳地铁一号线商业调查报告第一章选题意义1.1 深圳市地铁一号线商业发展的典型性第二章深圳地铁一号线商业概况2.1 深圳地铁一号线商业规划2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式2.2 深圳地铁一号线商业特点2.3 深圳地铁一号线商业形态2.3.1 地铁地上商业2.3.2 地铁地下商业第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1 上海3.1.1 上海地铁地下商业基本情况3.1.2 上海地铁商业的管理与经营3.2 广州3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理3.3 北京3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点3.3.2 北京地铁对地下商业的经营管理3.4 香港的经验和做法3.4.1 香港地铁地下商业3.4.2 香港地铁商业的经营模式和管理方法3.4.3 来自香港地铁商业经营的借鉴3.5 几大城市经验与不足第四章深圳地铁一号线地上商业调研4.1 深圳地铁一号线地上商业现状分析4.2 深圳地铁一号线沿线九大商业区对比4.3 深南中商业区深入调研4.3.1 深南中商业区简介4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析4.3.2.1 华润万象城4.3.2.2 中信城市广场4.3.2.3 茂业百货4.3.3 深南中商业区发展的优势与局限性第五章深圳地铁一号线地下商业概况5.1 地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点5.1.1 地铁地下商业物业开发经营的特点5.1.2 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势5.1.3 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势5.1.4 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关5.1.5地铁内商业和地铁商城运营的局限性5.2 地铁站厅商业物业分析5.2.1. 站厅零星商业物业5.2.1.1 站厅零星商业物业的分布5.2.1.2 站厅零星商铺的人流特点5.2.1.3 地铁站厅零星商业物业5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析5.2.2.1 大剧院站厅商场5.2.2.2 世界之窗站厅商场5.2.2.3 会展中心站厅商业区5.3 地铁地下商业街分析5.3.1 小结5.3.1.1 地铁商业经营分布特点5.3.1.2 来自香港地铁商业经营的借鉴5.3.2市民中心站地下商城5.3.2.1研究对象概况5.3.2.2周边环境特点5.3.2.3 周边人流特点5.3.2.4 商业规划分析第六章深圳地铁与房地产发展分析6.1 地铁引爆房地产三大变局6.1.1 影响深圳地产格局6.1.1.1 地铁效应6.1.1.2 广州地铁效应6.1.2 地铁沿线物业升值潜力不等6.2 当地铁与房产相遇6.2.1 地铁带动房产6.2.2 最佳辐射范围一公里6.2.3 地铁社会效益与经济效益统一6.2.4 地铁概念也有透支6.3 深圳地铁沿线房地产发展6.3.1 深圳地铁房产升值情况6.3.2 深圳地铁对沿线物业的影响6.3.2.1 深圳市地铁交通概况6.3.2.2 深圳地铁1号线（罗宝线）对沿线物业影响情况6.3.2.2.1 对沿线物业价格的影响6.3.2.2.2 地铁1号线沿线个别二手楼盘价格6.3.2.3 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响6.3.2.3.1 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘6.4 结论第七章深圳地铁广告7.1 概述7.1.1 地铁广告的概念7.1.2 地铁广告发展策略7.1.3 地铁广告-发展前景7.2 地铁广告优势7.3 广告形式第八章深圳地铁一号线的局限性与建议8.1 长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰8.1.1 地铁不是交通首选8.1.2 定位还在调整阶段8.1.3 兴旺还需要时间8.2 地铁设计与规划不足：8.3 商业定位与后期管理的问题8.4 与地面商业形成竞争，地铁商业主题定位不明确8.4.1 与地面商铺定位雷同8.4.2 地铁商铺未能形成规模效应8.5 周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险8.6 建议：8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边的基础设施及环境建设8.6.2 地铁商业定位要明确，主题鲜明8.6.3充分考虑到后续经营。
关于地铁站的物业管理方案
关于地铁站的物业管理方案1. 背景介绍随着城市化进程的加快，地铁站在城市交通中扮演着越来越重要的角色。
作为城市交通的重要组成部分，地铁站的管理面临着诸多挑战。
一方面，地铁站的使用量巨大，人流量大、车流量大，对物业管理的要求较高；另一方面，地铁站内的设施和设备包括安全设备、电梯、楼梯等都需要进行日常维护和保养，需要有专业的物业管理人员来进行管理。
因此，探索一种适合地铁站的物业管理方案就显得尤为重要。
2. 目标与原则地铁站物业管理的目标是为乘客提供优质的服务，保障地铁站地面和设备设施的安全运行，以便顺畅地进行旅游和商业活动。
在制定地铁站物业管理方案的过程中，需要遵循以下原则：•安全第一：确保地铁站的安全运行是最基本的原则。
•效率为主：采取高效的物业管理方式，提高工作效率。
•舒适便利：注重乘客体验，提高地铁站的舒适度和便利性。
3. 方案细节3.1 建立专业管理团队地铁站物业管理需要有一支专业的管理团队。
这个团队需要包括物业管理人员、工程技术人员、安全人员、财务人员等。
他们将全面负责地铁站的物业管理工作，为地铁站提供全方位的保障和保养服务，确保地铁站的各项设备得到及时维护和保养，以及顺畅的运行。
3.2 确定日常巡检计划地铁站的设施设备比较复杂，需要定期巡检和检修。
因此，建议制定日常巡检计划，并将计划公示给所有工作人员。
定期检查列车和设备，处理发现的问题，特别是针对与地铁安全有关的问题予以高度重视，确保地铁站的正常运转。
3.3 安全防范地铁站有很多风险，比如恐怖袭击，火灾等等。
因此，务必加强安全防范意识，加固安全措施。
例如，设置安全检查设备、提高安保人员巡逻监控等措施。
同时，在日常维护中，要将此类安全隐患作为重点，确保地铁站的安全运行。
3.4 消防设施保养消防设施包含疏散通道、灭火器、消防水带等，对于保障地铁站的安全运行至关重要。
应特别注意消防设施的保养维护，以保证在遇到火灾等意外情况时能够快速处理，并及时疏散乘客。
地铁物业管理服务方案
地铁物业管理服务方案背景城市化进程加速，人口密度增大，对城市基础设施和公共服务的要求越来越高。
地铁，作为城市交通的重要组成部分，受到了越来越多市民的青睐。
同时，地铁站点及其周边的物业管理也成为城市管理的重要议题。
本文旨在介绍地铁物业管理服务方案，帮助地铁站点和周边物业实现高效管理，提高服务水平。
服务方案物业管理人员地铁站点周边物业管理需要专业的物业管理人员，他们应具备以下素质和技能：1.服务理念：物业管理人员应具备高度的服务意识，能够呈现积极主动的服务态度，有良好的沟通技巧，能够与用户建立良好的沟通关系。
2.专业知识和技能：物业管理人员应具备基本的物业管理常识，了解物业管理的相关法规和政策，理解物业管理的内涵和意义，并能熟练掌握物业管理的具体操作方法和相关技能。
3.团队协作：物业管理人员应具备团队合作的意识和相关技能，善于与他人沟通、协调、合作，能够有效地解决问题、开展工作。
停车场管理地铁站点周边停车场管理是物业管理的关键环节之一，停车场管理需要解决的问题主要包括：1.停车场布局：停车场布局要合理，充分考虑车辆行驶方向、进出口设置、车辆流量、安全和人行通道等问题，保证用户停车和行走的便捷性，同时保证车辆和人员的安全。
2.管理系统：引入先进的停车场管理系统，确保停车场的运作效率和稳定性，提高用户体验和服务水平。
3.安全设施：设置闭路电视监控、报警装置等安全设施，保障用户和场所的安全。
环境卫生管理地铁站点周边环境卫生管理也是物业管理的重要部分，关注以下问题：1.清洁卫生：定期对环境卫生进行清洁和消毒，保持环境干净、整洁、美观，让用户感受到良好的服务品质。
2.垃圾处理：建立垃圾分类和收集处理制度，合理提供垃圾桶和垃圾分类容器，保持环境清洁和卫生。
3.绿化管理：加大绿化建设和维护力度，保证环境生态平衡，增强市民对环保的认识和意识。
维修管理地铁站点周边物业维修管理必须高度重视，确保维修工作保持高效和稳定。
深圳地铁地下商业物业经营策略方案.doc
目录一、前言1．背景2．范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法2．4香港的经验和做法3．小结3．1地铁商业经营分布特点3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3．3来自香港地铁商业经营的借鉴三、深圳商业物业经营状况分析1．深圳市商业物业市场现状1．1供给状况1．2需求状况1．3深圳商业物业经营状况1．4小结2．深圳商业物业市场发展趋势2．1商业物业供给量预测2．2商业物业需求量预测2．3商业物业租赁状况预测2．4商业物业营销趋势四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析1．深圳零售业发展的特点1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高1．2购买力来源多元化1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效1．4零售商业平均利润率处于微利边缘1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系2．深圳市消费者购买力2．1深圳市常住人口特征2．2深圳经济状况及常住人口消费能力2．3流动人口消费特征2．4深圳市消费结构五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划1．站厅零星商业物业经营策略分析1．1站厅零星商业物业的分布1．2站厅零星商铺的人流特点1．3地铁站厅零星商业物业经营策略2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析2．1大剧院站厅商场2．2世界之窗站厅商场2．3会展中心站厅商业区六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析1．岗会间地下商业街1．1研究对象概况1．2周边环境特点1．3消费者消费特征1．4经营策略2．市民中心站地下商业街2．1研究对象概况2．2周边环境特点2．3周边人流特点2．4经营策略七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1．商业物业经营的主要模式2．经营模式选择的考虑因素2．1站内商场位置的特殊性2．2投资的承受能力2．3以经营回报的期望2．4租赁市场的态度2．5地铁公司的经营管理能力3．地铁商业物业经营模式的建议八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议1．招商方式2．招商策略3．租约安排4．宣传广告4．1宣传推广策略4．2宣传推广的主诉求九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估1．站厅商业物业1．1投资额1．2营业收入1．3营业支出1．4利润额（单位：万元）2．地下商业街（商城）2．1投资额2．2经营收入2．3经营费用2．4利润额（单位：万元）2．5全部投资回收期十、问题与建议1．主要问题1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大2．建议一、前言1．背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。
地铁商业运营方案
地铁商业运营方案一、项目背景概况随着城市化进程加快，地铁作为城市交通的重要组成部分，承担着连接各个城市功能区的重要作用。
地铁作为城市交通的重要枢纽，其商业运营也成为了一项重要课题。
地铁商业运营方案的制定，关系到城市交通系统的综合运营效益，为城市人民提供便利的生活、工作和娱乐环境，对城市形象和经济发展也有着深远的影响。
本方案旨在针对地铁商业运营过程中存在的问题和发展面临的新挑战，提出一系列的解决方案和创新策略，以期提升地铁商业运营效益，提高城市人民的出行体验，促进城市经济发展。
二、现状分析1. 地铁商业运营的问题（1）商业空间资源利用效率低下。
目前地铁商业空间大多由传统商业形态所占据，例如便利店、小吃店等，商业形态单一，没有形成多元化、创新化的运营模式，商业空间资源利用效率较低。
（2）商业业态单一，缺乏创新元素。
地铁商业空间内的业态单一，以饮食、便利品为主，缺乏文化艺术、休闲娱乐等创新元素，未能满足城市居民多样化的消费需求。
（3）商业运营利润空间有限。
受地铁站点所处地理位置和限制较多，商业运营的利润空间受到限制，商家难以实现良好的商业利润。
2. 市场机遇与挑战（1）城市人民消费理念的改变。
城市人民的消费理念在不断改变，他们对于商业业态和服务需求的要求也在不断提高，需要更加多样化的消费体验和服务。
（2）城市经济发展和城市化进程的加快。
城市经济不断发展，城市化进程不断加快，城市人口规模不断扩大，地铁商业运营面临更多的市场需求和机遇。
（3）新技术和新商业模式的涌现。
随着互联网和新科技的发展，新商业模式和新的商业形态不断涌现，为地铁商业运营提供了更多的发展机遇和挑战。
三、商业运营方案1. 提升商业空间资源利用效率（1）多元化业态引入。
在地铁商业空间中引入多元化的商业业态，例如文化艺术、休闲娱乐、咖啡店、书店等，满足城市居民多样化的消费需求。
（2）拓展商业空间利用场景。
利用地铁车站内外空间，打造商业休闲广场、文化艺术展示空间等，拓展商业空间的利用场景，提升商业空间资源的利用效率。
地铁经营+物业发展盈利模式的内涵与操作思路
《快轨论坛●‘‘地铁经营＋物业发展＂盈利模式的内涵与操作思路张晓莉张泓刘勇（深圳市地铁有限公司深圳５１８０２６）摘要地铁公司投资建设地铁带来了沿线土地和物业的增值，但这部分增值被外部化了。
地铁公司建立盈利模式的核心是通过政策支持将外部化的内生效益还原为地铁公司的内部效益。
阐述地铁企业盈利理论模式——“地铁经营＋效益返还”的内涵，从政策操作层面提出“地铁经营＋物业发展”的地铁企业盈利应用模式，论述“地铁经营”与“物业发展”的相互关系，重点探讨地铁物业发展的操作思路，提出以地铁公司为业主的、非法人型的招标合作开发方式以及地铁物业发展的操作流程。
关键词地铁地铁经营物业发展盈利模式操作思路基于地铁企业可持续发展的目标，通过研究地铁的行业属性和经济特点，根据交易费用和外部性理论等经济学理论，应用效益一成本分析工具，在拙作《基于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究》（《都市快轨交通））２００７年第５期）中，我们构建了地铁企业盈利的理论模式——“地铁经营＋效益返还”，并从政策操作的现实可行性，提出了地铁企业盈利的应用模式——“地铁经营＋物业发展”，但囿于篇幅，尚未对地铁企业的盈利模式展开讨论。
本文是上文的继续，拟就地铁企业盈利模式的内涵与操作思路作进一步探讨，以完善上文提出的地铁企业盈利模式。
ｌ“地铁经营＋物业发展”模式的经济内涵１．１地铁盈利模式的理论模式“地铁经营＋效益返还”盈利模式，其主要内涵是：从投人产出角度，研究地铁建设与运营的投入有以下四大类产出：收稿日期：２００７－１０－２６修回日期：２００８－０１一０４作者简介：张晓莉，女。
董事长、党委书记，ｓｚｍｃ—ｐｅｎｇ＠１２６．ｃｏｍ（１）地铁线路，该部分产出体现为地铁运营票务类收入；（２）附属资源，是附着在地铁线路上的经济资源，与地铁线路存在于同一空间和同一时间，主要有站厅层广告位与商铺、隧道区间和出站通道两侧的广告位等有形资源，还有语音报站、地下通信、通道连接等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形资源；（３）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值①；（４）沿线已出让土地和物业（含已开发地下空间）的增值。
深圳地下商业空间经营管理模式探讨
深圳地下商业空间经营管理模式探讨地下商业空间是指建筑基底下的商业空间，在城市中有广泛的应用。
深圳地下商业空间以购物中心、超市、餐饮等为主力业态，有多个营业面积超过5000平米的大型商业地下空间，例如华润万象城、CBD、海岸城等。
深圳地下商业空间的经营特点主要包括：1.租金较低：相较于地面商铺，地下商业空间的租金相对较低，能够为商户降低成本，从而优化经营效益。
2.环境舒适：地下商业空间通常设有中央空调系统，可以为商铺顾客提供更加舒适的购物环境。
3.商业集聚度高：地下商业空间通常会聚集较多的商家，使购物者可以在一个相对较小的区域内完成各种需求的消费，相对于散布在城市中的商家而言，更加的方便。
1.消防安全问题：地下空间的消防安全问题尤为重要，因为遇到火灾等灾难，难以逃生，消防安全必须保障。
2.人流管理：地下空间的人流量较大，如不进行管理容易造成人员拥堵，增加安全隐患。
4.设备维护：地下商业空间的中央空调系统、排水系统等设备维护成本较高。
1. 消防安全管理：个体商家必须按照相关的消防法规配备相应的消防设施，如灭火器等。
商业地下空间的整体消防设备要保持良好的工作状态。
2. 人流管理：人流量大的地下商业空间可以通过设立安全通道、分流等措施进行管理，保证人员安全。
3. 环境卫生：对环境卫生问题要提高关注，商业地下空间定期进行清洁，保持空气流通和卫生状况。
4. 设备维护：商业地下空间设备要经常维护，并配置备用设备，以备不时之需。
5. 物业管理：商业地下空间由物业公司进行统一维护管理，保证各商铺能够得到及时支持与保障。
结语深圳地下商业空间是一个拥有广阔发展前景的市场，为商家提供了更便捷、更经济的商业交易通道。
针对其管理难度，需要综合考虑各种因素，制定相应的管理模式，在实践中不断完善和改进，才能更好地促进其健康、稳定发展。
2023年深圳地铁行业市场营销策略
2023年深圳地铁行业市场营销策略
深圳地铁市场营销策略可以从以下几个方面进行考虑：
1. 定位策略：深圳地铁可以将自身定位为便捷、快速、环保的出行选择。
通过强调地铁的准点率高、速度快、服务优质等特点，吸引更多的消费者选择地铁出行。
2. 品牌宣传策略：深圳地铁可以通过加大品牌宣传力度，提高品牌知名度和形象。
可以在市场上投放广告，利用互联网和社交媒体等渠道传播地铁品牌形象，提升公众对深圳地铁的认可度和好感度。
3. 政府合作策略：深圳地铁可以与政府部门进行合作，推动公共交通优先发展政策，争取政府支持和资源。
通过政府的政策和经济扶持，深圳地铁可以降低运营成本，提高服务质量，满足乘客需求。
4. 营销活动策略：深圳地铁可以开展各种有趣的营销活动，吸引更多的乘客。
比如推出限量版纪念票、地铁文化展览、地铁乐园等活动，增加乘客的参与感和体验感。
5. 购票便利策略：深圳地铁可以推出购票便利措施，提供多种购票方式，比如自动售票机、手机APP购票等，方便乘客购票和出行。
此外，可以推出购票优惠活动，吸引更多人选择地铁出行。
6. 服务质量策略：深圳地铁可以提高服务质量，增加乘客的满意度。
可以通过培训地铁员工，提高服务技能和态度，改善车站和车厢的环境卫生，提供更好的乘车体验。
7. 客户满意度调查策略：深圳地铁可以定期进行客户满意度调查，了解乘客对地铁服务的评价和需求，根据调查结果改进服务，满足乘客需求，保持乘客忠诚度。
总之，深圳地铁可以从定位策略、品牌宣传策略、政府合作策略、营销活动策略、购票便利策略、服务质量策略和客户满意度调查策略等多个方面入手，全面提升深圳地铁的市场竞争力和乘客满意度。
深圳市“轨道+物业”开发模式分析
深圳市“轨道+物业”开发模式分析深圳市从2004年开通轨道交通以来，经过13年的建设发展，运营线路达到8条，运营里程285 km，车站200个，客运量突破500万人次·d-1。
深圳地铁前三期工程共11个项目进行上盖物业开发，经过前三期的轨道交通资源资产化、资产资本化的过程，为轨道交通建设提供充裕资金保障，实现正外部效益内部化，确保了轨道交通建设可持续发展。
根据《国家发展改革委关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础[2015]49号)[1]，建设轨道交通的项目资本金不低于40%，轨道交通建设企业需要融资60%，巨大的本金及利息支付资金压力一般需要通过土地二级开发及收益来平衡。
本文对深圳市轨道交通三轮建设的上盖开发经验及教训进行总结分析，并对未来随着国家政策变化面临的挑战提出应对策略。
1对“轨道+物业”的认知1.1土地资源集约化利用根据《深圳市城市总体规划(2010—2020)》[2]，深圳市总面积1 953 km2，可建设用地面积890 km2，与北京、上海、广州等一线城市相比土地资源稀缺，迫使土地开发过程中需要集约化、高效利用土地。
随着粤港澳大湾区、特区—体化、东进战略等重大战略规划的提出，未来深圳市土地资源越来越紧缺，规划部门对轨道交通车辆基地用地选址及开发均提出进行综合开发要求，同时市政府对轨道交通综合开发用地进行专题会议研究。
国家相关部门也出台了政策予以支持，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发[2014]119号)及《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发[2014]37号)均提出土地集约化利用，对于轨道交通设施进行综合开发利用[3-4]。
1.2轨道交通发展需要上盖开发支撑深圳市轨道交通建设保持快速健康发展，2001年开工建设两段线路共19.5 km，2011年开通5条线路共178 km，2016年开通3条线路，运营规模达到285 km。
轨道站点商业策划方案
轨道站点商业策划方案1. 引言本文档旨在提出一个全面的轨道站点商业策划方案，以实现轨道站点的商业化运营。
轨道站点作为城市交通的重要节点，除了供人们出行之外，还可以发挥更多商业价值。
通过精心的商业策划，可以为轨道站点带来更多的收入和吸引力。
2. 背景在城市化进程的推动下，轨道交通越来越成为城市交通的重要组成部分。
然而，目前大部分的轨道站点仅仅满足基本的运输功能，未能充分挖掘其商业潜力。
因此，有必要制定一套完善的商业策划方案，以提升轨道站点的商业价值。
3. 商业策划方案3.1 站内商业设施首先，我们可以在轨道站点内部布置一些商业设施，以提供更多的服务和便利性，吸引更多的乘客。
例如，可以设立小型便利店、咖啡馆、快餐店等。
这些商业设施可以满足乘客的日常购物和用餐需求，增加轨道站点的吸引力。
3.2 租赁商业空间其次，我们可以将轨道站点旁边的部分空间租赁给商业企业。
这些商业空间可以用于店铺、餐厅、办公场所等。
通过租赁商业空间，可以为轨道站点带来额外的收入，同时增加轨道站点周边的商业氛围。
3.3 广告推广此外，我们可以利用轨道站点的广告位进行广告推广。
轨道站点作为人流密集的地方，可以吸引众多的目光。
通过与广告商的合作，可以将轨道站点的广告位打造成一个有效的广告传播平台，为轨道站点带来收入。
3.4 联合营销活动最后，可以与周边的商业企业合作举办联合营销活动。
通过与商业企业的合作，可以为轨道站点提供更丰富的服务和活动，吸引更多的乘客和顾客。
例如，可以与电影院合作，在轨道站点举办电影首映活动；还可以与购物中心合作，在轨道站点开展购物节等。
4. 实施计划为了有效实施商业策划方案，我们提出以下实施计划：•第一阶段：调研分析，了解轨道站点目前的使用情况和商业潜力。
•第二阶段：制定详细的商业策划方案，包括站内商业设施的布置方案、商业空间租赁的方案、广告位利用方案和联合营销活动的方案。
•第三阶段：与相关商业企业进行合作洽谈，商议具体细节和合作方式。
深圳地下商业空间经营管理模式探讨
深圳地下商业空间经营管理模式探讨1. 引言1.1 深圳地下商业空间经营管理模式探讨深圳地下商业空间一直是城市经济发展中备受关注的一环，经营管理模式更是其中的重要内容。
地下商业空间的兴起，标志着城市商业环境的不断升级和完善。
深圳作为中国改革开放的先行者，其地下商业空间的发展情况备受瞩目。
本文旨在探讨深圳地下商业空间的经营管理模式，深入分析其特点、经营模式和面临的管理挑战，并提出相关的发展建议。
通过对深圳地下商业空间的经营管理模式进行探讨和分析，旨在优化其经营管理模式，促进地下商业空间的健康发展，为深圳市经济建设作出更大的贡献。
2. 正文2.1 地下商业空间的兴起随着城市化进程的加速和商业需求的不断增长，地下商业空间逐渐成为城市商业的重要组成部分。
在深圳这座现代化城市中，地下商业空间的兴起可以追溯到20世纪80年代初。
那时，深圳经济特区的建设带来了大量商业机会，商家们纷纷把目光投向了地下空间。
地下商业空间不仅可以有效利用地下空间资源，还可以缓解地面商业拥挤和交通压力。
随着深圳地下商业空间的不断发展和完善，其规模和品质也逐渐提升。
地下购物中心、地下美食街、地下文化艺术空间等各种类型的地下商业空间应运而生，为市民提供了更多元化的消费选择。
地下商业空间的兴起也促进了城市商业的多元化发展，使消费者享受到更加便利和舒适的购物体验。
地下商业空间的兴起不仅符合城市商业发展的趋势，也是深圳城市发展的必然选择。
随着城市化进程的不断推进，地下商业空间将会在未来发挥更加重要的作用，成为城市商业的重要组成部分。
2.2 深圳地下商业空间的特点一、多元化经营：深圳地下商业空间的特点之一是经营业态多样化。
在地下商业空间内，既有传统的商铺和超市，也有各种特色的小吃店、美容美发店等。
这种多元化经营模式不仅能够满足消费者不同的需求，还能够吸引更多的顾客。
二、空间利用灵活：深圳地下商业空间通常拥有较大的空间，这为商家提供了更多的经营空间。
地铁标段物业管理方案最新
地铁标段物业管理方案最新为了更好地确保地铁运营和乘客的出行安全，地铁标段的物业管理显得尤为重要。
在地铁标段物业管理方案中，需要包括物业管理的组织架构、管理服务内容、人员配备、管理制度等方面的内容。
通过科学合理的物业管理方案，可以提高地铁的维护和管理水平，确保地铁运营安全、乘车环境舒适、服务质量高效。
一、物业管理的组织架构1. 物业管理机构地铁标段的物业管理机构应当建立健全，包括管理机构、管理团队和管理人员。
管理机构应当设立总经理办公室、技术支持部、运营管理部、维修保养部、安全部等职能部门。
管理团队应当由具有丰富管理经验和专业知识的人员组成，确保管理团队的稳定性和专业性。
管理人员应当具备相应的资质和技能，经过专业培训和资格认证，确保管理工作的高效性和规范性。
2. 物业管理制度地铁标段的物业管理机构应当建立健全管理制度，包括管理规章制度、管理流程和管理标准。
管理规章制度应当涵盖管理的各个方面，明确工作职责、权限范围和工作程序。
管理流程应当有条不紊，确保管理工作的有序进行。
管理标准应当符合相关法规法规要求，确保管理工作的高效性和规范性。
二、管理服务内容1. 安全管理地铁标段的物业管理应当以安全为首要任务，建立健全安全管理体系，包括应急预案、安全巡查、安全培训等。
加强对地铁设施设备和车辆的安全检查，确保地铁运营安全。
加强对员工和乘客的安全教育，提高安全意识，预防事故发生。
2. 设施管理地铁标段的物业管理应当加强对地铁车站、路轨、通风设备、排水设施、电力设备等设施设备的维护管理，定期检查、保养和维修，确保设施设备的正常运行。
加强对地铁车站的清洁卫生管理，确保乘车环境的舒适和整洁。
3. 服务管理地铁标段的物业管理应当加强对乘客的服务管理，包括车站导引、信息咨询、应急救援等服务。
提高服务意识，提高服务质量，确保乘客出行的舒适和便利。
三、人员配备1. 人员结构地铁标段的物业管理人员应当根据管理需要，进行科学合理的编制，包括管理人员、技术人员、维护人员、安检人员等。
地铁2号线站点商业空间项目定位及经营方案2014-1-7
地铁商业形态一：点式商业
点式商业：站厅里，多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点， 多以应急商品零 售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。 主要特点：方便快捷，便民，平价，针对地铁消费人群。
特色熟食
10~30㎡
周黑鸭、 绝味鸭脖、 魔味鬼爪、 童胖子、 呷哺呷哺、
国内地铁商业业态1：餐饮类主要商家品牌
时尚小零食
蛋糕/西点店
国际快捷餐饮品牌
特色甜品
国内地铁商业业态1：餐饮类主要商家品牌
国内地铁商业业态2：时尚小零售购物类[面积区间/品牌]
快捷超市
100~300㎡
全家、 千惠、 可的、 美宜家、 百里城、
2\招商管理实施：
招商资料主要包括
招商彩色宣传单、招商彩本（主要内容为卖场整个平面布局、各区域平面布局图）、邀请函、 租赁合同、商家合作意向协定书等。
2\招商管理实施：
招商策略及操作流程
1、招商策略 2、招商操作流程 3、招商广告策略 4、招商制度及职责 5、招商时间计划
2\招商管理实施：
1、招商策略
服装，花店，精品配饰， IT数码， 文具， 烟酒，化妆品超市，快捷超市，精品店、 便利店、精选超市、小商品街等
自动取款机，书店，干洗店，报刊店，可 移动时尚小铺，手机话费充值等
国内地铁商业业态1：餐饮类[面积区间/品牌]
小吃
西点轻食
10~30㎡
30~100㎡
良品铺子 来伊份 特产店 优之良品 盼盼零零嘴七 乐食尚 进口小吃店
地下商铺的物业服务方案
地下商铺的物业服务方案地下商铺物业服务方案一、前言地下商铺作为城市商业发展的重要一环，具有独特的经营环境和特殊的物业管理需求。
为了提供更好的物业服务，本物业管理方案旨在通过创新管理思路和完善的服务体系，确保地下商铺的顺利经营和可持续发展。
二、物业服务组织1. 物业服务组织结构：（1）设立物业管理委员会，由地下商铺业主代表组成，负责监督和指导物业服务工作。
（2）设立物业管理部门，由专业管理团队组成，负责具体的物业管理工作。
2. 工作内容：（1）商铺租赁：负责商铺租赁事宜，包括招商、租金收取、租期管理等。
（2）环境管理：负责地下商铺的清洁、绿化、垃圾处理等环境管理工作。
（3）安全管理：负责商铺的安全巡查、监控设备的维护、安全演练等安全管理工作。
（4）设备维护：负责商铺设备的维护保养，及时处理设备故障，确保正常使用。
（5）公共设施管理：负责供电、供水、供暖等公共设施的管理和维护工作。
（6）投诉处理：及时处理商铺业主和租户的投诉，并采取措施解决问题。
三、物业服务标准1. 服务态度（1）热情周到：对商铺业主和租户提供热情周到的服务，及时回应业主和租户的需求。
（2）礼貌待人：文明、礼貌接待业主和租户，保持良好的沟通关系。
2. 服务内容（1）定期维护：定期对商铺设备和公共设施进行检修和维护，确保正常运行。
（2）安全保障：加强安全巡查，完善安全设施，提供安全咨询和应急处理。
（3）环境卫生：定期进行商铺的清洁和卫生处理，确保商铺周边环境干净整洁。
（4）投诉处理：及时响应业主和租户的投诉，认真处理投诉事项。
（5）信息发布：定期向业主和租户发布商铺相关信息，包括保安信息、维修信息、活动通知等。
四、物业服务流程1. 费用管理流程：（1）收费标准：按照商铺面积和租金比例确定物业管理费用标准。
（2）费用收取：定期收取物业管理费用，提供详细的费用清单和支付方式。
（3）费用使用：合理使用物业管理费用，优先保障商铺的正常运营和服务质量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录一、前言1．背景2．范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法2．4香港的经验和做法3．小结3．1地铁商业经营分布特点3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3．3来自香港地铁商业经营的借鉴三、深圳商业物业经营状况分析1．深圳市商业物业市场现状1．1供给状况1．2需求状况1．3深圳商业物业经营状况1．4小结2．深圳商业物业市场发展趋势2．1商业物业供给量预测2．2商业物业需求量预测2．3商业物业租赁状况预测2．4商业物业营销趋势四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析1．深圳零售业发展的特点1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高1．2购买力来源多元化1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效1．4零售商业平均利润率处于微利边缘1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系2．深圳市消费者购买力2．1深圳市常住人口特征2．2深圳经济状况及常住人口消费能力2．3流动人口消费特征2．4深圳市消费结构五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划1．站厅零星商业物业经营策略分析1．1站厅零星商业物业的分布1．2站厅零星商铺的人流特点1．3地铁站厅零星商业物业经营策略2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析2．1大剧院站厅商场2．2世界之窗站厅商场2．3会展中心站厅商业区六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析1．岗会间地下商业街1．1研究对象概况1．2周边环境特点1．3消费者消费特征1．4经营策略2．市民中心站地下商业街2．1研究对象概况2．2周边环境特点2．3周边人流特点2．4经营策略七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1．商业物业经营的主要模式2．经营模式选择的考虑因素2．1站内商场位置的特殊性2．2投资的承受能力2．3以经营回报的期望2．4租赁市场的态度2．5地铁公司的经营管理能力3．地铁商业物业经营模式的建议八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议1．招商方式2．招商策略3．租约安排4．宣传广告4．1宣传推广策略4．2宣传推广的主诉求九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估1．站厅商业物业1．1投资额1．2营业收入1．3营业支出1．4利润额（单位：万元）2．地下商业街（商城）2．1投资额2．2经营收入2．3经营费用2．4利润额（单位：万元）2．5全部投资回收期十、问题与建议1．主要问题1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大2．建议一、前言1．背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。
地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。
为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源，积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。
深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入使用。
由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业物业的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳市百家欢实业发展有限公司来承担这一使命。
2．范围、目的2．1范围、分类2．1．1范围（详见本章附图）·各站厅内的零星物业，717平米；·大剧院站内中型物业，960平米；·会展中心站中型物业，1800平米；·市民中心站大型物业，3110平米；·世界之窗站站内中型物业，1500平米；·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800平米。
2．1．2分类按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类：第一类为站厅零星网点；第二类为站厅商场；第三类为地下商业街（城）。
2．2目的帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提出市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁商业物业经营的效果，为地铁公司的相关决策提供充分依据。
3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法3．2．1聚类分析方法理念。
调查分析其他城市地铁商业业种业态分布的共性，设计地铁商业规划的概念；3．2．2经验归纳法。
通过对其他类型商业物业经营规律的总结，提出经营问题的解决方案和思路。
3．2．3专家法。
其实是经验法的一种，是利用业内专家的经验判断来筛选合理的解决方案。
二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。
1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。
因此地铁相关资源的开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。
1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。
1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。
因此地铁内商业与地面商业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足顾客需求。
1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性从属于地铁建设和运营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规、地下空间建设技术和消费习惯等方面的限制。
乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素，地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求。
地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离，因此需要地铁地下商业开发经营要兼顾客流疏散和滞留要求，经营业态的选择也要以此为出发点。
地铁建设和与地铁相关的商业空间均属地下构筑物，其结构和技术条件一旦形成就很难进行改造，即使改造也存在工程难度大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因此该类项目的前期规划尤为重要。
商业运营要奉行消费者导向观念。
地铁地下商业环境会不太符合惯常于地面上生活的消费者长期形成的消费习惯、消费心理：低可视性使消费者产生压抑感；封闭环境影响消费者在时间等方面的判断；地下空间的封闭性与商业空间要求的开放性的矛盾等。
这就客观上要求地铁商业经营创新，突破习惯障碍，强化地下消费引力，把消费力引入和留在地下。
2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法目前上海运营的两条地铁线路全长约40公里，日均客运量89万人次。
2．1．1上海地铁地下商业基本情况·地铁站内商铺的经营地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。
地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。
商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。
但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。
·地下商场或商业街上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。
特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准18-26岁追求时尚的年轻族。
2．1．2上海地铁商业的管理与经营地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商，负责管理。
上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。
地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。
地铁商场中商铺的租金最贵价格为5000元/月（8-9平方米），再加上物业管理费350元/月，有税金、工商管理费也列在其中。
较早运营的徐家汇地下商城内的一般商铺平均租金是7-12元/每天，在各类地铁商铺的租金中是比较低的。
站厅内零星商铺租金价格一般在每月200-350元/平方米，租金递增率：每年5%-10%。
2．1．3上海地铁商业的经验和不足主要经验是地铁商铺开发主要采用招商方式；特色化经营；连锁经营；注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接。
存在的问题是很多地铁商城的规划欠合理；所营项目雷同；功能定位不明确。
2．2广州的经验和做法运营中的广州地铁一、二号线全长41.48公里，日均客运量37.5万人次。
2．2．1广州地铁站点地下商业基本状况·地铁沿线站厅商业一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。
二号线与一号线站厅商铺的经营模式和业态种类相近。
·与站厅连接的地下商业街与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大。
烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引追慕时尚的中、大学生及潮流青年。
芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场，后段是服装饰品购物广场，但因位置偏敝经营状况较差。
2．2．2广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。
对零星商铺是设定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有诸多限制。
随着地铁地下商铺商业经营的发展，初期采用招商引入商家的方式被议标方式逐步取代。